導 讀
雖然拆遷安置房的轉讓受到限售期的限制，但由于拆遷安置房的價(jià)格往往比同區域同地段的商品房要低，因此越來(lái)越多的人加入到購買(mǎi)該類(lèi)房屋的行列。近幾年，我國房地產(chǎn)的上漲幅度較大，面對巨大的房屋價(jià)值，買(mǎi)賣(mài)雙方的拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛日漸增多，基層法院受理的拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛呈現了井噴式態(tài)勢。
作為買(mǎi)家最為關(guān)心的是如何安全的將安置房過(guò)戶(hù)至自己名下。而在過(guò)戶(hù)之前，安置房遭遇他案查封將成為過(guò)戶(hù)的障礙。一旦出現此情況，買(mǎi)家極有可能面臨房財兩空的困境。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中針對突遇查封并非沒(méi)有救濟途徑。買(mǎi)受人可以在他案強制執行環(huán)節提出執行異議之訴。與普通商品房相比，拆遷安置房作為特殊的房產(chǎn)在司法實(shí)踐中卻有不同的法律適用規則。
下面我們通過(guò)梳理判例的方式來(lái)分析另案查封對安置房買(mǎi)賣(mài)合同履行的影響
（一）拆遷安置房遭遇他案的查封或保全
在買(mǎi)家起訴到法院要求出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，突然發(fā)現拆遷安置房被其他案件查封在先。被查封的情況既可能發(fā)生在取得小產(chǎn)證之后，也有可能在取得大產(chǎn)證（暫時(shí)登記在開(kāi)發(fā)商名下）之后尚未取得小產(chǎn)證之前。前面的查封是正式查封，后面的查封是要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助查封保全，兩種查封均起到阻礙房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的作用。遭遇查封的原因可能有多種，包括但不限于借貸糾紛、合同糾紛、侵權損害賠償糾紛、刑事案件和行政案件的查封。
根據法律規定，交易房產(chǎn)在過(guò)戶(hù)時(shí)如果存在查封或者抵押的情形，那么房產(chǎn)的所有權將不能辦理變更登記，由此導致買(mǎi)賣(mài)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行。買(mǎi)家購買(mǎi)房產(chǎn)的目的亦會(huì )落空。在此情況下，買(mǎi)家一方面可以采取支付查封案件的執行款的方式得以解封，一方面可以通過(guò)提出執行異議以期待法院解封。如果買(mǎi)家尚未支付的房款大于查封案件的執行款，買(mǎi)家可以協(xié)調法院以支付房屋尾款的方式清償查封案件的債務(wù)從而換取解除對房屋的查封。但是如果買(mǎi)家已支付了房屋買(mǎi)賣(mài)的全款或者剩余的尾款不足以清償查封案件的債務(wù)，那么買(mǎi)家可以通過(guò)向查封法院提出異議的方式請求解除房屋上的查封。
提出執行異議之訴的法律依據：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第17條：“被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！?/p>
通過(guò)分析這兩個(gè)法條可以發(fā)現，買(mǎi)受人想要在執行異議之訴中獲得支持，其條件是嚴格的。尤其是在購買(mǎi)拆遷安置房這類(lèi)有特色的房屋時(shí)，買(mǎi)受人是否存在過(guò)錯成為能夠獲得支持的關(guān)鍵點(diǎn)。
（二）裁判規則的梳理
1、案號：（2015）浦民一（民）初字第46490號
原告洪濤購買(mǎi)的拆遷安置房在符合交易過(guò)戶(hù)條件時(shí)，訴諸法院要求出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)手續。但向房地產(chǎn)交易部門(mén)查詢(xún)獲悉，涉案房屋已被另案查封。洪濤不得不向查封法院另外申請執行異議，經(jīng)審查后，法院認為由于原告購買(mǎi)的系爭房屋是安置房，過(guò)戶(hù)時(shí)間有一定限制條件，因此，原告對系爭房屋在限制過(guò)戶(hù)期間權利可能被限制應當有預期，但原告仍予購買(mǎi)，為此，原告對于系爭房屋未能辦理過(guò)戶(hù)存在過(guò)錯。從而對原告洪濤的執行異議之訴不予支持。
2、案號：（2016）滬0117民初10319號
法院觀(guān)點(diǎn)：根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條規定，金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。本案中，原告與被告之間并未訂立書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，且原告明知系爭房屋系動(dòng)遷安置房，三年內不得上市交易轉讓?zhuān)势鋵ο禒幏课菸茨苻k理過(guò)戶(hù)登記存在過(guò)錯。綜上，對原告提出的執行異議，法院不予支持。
