最近一個(gè)時(shí)期，有些城市為了對商品房進(jìn)行救市，先后出臺了“購房落戶(hù)”政策，以刺激房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，拉動(dòng)住房消費。繼成都、武漢、重慶推出“ 購房落戶(hù)”政策之后，廣州也已開(kāi)始實(shí)行。最近又有一些專(zhuān)家呼吁北京、上海也應當機立斷實(shí)行“購房落戶(hù)”。但反對聲也是此起彼伏。
“購房落戶(hù)”
針對以上問(wèn)題，任玉嶺首先指出，“購房落戶(hù)”本是天經(jīng)地義的事情，世界上絕大多數國家，居民在那兒購房就可以在那兒落戶(hù)。但在我國，由于戶(hù)口的管制，出現了城鄉的嚴格之分，并由此導致了經(jīng)濟的二元結構，出現了嚴重的城鄉差別。自上世紀90年代中期國家重視起城市化的推進(jìn)之后，不少城市都實(shí)行了“ 購房落戶(hù)”政策。但是一些大城市，又以防止出現“大城市病”為名，停止了“購房落戶(hù)”。因此，在北京、上海這樣的城市，有住房無(wú)戶(hù)藉者大有人在。
應平穩托房市
任玉嶺表示，最近各地重提的“購房落戶(hù)”，特別是某些專(zhuān)家關(guān)于上海、北京也應實(shí)行“購房落戶(hù)”的呼吁，并不是為了解決有住房無(wú)戶(hù)藉的問(wèn)題，也不是為了改變二元結構現狀，推進(jìn)城市化的進(jìn)行。他們的目的實(shí)際上只有一個(gè)，那就是要為房地產(chǎn)市場(chǎng)托市，這種做法和呼吁明顯的迎合了房地產(chǎn)商的意愿，代表了房地產(chǎn)商的利益。
當記者問(wèn)及任玉嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)要不要托市的時(shí)候，任玉嶺分析到，據有關(guān)統計，房地產(chǎn)影響著(zhù)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)，他不僅消費大量的鋼鐵、水泥，而且也因為居民購房，還伴生大量的家居用品、家用電器的大量消費。任玉嶺認為，由于中國金融的相對獨立性，美國次貸危機造成的金融風(fēng)暴本不應對中國造成太大影響，但由于房地產(chǎn)的量大面廣，且泡沫嚴重，于是成了金融危機的影響在中國放大的要因之一。正因如此，關(guān)注和支持房地產(chǎn)的平穩發(fā)展，對抵御金融危機，保經(jīng)濟增長(cháng)意義十分重大。
“但是，該怎樣保房地產(chǎn)的平穩發(fā)展，我們必須要作出具體分析，予以合理應對?！比斡駧X說(shuō)，他在2008年為調研“住有所居”問(wèn)題跑了4個(gè)國家，還走了20幾個(gè)省市。在他看來(lái)，住房問(wèn)題是特別受到各個(gè)國家政府的關(guān)注的。解決好住房問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，也是一個(gè)政治問(wèn)題。
“我國在解決‘住有所居’方面已經(jīng)做了大量工作，但要走的路還很長(cháng)，擔負的使命還很重。中國的住房建設，最大的問(wèn)題是
房?jì)r(jià)過(guò)高，超出了廣大百姓的購買(mǎi)能力。當然，也不是所有的城市都這樣，總的看來(lái)，地市級城市的住房?jì)r(jià)格還多在每平米3000元左右，而一些省會(huì )城市，特別是北京、上海等，房?jì)r(jià)之高已經(jīng)使廣大‘剛性需求’者難以承受，真正需要房子的人，常是嗷嗷待哺，而又只能是望房興嘆?！比斡駧X說(shuō)?！ ?/p>
二線(xiàn)城市“購房落戶(hù)”可行
任玉嶺認為，對二線(xiàn)的地市級城市實(shí)行“購房落戶(hù)”是十分必要的，這不僅有利于刺激房地產(chǎn)發(fā)展，而且有利于地產(chǎn)商向二線(xiàn)城市轉移，并且可以帶動(dòng)二線(xiàn)城市擴容，利于區域統籌的推進(jìn)，利于城市化的進(jìn)行。相反對于一線(xiàn)的大城市，特別是像北京、上海這樣的城市，商品房平均房?jì)r(jià)已經(jīng)高達每平米15000元左右，居民住房的痛苦指數(即住房?jì)r(jià)格與居民收入比)已遠遠高于紐約、倫敦和莫斯科的情況下，是萬(wàn)萬(wàn)不能推行“購房落戶(hù)”的。
任玉嶺告訴記者，“上世紀90年代初我在廣西北海工作時(shí)，親眼目睹了房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，房地產(chǎn)把這個(gè)城市舉到了很高的頂峰之后，泡沫驟然破滅，造成這個(gè)城市約有近十年時(shí)間的一蹶不振?！?
