案情
2010年6月，王某等人與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：出賣(mài)人應當在商品房交付后90日內，辦理《房地產(chǎn)權證》。如買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權證書(shū)，從
逾期之日起，出賣(mài)人應每天按買(mǎi)受人所交購房金額的萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人支付違約金。2011年8月9日，王某等業(yè)主與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理了房屋交接手續。同年11月4日，該開(kāi)發(fā)商在申請辦理產(chǎn)權登記時(shí)，被告知應完成相關(guān)稅收清算后才可辦理房屋權屬登記。2012年4月10日，有關(guān)部門(mén)才將相關(guān)完稅清算通知送達該房屋開(kāi)發(fā)商。4月15日，房管部門(mén)受理了產(chǎn)權登記。王某等人沒(méi)有如期拿到房地產(chǎn)權證。
分歧
對于本案如何處理，存在兩種不同意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認為：《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！痹摋l表明，在無(wú)過(guò)錯責任下，不可抗力可作為法定的免責事由。由于政府部門(mén)
行政行為導致逾期辦證應屬于不可抗力。因此，開(kāi)發(fā)商不承擔違約責任。
第二種意見(jiàn)認為：《合同法》第121條規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決?！备鶕贤南鄬π?，本案中
逾期辦證的違約責任應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔。
評析
筆者傾向第一種意見(jiàn)。本案中的
行政行為構成了合同法上的不可抗力，出賣(mài)人不應承當違約責任。
根據《合同法》第117條，所謂不可抗力，是指不能預見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。通常，不可抗力包括以下幾種情形：自然災害、政府行為、戰爭等等。由于
行政行為具有強制性，行政主體在實(shí)施
行政行為時(shí)無(wú)征得行政相對方的同意，行政相對方如拒絕履行行政命令或者行政措施，行政主體可以依法強制履行或向
法院申請強制執行。開(kāi)發(fā)商作為行政相對方，對于行政主體實(shí)施的非稅清算行為，只能服從并執行。本案中，相關(guān)政府部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商非稅清算是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后發(fā)生的，顯然具有不可預見(jiàn)性，行政機關(guān)的非稅清算手續何時(shí)能夠完成更不是開(kāi)發(fā)商能夠左右的。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主簽訂了合同之后，按照合同約定在規定期限內向產(chǎn)權登記機關(guān)報送了完備的房屋初始登記材料，積極進(jìn)行了非稅清算，其主觀(guān)上不存在疏忽或者過(guò)失。因此，行政部門(mén)的非稅清算行為構成了合同法上的不可抗力，開(kāi)發(fā)商不應承擔違約責任。
同時(shí)，根據
最高人民
法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條第1款規定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)前未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！痹摋l規定“由于出賣(mài)人的原因”
導致逾期辦理產(chǎn)權證的，出賣(mài)人應當承擔違約責任，即出賣(mài)人主觀(guān)上存在過(guò)錯是其承擔法律責任的基礎，如果因第三人或者不可抗力造成的延誤，出賣(mài)人不承擔違約責任。由于本案的
行政行為構成了合同法上的不可抗力，出賣(mài)人不應承擔違約責任。王某等業(yè)主可向相關(guān)政府行政部門(mén)追究拖延履行行為所造成的損失。
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法院）
