2006-1-13 9:29:00 中國證券報
本輪房地產(chǎn)周期的高景氣繁榮期已經(jīng)結束，在2005年下半年進(jìn)入中期調整期；
預計今年下半年可能進(jìn)入加速回落期，有望出現房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)的“拐點(diǎn)”；
房?jì)r(jià)增幅將繼續回落，高檔住房?jì)r(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房；
一批中小房地產(chǎn)商將會(huì )被淘汰，導致銀行不良資產(chǎn)增加；
調整將會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間，期待一兩年后重新高漲并不現實(shí)；
建議“三不”政策，不松土地偏緊政策、不松信貸政策、不松稅收政策，防止房地產(chǎn)泡沫轉頭重來(lái)
建議實(shí)行“三不”政策
防止泡沫轉頭重來(lái)
政策上做到“三不”，防止房地產(chǎn)泡沫轉頭重來(lái)。不論是房地產(chǎn)的金融環(huán)境和政策，還是房地產(chǎn)的稅收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是緊縮性的政策。如利息仍保持歷史低位，按揭貸款首付比例為30%并不是很?chē)绤柕?，月付占家庭收入的比重只需低?0%的規定也是相對寬松的。對房地產(chǎn)交易的稅收也不是很緊的。其他如土地政策的偏緊是合理的，不能再指望通過(guò)無(wú)限度的增加供應來(lái)“奢侈性”地發(fā)展房地產(chǎn)。
為了保證中國經(jīng)濟的長(cháng)期穩定發(fā)展，宏觀(guān)經(jīng)濟政策的一項重要任務(wù)就是防止房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展，特別是防止房地產(chǎn)泡沫化演化為“泡沫經(jīng)濟”，所以，我們建議在政策上要做到“三不”，防止房地產(chǎn)泡沫轉頭重來(lái)，即土地偏緊的政策不能放松，信貸政策不能松，稅收政策不能松。特別是土地政策要長(cháng)期偏緊，土地的稀缺性及土地價(jià)格的上漲要求房地產(chǎn)發(fā)展要更加節約土地。
繼續鞏固房地產(chǎn)“新政”成果，加快促進(jìn)三大轉變。所謂三大轉變就是:一是轉變發(fā)展觀(guān)念，重新確立住宅消費和投資理念；二是促使房地產(chǎn)發(fā)展的政策和制度轉變，形成房地產(chǎn)發(fā)展的長(cháng)效機制；三是改變現有的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。
首先要轉變發(fā)展觀(guān)念，政府、房地產(chǎn)商和消費者都要徹底地轉變關(guān)于房地產(chǎn)增長(cháng)、增值的理念，即塑造理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀(guān)。對政府來(lái)講，房地產(chǎn)是一種被動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，是社會(huì )福利的重要表現形式，不能作為財富增值的重要手段。防止房地產(chǎn)泡沫化和打擊通過(guò)市場(chǎng)操縱、惡性炒作等不正當的途徑獲取暴利是政府的重要職責，同時(shí)要千方百計地保證普通老百姓的居住需要。政府要引導大眾消費，促進(jìn)房地產(chǎn)供給和消費的大眾化取向，而不是鼓勵房地產(chǎn)的大眾投資，房地產(chǎn)的大眾投資將是災難。對房地產(chǎn)商來(lái)講，塑造理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀(guān)，就是將滿(mǎn)足大眾住房需求為己任，盡可能提供相對廉價(jià)的住房商品，通過(guò)擴大規模和提高品質(zhì)來(lái)營(yíng)利，適度利潤和政府的福利最大化目標相統一，才是房地產(chǎn)正確和可持續發(fā)展之路。對廣大普通消費者來(lái)講，要轉變的觀(guān)念是房地產(chǎn)沒(méi)有什么投資價(jià)值，它是一個(gè)必需的耐用消費品，所謂巨大的增值空間在理論上是錯誤的，實(shí)際上也是不可能的。
