2016年8月有報道稱(chēng)，15年前，韓先生繳納首付款購買(mǎi)了由北京某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一套公 寓，但由于該項目五證不全，他遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，也無(wú)法辦理貸款。多年后，就在房?jì)r(jià)已上漲五六倍時(shí)，開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有商品房預售許可證為由主動(dòng)起訴業(yè)主，要求確認當初簽訂的購房合同無(wú)效，很多業(yè)主因此拿到了合同無(wú)效的判決。
北京朝陽(yáng)區買(mǎi)公 寓
房?jì)r(jià)上漲5倍多 開(kāi)發(fā)商要“毀約”
當時(shí)，因接到開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來(lái)到位于朝陽(yáng)區黑莊戶(hù)的雙旭花園小區看房，挑中了一套已是現房的99平方米的公 寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內銷(xiāo)商品房預售契約》，房款總額為19.3萬(wàn)余元。根據約定，韓先生繳納了近7萬(wàn)元首付款后，可入住該房屋，其余房款由開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理銀行按揭貸款。繳納了首付款后，韓先生裝修入住。但由于開(kāi)發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證辦不下來(lái)，按揭貸款也無(wú)法辦理，因此他遲遲未繳納余款。
2006年以后，同地區房?jì)r(jià)已上漲不止5倍。開(kāi)發(fā)商卻陸續將購房人告上法院，要求確認其與購房人簽訂的《北京市內銷(xiāo)商品房預售契約》無(wú)效，收回已經(jīng)出售的房產(chǎn)，不僅要求購房人騰房，還要求他們支付這些年來(lái)的房屋使用費即房租。開(kāi)發(fā)商理由是：當初售房時(shí)尚未取得房屋預售許可證，根據相關(guān)法律法規的規定，其與購房人所簽訂的商品房預售契約應屬無(wú)效合同。
法院一審判“合同無(wú)效”
再審后強制執行騰退公 寓
2008年，韓先生被開(kāi)發(fā)商告上法庭，之前已有多名業(yè)主被起訴。開(kāi)庭時(shí)，開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)賣(mài)房時(shí)已告知韓先生他們沒(méi)有預售許可證，但遭到韓先生的否認。但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，最終都輸了官司。法院確認，到案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商只取得國有土地使用證及建設用地規劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區的開(kāi)工證、商品房預售許可證及房屋所有權證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內銷(xiāo)商品房預售契約》無(wú)效，韓先生需騰房，并按每月800元的標準給付開(kāi)發(fā)商房屋使用費；開(kāi)發(fā)商退還韓先生6.9萬(wàn)余元購房款。
韓先生上訴，被駁回。又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。2010年初，韓先生夫婦被法院強制執行騰退了公 寓，當時(shí)在北京只有這一處居所的夫妻倆因無(wú)家可歸，曾一度借住在朋友家中。
起訴開(kāi)發(fā)商要求賠差價(jià) 終獲賠償
后來(lái)，韓先生起訴開(kāi)發(fā)商，要求其賠償因《北京市內銷(xiāo)商品房預售契約》無(wú)效給自己造成的購房溢價(jià)損失和裝修費用。律師認為，開(kāi)發(fā)商在無(wú)商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認為無(wú)效，負有完全責任。房屋估價(jià)價(jià)值為133萬(wàn)余元。
法院審理認為，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷(xiāo)售房屋并承諾辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續，之后亦未積極補辦相關(guān)手續，其對合同無(wú)效負有重大過(guò)錯。法院經(jīng)過(guò)綜合考慮后判決涉事地產(chǎn)公司賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失共計110萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商上訴，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，為了拿到賠償款，韓先生在賠償數額上作出了一定妥協(xié)，最終與開(kāi)發(fā)商達成執行和解，拿到了賠償款。 華商報記者 寧軍 實(shí)習記者 王娜 實(shí)習生 張鵬康
網(wǎng)友觀(guān)點(diǎn)
