上海市徐匯區人民法院
課題組成員：朱 翔
一、實(shí)證：購買(mǎi)動(dòng)遷安置房屋“過(guò)錯”認定審查實(shí)證分析
案例1：陳某因動(dòng)遷獲得安置房屋。2014年3月1日，買(mǎi)受人與出賣(mài)人陳某簽訂《動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同》并依約支付大部分購房款，買(mǎi)受人于同年4月入住系爭房屋。后由于出賣(mài)人陳某與他人民間借貸糾紛，該房屋于2015年11月9日被法院查封。買(mǎi)受人認為，其依法享有的民事權益足以排除法院對該房屋采取的強制執行措施。為此，買(mǎi)受人訴至法院，請求判令不得執行該房屋，并解除對房屋的查封。
法院認為，因該房屋系動(dòng)遷安置房，按照上海市房屋限售的規定，該房屋在3年內不得轉讓或者抵押，該規定記載明確，買(mǎi)賣(mài)雙方應屬明知。原告在明知該房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續的情況下，仍在該房屋允許上市交易之前，與房屋出賣(mài)人簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故其對房屋未能辦理產(chǎn)權登記存在過(guò)錯，屬于因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，不符合無(wú)過(guò)錯不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的保護條件。為此，對于原告訴訟請求，法院不予支持。
案例2：陳某因動(dòng)遷獲得安置房屋。2006年，徐某與陳某簽訂《房屋認購協(xié)議》及《補充協(xié)議》，約定徐某向陳某購買(mǎi)該動(dòng)遷安置房屋。徐某依約支付大部分購房款。裝修該房屋并入住后，徐某發(fā)現該房屋因陳某對外欠債被法院查封。徐某認為其購買(mǎi)系爭房屋并已實(shí)際占有使用，也基本付清房款，只是因為動(dòng)遷安置房的原因未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，故訴至法院，請求判令不得執行該房屋并將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)至徐某名下。
法院認為，徐某與陳某簽訂的《房屋認購協(xié)議》及《補充協(xié)議》系雙方當事人的真實(shí)意思表示，未違反法律禁止性規定，應為合法有效。徐某已按約支付大部分房款，目前該房屋按照動(dòng)遷安置房的相關(guān)政策規定亦已符合可以辦理過(guò)戶(hù)手續的條件，且房屋早已向原告交付。因該房屋交易時(shí)受政策限制未能及時(shí)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，故產(chǎn)證登記的權利人還是陳某。徐某和陳某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)交易行為發(fā)生在陳某欠款及借款訴訟之前，因此，徐某對系爭房屋具有足以排除強制執行的實(shí)體權利。徐某訴求停止對該房屋的查封等強制執行措施，法院予以支持。
上述兩件本市同一年度案情相似的案件，法院判決結果卻迥然不同。究其原因，爭議焦點(diǎn)在于買(mǎi)受人購買(mǎi)動(dòng)遷安置房屋的行為本身是否屬于過(guò)錯。買(mǎi)受人購買(mǎi)動(dòng)遷安置房時(shí)，明知短期內無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，仍然愿意與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。此種不能過(guò)戶(hù)的風(fēng)險是否應當由買(mǎi)受人承擔。