任玉嶺認為，現在北京、上海的高房?jì)r(jià)，并不是所謂的有“剛性需求”的人把它推起的，而是溫州炒房團、山西煤老板，海外熱錢(qián)和城市中的有錢(qián)人的投資行為和投機需求及房地產(chǎn)商把它炒作起來(lái)的。例如北京約40%的住房是銷(xiāo)售到了外地人的手中。正因為泡沫的嚴重，所以2008年北京商品住宅的銷(xiāo)售下降40%以上。但是，盡管如此，北京2008年房屋價(jià)格仍然上漲9.5%。這一方面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯萎縮，另方面也表明房地商仍在硬挺，絕不愿把價(jià)格降低。
這種情況下，在北京實(shí)行“購房落戶(hù)”后，用“落戶(hù)”來(lái)刺激購房，用“落戶(hù)”支持房地產(chǎn)商，這就等于給已經(jīng)形成的泡沫再鼓氣，使房地產(chǎn)積累的風(fēng)險更嚴重。會(huì )使房地產(chǎn)價(jià)格繼續保持高位，住房是為城市市民建造的，當大多數新老居民都買(mǎi)不起住房時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就一定會(huì )崩潰。從這個(gè)意義上講，在北京實(shí)行“ 購房落戶(hù)”就等于飲鴆止渴，其結果將不可收拾。
大力建設廣大百姓可承受得起的住房
“‘購房落戶(hù)’這是政府擁有的公共資源，這個(gè)資源現在拿出來(lái)，僅僅是為了讓房地產(chǎn)商享用，而廣大城市居民并不受益。因此，它有著(zhù)很大的人為不公平。如果要實(shí)行購房落戶(hù)，應首先解決已經(jīng)購過(guò)房而還沒(méi)有落戶(hù)的居民的落戶(hù)問(wèn)題，而絕不能只讓新購房者落戶(hù)口，置已購房而還沒(méi)落戶(hù)者而不顧?！?
任玉嶺說(shuō)，保房地產(chǎn)平穩發(fā)展的辦法是有的，那就是要大力建設廣大百姓可承受得起的住房，各個(gè)城市都應該努力做到住房?jì)r(jià)位與居民年收入的比值不超過(guò)1：5。
“中國城市的‘新市民’大約在2億人以上，有的已經(jīng)在城市工作近30年了，從未結婚到結婚，孩子都20來(lái)歲了，還是沒(méi)有房子住，在國外國藉都可以解決了，在我們這里連個(gè)城市戶(hù)口還不能給。為了解決好城市化問(wèn)題，解決好新市民的住有所居的問(wèn)題，除了大量建設廉租房外，還一定要大力發(fā)展可承受性住房?！比斡駧X介紹說(shuō)，我國住房的建筑安裝費是不貴的，根據大量調查資料，在地縣一級城市每平米也就是700元—800元，在省會(huì )以上的大城市也不超過(guò)2000元。只要把地價(jià)降下來(lái)，規范好配套費和控制好房地產(chǎn)商的利潤比，住房的價(jià)格是完全可以降低的。如果能夠公開(kāi)核定成本，并實(shí)行先定價(jià)后指標，最終解決廣大城市居民的“住有所居”問(wèn)題，完全是具備條件的。這個(gè)市場(chǎng)也是極為巨大的。因此，把可承受性住房大規模的啟動(dòng)超來(lái)，不僅可以使房地產(chǎn)平穩發(fā)展，使60多個(gè)產(chǎn)業(yè)很快復蘇，而且可以為城市化的推進(jìn)、和諧社會(huì )的構建做出大貢獻。
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北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導師王錫鋅：“購房落戶(hù)”政策存在四大不公平：一是可能由于某地戶(hù)口需求的大量存在，外地民眾涌入導致房?jì)r(jià)始終處于高位，很多本地居民買(mǎi)不起房子，造成不公平；二是“購房落戶(hù)”都有資金門(mén)檻，例如杭州最低是80萬(wàn)元的房子，造成窮人和富人間的不公平；三是即使一些地方購房給藍印戶(hù)口，在福利等保障上與普通戶(hù)口還是有差別；四是造成了產(chǎn)業(yè)間的歧視，為什么只有買(mǎi)房可以落戶(hù)而買(mǎi)其他東西不行。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：“購房落戶(hù)”政策要上升到全國性的政策還為時(shí)尚早。從可行性層面看，對于常住人口超過(guò)1700萬(wàn)的北京和上海來(lái)說(shuō)，城市人口承載力將是“購房落戶(hù)”政策最大的阻力。
(文：王紅茹 黃樂(lè )楨)
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