講一下前海今天公告的將在10月22日招標捆綁出讓的兩塊地。
很多基本情況，媒體都有報道了，我們挑重點(diǎn)的。“深圳買(mǎi)房計劃”的蒸魚(yú)童鞋幫我查到了很多材料，在此鄭重致謝。
先看下基本情況。
一塊地面積8.66萬(wàn)平米，容積率高達10.2，建面62萬(wàn)平米，限高250米。業(yè)態(tài)包含辦公樓40萬(wàn)平米、商業(yè)7.2萬(wàn)平米、住宅8萬(wàn)平米、酒店4.5萬(wàn)平米等等。
1、地塊的位置在前海灣樞紐。
對比地圖，大概是在這里，前海灣站綜合樞紐的方位。
這意味著(zhù)，這里是一個(gè)高密度開(kāi)發(fā)的綜合體項目。前海灣綜合交通樞紐是穗莞深城際和深圳地鐵1、5、11號線(xiàn)三條地鐵線(xiàn)的交匯處，也是目前亞洲在建的最大規模的綜合交通樞紐。未來(lái)地上建筑面積100多萬(wàn)平米，數個(gè)摩天大樓?？梢哉f(shuō)，這里幾乎是前海最中心的位置了。
2、住宅沒(méi)有講限價(jià)與戶(hù)型控制。
住宅部分，是大家最關(guān)心的。首先，這塊地的住宅使用年限是50年。對，不是70年。其次，執行3年限售，但沒(méi)有講“90·70”戶(hù)型政策以及限價(jià)政策。這就非常有意思，以往類(lèi)似的住宅用地出讓時(shí)，都會(huì )約定這些內容。如果你不約定，那么理論上，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住宅的時(shí)候是可以不執行的。這個(gè)可以理解為有優(yōu)待，但從合理角度來(lái)說(shuō)我認為是非常正確的，有些項目不應該去強求執行那些神奇的政策要求（至于說(shuō)是不是造成市場(chǎng)不公平，那見(jiàn)仁見(jiàn)智了）。到時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也許會(huì )全部設計為清一色的大面積豪宅，也完全有可能打開(kāi)前海住宅的想象空間。
3、地塊的捆綁出讓。
上面這塊地和另一塊地（T201-0123宗地）是捆綁出讓?zhuān)笳咄恋厥褂媚昶谑?0年，并且要求優(yōu)先建設。捆綁的這個(gè)項目占地5萬(wàn)平米，建面13萬(wàn)多平米，含酒店5萬(wàn)平米（地上4.85萬(wàn)平米，地下1500平米）、會(huì )議中心8萬(wàn)平米（地上7.1萬(wàn)平米，地下9000平米），地下商業(yè)6000平米。要求全部自持，項目名字已定——叫前海國際金融交流中心，設計方案也已定，基本上競買(mǎi)人是來(lái)做代建的。設計方案的思路叫“絲路揚帆”，看下面這些個(gè)流傳出來(lái)的規劃圖，是不是很像悉尼歌劇院？
一般來(lái)講，這樣的項目是一個(gè)偏公共類(lèi)項目，開(kāi)發(fā)商單拿這樣的項目，是很難賺錢(qián)的，更多是社會(huì )做貢獻——不能賣(mài)，全部自持，需要靠運營(yíng)賺錢(qián)，太慢。所以，深圳過(guò)往也很聰明，都是“捆綁銷(xiāo)售”——搭靠一些有吸引力的地塊一起賣(mài)，比如像中海在CBD承建的兩館。這次也是一樣，好在這個(gè)項目本身也非純公益，如果運營(yíng)得好，說(shuō)不定也能賺錢(qián)（華潤托管的春繭也賺錢(qián)了）。
4、地價(jià)的猜想。
深圳現在的現狀是：住宅奇缺，非住宅充足。所以也造成，住宅用地價(jià)格奇高，非住宅用地價(jià)格一般。比如住宅的價(jià)格，今年6月，龍華住宅地價(jià)達到6萬(wàn)+，光明4萬(wàn)+，但商業(yè)地塊，嘉里建設在前海拿的項目3萬(wàn)+。而且，大部分的商業(yè)項目，都是定向引入，所以樓面價(jià)更加平實(shí)。
就這兩塊地而言，綜合特征是這樣的：
①地塊規模龐大，加起來(lái)要75.8萬(wàn)平米，對于競買(mǎi)人資金量的要求奇高；
②業(yè)態(tài)復雜，主要是長(cháng)周期投資的商辦以及公共建筑，對資金占壓和回報周期要求特別高，操作風(fēng)險大。