第二個(gè)轉變就是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展政策和制度的轉變，主要是建立一套合理的稅收制度。合理征收房地產(chǎn)稅(或不動(dòng)產(chǎn)稅)是防止房地產(chǎn)泡沫和保障房地產(chǎn)穩定增長(cháng)的最重要制度安排。其主要應包括四部分:資產(chǎn)稅、所得稅、交易稅和消費稅。在現階段，可以對資產(chǎn)稅給予減免或稅率定得相對較低，主要是征收所得稅和交易稅，同時(shí)，實(shí)行差別消費稅率，對高檔住宅和購買(mǎi)二套以上住房(根據房屋價(jià)值量等級)可征收不同水平的消費稅，對購買(mǎi)一套普通住房可免征所得稅。而且可以效仿美國，將房地產(chǎn)稅作為地方基礎教育經(jīng)費的重要來(lái)源，即將房地產(chǎn)稅全部轉為地方的教育經(jīng)費，以彌補國家教育經(jīng)費投入的不足。
第三個(gè)轉變就是要盡快改變目前的銷(xiāo)售方式，只允許出售現房而不允許出售期房，即由目前所實(shí)行的“香港模式”轉為“美國模式”。允許賣(mài)期房是房地產(chǎn)投機的重要條件，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售方式如果不發(fā)生根本轉變，那么投資炒作將會(huì )以各種形式重復出現，而且在現有的利益紛爭的格局中，調控的難度越來(lái)越大。
調整房地產(chǎn)供給結構。大力鼓勵經(jīng)濟型住房的供給及通過(guò)政府直接提供廉租房，逐步解決房地產(chǎn)發(fā)展的結構不合理問(wèn)題，滿(mǎn)足中低收入階層的住房需求。政府委托房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟適用房是增加經(jīng)濟型住房供應的一個(gè)重要手段，還可能通過(guò)提供稅收、金融政策優(yōu)惠來(lái)鼓勵房地產(chǎn)商增加對經(jīng)濟型住房的供給。而為低收入者提供廉租房是各級政府的一項重要的社會(huì )職責。同時(shí)，要著(zhù)力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式，注重節地節能型房地產(chǎn)的發(fā)展。
投資增長(cháng)轉折點(diǎn)已經(jīng)形成
此輪房地產(chǎn)增長(cháng)周期中，投資增長(cháng)的高點(diǎn)出現在2004年一季度，同比增長(cháng)41.1%，其中前兩個(gè)月增長(cháng)50.2%；之后在內在的市場(chǎng)調整力量及國家宏觀(guān)調控政策作用下，緩慢回落。2004年全國房地產(chǎn)投資額為13158.3億元，同比增長(cháng)28.1%，比2003年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，特別是5月份后，房地產(chǎn)投資增長(cháng)呈明顯的回落走勢，投資增長(cháng)中期調整的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，可將2005年稱(chēng)之為房地產(chǎn)調整起始年。5月當月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)20.3%，比上年同期提高5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-4月累計增長(cháng)率25.9%回落5.6個(gè)百分點(diǎn)，其后各月的增長(cháng)基本在20%左右小幅波動(dòng)，即房地產(chǎn)投資到年中后已從過(guò)去持續多年30%左右的高增長(cháng)平臺回落到適度快速增長(cháng)區間，從趨勢來(lái)講，有繼續回落到下一個(gè)臺階調整的內在要求，即月增幅可能回落到15%左右或更低。預計2005年房地產(chǎn)投資為15920億元左右，同比增長(cháng)21%左右，比上年回落7個(gè)百分點(diǎn)。這種調整將是中期性，不可能幾個(gè)季度或一兩年完成，估計將步入3至5年的調整期，這有點(diǎn)類(lèi)似于汽車(chē)工業(yè)。
對三大類(lèi)房地產(chǎn)類(lèi)型來(lái)講，增長(cháng)進(jìn)入中期調整是全面性的，住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(cháng)已全面回落，但確也存在一定差異。辦公樓投資增長(cháng)的調整力度最大，其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的增長(cháng)調整。相對而言，住宅投資增長(cháng)回落要平穩一些，但回落的幅度也較大。1-11月累計完成住宅投資8993.2億元，同比增長(cháng)22.3%，比上年末回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。