根據2011年7月6日頒布的《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第23條規定，動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權證后的三年內不得轉讓、抵押。但實(shí)踐中一些動(dòng)遷安置房的業(yè)主急于出售動(dòng)遷安置房屋套取現金，在禁售期內與房屋買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并約定于房屋可以上市交易后辦理產(chǎn)權變更登記手續。而略低于市場(chǎng)價(jià)的動(dòng)遷安置房確實(shí)吸引了一批房屋買(mǎi)受人，同時(shí)較長(cháng)的房屋交易期間也為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行帶來(lái)隱患。由于我國采取物權登記公示主義，故在辦理房屋產(chǎn)權變更登記之前，即使買(mǎi)受人已經(jīng)支付全部房屋價(jià)款并實(shí)際入住，房屋所有權人仍然為房屋出賣(mài)人。在此期間，若房屋出賣(mài)人作為債務(wù)人向他人借款，期限屆滿(mǎn)后無(wú)力清償，債權人訴至法院并獲得勝訴判決，進(jìn)入強制執行程序后，房屋一旦被法院查封甚或拍賣(mài)，將導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續。故在法院執行階段，為對抗執行，買(mǎi)受人往往以案外人的身份提出執行異議。
二、解析：案外人異議之訴平衡各方利益之法理透視
我國民事訴訟法在2007年修訂時(shí)首次引入案外人異議之訴制度，規定在第三編執行程序第十九章的一般規定中的第204條。2012年民事訴訟法再次修訂時(shí)這一制度得到維持，依舊規定在第三編執行程序第十九章的一般規定中，只是由第204條變更到了第227條?？梢钥闯?，我國民事訴訟法對案外人執行異議的定位是在執行程序中，對法院執行工作的普遍性約束，包括執行的管轄、執行措施、執行的中止和終結，既包括執行實(shí)體方面，也包括執行程序方面。
之所以規定并強化執行異議之訴，主要基于以下考慮：首先，從一般意義上說(shuō)，執行法律關(guān)系紛繁復雜，執行中合法權益遭受侵害的情形在所難免，救濟與侵害理應相伴相隨。案外人異議之訴作為一種執行救濟，是執行法律體系中不可或缺的內容。其次，從執行程序的審查原則看，執行貴在迅速、及時(shí)，故應遵循形式化原則。執行法院對被執行人責任財產(chǎn)的認定，通常僅依外觀(guān)證據判斷，難免將事實(shí)上屬于案外人的財產(chǎn)作為被執行人的財產(chǎn)查封，這就有必要為案外人提供相應的救濟途徑。最后，從救濟途徑本身看，執行中不僅需要有救濟，而且救濟途徑還必須充分。如果僅僅是程序權利受到侵害，通過(guò)提出異議和申請復議救濟即可，但如果是實(shí)體權利受到侵害，則應賦予案外人提起訴訟進(jìn)行救濟的權利，唯其如此，才能為各方當事人提供更為充分的程序保障。[1]
我國民事訴訟法第227條規定，執行過(guò)程中，案外人對執行標的提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。實(shí)踐中，房屋買(mǎi)受人可以案外人的身份對執行標的即房屋提出書(shū)面異議，主張該房屋所有權。對此法院應當予以受理審查并作出裁定，若對該裁定不服，可自裁定送達之日起十五日內向法院起訴。同時(shí)根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條規定，金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
可以看出，在民事訴訟法第227條的統領(lǐng)下，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條對支持買(mǎi)受人就其購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)提出異議規定了較為詳細的條件。實(shí)踐中的通常情況是，房屋出賣(mài)人與買(mǎi)受人在法院查封之前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人已支付全部或大部分價(jià)款并已實(shí)際入住，僅由于動(dòng)遷安置房尚在禁售期內無(wú)法辦理產(chǎn)權變更登記手續。此時(shí)，法院唯一需要審查的事項即是否屬于“非因買(mǎi)受人自身原因”未辦理過(guò)戶(hù)登記。所謂“非因買(mǎi)受人自身原因”未辦理過(guò)戶(hù)登記，即對于未辦理過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)受人不存在主觀(guān)過(guò)錯。因此，買(mǎi)受人是否存在主觀(guān)過(guò)錯即成為是否支持買(mǎi)受人提出的異議的重要因素。
