導 讀
無(wú)論是資金還是運營(yíng)能力，對于房企而言，這都是一次前所未有的考驗。
4月13日，廣州公共資源交易網(wǎng)和增城區國規委網(wǎng)站先后掛出四塊宅地出讓的補充公告，內容相近，都是將競買(mǎi)方式改成：限地價(jià)+競配建+競自持+搖號。
和以往不同之處在于，當競買(mǎi)人報出的配建面積達到一定的上限后，就進(jìn)入競自持階段，競價(jià)階梯均為該宗地內扣除配建拆遷安置房后的居住建筑面積的5%；倘若2個(gè)或以上的競買(mǎi)人報出的自持面積達到100%后，則改為搖號確定競得人。
隨后，廣州市國規委回應稱(chēng)，為防止異常高價(jià)地擾亂市場(chǎng)預期，另外還儲備了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”和現房銷(xiāo)售等政策工具——這與4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》中給各地支的“招兒”，基本一致。
該《通知》出臺前一周，海珠區一塊宅地剛拍出55437元/平方米的樓面單價(jià)，刷新了廣州單價(jià)記錄。而且，由于當時(shí)沒(méi)有對“競配建”設置上限，這塊地的配建面積，超過(guò)了總建筑面積的一半。
因此，在土拍新規出來(lái)后，有房企人士向見(jiàn)地君表示，相比之前要把大面積的安置房無(wú)償移交給政府，現在有了“競配建”上限，騰挪出來(lái)的自持面積，雖然不能銷(xiāo)售變現，但好歹產(chǎn)權還是歸自己所有的。
更有房企員工開(kāi)始暗自高興：“說(shuō)不定以后在房企上班能搞套宿舍?！?/p>
北京萬(wàn)科，似乎就打算這樣干。2016年12月，北京首次以競自持方式掛牌出讓地塊，萬(wàn)科花50億元拿下海淀永豐100%自持地塊，后被媒體曝其將與小米試水合作建房，員工認購價(jià)是周邊商品房售價(jià)的一半。
后來(lái)，一位北京萬(wàn)科員工向見(jiàn)地君感慨，雖然還沒(méi)有具體方案落地，但如果真是這樣，沒(méi)有產(chǎn)權的長(cháng)租，又不能落戶(hù)，這價(jià)格也很貴了。
不敢“豪賭”的粵系房企
以往的經(jīng)驗顯示，當調控升級，市場(chǎng)競爭力度減弱，就是房企狩獵的最好時(shí)機。
2016年，萬(wàn)科拿地金額占到了銷(xiāo)售金額的一半，碧桂園拿地總代價(jià)是預算的2.56倍，恒大新增土儲面積超過(guò)1億平米?！叭|”龍頭房企尚且如此，何況那些擔心被“大魚(yú)吃小魚(yú)”的中小型房企呢？
“但是，自持會(huì )增大項目的財務(wù)成本，收益大幅下降?！比A南城市研究院副院長(cháng)許學(xué)鋒認為。這也是此前北京首批“競自持”地塊最終獲得者均為大型房企的原因?！八麄兪种袚碛械幕I碼更多，賭得起”。
但對于一向謹慎的粵系房企而言，卻遠非如此“灑脫”。一位在房企負責投資拿地的人士告訴見(jiàn)地君，他們會(huì )參照內部收益率和凈利率這兩個(gè)指標來(lái)進(jìn)行測算，每舉一次牌，都會(huì )看能賺多少錢(qián)，到達集團劃定的紅線(xiàn)后，就不再舉牌。
廣州首批納入“競自持”的地塊，分別位于白云區、黃埔區和增城區，均是過(guò)去半年到一年內，地價(jià)房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的區域。并且，據見(jiàn)地君簡(jiǎn)單測算，這四塊宅地的最高競配建面積占比不一，最低是0.3%，最高是3.6%。
“去年基本上都會(huì )拍到40-50%的競配建面積，再高就算不過(guò)帳來(lái)了，但現在競配建上限這么低，算法就不一樣了?！?/p>
對于參加了項目跟投的房企員工而言，這事兒就更“復雜”了。“跟投收益一般參照項目利潤。比如10萬(wàn)方的住宅項目，9個(gè)月就可以開(kāi)始銷(xiāo)售，最多一年也就賣(mài)完了，大房企更快，碧桂園有‘456’原則——4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金再周轉。跟投收益在銷(xiāo)售快完成時(shí)就開(kāi)始發(fā)放，相當于年化收益率普遍在10%以上，遠高于一般理財收益。但如果以后要自持，只租不售，那么跟投收益也會(huì )大幅下降，企業(yè)在拿地時(shí)可能就會(huì )比較保守?！?/p>
據了解，目前廣州的住宅出租回報率普遍在2%-3%左右。
