1月6日，國務(wù)院新聞辦公室舉行了2009年第一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì )。其發(fā)布會(huì )的內容主要是針對2008年12月20號國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2008〕131號），請各職能部門(mén)的負責人給予解釋與說(shuō)明。在這些解釋中，估計民眾最為關(guān)注是央行負責人對商業(yè)銀行金融支持的理解。
霍穎勵副司長(cháng)就商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持解釋中，應該包括以下幾個(gè)方面的內容。第一，近期房地產(chǎn)金融運行的情況，并指出了到目前為止美國次貸危機對中國房地產(chǎn)金融所造成的影響不大。
第二，指出近期房地產(chǎn)信貸新政的內容與實(shí)質(zhì)。比如，2008年10月22號人民銀行發(fā)布的302號核心思想是：擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例，在這個(gè)基礎上，要求商業(yè)銀行對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優(yōu)惠條件。2008年12月22號國務(wù)院又出臺了若干意見(jiàn)，在更高層次上提出了加大對普通自住房和改善性住房的信貸支持力度，進(jìn)一步明確了國家推動(dòng)住房合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基本態(tài)度。
對于這兩項政策應該包括以下幾個(gè)方面的內容。一是房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內需的主要方式，商業(yè)銀行加大對房地產(chǎn)的金融支持力度是應盡之責。而這種金融支持可以表現為信貸規模擴大和及信貸的優(yōu)惠政策。二是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持要建立防止不出現房地產(chǎn)泡沫的基礎上，因此對房地產(chǎn)的金融支持重點(diǎn)是居民的自住性消費而不是投資性需求上。而且個(gè)人的自住性住房消費還得限定在合理的范圍內，超過(guò)了住房合理消費同樣不是商業(yè)銀行金融支持的范圍。從而對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求與消費性需求做出嚴格的區分。前者是遏制的對象，后者是優(yōu)惠的對象。這是與2007年的359號文件一脈相承的。
第三，最近的房地產(chǎn)金融新政，并非如計劃經(jīng)濟情況下的指令性政策，即各家商業(yè)銀行只能按照這種指令執行就是。反之，最近的房地產(chǎn)新政僅是一種指導性政策。各商業(yè)銀行可能以針對各地不同的情況做出不同的解釋?zhuān)雠_不同的執行細則。比如說(shuō)，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖不均；此外各地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。若干意見(jiàn)賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。比如對于不同地方住房貸款，可以由商業(yè)銀行根據借款人的信用和所購買(mǎi)的住房類(lèi)型以及借款人還款能力，合理評估風(fēng)險后確定貸款利率。也就是說(shuō)，個(gè)人住房貸款利率最后決定權，并不是僅僅由政策文件所規定的指導意見(jiàn)，而是根據不同的情況由商業(yè)銀行提供差異性的貸款利率。
在國內銀行的市場(chǎng)化及商業(yè)化的過(guò)程中，利率是銀行對借款人的風(fēng)險定價(jià)。對于借款人的風(fēng)險高低，并非僅是一紙文件就能夠決定的，而且商業(yè)銀行對借款人的風(fēng)險評估風(fēng)險審查來(lái)決定。因此，房地產(chǎn)新政給予各商業(yè)銀行更大的自主決策空間，并以此來(lái)提供差異化的服務(wù)是國內銀行市場(chǎng)化的關(guān)鍵一步?？梢哉f(shuō)，在這樣的一種政策背景下，不僅容易形成商業(yè)銀行之間的有效競爭，也加強了各商業(yè)銀行的風(fēng)險管理意識。
第四，要把商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持與防范風(fēng)險結合起來(lái)，并在這之間找一個(gè)平衡點(diǎn)。比如，個(gè)人購買(mǎi)住房的最低首付比例及個(gè)人每月按揭還款占收入的最高比例等。其實(shí)，對個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準入，在最早的文件中，都有相關(guān)規定，而且在2007年的359號文件中得到進(jìn)一步強調。但是，這些規定相對而言還是比較寬松的。這就出現了早幾年，凡是購買(mǎi)住房者沒(méi)有不能從商業(yè)銀行借到錢(qián)的怪現象。也出現了一個(gè)人向商業(yè)銀行借款幾千萬(wàn)元購買(mǎi)住房一百多套的怪事。對于個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準入放松的現象，在近年來(lái)有所改進(jìn)，特別是2007年359號文件中更是強調了。
最近，銀監會(huì )一直在強調住房按揭貸款者的真實(shí)性收入證明，否則無(wú)法從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。在這次解釋中，央行負責人同樣指出，商業(yè)銀行要根據借款人的購房實(shí)際情況，借款人的信用記錄，以及借款人的收入、償還能力等風(fēng)險因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例，并讓借款人每月償還貸款的支出不得超過(guò)個(gè)人收入的50%?？梢哉f(shuō)，這些都是商業(yè)銀行防范信貸風(fēng)險最為基礎的規定。央行重申這些規定，就是要防止房地產(chǎn)泡沫重新泛起，防止有房地產(chǎn)投機者利用銀行金融杠桿大肆炒作房地產(chǎn)。同時(shí)，在這樣的個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準入下，以往許多房地產(chǎn)炒作者根本無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資者或炒作者一則無(wú)利可圖不愿進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，二則市場(chǎng)準入提高，他們也不可輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，三則那些試圖假按揭的人更是會(huì )由于審查嚴格遠離這個(gè)市場(chǎng)。
第五，公告要求，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于全面調整期或價(jià)格理性回歸期，各商業(yè)銀行要密切關(guān)注這種市場(chǎng)之變化，特別是要關(guān)注早些時(shí)候房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方的市場(chǎng)變化。因為，這種市場(chǎng)變化加大商業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。在此基礎上，商業(yè)銀行要加強內部風(fēng)險控制，密切監測房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，這樣才能真正的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
總之，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融支持是以居民自住消費或合理的住房消費為基礎，離開(kāi)這個(gè)基礎，房地產(chǎn)的金融支持就失去意義。同時(shí)，居民合理的住房消費要以現有政策來(lái)定義，商業(yè)銀行并根據這種定義來(lái)核定。這樣，才可能在支持居民住房消費與商業(yè)銀行風(fēng)險控制上尋求一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。
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