“交易安全保護，究其實(shí)質(zhì)并非確定責任的歸屬，而實(shí)為對外觀(guān)虛像所引發(fā)風(fēng)險的分配?！盵2]在房屋權利外觀(guān)明確的情況下，是否認定買(mǎi)受人在購房過(guò)程中存在過(guò)錯，實(shí)則是對風(fēng)險的分配，即由誰(shuí)來(lái)承受權利外觀(guān)不實(shí)帶來(lái)的風(fēng)險，是案外人還是申請執行之債權人。亦即民商法中的外觀(guān)主義對信賴(lài)利益的保護在執行異議審查中是否應當遵守，法律應當如何抉擇，是適用公示外觀(guān)標準，還是突破外觀(guān)而適用事實(shí)標準。[3]兩種不同標準的選擇，實(shí)則是對不同當事人的利益傾向。在案外人與申請執行人的利益博弈中，如何平衡雙方當事人的利益應當成為司法裁判的關(guān)鍵。在物權公示主義的原則下，考慮案外人的利益，并非必然損害申請執行人的債權。
（一）申請執行人的執行標的為金錢(qián)之債，不具有特定性
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條明確規定，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出的異議，僅限于金錢(qián)債權的執行中。金錢(qián)作為種類(lèi)物的一種，屬于特殊種類(lèi)物，轉移占有即發(fā)生所有權的移轉，故只要被執行人向申請執行人給付足額金錢(qián)即視為履行完畢義務(wù)，至于該筆錢(qián)款來(lái)源如何、由誰(shuí)支付則不在考慮之列。申請執行人為保障其債權實(shí)現，申請法院查封被執行人的房屋。但案外人購買(mǎi)被執行人房屋，購房款作為房屋的對價(jià)，房屋所有權的轉移并未減少被執行人的責任財產(chǎn)，亦未降低被執行人的償債能力。實(shí)踐中，經(jīng)常是案外人將剩余房款支付至法院代管款賬戶(hù)，由法院將剩余房款直接交付給申請執行人，以實(shí)現其債權。即便案外人在執行程序開(kāi)始前就已經(jīng)支付全部購房款，申請執行人亦可對該筆購房款申請強制執行，并未影響其債權的實(shí)現。故對申請執行人而言，無(wú)論在此之前買(mǎi)受人是否已經(jīng)全額支付購房款，房屋所有權的轉移并不損害其債權。
（二）案外人為購買(mǎi)房屋付出利益對價(jià)，若輕易否認案外人對所購房屋的物權期待權，不利于市場(chǎng)交易穩定
鼓勵交易原則為合同法的基本原則之一，合同法的立法宗旨是鼓勵獨立、平等民事主體之間的市場(chǎng)交易，規范市場(chǎng)秩序。若法院在審查中輕易中斷合同履行，并對合同的履行采取吹毛求疵的審查態(tài)度，將嚴重損害效率。[4]房屋買(mǎi)賣(mài)合同對雙方當事人而言均系重大交易，締約前后雙方當事人均為此付出包括金錢(qián)、時(shí)間、精力在內的巨大交易成本。在確認案外人善意無(wú)過(guò)失的前提下，盡到購房審慎義務(wù)的案外人為購買(mǎi)房屋支付足額對價(jià)，且雙方均已為買(mǎi)賣(mài)合同的履行做出積極努力，即獨立、平等的市場(chǎng)主體為該筆交易的履行已經(jīng)付出成本。在不損害國家、集體或者第三人合法權益的前提下，中斷該合同的履行，則將使之前雙方付出的時(shí)間成本、經(jīng)濟成本等一切歸零，將會(huì )使市場(chǎng)交易處于不穩定狀態(tài)。故從維護市場(chǎng)交易穩定的角度，亦不宜否認案外人對所購房屋的物權期待權。
三、疑惑：買(mǎi)受人“過(guò)錯”認定標準之爭
如前述案例所示，是否具有主觀(guān)過(guò)錯是買(mǎi)受人應否承擔不利責任的重要因素。因此，如何判斷買(mǎi)受人在履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同中具有過(guò)錯具有至關(guān)重要的作用。目前學(xué)界對過(guò)錯的界定主要有兩種觀(guān)點(diǎn)：
主觀(guān)過(guò)錯說(shuō)為19世紀大陸法系國家主流觀(guān)點(diǎn)，認為過(guò)錯即行為人具有的一種應受非難的心理狀態(tài)，過(guò)錯并不包括行為人的外部行為，因而過(guò)錯和行為的違法性是兩個(gè)不同的歸責要件。主觀(guān)過(guò)錯說(shuō)認為，每個(gè)具有意志能力和責任能力的人都具有意志自由，應當對自己行為造成的后果負責。因此，無(wú)行為能力人因其不能理解自己的行為及其后果，不應對其實(shí)施的損害行為及由此產(chǎn)生的后果負責。