③最具吸引力之處，是這塊地“第一次在前海核心區有了住宅”。而且，沒(méi)有限價(jià)、戶(hù)型管制，這會(huì )顯著(zhù)拔高業(yè)界的想象空間，對比光明、龍華，這里的價(jià)格到8萬(wàn)+，一點(diǎn)都不過(guò)分。
綜合來(lái)講，算下粗賬，假如住宅部分按8萬(wàn)，非住宅部分仍按3-3.5萬(wàn)的價(jià)格來(lái)算，加起來(lái)，大地塊估計得沖到220-250億。小地塊也按3萬(wàn)的價(jià)格算，也是超過(guò)40億的地價(jià)。兩塊地合起來(lái)，有可能會(huì )沖260-300億的天價(jià)。
5、這個(gè)地塊調整過(guò)規劃。
我們查到了一個(gè)猛料顯示，這塊地在7月份改過(guò)規劃。
對比一下，是同一地塊，前海桂灣片區01-03、03-01、04-01街坊單元。最重要的改變是，公寓變住宅。調整前的用途規劃是有公寓9萬(wàn)平米，調整之后，公寓沒(méi)有了，住宅有了8萬(wàn)平米。而且，住宅的位置調整了，從原來(lái)的兩塊變成一塊，從原來(lái)的接近中央變到了上頂角（下面圖中的黃色圖塊）。
有很詳細的對比圖。
其它還有一些調整，比如酒店4.5萬(wàn)平米，原來(lái)是沒(méi)有的，地上商業(yè)由調整前的39500平米增加為5.2萬(wàn)平米，辦公面積由調整前的449606平米縮減為調整后的40萬(wàn)平米，等等。
再細對比，這次賣(mài)地，還有個(gè)變化，總體規模有調整。原來(lái)規劃時(shí)的總體占地是91490平米，建筑面積是607626平米。這次賣(mài)地的總體占地8.66萬(wàn)平米，減少了幾千平米，但建面增加到了62萬(wàn)平米，整體容積率有增高。
當然，我個(gè)人認為，這樣改動(dòng)是非常合理的，我之前已經(jīng)多次表達過(guò)，公寓這樣的建筑類(lèi)型就是個(gè)雞肋，應該減少類(lèi)似用地的批建（包括辦公樓用地也要減少），而要轉而多多增加一些住宅地塊的供應。前海也好，深圳也好，公寓都已經(jīng)夠多。單從這塊地來(lái)說(shuō)，如果是公寓，那么地塊的熱捧程度會(huì )下降的不是一兩個(gè)點(diǎn)，這么高的地價(jià)，全部要求自持的商業(yè)面積，又不那么好賣(mài)的公寓，對企業(yè)的資金占壓那是巨大的考驗，流標的可能性很高。但是如果改為住宅，那么地塊有了一大塊容易變現的資產(chǎn)，含金量一下子就上去了，至少流標是不太可能。對于整個(gè)項目，尤其是捆綁項目前海國際金融交流中心的如期交付，是很好的保障。
6、誰(shuí)能買(mǎi)下？
我個(gè)人認為幾種可能性。
首先，從上面7月改規劃的角度看，我理解，政府有可能和商界是做了交流的。不排除一種可能，是已經(jīng)有了一些潛在買(mǎi)家。
其次，這塊地奇怪的地方很多，其中有一處是，幾乎對競買(mǎi)者沒(méi)有什么要求。這和之前大不一樣，比如最近的深圳灣廣場(chǎng)的項目，政府給的條件幾乎是為華潤置地度身定做。但這塊地沒(méi)有要求，也沒(méi)有拒絕聯(lián)合競買(mǎi)?？赡苁且驗轭A期地價(jià)實(shí)在是太高了，能拿出這筆錢(qián)的也沒(méi)幾家，不如不設門(mén)檻。
再次，從買(mǎi)者看，大概率是內陸開(kāi)發(fā)商，雖然前海的土地早早設了1/3要賣(mài)給港資，來(lái)引進(jìn)香港企業(yè)。但是就這塊地而言，風(fēng)險較大，我認為香港企業(yè)整體偏穩健，殺來(lái)的可能性不高。
最后，有沒(méi)有可能會(huì )出現聯(lián)合競買(mǎi)？獨立競買(mǎi)的像萬(wàn)科、中海、華潤置地、深圳地鐵，都有這樣的實(shí)力，也都有運營(yíng)過(guò)大型公共建筑的經(jīng)驗，但還是有可能會(huì )出現聯(lián)合競買(mǎi)，比如像招華聯(lián)合體，以前經(jīng)常聯(lián)手這么干。
聯(lián)系客服
