假按揭貸款特征及風(fēng)險防范
一、假按揭背景
假按揭是指借款人不具備真實(shí)購房目的,但以購房為名義套取銀行貸款的行為。假按揭從房地產(chǎn)業(yè)誕生那天起就存在，隨著(zhù)國家加大房地產(chǎn)調控和銀根緊縮，各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸全面緊縮，房地產(chǎn)業(yè)資金全線(xiàn)告急，假按揭因而有愈演愈烈的趨勢。剛剛從大學(xué)畢業(yè)的
二、假按揭分類(lèi)及動(dòng)機
(一)假按揭分類(lèi)
1、從購房合同載明的交易房屋類(lèi)型劃分，假按揭可分為一手房假按揭和二手房假按揭,又可分為個(gè)人住房假按揭和個(gè)人商業(yè)用房假按揭。
2、從制造假按揭的主體劃分，假按揭可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構、借款人、銀行內部員工和其他主體制造的假按揭。
3、從假按揭具體表現形式劃分，假按揭可分為以下幾種情況：借款人資料和簽名真實(shí)，但所購房產(chǎn)不存在或被重復銷(xiāo)售或被重復抵押（真人假房）；借款人資料和簽名真實(shí)，所購房產(chǎn)存在，但沒(méi)有真實(shí)購房行為（真人真房）；所購房產(chǎn)存在，但借款人資料或簽名虛假，沒(méi)有真實(shí)購房行為（假人真房）；借款人資料或簽名虛假，所購房產(chǎn)不存在或被重復銷(xiāo)售或被重復抵押（假人假房）。所有資料和交易行為均為真實(shí)，但價(jià)格嚴重高估。
(二)制造假按揭的動(dòng)機
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造假按揭的動(dòng)機:彌補建設資金不足，避免申請房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的各種手續；償還即將到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；將銷(xiāo)售不暢的樓盤(pán)特別是尾房變現；將不愿或無(wú)能力繼續開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目扔給銀行，騙取按揭貸款后脫身。
2、房地產(chǎn)交易中介制造假按揭的動(dòng)機:將收購的尾房變現；彌補資金周轉困難；通過(guò)協(xié)助辦理假按揭獲取中介收入；實(shí)施金融詐騙，套取銀行資金。
3、借款人制造假按揭的動(dòng)機:將不愿繼續擁有的自有房產(chǎn)變現；以自有房產(chǎn)作為抵押物，獲得按揭貸款用于其他個(gè)人消費或投資，以享有按揭貸款在利率、期限、辦理程序等方面的優(yōu)勢;銀行內部員工或其他主體制造假按揭的動(dòng)機騙取銀行貸款。
三、假按揭主要特征
(一)一手房假按揭主要特征
1、借款人特征:工作單位為擬購買(mǎi)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商母（子）公司、銷(xiāo)售代理商、承建商、材料供應商或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)；收入證明上的聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)為開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售代理公司工作人員、聯(lián)系電話(huà)；收入很高但不能提供證明材料，或其收入明顯高于所從事職業(yè)的平均收入水平，或對所從事的職業(yè)不熟悉；無(wú)正當理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；簽名虛假或多處簽名不一致。
2、所購房產(chǎn)特征:事實(shí)上不存在該房產(chǎn)；房?jì)r(jià)明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤(pán)；精裝修樓盤(pán)裝修部分價(jià)款明顯高于市場(chǎng)裝修價(jià)格水平；開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策略或優(yōu)惠措施沒(méi)有大的改變，滯銷(xiāo)樓盤(pán)或尾盤(pán)突然熱銷(xiāo)。
3、購房行為特征:一人購買(mǎi)多套房產(chǎn)，或同一單位多人購買(mǎi)同一樓盤(pán)；《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》多項重要內容空白；借款人不知曉購房事實(shí)，或對所購買(mǎi)房產(chǎn)的位置、小區名稱(chēng)、樓號、層數、朝向、房號、戶(hù)型、面積、價(jià)格、入住時(shí)間等基本情況不熟悉、不關(guān)心；開(kāi)發(fā)商委托銀行代收首付款的，借款人不能提供進(jìn)賬單或進(jìn)賬單顯示首付款由開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉賬或現金方式代繳；由開(kāi)發(fā)商自行收取首付款的，開(kāi)發(fā)商出具了借款人已繳納首付款的收據或發(fā)票，但賬務(wù)上沒(méi)有收到款項的反映。
4、貸款行為特征:借款人不出面，由開(kāi)發(fā)商或中介機構代辦所有貸款手續；多個(gè)借款人集中在同一天或相近幾天內辦理貸款，貸款金額、期限相近，貸款成數達到或接近最高成數；借款人對貸款利率、月還款額等要素不關(guān)心，對借款合同內容無(wú)所謂或不知情；借款人選擇到期一次性還本付息方式。
5、開(kāi)發(fā)商行為特征:不愿存入按揭貸款保證金；不愿接受資金監管；房屋竣工后，遲遲不辦理房屋所有權證或抵押登記手續；將大量按揭貸款挪作他用，項目工程進(jìn)度緩慢或形成爛尾。
6、貸款償還特征:貸款償還日前由開(kāi)發(fā)商通過(guò)轉賬方式往借款人還款賬戶(hù)內存入與月還款數相同或相近金額的款項，或以現金方式存入，但多個(gè)借款人存款憑條上的簽名為同一人筆跡；同一樓盤(pán)多個(gè)借款人同時(shí)違約，違約期數相同或相近，且非因借款人與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司或貸款銀行產(chǎn)生糾紛所致。