從增長(cháng)的貢獻來(lái)講，住宅投資對全部房地產(chǎn)投資的貢獻2005年仍保持小幅上升的態(tài)勢。2005年1-10月累計，住宅投資額占全部房地產(chǎn)投資額的比重為68.0%，比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資增長(cháng)對全部房地產(chǎn)投資增長(cháng)的貢獻率則為68.7%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，所謂房地產(chǎn)的泡沫主要是住宅房地產(chǎn)的泡沫?？刂谱≌菽鲩L(cháng)不僅將抑制整體投資過(guò)快增長(cháng)，防止下游產(chǎn)業(yè)(鋼鐵、建材等行業(yè))過(guò)剩，而且有利于其他房地產(chǎn)投資的穩定增長(cháng)。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的貢獻近兩年都是下降的，2005年1-10月累計，辦公樓投資對整個(gè)房地產(chǎn)的貢獻率僅為4.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的貢獻率為13.2%，比上年減少1.1個(gè)百分點(diǎn)。
東部地區投資顯著(zhù)降溫
2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與前幾年的一個(gè)最大不同點(diǎn)是，東部地區房地產(chǎn)投資大幅回落，而中西部地區房地產(chǎn)投資增長(cháng)相對穩定，回落的幅度明顯要小。盡管此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，中西部房地產(chǎn)投資增幅基本都快于東部，這主要是因為它處于初級階段，速度快并不表示泡沫大。而東部地區連續多年保持25%-30%的高速增長(cháng)水平，是在規?；鶖狄押艽蟮幕A上實(shí)現的，而且增速遠高于名義GDP和居民收入的增幅，因此，帶有相當大的泡沫增長(cháng)成分。宏觀(guān)調控重點(diǎn)就是控制東部部分地區房地產(chǎn)和整個(gè)投資過(guò)熱。2005年以來(lái)東部地區房地產(chǎn)投資的大幅回落顯示國家宏觀(guān)調控政策的效果開(kāi)始顯成效。盡管目前東部地區房地產(chǎn)投資占全部房地產(chǎn)投資的比重仍在2/3左右(2005年1-10月累計投資額占全國的66.7%)，但對整個(gè)房地產(chǎn)投資增長(cháng)的貢獻率由上年的69.1%下降到目前的僅54.0%。也正是東部地區房地產(chǎn)投資增長(cháng)的顯著(zhù)回落及貢獻率下降，導致房地產(chǎn)投資明顯降溫，步入中期調整期。
此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，熱度最高的地區要數上海、浙江和北京三地。這三大省市不僅房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)相當快，而且占全國的比重也最大(它們與此輪房地產(chǎn)增長(cháng)中相對較慢的廣東一起構成中國房地產(chǎn)增長(cháng)的四大巨頭)。進(jìn)入2005年后，三大高熱地區投資增長(cháng)大幅減速。1-10月累計，北京市房地產(chǎn)投資總額為1038.3億元，同比下降3.9%，為多年以來(lái)的首次負增長(cháng)，比2004年增幅回落26.4個(gè)百分點(diǎn)；上海房地產(chǎn)投資額為1040.4億元，同比增長(cháng)11.2%，比2004年增幅回落19.2個(gè)百分點(diǎn)；浙江房地產(chǎn)投資額為1066.2億元，同比增長(cháng)19.4%，比2004年增幅回落12.8個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，三大地區占全部房地產(chǎn)投資的比重趨于降低。其中北京減少最大，2003年北京房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)投資的比重為11.9%，2005年前10個(gè)月則降至8.8%，浙江房地產(chǎn)占全國的比重小幅下降，上海則保持穩定。應該說(shuō)，龍頭地區這種顯著(zhù)增長(cháng)調整既是基于宏觀(guān)調控政策的影響，也是基于市場(chǎng)內在力量的推動(dòng)，是中國房地產(chǎn)正步入中期性調整的一個(gè)重要信號。三大龍頭的增長(cháng)調整將逐步地向整個(gè)東部地區和中西部擴散。未來(lái)房地產(chǎn)增長(cháng)的調整將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，但趨勢已經(jīng)形成。