3、案號：（2018）滬0113執異16號
原告魏某某與被告賀某某就位于松江區的某拆遷安置房簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。原告按照合同約定支付了房款，被告將房屋交付原告，原告對房屋裝修后入住。
另外由于被告賀某某與案外人林某存在借貸糾紛，林某訴請法院，雙方達成調解。但賀某某沒(méi)有按照調解書(shū)履行，林某向法院申請了強制執行。法院依法對賀某某名下的該拆遷安置房查封。
鑒于安置房存在查封這一過(guò)戶(hù)障礙的情形，魏某某向執行法院提出執行異議，請求解除對安置房屋的查封。
法院觀(guān)點(diǎn)：根據有關(guān)法律規定，被執行人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財產(chǎn)權；金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議。
法院于2017年8月22日對系爭房屋采取查封措施時(shí)，被執行人賀某某為系爭房屋的權利人，故法院的查封措施并無(wú)不當。案外人魏某某向本院提出書(shū)面執行異議，稱(chēng)系爭房屋已由其向被執行人購買(mǎi)，并已付清大部分房款，且已實(shí)際入住系爭房屋。對此法院認為，系爭房屋的性質(zhì)為動(dòng)遷安置房，3年內不得抵押、轉讓?zhuān)瑢Υ税竿馊颂岢龅姆康禺a(chǎn)定金及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿上均有明示，故案外人對此應是明知的，但其在不符合條件的情況下仍然購房導致無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續，對此應承擔相應的過(guò)錯責任，況且其至今未將剩余房?jì)r(jià)款交付執行，故案外人提出的執行異議依據不足，法院對此難以支持。法院駁回案外人魏某某的異議請求。
4、案號：（2018）滬0117執異34號
法院觀(guān)點(diǎn)：根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異某和復議案件若干問(wèn)題的規定》，金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被申請人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異某，符合規定且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持。
本案中，案外人胡某某在查封之前，即2017年9月29日之前已與被申請人徐某某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》就系爭房屋的買(mǎi)賣(mài)達成書(shū)面合意。根據系爭房屋的裝修合同及水電費繳費記錄，案外人于2017年8月開(kāi)始對系爭房屋進(jìn)行裝修并實(shí)際入住。案外人胡某某亦已支付了全部2,400,000元房款。故案外人已滿(mǎn)足了排除執行的前三項條件。
關(guān)于案外人胡某某是否應當就系爭房屋未能過(guò)戶(hù)承擔過(guò)錯責任的問(wèn)題。本院認為應當從兩方面予以考量。
一方面，系爭房屋為動(dòng)遷安置房，對房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間有一定的限制條件，即產(chǎn)證未滿(mǎn)3年的，但動(dòng)遷安置房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得產(chǎn)證滿(mǎn)3年，且被動(dòng)遷居民家庭簽訂拆遷補償協(xié)議滿(mǎn)3年的，在辦理產(chǎn)證后可以轉讓。根據前述規定，本案系爭房屋的限售期應當于2017年8月25日結束。本案中，系爭房屋的司法查封時(shí)間為2017年9月12日，在系爭房屋禁售期結束之后。而案外人胡某某與被申請人徐某某在居間買(mǎi)賣(mài)合同中約定于2017年8月28日前辦理系爭房屋的網(wǎng)簽及后續手續，可見(jiàn)案外人胡某某對系爭房屋的權利狀態(tài)已經(jīng)盡到審慎了解的義務(wù)，系爭房屋未能及時(shí)過(guò)戶(hù)系因被申請人徐某某下落不明，而非案外人刻意規避政策所致。
另一方面，案外人胡某某在約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間已到，被申請人徐某某拒不配合履行合同的情況下，在合理的時(shí)間范圍內即向法院就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續履行提起訴訟，此應當視為案外人為某某的履行的積極行為，亦不應視為其存在過(guò)錯。
