陳寶存：2010將現房?jì)r(jià)困局
國家統計局1月19日發(fā)布2009年房地產(chǎn)運行情況報告：
2009年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
第一：新房
新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
分類(lèi)型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.8%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.0%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.2%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.1%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲2.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.3%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。
分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、?？?3.4%、北京13.2%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：唐山下降2.0%。
與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有66個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、?？?.3%、蚌埠3.1%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：錦州微降0.1%。
第二：二手房
二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比11月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
分地區看，與上年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門(mén)13.2%、金華12.1%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：唐山下降1.8%。
與上月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有60個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、?？?.3%、廈門(mén)2.0%；價(jià)格下降的城市有1個(gè)：昆明微降0.1%。
第三：非住宅
新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。
綜合四季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲6.4%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.6%；房屋租賃價(jià)格與上年同期價(jià)格持平；物業(yè)管理價(jià)格同比上漲0.4%；土地交易價(jià)格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價(jià)格同比上漲19.4%。
國土部中國土地勘測規劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測組近日發(fā)布“2009年第四季度全國主要城市地價(jià)監測報告”，最新統計數據顯示，2009年第四季度全國地價(jià)總體水平呈較明顯上升態(tài)勢，其中居住地價(jià)增幅最為明顯，環(huán)比增長(cháng)了4.64%，同比增長(cháng)率更是達到7.92%。
近期的政策調整的幅度相當大，但是僅限于自03年開(kāi)始的信貸稅費政策的重申。更多有效遏制房?jì)r(jià)的政策依然沒(méi)有找到，而反復使用信貸政策，比如加息又勢必影響整體經(jīng)濟運行，這點(diǎn)高層也不得不考慮。信貸政策指望單純對付房地產(chǎn)行業(yè)是不可能的，太過(guò)嚴厲的信貸收縮必然傷及無(wú)辜，高層投鼠忌器也很正常。
我們再看一下房企的資金鏈條情況。
第一商品房銷(xiāo)售情況：2009年，商品房銷(xiāo)售額43995億元，比上年增長(cháng)75.5%。四萬(wàn)億的資金回籠，2010年房企資金充足。
第二資金來(lái)源情況：2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源57128億元，比上年增長(cháng)44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長(cháng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長(cháng)16.9%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(cháng)116.2%。
2010年仍舊是適度寬松的貨幣政策基調，雖然管理通脹預期會(huì )帶來(lái)少數加息，以及適當提高存款準備金，但是保八爭九的壓力，信貸總量不會(huì )少于7萬(wàn)億。
而地方對土地財政的依賴(lài)，也會(huì )使得地方適當支持房地產(chǎn)行業(yè)的穩步發(fā)展。
我們還有苦樂(lè )不均的市場(chǎng)，所以一刀切的政策勢必受到地方政策的反抗。在09年土地出讓金總量中，70個(gè)大中城市土地出讓金總量10836億，占09年全國總的土地出讓金的三分之二，那么對于很多中小城市，土地出讓金遠遠不能依靠土地財政過(guò)日子。而土地出讓金總量并不代表土地出讓凈收益，這個(gè)我們經(jīng)常是回避的。那么土地出讓凈收益到底有多大？數據顯示：06年土地出讓凈收益3000億，07、08年分別是4000億，09年預計大約也就在4000—5000億之間。
我們能看到高層對遏制房?jì)r(jià)上漲的堅定，但是我們也能看到實(shí)際對于供求關(guān)系，高層的認識更加清醒。加大供應中低價(jià)位普通商品房用地的初衷雖好，但是以目前的土地出讓方式和地方政府土地熱情，所謂的中低價(jià)位普通商品房用地價(jià)格，也會(huì )直線(xiàn)上升至高端商品房的土地獲取價(jià)格。至于棚戶(hù)區改造等等，實(shí)際體制內一直在做，那就是一直以來(lái)的舊城改造，這是解決中低收入人群住房問(wèn)題最成功的方式。但是，拆遷安置是依靠商品房銷(xiāo)售部分的高價(jià)體現的。而商品房的高價(jià)，又反推出拆遷安置補償的高標準。所以實(shí)際高保障只能依靠高額商品房?jì)r(jià)支撐。
2010年將是市場(chǎng)最困難的又一年，這是無(wú)可置疑的了。但是未必會(huì )出現房?jì)r(jià)的下降，而僅僅是成交量的下降和房地產(chǎn)投資的下降、土地購置面積的下降。很難出現土地價(jià)格的走低局面。
但是，實(shí)際觀(guān)望態(tài)勢一旦形成，我們就會(huì )看到09年的瘋漲不復存在了。那么，這究竟是市場(chǎng)成功了，還是調控政策成功了。我們拭目以待的應該是2011年。
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