土地增值稅（★★★） ?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖母拍?div style="height:15px;">
土地增值稅是對“轉讓”國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物“并取得收入”的單位和個(gè)人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
（二）土地增值稅的征稅范圍
事項
土地增值稅
不征
征
土地使用權出讓
★
土地使用權轉讓
★
轉讓建筑物產(chǎn)權
★
繼承
★
贈與
（1）贈與直系親屬或者承擔直接贍養義務(wù)人
（2）通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)
贈與其他人
改制
整體改制
一般企業(yè)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
合并
分立
投資、聯(lián)營(yíng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
將部分開(kāi)發(fā)房產(chǎn)自用或出租
出售或視同出售（如抵債等）
房地產(chǎn)交換
個(gè)人互換自有居住用房
企業(yè)互換
合作建房
建成后自用
建成后轉讓
出租
★
抵押
抵押期間
抵押期滿(mǎn)“且”發(fā)生權屬轉移
代建
★
評估增值
★
【總結】土地增值稅屬于收益性質(zhì)的土地稅，因此只有在發(fā)生權屬轉移且有增值的情況下才予征收。同學(xué)們在理解的基礎上，關(guān)注出讓與轉讓、企業(yè)改制。
（三）土地增值稅的應納稅額計算
1.適用稅率
土地增值稅適用4級“超率累進(jìn)稅率”。
2.計稅公式
土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
增值額＝轉讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目金額
【注意】轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
4.新建項目具體扣除標準
轉讓項目
具體扣除項目
扣除標準
新建項目
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
拿地
①取得土地使用權所支付的金額
據實(shí)扣除（成本＋契稅）
建房
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
據實(shí)扣除
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用
利息明確
利息＋（①＋②）×5%
利息不明確
（①＋②）×10%
銷(xiāo)售
④與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
城、教（不包括印花稅）、不得抵扣的增值稅（2018年新增）
優(yōu)惠
⑤加計扣除額
（①＋②）×20%
非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
拿地
同
同
建房
同
同
銷(xiāo)售
不同
城、教、印、不得抵扣的增值稅
【理解】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的新房屬于期房，因此銷(xiāo)售印花稅與房屋開(kāi)發(fā)費用屬于同一會(huì )計期間，印花稅已在開(kāi)發(fā)費用中扣除故不允許單獨再扣除；非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的新房屬于現房，因此印花稅雖然也計入管理費用當中但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用顯然不屬于同一會(huì )計期間，故允許單獨扣除。
【記憶提示】請同學(xué)們按照企業(yè)建房的費用發(fā)生順序記憶，同時(shí)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同。
【注意】稅收優(yōu)惠：納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，予以免稅。
5.計算步驟
（1）確定收入——題目給出
（2）確定扣除項目金額
①取得土地使用權所支付的金額——題目給出
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——題目給出
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用——根據題目?jì)热菖卸ɡ⑹欠衩鞔_
④與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金——題目給出（注意印花稅迷惑）
⑤計算加計扣除
（3）確定增值額——（（1）－（2））
（4）確定增值額與扣除項目的比率（（3）/（2））
（5）找稅率
（6）算稅額
應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
.銷(xiāo)售舊房具體扣除標準
轉讓項目
具體扣除項目
扣除標準
存量項目
房屋
房
①房屋及建筑物的“評估價(jià)格”
重置成本價(jià)×成新率
地
②取得土地使用權所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費用
據實(shí)扣除
銷(xiāo)售
③與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
據實(shí)扣除
土地
地
同上
同上
銷(xiāo)售
同上
同上