這樣的回報率，基本覆蓋不了抵押貸款的利息，更別提表外融資。工商銀行房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師柳陽(yáng)告訴見(jiàn)地君，自持類(lèi)物業(yè)應該也可以抵押，主要看企業(yè)綜合還款能力和項目現金流回款能力，基準利率（4.9%）上浮10%-30%都有可能。
拿什么來(lái)做“籌碼”？
“競自持”新規出臺后，下一次廣州公開(kāi)出讓土地的日子，從4月24日調整到4月28日，似乎在給房企多一段緩沖和思考的時(shí)間。
但如何運營(yíng)一個(gè)不能銷(xiāo)售只能租賃的項目，已成為業(yè)內關(guān)注的熱點(diǎn)。
見(jiàn)地君了解到，即使是在租賃方面有一定經(jīng)驗的房企，也都暫時(shí)還沒(méi)有想好應對辦法。萬(wàn)科北京區域首席執行官劉肖曾提出以眾籌來(lái)破局，即建立一個(gè)眾籌平臺，萬(wàn)科負責眾籌項目的開(kāi)發(fā)建設和后期運營(yíng)管理，參與眾籌企業(yè)負責投資，同時(shí)向萬(wàn)科提交相應的運營(yíng)費用；項目的租金由企業(yè)決定，由眾籌平臺直接返回給企業(yè)。
該方案一出，引發(fā)了市場(chǎng)諸多質(zhì)疑，且不論有多少家企業(yè)能符合北京萬(wàn)科提出的“三條標準”，最重要的是，對于參與眾籌的企業(yè)而言，如何計算成本、如何計稅、如何對增值紅利分成？
而且，北京市住建委與規土委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，補充了一條，“對外出租單次租期不得超過(guò)10年”。有業(yè)內人士表示，萬(wàn)科原有的金融方案或許又要改變了。
實(shí)際上，新規出臺之前，見(jiàn)地君在走訪(fǎng)長(cháng)租公寓市場(chǎng)之時(shí)，欲加大重資產(chǎn)項目進(jìn)入泊寓的廣州萬(wàn)科，正希望介入政府人才公寓和安置房項目中，尤其是自己參與競拍的項目。
“如果這些安置房的運營(yíng)單位能提早和開(kāi)發(fā)單位，就后期的租房管理進(jìn)行溝通，未來(lái)對這些物業(yè)指標也能得到更高的利用?！北藭r(shí)廣州泊寓總經(jīng)理張成皓這樣對見(jiàn)地君說(shuō)。
但如今，包括萬(wàn)科在內的幾家已介入長(cháng)租公寓領(lǐng)域的房企，都對見(jiàn)地君表示，即使以后拿了“競自持”的地，也不確定要不要拿來(lái)做長(cháng)租公寓，因為“單算持有租金肯定支撐不了地價(jià)”。
按照規定，只有商業(yè)辦公項目，才能申請營(yíng)業(yè)執照。好在，目前廣州可以開(kāi)具臨時(shí)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明，只要每?jì)赡贽k一次，住宅樓也能申請到營(yíng)業(yè)執照，來(lái)做長(cháng)租公寓。但在其他許多城市，并不存在這樣的規定。
4月6日，住建部與國土部共同發(fā)布的《通知》文件提出，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地。36-18個(gè)月的，要減少供地。12-6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著(zhù)增加供地，還要加快供地節奏。
根據中原地產(chǎn)研究部監測陽(yáng)光家緣數據顯示，截至3月25日，廣州全市一手住宅庫存608.06萬(wàn)平方米，庫存消化周期為5.2個(gè)月。
2017年，廣州全市計劃供應5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面積不少于1200萬(wàn)平方米。2017年1-3月，全市供應各類(lèi)國有建設用地5.9平方公里，同比增長(cháng)59%，其中，住宅用地供應1.5平方公里，同比增長(cháng)74%?！拔覀儗⒏鶕康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求情況，及時(shí)有效增加住宅用地供應?！睆V州國規委回應稱(chēng)。
但“競自持”的新規，也意味著(zhù)新房開(kāi)發(fā)建設的市場(chǎng)空間在進(jìn)一步縮小，加上“商住公寓不能轉讓給個(gè)人”政策落地，市場(chǎng)或將會(huì )出現大量待運營(yíng)的租賃空間。如何盤(pán)活存量物業(yè)、如何運營(yíng)好自持物業(yè)，將會(huì )是未來(lái)的兩大主題。轉型或許是房企們的唯一出路。
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