由于滯后效應，2005年二級房地產(chǎn)地區(占全國房地產(chǎn)投資的第六位至第十位)投資增長(cháng)仍然較快，其中包括東部的一些省份及中西部一些省份。如山東省，前10個(gè)月累計房地產(chǎn)投資總額為739.74億元，同比增長(cháng)37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10個(gè)月房地產(chǎn)投資分別為349.78億元和537.28億元，同比分別增長(cháng)48.1%和35.3%。
房地產(chǎn)消費有放慢跡象
前10個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售額為12925.9億元，同比增長(cháng)33.6%，比2004年同期加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)投資增幅快12個(gè)百分點(diǎn)。投資增幅與消費增幅相差10多個(gè)百分點(diǎn)，是多年來(lái)不多見(jiàn)的。這一點(diǎn)會(huì )被一些房地產(chǎn)商及一些專(zhuān)家誤讀為房地產(chǎn)需求仍然相當強勁，房地產(chǎn)不會(huì )步入中期調整，將繼續保持“牛市增長(cháng)”格局。在我們看來(lái)，這種反差現象正好說(shuō)明未來(lái)幾年房地產(chǎn)增長(cháng)的大調整不可避免。
在房地產(chǎn)投資明顯放慢的情況下，房地產(chǎn)消費仍保持加速增長(cháng)的趨勢，主要有以下幾個(gè)原因:第一個(gè)原因是增長(cháng)周期順序變化使然。房地產(chǎn)高增長(cháng)是按以下順序遞進(jìn)的:先是土地開(kāi)發(fā)放量增長(cháng)，隨后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(cháng)，然后是銷(xiāo)售大幅增長(cháng)(投資增長(cháng)需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后才能形成供應量)，其中間過(guò)程中有一個(gè)相互強化的過(guò)程，即消費高速增長(cháng)拉動(dòng)投資高速增長(cháng)等，投資高增長(cháng)又會(huì )強化消費高增長(cháng)。最后是才反映在價(jià)格上。即房地產(chǎn)消費和價(jià)格的增長(cháng)是一個(gè)相對滯后的增長(cháng)指標。在房地產(chǎn)投資開(kāi)始明顯調整時(shí)，消費仍會(huì )有一個(gè)繼續放量加快增長(cháng)的過(guò)程，價(jià)格也繼續保持快速增長(cháng)，經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)間后，銷(xiāo)售增長(cháng)將會(huì )放慢，價(jià)格增長(cháng)也會(huì )不斷回落，一些地區房?jì)r(jià)還可能出現絕對下降。所以，消費增長(cháng)的最后加速恰恰是房地產(chǎn)業(yè)增長(cháng)將進(jìn)入全面調整的一個(gè)信號。
第二個(gè)原因是房地產(chǎn)商集體操縱供應量增長(cháng)，形成商品房供應緊張的假象，促進(jìn)價(jià)格繼續大幅上漲，從而導致銷(xiāo)售增長(cháng)加速。2004年中期，在國家出臺一系宏觀(guān)調控政策以后，由于不少地方政府對房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題呈曖昧態(tài)度，再加上作為強勢利益集團的房地產(chǎn)商們的操縱，主要是操縱商品房竣工速度放慢，并配合于其媒體上的強勢話(huà)語(yǔ)權(利用媒體散布“地荒論”、“供不應求論”)，以形成供不應求的假象和預期。操縱作用下的供應量的銳減，必然導致房?jì)r(jià)的大幅上漲，正在這一過(guò)程中，各地房?jì)r(jià)上漲達到了瘋狂的程度。