客觀(guān)過(guò)錯說(shuō)認為應當從某種客觀(guān)的行為標準來(lái)判定行為人有無(wú)過(guò)錯。過(guò)錯并非在于行為人的主觀(guān)心理狀態(tài)具有應受非難性，而在于行為具有應受非難性。行為人的行為若不符合某種行為標準（如不符合一個(gè)正常社會(huì )人的正常思維及由此產(chǎn)生的行為標準）即應視為過(guò)錯?？陀^(guān)過(guò)錯說(shuō)認為，過(guò)錯和行為的違法性應合二為一，成為一個(gè)歸責要件。
上述兩種學(xué)說(shuō)各具特色。主觀(guān)過(guò)錯說(shuō)強調過(guò)錯的主觀(guān)性為歸責要件，認為過(guò)錯來(lái)源于行為人應受非難的主觀(guān)狀態(tài)，突出在行為之前的預防功能，但由此也造成舉證困難，訴訟中很難證明行為人是否存在主觀(guān)過(guò)錯，進(jìn)而限制或者加重行為人的責任；客觀(guān)過(guò)錯說(shuō)強調對行為人客觀(guān)外部行為的考察，減輕了對過(guò)錯的舉證責任，但由于該種學(xué)說(shuō)割裂了意志和行為的關(guān)系，否定了人的意志對行為的決定作用，因此有時(shí)不能準確探究行為人的內心意思，實(shí)踐中也會(huì )存在限制或者加重行為人責任的情況。
筆者認為，過(guò)錯是主觀(guān)與客觀(guān)要素相結合的概念，它通過(guò)行為人一定的外部行為來(lái)表現其內心意思。一般而言，鑒于主觀(guān)過(guò)錯說(shuō)加重了訴訟中的舉證責任，拋開(kāi)外部行為，探究行為人的內心狀態(tài)太過(guò)苛刻，不僅有違訴訟效率原則，也為確定責任人的責任增加了不確定性。同時(shí)，主觀(guān)過(guò)錯說(shuō)沒(méi)有解決行為準則問(wèn)題，不能對行為人的行為預期產(chǎn)生指導作用。因此，客觀(guān)過(guò)錯說(shuō)通過(guò)某種客觀(guān)的行為標準來(lái)衡量行為人的行為，進(jìn)而認定行為人有無(wú)過(guò)錯就成為訴訟中較易實(shí)施的判斷標準。
結合當前司法實(shí)踐，目前普遍存在兩種觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)認為購買(mǎi)禁售期內的動(dòng)遷安置房本身即屬于過(guò)錯，之所以規定動(dòng)遷安置房存在禁售期，即是考慮到動(dòng)遷安置房的特殊性，在安置后的一定期限內為保障被安置人的生活，禁止被安置人出售。而在禁售期內出售動(dòng)遷安置房顯然違反了規定初衷，有規避法規政策嫌疑；另一種觀(guān)點(diǎn)認為，動(dòng)遷安置房三年內不得上市交易系政策原因，不是當事人本身所致，只要雙方當事人在簽訂合同后積極履行各自義務(wù)，則不認為買(mǎi)受人存在過(guò)錯。平等市場(chǎng)主體之間愿意為交易標的物的履行附期限，此系當事人自由意思表示，不應強加司法干涉。因此從維護自由市場(chǎng)及交易秩序穩定的角度出發(fā)，應當支持買(mǎi)受人提出的異議。
第一種觀(guān)點(diǎn)雖然考慮到動(dòng)遷安置房的特殊性以及地方規定的初衷，但卻忽視了買(mǎi)賣(mài)合同允許附期限的性質(zhì)。合同的精神在于契約自由，法無(wú)禁止即可為。買(mǎi)賣(mài)合同雙方愿意簽訂一份履行期間較長(cháng)的協(xié)議，且均愿意為合同的履行為之努力，在不違反法律、行政法規禁止性規定的情況下，貿然認定合同的一方或者雙方存在過(guò)錯有失公允。第二種觀(guān)點(diǎn)從客觀(guān)表象入手，充分考慮了買(mǎi)賣(mài)合同雙方當事人的履行行為。但卻忽視了動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同履行的長(cháng)期性特點(diǎn)，為雙方的合同履行增加了不確定性。若過(guò)于支持該種合同繼續履行，一方面將會(huì )助長(cháng)動(dòng)遷安置房屋于禁售期內的買(mǎi)賣(mài)之風(fēng)，不利于動(dòng)遷安置居民的生活保障；另一方面由于合同履行期間較長(cháng)，也使得市場(chǎng)交易風(fēng)險相應增大。