7、其他特征:達到入住條件后，借款人所購房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)；所購房產(chǎn)的使用人不是借款人且與借款人不存在租賃關(guān)系。
(二)二手房假按揭主要特征
1、借款人特征:為所購房產(chǎn)交易中介的內部員工，或與售房人為直系親屬；無(wú)正當理由不能提供身份證件等重要資料的原件，或提供的資料明顯虛假；簽名虛假或多處簽名不一致。
2、所購房產(chǎn)特征:事實(shí)上該房產(chǎn)不存在；售房人不能提供《房屋所有權證》或其他合法產(chǎn)權證明的原件；簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前借款人就已是所購房產(chǎn)的所有權人；借款人擬購房產(chǎn)建成時(shí)間較早，成新度較低，正常市場(chǎng)上難以成交；評估價(jià)格明顯偏高。
3、購房行為特征:借款人不知曉購房事實(shí)，或對所購買(mǎi)房產(chǎn)的位置、小區名稱(chēng)、樓號、層數、朝向、房號、戶(hù)型、面積、價(jià)格等基本情況不熟悉、不關(guān)心；購房合同多項重要內容空白；借款人未按規定將首付款交到指定賬戶(hù)，而是由售房人直接收取但難以證明借款人已支付首付款。
4、貸款行為特征:借款人不出面，所有貸款手續委托房地產(chǎn)交易中介、某一機構或某個(gè)人代辦；借款人一次或分次以現金方式提取貸款或以轉賬方式將貸款轉入另外一個(gè)與購房行為不相關(guān)的賬戶(hù)。
四、假按揭防范要點(diǎn)
(一)樹(shù)立依法合規經(jīng)營(yíng)意識，嚴格執行相關(guān)制度規定。假按揭的產(chǎn)生，很大程度上是由于商業(yè)銀行經(jīng)辦行和經(jīng)辦人員有章不循、違規操作所致。因此防范假按揭首先是牢固樹(shù)立依法合規經(jīng)營(yíng)意識，辦理業(yè)務(wù)時(shí)嚴格執行銀監會(huì )《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》和相關(guān)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)制度規定，不得擅自盲目放寬貸款條件。
(二)優(yōu)選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)及交易中介，從源頭上防范假按揭。要優(yōu)選按揭樓盤(pán)，在發(fā)放一手樓貸款前，要由有權審批行對擬提供按揭貸款的樓盤(pán)進(jìn)行準入認定，不得對未經(jīng)過(guò)準入認定的樓盤(pán)提供按揭貸款,嚴禁支持有不良信用記錄的開(kāi)發(fā)商支持的樓盤(pán)，嚴防介入存在合法性缺陷的按揭項目。
(三)加強盡職調查，認真核實(shí)借款人購房行為真實(shí)性。在辦理業(yè)務(wù)時(shí)必須堅持面談制度，充分了解借款人購房意愿及行為真實(shí)性，合理判斷還款能力，對開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工要謹慎發(fā)放按揭貸款，從源頭上杜絕假按揭產(chǎn)生,具備條件的地方，要通過(guò)網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)擬購房產(chǎn)的產(chǎn)權狀況和商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案情況。對具備假按揭特征的借款申請，必須加強盡職調查，逐項進(jìn)行核實(shí)，凡是無(wú)法核實(shí)或經(jīng)核實(shí)后無(wú)法排除假按揭可能性的貸款申請，要及時(shí)終止按揭流程。
(四)謹慎發(fā)放開(kāi)發(fā)商、交易中介內部員工或關(guān)聯(lián)企業(yè)員工按揭貸款。開(kāi)發(fā)商內部員工及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，或交易中介內部員工及其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工購買(mǎi)其代理銷(xiāo)售的房產(chǎn)，較短時(shí)間內申請按揭貸款筆數較多、金額較高的，銀行應對此類(lèi)購房行為的真實(shí)性加強調查、審查，審慎審批、發(fā)放貸款。
(五)強化貸后管理，及時(shí)發(fā)現假按揭預警信號，采取保全、清收措施。切實(shí)落實(shí)總行有關(guān)文件要求，利用信貸管理系統對個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)實(shí)行信貸風(fēng)險每日預警。同時(shí)，各商業(yè)銀行應探索對當日所有新發(fā)放的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)施逐筆監控，建立相應檔案；每旬或每月對轄內所有新發(fā)放的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行同單位、同金額、同地區、同樓盤(pán)等相關(guān)信息進(jìn)行分析、監控，發(fā)現假按揭線(xiàn)索及時(shí)進(jìn)行核實(shí)。被認定為假按揭的，應盡快采取下列措施，盡量避免或降低貸款損失：一是落實(shí)抵押物，必要時(shí)可采取資產(chǎn)保全、處置抵押物或將抵押物過(guò)戶(hù)給銀行等措施，防止抵押物被重復銷(xiāo)售或重復抵押；二是要求開(kāi)發(fā)商或有關(guān)主體替借款人償還剩余貸款本金，沒(méi)有可償還現金流的，要對可以變現的資產(chǎn)采取保全措施。采取上述措施時(shí)，首先盡可能與開(kāi)發(fā)商或有關(guān)主體通過(guò)協(xié)商方式解決問(wèn)題，協(xié)商不成的再通過(guò)法律途徑解決。
(六)強化從業(yè)人員培訓，提高業(yè)務(wù)操作及風(fēng)險防范能力。辦理個(gè)人住房貸款的銀行,要組織形式多樣的業(yè)務(wù)培訓，使從業(yè)人員熟練掌握假按揭貸款特征和防范知識，切實(shí)增強責任意識、制度意識、風(fēng)險意識和依法合規經(jīng)營(yíng)意識。
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