第三個(gè)原因是擴散效應的作用。房地產(chǎn)增長(cháng)過(guò)程一般是從一級(發(fā)達)地區開(kāi)始，逐步向二級(中等發(fā)達)地區擴散，再向三級地區擴散，即“你方唱罷我登場(chǎng)”。2005年商品房銷(xiāo)售額的加速增長(cháng)，一是由于其他一級地區的補漲(如北京、江蘇、浙江)，二是由于二級地區的滯后增長(cháng)。一級地區中北京、江蘇具有明顯的補漲特征。二級地區的加速增長(cháng)是一種普遍性滯后性加速增長(cháng)。
第四個(gè)原因，就是增長(cháng)的轉移效應。上海、廣東銷(xiāo)售增長(cháng)的放慢，顯示大量的存量炒房資金逐步撤出，但這些資金在房地產(chǎn)未轉入全面性大幅調整時(shí)，會(huì )轉向其他地區，導致這些地區增長(cháng)加快，北京就是這方面的一個(gè)典型例證。對北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅增長(cháng)作出貢獻的還有一個(gè)因素，即近幾年形成的暴富群體在北京的置業(yè)投資。
消費增長(cháng)的轉折點(diǎn)估計在明年中期會(huì )形成，屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面的調整。沿海一些發(fā)達地區(如在上海和廣東)房地產(chǎn)消費增長(cháng)的調整已經(jīng)開(kāi)始。1-10月累計，上海商品房銷(xiāo)售額為1587億元，同比增長(cháng)12.5%，比2004年回落47.4個(gè)百分點(diǎn)；廣東商品房銷(xiāo)售額為1491.6億元，同比增長(cháng)16.7%，比2004年放慢2.4個(gè)百分點(diǎn)。東部五強合計商品房銷(xiāo)售增幅為31.3%，比全國平均增幅慢2.3個(gè)百分點(diǎn)，這與上海和廣東兩大龍頭地區房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)放慢有明顯的關(guān)系。
房?jì)r(jià)漲幅逐季回落
房?jì)r(jià)增長(cháng)的拐點(diǎn)顯現。隨著(zhù)房地產(chǎn)投資增長(cháng)的大幅調整及商品房銷(xiāo)售進(jìn)入最后階段的放量增長(cháng)，特別是在2005年初國家加強對房地產(chǎn)政策的出臺和落實(shí)，房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的勢頭得到了抑制，2005年前三季度，全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數分別為9.8%、8.0%和6.1%，房?jì)r(jià)增長(cháng)開(kāi)始逐季放慢。如果考慮到商品房銷(xiāo)售繼續加速增長(cháng)這一情況，那么房?jì)r(jià)增長(cháng)的“拐點(diǎn)”可進(jìn)一步得到確認。
近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在三大問(wèn)題
住宅供給結構不合理問(wèn)題仍然相當嚴重
經(jīng)濟型住房(包括政府主導的經(jīng)濟適用房)供應不足是房地產(chǎn)結構不合理的主要表現，也是造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理的重要原因。1999年至2004年的6年間，住宅投資年均增長(cháng)27.2％，而經(jīng)濟適用房投資年均增長(cháng)僅14.4％；1999年經(jīng)濟適用房投資占全部商品住宅投資的比重為16.6％，2004年則降到6.9％，下降近10個(gè)百分點(diǎn)。這必然導致經(jīng)濟適用房供給嚴重不足。最近幾年，在房地產(chǎn)暴利增長(cháng)的環(huán)境中，經(jīng)濟適用房投資增長(cháng)基本停滯。
住宅是一種大眾福利產(chǎn)品，政府在提供經(jīng)濟適用房上的消極及刺激經(jīng)濟型住房供應上的政策不力是當前房地產(chǎn)發(fā)展的主要問(wèn)題之一。擴大經(jīng)濟型住房的供給應成為政府房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵點(diǎn)，而增加廉租房供應則是政府解決低收入者的一個(gè)基本職責。很顯然，在這兩個(gè)方面許多地方政府還有相當多的欠缺。