四、路徑：“過(guò)錯”認定判斷標準之形成
《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第23條規定動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權證后的三年內不得轉讓、抵押。據此規定，動(dòng)遷安置房屋存在三年的“禁售期”。在禁售期內，動(dòng)遷安置房屋不得轉讓、抵押，而超過(guò)禁售期則動(dòng)遷安置房與普通商品房一樣可上市流通。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條將法院查封房屋的時(shí)間作為是否支持異議人的一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)。故法院查封時(shí)，動(dòng)遷安置房屋是否已經(jīng)超過(guò)禁售期成為法院審判結果的“分水嶺”。
（一）法院查封時(shí)動(dòng)遷安置房尚未超過(guò)禁售期
雙方當事人在法院查封前簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即使買(mǎi)受人已經(jīng)支付全部或大部分房款，并能將剩余房款依法院指定交付執行，且出賣(mài)人已向買(mǎi)受人實(shí)際交付房屋，但直至法院查封時(shí)房屋仍處于禁售期內，不符合過(guò)戶(hù)條件。此時(shí)即便法院支持買(mǎi)受人提出的異議請求，限于政策因素，房屋亦無(wú)法辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。從促進(jìn)市場(chǎng)交易的效率以及維護案外人與申請執行人之間利益平衡的角度出發(fā)，首先，支持案外人提出的執行異議并不能使得案外人獲得房屋產(chǎn)權，無(wú)助于促進(jìn)市場(chǎng)交易的效率與穩定；其次，雖然購房款作為房屋產(chǎn)權轉移的對價(jià)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行并未減少債務(wù)人的責任財產(chǎn)。然而實(shí)踐中，失信債務(wù)人往往在獲得購房款后予以轉移隱藏或者揮霍一空，面對如此的惡意債務(wù)人，債權人很難就購房款實(shí)現債權。
法律的最終目的在于維持社會(huì )良性秩序、化解矛盾，法律必須至少保護一方當事人的利益得以實(shí)現。故在房屋買(mǎi)受人無(wú)法獲得產(chǎn)權的情況下，法院應當執行房屋以實(shí)現債權人的債權。即便法院支持買(mǎi)受人提出的執行異議，但過(guò)長(cháng)的履行期為房屋買(mǎi)賣(mài)合同帶來(lái)了諸多不確定因素，從維護交易穩定及債權人利益角度出發(fā)，應認定為房屋買(mǎi)受人存在過(guò)錯，對買(mǎi)受人提出的異議申請不予支持。
（二）法院查封時(shí)動(dòng)遷安置房已經(jīng)超過(guò)禁售期
雙方當事人在法院查封房屋前簽訂了該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人已經(jīng)支付全部或大部分房款，并能將剩余房款按照法院指定繳納至法院賬戶(hù)，且出賣(mài)人已向買(mǎi)受人實(shí)際交付房屋。在房屋能夠上市交易后、辦理過(guò)戶(hù)前被法院查封的，考慮到合同雙方當事人已經(jīng)履行了大部分合同義務(wù)，僅剩房屋產(chǎn)權尚未辦理變更登記，若不支持買(mǎi)受人提出的執行異議，則買(mǎi)賣(mài)雙方當事人之前為履行合同所做的努力將付諸東流，不僅浪費交易成本，也違背了交易的效率原則。同時(shí)，如前所述，即使支持買(mǎi)受人提出的執行異議，亦不會(huì )損害申請執行人的債權實(shí)現，購房款作為房屋產(chǎn)權轉移的對價(jià)，申請執行人亦可申請法院予以執行。且交易的動(dòng)遷安置房屋已經(jīng)超過(guò)禁售期，房屋過(guò)戶(hù)在政策層面不存在障礙，不僅在法院執行中具有可行性，亦不存在規避政策的嫌疑。之所以房屋未能過(guò)戶(hù)只是由于法院查封，在保障申請執行人利益的前提下，原則上不應認定為房屋買(mǎi)受人存在過(guò)錯，支持買(mǎi)受人提出的異議申請。
