本報訊（記者王晟）日前，市公安局人口總隊公布了人口人房關(guān)聯(lián)圖的完成情況，針對本市目前空置381萬(wàn)套房屋的質(zhì)疑，市人口總隊昨天回應稱(chēng)，這并不是本市空置房屋的最后數據，由于統計方式的問(wèn)題，很多空置房屋在接下來(lái)的普查中會(huì )劃為有人住的房屋?！?a target="_blank" alt="">北京核對空置房屋381萬(wàn)戶(hù) 出租房屋139萬(wàn)戶(hù)】

　　去年底，北京市開(kāi)展了全市實(shí)有人口服務(wù)管理全覆蓋體系建設，即依托全市地理信息系統，建立人房信息關(guān)聯(lián)的實(shí)有人口綜合信息應用平臺。截至3月底，這項統計完成了87.7%，通過(guò)此前的調查初步劃出了本市有381萬(wàn)套房屋空置。但是這并不是最后數據，市人口總隊相關(guān)負責人介紹，民警通過(guò)初步普查會(huì )將一些暫時(shí)無(wú)人居住，或者普查當天無(wú)人在的房屋暫時(shí)劃為空置房，然后通過(guò)核查戶(hù)籍信息、人戶(hù)分離情況以及房屋出租情況將這些空置房的一部分重新劃為有人居住的房屋?！?a target="_blank" alt="">京核對空置房屋381.2萬(wàn)戶(hù) 電子地圖已完成87.7%】

　　而在完成人口人房關(guān)聯(lián)圖的工作中，首先要確定房屋，這之中也包括了許多城鄉接合部、農村地區的房屋，然后再往其中“填入”住戶(hù)和租戶(hù)。所以在現階段會(huì )有一些空置房屋的數據，但是在人口人房關(guān)聯(lián)圖完成前，這肯定不是北京市空置房率的最后數據。

　　釋疑

　　北京有沒(méi)有381萬(wàn)套空置房

　　中介估計有三四十萬(wàn)空置房

　　一位參與此次普查的民警告訴記者，他們在去居民家時(shí)，如果住戶(hù)不在，那么會(huì )先將這個(gè)房屋劃為空置房，然后通過(guò)以后核查到的人戶(hù)分離情況，以及此房是否裝修、出租情況，再將房屋重新劃為有人住的房屋，大部分情況都是如此，只有確定房屋業(yè)主為人戶(hù)分離，并且業(yè)主確定此房暫時(shí)不住人，才會(huì )劃定此房為空置，但是大多數空置房都會(huì )經(jīng)過(guò)后期調查重新劃回來(lái)?！澳壳斑@項工作的進(jìn)展是房屋情況登記完畢，但人口情況還沒(méi)登記完，未來(lái)肯定會(huì )有很多空置房重新劃回來(lái)?！?/p>

　　【空置房怪相】：

　　空置房“回收再加工” 專(zhuān)業(yè)轉租公司現身滬上

　　"空置房"業(yè)主初現急售心理 在租房源"不急賣(mài)"

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉說(shuō)，根據他了解的目前市場(chǎng)上的房源，整個(gè)北京有房產(chǎn)證的房屋在七八百萬(wàn)套左右，所以說(shuō)381萬(wàn)套空置房不太可能，“如果說(shuō)白天去敲門(mén)，沒(méi)有開(kāi)門(mén)的暫時(shí)算空置，有可能是這個(gè)數”。他估計，北京市場(chǎng)上常年沒(méi)人住的空置房大約在三四十萬(wàn)套。

　　如何統計空置房數量

　　曾討論通過(guò)查水表看空置率

　　對于昨天“381萬(wàn)空置房”一說(shuō)，北京房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志表示，目前“空置房”的概念還不明確，所以不好評判。在接下來(lái)的空置房數量統計時(shí)，陳志認為，應該回答幾個(gè)問(wèn)題：怎么界定空置房？用什么樣的方式調查？數據怎么統計？住戶(hù)出差、旅游等幾種特殊情況怎么排除在空置房之外？

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉說(shuō)，關(guān)于如何統計空置房，北京在2008年前就商討了多個(gè)方案，比如看水表、電表等，但最終方案都被否決。國外一般委托第三方調查機構統計空置率，比如隨機抽查，工作日、非工作日、不同的月份，早中晚三個(gè)時(shí)間段去調查，如果五六次住戶(hù)都不在，就認定空置。