房地產(chǎn)真正的“軟著(zhù)陸”還未實(shí)現
2005年房地產(chǎn)供應量的明顯增加及銷(xiāo)售額快速增長(cháng)，說(shuō)明房地產(chǎn)商操縱房地產(chǎn)供應會(huì )受到內在因素的限制，但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟及仍然存在相當大的壟斷因素，使房地產(chǎn)市場(chǎng)“被操縱”的力量仍然很強。2004年下半年房地產(chǎn)商操縱房地產(chǎn)供應量的成功說(shuō)明，盡管操縱是受到約束的，但階段性或局部操縱行為使市場(chǎng)信號失真進(jìn)而扭曲整個(gè)市場(chǎng)的破壞性不可小視。宏觀(guān)調控應該主要針對這種操縱性破壞。正是由于存在市場(chǎng)操縱因素，目前房地產(chǎn)真正的軟著(zhù)陸還未實(shí)現。而且有被繼續操縱的可能，今后要防止的是房地產(chǎn)未調整到位時(shí)過(guò)早地放松對房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的控制，重新吹起新一輪房地產(chǎn)泡沫。
住宅空置率趨于上升
到2005年9月末，全國商品房空置面積達到1.09億平方米，同比增長(cháng)10.8％。隨著(zhù)房地產(chǎn)巨大的產(chǎn)能在明后年的集中釋放，以及需求增長(cháng)逐步放慢(居民購買(mǎi)力不足及持幣觀(guān)望的投資者和消費者增多)，那么商品房的空置率將會(huì )不斷提高。
下半年可能轉入加速回落期
目前處于中期性調整第一階段
分析2006年及“十一五”初期的房地產(chǎn)增長(cháng)走勢，有兩個(gè)問(wèn)題需要回答，第一個(gè)問(wèn)題是此輪調整屬于什么性質(zhì)，特別是其持續的時(shí)間會(huì )有多長(cháng)？第二個(gè)問(wèn)題是目前房地產(chǎn)增長(cháng)調整正處于什么階段？從2000年開(kāi)始的本輪房地產(chǎn)繁榮到現在已經(jīng)持續了6年，而上一輪1991－1994年的繁榮持續了4年，但上一輪繁榮的調整期整整達5年之久(其中三年大調整，兩年恢復)，1995年是轉折點(diǎn)，而且增長(cháng)的波動(dòng)非常大，曾經(jīng)有兩年增長(cháng)停滯(1996年增長(cháng)2.1％，1997年增長(cháng)為－1.2％)，部分原因是太過(guò)繁榮，必然形成大落的局面。一般來(lái)講，繁榮期與調整期持續的時(shí)間差不多，或者說(shuō)繁榮期有多長(cháng)，調整恢復期就有多長(cháng)。在我國，一個(gè)規律性的事實(shí)是，在繁榮期，房地產(chǎn)投資增幅一般均快于全社會(huì )投資，而在調整期，房地產(chǎn)投資增幅要慢于全社會(huì )投資。
我們正是基于這樣的歷史經(jīng)驗分析，認為2005年中期開(kāi)始的房地產(chǎn)增長(cháng)調整將持續少則3年，多則5、6年，因此，是中期性的調整。調整一旦開(kāi)始，除了特殊的外部因素作用外，一般會(huì )持續較長(cháng)的時(shí)間，期待一兩年的調整重新高漲是不現實(shí)的。
不過(guò)，新一輪房地產(chǎn)增長(cháng)調整有三點(diǎn)將不同于上一輪:一是由于此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開(kāi)始進(jìn)入大眾消費時(shí)代)基礎上，這明顯不同于上一輪房地產(chǎn)投資繁榮的主要推動(dòng)力是非住宅。因此，其增長(cháng)的穩定性明顯要強一些，即一般不會(huì )出現停滯增長(cháng)的情況。二是此輪房地產(chǎn)的繁榮期相對延長(cháng)，盡管在一些地區有較明顯的泡沫現象，但繁榮的程度也低一些，這部分與房地產(chǎn)發(fā)展階段有關(guān)，部分與住宅成為主要推動(dòng)力相對穩定有關(guān)。因此，調整的時(shí)間可能要有所縮短。三是繁榮的普遍化，這次盡管中西部熱度弱一些，但所有的地區都進(jìn)入房地產(chǎn)的繁榮期，是一種整體性繁榮。因此，房地產(chǎn)增長(cháng)波動(dòng)對整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)和居民生活的影響要明顯大于上一輪，也正因為如此，房地產(chǎn)過(guò)度繁榮特別是泡沫化的持續發(fā)展將會(huì )對整體經(jīng)濟增長(cháng)和居民生活造成更大的負面影響。