然而，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行包括簽約、交付定金、首付款、銀行貸款、辦理房屋過(guò)戶(hù)手續等一系列環(huán)節。
買(mǎi)受人是否存在過(guò)錯，應當從買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前以及簽訂合同后的一系列表現來(lái)綜合考慮。具體而言，應綜合考慮以下幾方面因素：
1、買(mǎi)賣(mài)合同雙方是否在法院查封之前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人是否在簽訂合同前盡到合理審慎義務(wù)
房屋出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂合同之時(shí)必須為善意，即出賣(mài)人愿意以市場(chǎng)價(jià)出售其所有的房屋，而買(mǎi)受人愿意以此價(jià)格購買(mǎi)該房屋，雙方為簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同均盡到了正常交易人的審慎義務(wù)。此亦所謂的先合同義務(wù)，即在要約生效后合同生效前的締約過(guò)程中，締約雙方基于誠信原則而應負有的告知、協(xié)助、保護、保密等的合同附隨義務(wù)。對出賣(mài)人而言，應當負有如實(shí)告知房屋建造時(shí)間、面積、權利人情況、房屋權利是否受到限制等義務(wù)。就買(mǎi)受人而言，亦負有將自己的購房真實(shí)意愿、是否具備購房資格以及所能承擔的購房能力等情況如實(shí)告知的義務(wù)，同時(shí)，買(mǎi)受人還應當盡到查看房屋物理狀態(tài)以及權利狀態(tài)的審慎義務(wù)。
在雙方均盡到了先合同義務(wù)的情況下，若買(mǎi)受人明知房屋處于被法院查封狀態(tài)依舊選擇與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前未盡到正常交易人的審慎義務(wù)，未能及時(shí)發(fā)現房屋的被查封狀態(tài)而與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則均應當視為買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂過(guò)程中存在過(guò)錯。
2、簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否外觀(guān)無(wú)瑕疵，當事人是否存在規避債務(wù)的主觀(guān)惡意
法律保護正常的交易秩序。所謂正常的交易秩序，不僅交易外觀(guān)合法無(wú)瑕，交易雙方亦應符合善良交易人的要求。
外觀(guān)主義起源于大陸法系國家，是商行為的基本原則之一，即商事交易行為人的行為意思應以其行為外觀(guān)為準并適用法律推定規則；商事交易行為完成后，原則上不得撤銷(xiāo)，適用“禁止反悔”規則，行為人公示事項與事實(shí)不符時(shí)，交易相對人可依外觀(guān)公示主張權利。外觀(guān)主義著(zhù)眼于對商交易行為的合理推定，目的在于保護不特定第三人的利益和社會(huì )交易安全。
就簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言，從交易外觀(guān)看，首先，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，正常的買(mǎi)受人應當先行看房，經(jīng)過(guò)一次或者數次看房并對該房屋有所了解后，才有可能與出賣(mài)人協(xié)商簽訂合同。缺少前期看房程序直接購房的行為顯然違背理性交易人的正常邏輯。其次，一個(gè)完整的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當包括定金條款、約定首付款的交付時(shí)間及方式、辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的時(shí)間、銀行貸款辦理時(shí)間、房屋交付時(shí)間、支付房屋尾款時(shí)間以及違約條款等等，缺少其中任何一項或者幾項，該份房屋買(mǎi)賣(mài)合同從外觀(guān)而言均是不完整的，有悖正常交易習慣與秩序。