綜上認為，案外人胡某某對涉案房屋提出的執行異某于法有據，法院予以支持。最終法院裁定中止對安置房屋的執行。
通過(guò)梳理上述司法判例可以看出，上海區域法院的傾向性裁判觀(guān)點(diǎn)為：拆遷安置房在滿(mǎn)足交易過(guò)戶(hù)條件（即小產(chǎn)證滿(mǎn)3年或者大產(chǎn)證和安置協(xié)議同時(shí)滿(mǎn)3年）之前被司法查封的，法院對拆遷安置房屋買(mǎi)家提出的執行異議（之訴）不支持；拆遷安置房在滿(mǎn)足交易過(guò)戶(hù)條件之后被他案司法查封的，如果買(mǎi)家同時(shí)符合（）動(dòng)遷房在可以上市交易（即滿(mǎn)三年）之后被司法查封的，法院對拆遷安置房買(mǎi)家（需要同時(shí)滿(mǎn)足(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行）的執行異議（之訴）支持。
（三）意見(jiàn)和建議
為了保障房屋買(mǎi)賣(mài)合同的順利履行，維護穩定的買(mǎi)賣(mài)合同交易，本律師建議買(mǎi)受人注意以下幾點(diǎn)以規避相應的風(fēng)險：
1、簽訂拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同之前嚴格審查出賣(mài)人的拆遷安置協(xié)議、安置房屋調配單、房屋預售合同。其中從安置協(xié)議中可以獲悉被拆遷人和被安置人的主體以確定出賣(mài)人的身份，從安置房屋調配單可以知道安置房屋準備登記在誰(shuí)的名下，由此可以大致判斷未來(lái)安置房屋所登記的產(chǎn)權人。房屋預售合同表明家庭成員就安置房屋做了分配約定后，由確定的人員與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，未來(lái)房屋的產(chǎn)權亦會(huì )登記在簽合同人的名下。上述三份材料會(huì )出現在拆遷安置補償的不同時(shí)期，買(mǎi)受人可以結合安置房屋所處的階段分別要求出賣(mài)人出示。上述材料的原件在買(mǎi)受人支付房款的同時(shí)應當要求出賣(mài)人交給買(mǎi)受人保管。
2、在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前盡可能多的了解出賣(mài)人的家庭成員情況及家庭成員有無(wú)對外舉債、是否有賭博或吸毒的惡習。出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，合同的相關(guān)條款需要具體明確，盡可能約定詳盡的條款，可以考慮約定較重的合同違約條款。出賣(mài)人根據拆遷安置協(xié)議的被拆遷人和被安置人所確定的人員，要求這些人員均在出賣(mài)人處簽字確認。家庭成員包括未成年子女的由父母代簽。
3、在買(mǎi)受人支付房款的同時(shí)要求出賣(mài)人交付房屋，交付占有后買(mǎi)受人根據合同約定可以裝修裝飾。在整個(gè)安置房買(mǎi)賣(mài)合同中，實(shí)際交付占有房屋對買(mǎi)受人而言具有舉足輕重的地位。占有房屋后及時(shí)繳納相關(guān)的水電煤費用并保存好相應的單據。
4、按照約定履行自己的合同義務(wù)，不出現違約情形，尤其不能出現賦予對方單方合同解除權的情形。買(mǎi)受人還應當密切關(guān)注政府調控政策的規定，尤其是自身限購情況是否發(fā)生變化。
5、在等待過(guò)戶(hù)的期間內，出賣(mài)人應關(guān)注出賣(mài)人的相關(guān)動(dòng)態(tài)，可以將安置房屋出售的消息告知鄰居、物業(yè)和居委會(huì )，防止出賣(mài)人出現“一房?jì)少u(mài)”情形。買(mǎi)受人還應及時(shí)了解小區房產(chǎn)證的辦理情況，第一時(shí)間督促出賣(mài)人協(xié)商辦理產(chǎn)權登記，督促出賣(mài)人將房屋產(chǎn)權證書(shū)移交給自己。
6、在拆遷安置房滿(mǎn)足交易過(guò)戶(hù)條件時(shí)，及時(shí)督促出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)手續。一旦發(fā)現出賣(mài)人有拖延過(guò)戶(hù)的意思或明確有毀約的意圖，應及時(shí)起訴到人民法院請求判令出賣(mài)人履行過(guò)戶(hù)手續。在起訴的同時(shí)申請財產(chǎn)保全，爭取到首輪查封，查封措施可以防止出賣(mài)人設置抵押或將房屋再轉售給他人。
拆遷安置房正是有著(zhù)價(jià)格較低的特點(diǎn)才深深吸引了人們的眼球。利益與風(fēng)險是相對應的。買(mǎi)受人只有熟悉拆遷安置房的特性，在交易的各個(gè)環(huán)節中把控好自己的風(fēng)險，才能買(mǎi)到心儀的房產(chǎn)。
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