@趙楊：法院判決竟然趕著(zhù)預售證下來(lái)的前一天，為什么會(huì )這樣呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打贏(yíng)官司收回房子另行銷(xiāo)售，可你公司的誠信呢？
@明天會(huì )更好V5：可以宣判合同無(wú)效，但無(wú)證售房本身就是違法的行為，取消開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并罰款，還要賠償購房者的損失。
@天道酬勤：這讓我想到廣州一起官司，當事人1998年花26萬(wàn)買(mǎi)了一棟房子，2012年拆遷，原房主以當事人不是當地村民為由，起訴到法院，要求判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院是這么判決的：撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，判決拆遷補償款為14年房屋升 值，補償款為被告所有，原告承擔訴訟費用。
@文豐：無(wú)證違規銷(xiāo)售，應該重罰，罰得傾家蕩產(chǎn)?，F在就是對他們太寬容，他們才敢自己舉報自己。
@何宏文：本案應先追究開(kāi)發(fā)商不誠信并記入黑名單，要不是開(kāi)發(fā)商欺詐，購房戶(hù)肯定會(huì )在別處買(mǎi)同樣房?jì)r(jià)的房子。開(kāi)發(fā)商用購房者繳納的定金或購房款開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，那么相關(guān)款項產(chǎn)生的利潤應該按資金占比判還給購房者，還應該讓開(kāi)發(fā)商賠償起訴時(shí)與購房者交款時(shí)的房屋溢價(jià)差額。
不要讓不誠信像瘟疫一樣蔓延
開(kāi)發(fā)商“自己告自己”無(wú)證售房，要求判合同無(wú)效，事件一爆出，就引起軒然大波，因為它挑撥著(zhù)購房者脆弱的神經(jīng)——在房?jì)r(jià)高企的當下，想買(mǎi)房得靠運氣“搖一搖”，甚至已經(jīng)付款簽合同的房子居然也被開(kāi)發(fā)商運用法律討要回去。而人們更不安的是，害怕這種不誠信的行為像瘟疫一樣蔓延。
有理性的人會(huì )說(shuō)：“這就是買(mǎi)無(wú)證房的風(fēng)險?！闭\然，貪一時(shí)便宜買(mǎi)無(wú)證房，固然該承擔相應的風(fēng)險——可能各種證件始終無(wú)著(zhù)，可能會(huì )被開(kāi)發(fā)商為利益反噬，但相信當初買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定沒(méi)有將這些風(fēng)險告知購房者，他們只會(huì )信誓旦旦地保證：證遲早會(huì )下來(lái)的，房子遲早是你的。
然而，反轉來(lái)得太快。在法律必須遵守相應的“規則”，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《城市商品房預售管理辦法》進(jìn)行判決時(shí)，被這場(chǎng)誠信風(fēng)暴裹挾著(zhù)、可能因房屋溢價(jià)損失半輩子積蓄的購房者該如何自救呢？也許他們在這場(chǎng)官司里沒(méi)法找到滿(mǎn)意的答案，但《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》可能會(huì )為他們提供一個(gè)出口，也為社會(huì )誠信體系提供一個(gè)平衡的支點(diǎn)。
另外，案件里還有一個(gè)值得人關(guān)注的點(diǎn)，2016年4月8日，西安首場(chǎng)電視問(wèn)政后，被問(wèn)政的西安房管局“雷霆出擊”，于兩日后下派190名房管監督員到188個(gè)未取得商品房預售許可證的項目點(diǎn)，蹲點(diǎn)監督無(wú)證售房行為，當時(shí)媒體進(jìn)行了大量報道，報道稱(chēng)“使得西安五證不全銷(xiāo)售現象得到了控制”。然而，諷刺的是，2016年4月25日，李女士還是與涉事房產(chǎn)公司簽訂了“內部 認購合同”。
事情終究是敗露了。2016年8月9日，長(cháng)安區房管局對這個(gè)無(wú)證銷(xiāo)售的項目作出包括“停止一切銷(xiāo)售行為”等在內的處理決定。其中有一條格外值得關(guān)注——對違規銷(xiāo)售的房屋逐一清退。然而，事實(shí)是行政手段的制裁遠遠不及利益的驅使，開(kāi)發(fā)商確實(shí)對已銷(xiāo)售房屋進(jìn)行清退，不過(guò)是在房?jì)r(jià)高企的2018年，而這時(shí)的房?jì)r(jià)已非2016年可企及。
一份處理決定作出后如果僅僅是作出，而沒(méi)有落在實(shí)處，也沒(méi)有人跟進(jìn)，說(shuō)到底就是“一紙公文”，它對開(kāi)發(fā)商毫無(wú)制約作用，遑論威懾力，這種“不作為”也間接為開(kāi)發(fā)商的不誠信提供了土壤。
8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通報五家不誠信房地產(chǎn)企業(yè)，責令限期整改，并視整改情況而定是否將其納入聯(lián)合懲戒體系。
希望相關(guān)懲戒措施可以再多些、再有力些，只有真正為開(kāi)發(fā)商套上金箍，不讓處罰流于形式，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向正軌，不讓誠信在這場(chǎng)風(fēng)暴中“失聯(lián)”。
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