從當事人的內心主觀(guān)意思而言，出賣(mài)人是否有逃避債務(wù)，轉移財產(chǎn)的惡意，買(mǎi)受人是否明知出賣(mài)人存在上述惡意依舊選擇與其締約。雙方當事人的內心意思表現在外部行為方面，即體現為所簽訂的房屋的合同價(jià)格是否符合市場(chǎng)價(jià)值。若房屋的合同價(jià)格過(guò)低，則可能會(huì )存在債務(wù)人惡意轉移財產(chǎn)、逃避債務(wù)的嫌疑。同時(shí)，房屋的各個(gè)環(huán)節履行期間是否符合正常交易人的交易習慣，若履約期間過(guò)長(cháng)且無(wú)正當理由，那么很難說(shuō)買(mǎi)受人對此沒(méi)有主觀(guān)過(guò)錯。
只有在交易外觀(guān)和當事人內在意思均無(wú)瑕的情況下，雙方當事人所為的交易才值得肯定，應當受到法律保護。
3、買(mǎi)賣(mài)合同雙方當事人是否為合同的履行積極努力
西諺曰:“法律不保護權利上的睡眠者”。善良交易人應當在合同促成后盡力完成合同的履行，以期盡快完成交易，此亦符合商事交易的效率原則。
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，合同雙方當事人應當依約積極履行合同，依據合同約定完成房屋買(mǎi)賣(mài)的每一個(gè)環(huán)節。若雙方自合同簽訂后一直未積極推動(dòng)合同的履行，因懈怠而未在合同約定期間內推動(dòng)各個(gè)交易環(huán)節，進(jìn)而導致在法院查封該房屋前，合同雙方本應辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續而未辦理。即使買(mǎi)賣(mài)雙方當事人互不追究彼此的違約責任，但此種無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權變更登記的后果系人為因素造成。且由于買(mǎi)賣(mài)雙方當事人的原因，造成申請執行人為實(shí)現其自身債權，根據權利外觀(guān)，申請法院查封該房屋。雖然合同具有相對性，合同雙方當事人之間的權利義務(wù)與合同外的民事主體無(wú)涉，但此種相對性不得以損害他人利益為前提，一旦因合同的履行涉及合同外他人利益，突破了合同相對性，則應當考慮是否符合侵權的責任構成要件。根據過(guò)錯責任原則，若合同履行中一方或者雙方當事人持主觀(guān)過(guò)錯為一定行為，且合同外他人利益的受損與合同當事人的過(guò)錯行為存在因果關(guān)系，則應當考慮由過(guò)錯行為人為合同外他人的損失“買(mǎi)單”。
實(shí)踐中，合同未能得到積極履行主要由于以下兩方面因素：
（1）由于買(mǎi)受人以外的客觀(guān)因素致使合同未能在法院查封前履行完畢
由于動(dòng)遷安置房屋的買(mǎi)賣(mài)合同一般履行期限較長(cháng)，故有時(shí)會(huì )出現履行期間出賣(mài)人下落不明，或因房?jì)r(jià)上漲而反悔、拒不配合買(mǎi)受人履行合同的情況。在上述情況下，若買(mǎi)受人在合同履行期間積極尋找出賣(mài)人并進(jìn)行催告，為合同的履行積極為一定行為，則即使在房屋辦理產(chǎn)權變更登記之前被法院查封，亦不應視買(mǎi)受人具有過(guò)錯。
（2）由于買(mǎi)受人自身的主觀(guān)因素致使合同未能在法院查封前履行完畢
合同履行期間，因買(mǎi)受人的懈怠導致合同履行延期，進(jìn)而在房屋過(guò)戶(hù)之前被法院查封。應當視作買(mǎi)受人存在主觀(guān)過(guò)錯。在債權人申請法院對債務(wù)人的房屋進(jìn)行執行的情況下，應當由買(mǎi)受人承擔由其過(guò)錯產(chǎn)生的不利后果。
結
案外人異議之訴不同于案外人異議審查，異議審查囿于其15天的短暫審限，主要進(jìn)行書(shū)面的形式審查，以外觀(guān)審查為主。案外人異議之訴作為普通民事訴訟，不僅需要考慮證據的形式外觀(guān)，還需要從各方當事人的內心意思出發(fā)，兼顧當事人之間的利益平衡，同時(shí)考慮公序良俗。如果異議審查是淺層次的形式審查，那么異議之訴則是鞭辟入里，發(fā)掘案件的深層次原因與法律關(guān)系。
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