房地產(chǎn)的調整期大概要經(jīng)歷三個(gè)階段，第一階段，主要是投資增長(cháng)率的逐步調整，及銷(xiāo)售、房?jì)r(jià)增長(cháng)的調整，第二階段，加速回落期，房地產(chǎn)增長(cháng)處于相對低迷的狀態(tài)，景氣度降至最低點(diǎn)，第三個(gè)階段，就是房地產(chǎn)開(kāi)始出現恢復性增長(cháng)，醞釀新的繁榮期來(lái)臨。目前正處于第一個(gè)階段，2006年下半年后可能向第二階段轉變。
二級地區可能出現投資增長(cháng)的明顯回落
2005年房地產(chǎn)投資增長(cháng)已經(jīng)明顯放慢，2006年將會(huì )繼續有所放慢。主要原因是:(1)宏觀(guān)調控的影響將會(huì )在2006年進(jìn)一步顯現，主要是“地根”和“銀根”的收縮使房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險顯現；(2)房?jì)r(jià)增幅的放慢及前期過(guò)度投資的產(chǎn)能釋放，使房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，利潤變薄，房地產(chǎn)商投資預期下降；(3)沿海一級先行繁榮地區，房地產(chǎn)投資增長(cháng)放慢的趨勢已經(jīng)形成，并逐步波及到二級地區。我們預計，2006年房地產(chǎn)投資增長(cháng)將降至16％左右，其中東部地區可能將降至15％以下。
有望出現房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)的“拐點(diǎn)”
房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)的調整要滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一段時(shí)間，具體的滯后期有多長(cháng)，由于缺乏歷史經(jīng)驗數據，難以估計。在房地產(chǎn)過(guò)熱的中后期(2003－2005年)，伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)大幅上升，由于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”效應的作用，此時(shí)盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)開(kāi)始出現放慢，但銷(xiāo)售量還會(huì )繼續加速增長(cháng)，特別是隨著(zhù)投機性買(mǎi)房在全國各地的擴散，使房地產(chǎn)泡沫在自我強化中發(fā)展，但當房?jì)r(jià)達到一定高度后，風(fēng)險在增加，調整將隨之發(fā)生。我們預計2006年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)將會(huì )出現較明顯的回落，主要是因為三個(gè)方面的原因:一是高房?jì)r(jià)持續到一定時(shí)間后，將會(huì )過(guò)度消耗居民的購買(mǎi)力，受購買(mǎi)力不足的限制，越來(lái)越多居民買(mǎi)不起住房，從而使住房需求逐漸減弱。二是隨著(zhù)投機性購房的不斷增加和房?jì)r(jià)的持續大幅上升，購房的風(fēng)險在增加，收益預期在下降，居民購房投資和消費都將變得比較謹慎。(3)受?chē)液暧^(guān)調控政策的影響，投資性購房和自住性購房的預期均會(huì )下降。今年4月份，國家加大了對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控力度，主要是通過(guò)征業(yè)營(yíng)業(yè)稅及嚴格消費信貸政策，增加市場(chǎng)交易成本，抑制投機性需求增長(cháng)，并逐步改變人們的投資和消費預期，使房地產(chǎn)有效降溫。
目前房地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(cháng)正從高峰值回落，其中龍頭地區中上海和廣東兩地房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)率今年已經(jīng)出現了明顯回落。預計2006年這種調整將向其他東部地區和中部等地逐步擴散，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)的全面調整即將到來(lái)。預計2006年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)率將由2006年的30％以下降至20％左右。
房?jì)r(jià)過(guò)高地區房?jì)r(jià)可能下降
除北京、廣東及一些其他二級地區房?jì)r(jià)繼續較保持高增幅以外，目前全國大多數地區(包括上海和浙江等龍頭熱點(diǎn)地區)房?jì)r(jià)增幅已顯著(zhù)回落。北京、廣東等地房?jì)r(jià)的高位增長(cháng)帶有相當強的補漲性質(zhì)，也包括一部分投資資金從上海等熱點(diǎn)地區轉移所形成的一種效應。2006年房?jì)r(jià)增幅將會(huì )進(jìn)一步回落，原因主要是房?jì)r(jià)上漲一旦放慢，自我強化的機制將會(huì )減弱，調整將會(huì )繼續。一些前期炒作過(guò)度、房?jì)r(jià)過(guò)高的地區房?jì)r(jià)將可能出現絕對的下降。
2006年房?jì)r(jià)調整將呈現三個(gè)特征:(1)高檔住房?jì)r(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2003年三季度后高檔住宅價(jià)格上漲的幅度持續地快于普通住宅，2005年第二季度后這種情況發(fā)生了轉變，即高檔住宅價(jià)格增長(cháng)開(kāi)始慢于普通住宅，2005年第三季度高檔住宅價(jià)格上漲6.8％，比普通住宅價(jià)格增幅7.3％低0.5個(gè)百分點(diǎn)，而2004年第四季度普通住宅價(jià)格增幅(11.6％)比高檔住宅價(jià)格增幅(12.5％)慢0.9個(gè)百分點(diǎn)。主要是因為投機性需求主要集中在高檔住宅中，隨著(zhù)投機性需求被市場(chǎng)和政策兩方面因素所抑制，其上漲動(dòng)力將明顯不足。(2)隨著(zhù)二手房交易成本的上升，二手房交易將走向清淡，使得二手房?jì)r(jià)格增幅繼續小于新房?jì)r(jià)格增幅。這種變化發(fā)生在今年二季度，預計2006年將保持這一態(tài)勢。全國二手房交易價(jià)格在今年仍然高于新房，但二季度后發(fā)生了逆轉，二季度和三季度全國二手房?jì)r(jià)格分別上漲了7.7％和5.9％，分別比商品新房低0.4個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。(3)由于補漲及相對價(jià)格等因素作用，二級地區房?jì)r(jià)增幅將繼續高于一級地區和三級、四級地區。
銀行不良資產(chǎn)將增加
對許多實(shí)力不強、負債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)增長(cháng)進(jìn)入中期調整后，資金不足的問(wèn)題會(huì )越來(lái)越突出。三大資金來(lái)源中，有兩大來(lái)源(銀行貸款及其他)“口子”已收得很緊，只剩下自籌資金這一塊仍保持較高增長(cháng)水平。但隨著(zhù)房地產(chǎn)需求增長(cháng)的放慢，企業(yè)利潤率的下降，這一塊也將放慢。2005年前10個(gè)月，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國內貸款為2944.46億元，同比增長(cháng)15.0％，而且這是在上年同期基數較低(上年同期增長(cháng)5.9％)的情況下實(shí)現的，國內貸款占全部資金來(lái)源的比重由上年的19.5％下降到目前的18.5％；更緊的是其他資金來(lái)源(主要包括定金及預收款)，前10個(gè)月，其他資金來(lái)源為7271.86億元，同比僅增長(cháng)13.6％，比2004年增長(cháng)40.2％回落了26.6個(gè)百分點(diǎn)，占比由上年同期的49.9％回落到45.6％，其中定金及預收款為6042.23億元，同比增長(cháng)10.2％，降幅更大。資金供給的“雙緊”形勢對中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講將是致命的，特別是那些在房地產(chǎn)發(fā)展高峰期進(jìn)入的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還面臨市場(chǎng)價(jià)格下跌的風(fēng)險。因此，不難判斷，在房地產(chǎn)增長(cháng)進(jìn)入中期性調整的過(guò)程中，一批中小房地產(chǎn)商將會(huì )被淘汰，并導致銀行不良資產(chǎn)的增加。