　　胡景暉認為，房屋空置是一種浪費，如果市公安局確定了最終的房屋空置率，在有數據的基礎上，北京應考慮征收空置稅。

　　如何解決空置房過(guò)多問(wèn)題

　　北京應征收空置稅防止泡沫

　　雖然空置數據還有待最終確定，但北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉表示，北京五環(huán)外一些區域存在空置比較高的現象，在房地產(chǎn)調控已經(jīng)基本見(jiàn)效的情況下，可以考慮出臺政策打擊空置等過(guò)度投資行為，達到增加租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房源的效果。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪表示，北京空置房來(lái)源通常有兩個(gè)：投資性二手房，因準備隨時(shí)出售或無(wú)心獲取租金收益而進(jìn)行空置；投資性商品房，在購買(mǎi)之初只是期房，但如今已經(jīng)是現房，如欲出租還需額外進(jìn)行裝修費時(shí)費力。投資業(yè)主無(wú)意經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而空置。這兩個(gè)情況既是空置房的主要來(lái)源，也是當前北京剩余租賃房源中比較難以盤(pán)活的一類(lèi)。

　　【相關(guān)評論】：

　　謝國忠：投機房和空置房 是最大的房地產(chǎn)泡沫

　　評論：“政府強制租售空置房”應成新調控措施

　　陳雪稱(chēng)，北京市場(chǎng)中存在大量的空置房，其實(shí)就是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最大泡沫，如果無(wú)法去掉，將會(huì )成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次反彈的誘因。所以需要政府出臺一些政策配合，盤(pán)活市場(chǎng)空置房源。

　　胡景暉認為，房屋空置是一種浪費，如果市公安局確定了最終的房屋空置率，在有數據的基礎上，北京應考慮征收空置稅。

　　相關(guān)鏈接：

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為：

　　定義不明確，與房地產(chǎn)空置定義不一致（文后定義解釋?zhuān)?a target="_blank" alt="">全文】

　　首先：統計口徑與房地產(chǎn)市場(chǎng)慣例不一致，可能夸大空置數據，按照發(fā)布的數據，在總房間1320.5萬(wàn)套中，有381.2萬(wàn)套空置，也就是說(shuō)空置房比例高達28.9%。這個(gè)統計數據可能不完全，對空置的定義也不明確，多長(cháng)無(wú)人居住時(shí)間計算為空置未明確，而且可能因為恰好在登記信息的時(shí)間內無(wú)人居住，或者登記信息不全。

　　其次：不太可能有近400萬(wàn)套空置房，根據北京建委發(fā)布的十一五建筑節能發(fā)展規劃中提及的2010年北京市民用建筑總量達近6.08億平方米，目前民用建筑的最大規模也就在7億平米左右。即使有部分軍產(chǎn)、央產(chǎn)、校產(chǎn)等其他產(chǎn)權，總住宅的建筑面積也在10億平米內，不太可能有接近30%的空置。而且最近幾年北京新建住宅的年簽約量也就在10萬(wàn)套左右，380萬(wàn)戶(hù)相當于全北京超過(guò)20年的新增商品房住宅簽約量。

　　第三：租賃數據可能不全，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )統計數據顯示一季度北京，全市住房租賃市場(chǎng)成交量在33.8萬(wàn)套次左右，按照這一數據全年超過(guò)120萬(wàn)套，而且還有部分長(cháng)期租賃，實(shí)際市場(chǎng)租賃房源應該超過(guò)139萬(wàn)套，按照登記的139萬(wàn)戶(hù)租賃成交，按照平均3人一戶(hù)計算，僅僅400萬(wàn)左右，可能存在部分登記為空置的房屋實(shí)際處于出租狀態(tài)。

　　第四：雖然這一空置數據與現實(shí)不太吻合，但是北京的確在五環(huán)外一些區域存在空置比較高的現象，在房地產(chǎn)調控已經(jīng)基本見(jiàn)效的情況下，可以考慮出臺政策打擊空置等過(guò)度投資行為，可以達到增加租賃市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房源。

　　如果這一空置率符合，那么也就是空置的房源是租賃市場(chǎng)的接近3倍，那么更應該出臺空置稅等政策，減少房屋空置，提高房屋利用率，也是避免房地產(chǎn)過(guò)分投資。

　　定義：

　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

　　由于市場(chǎng)各方對于空置房的定義大不相同，因此很難統計出全國究竟有多少可供購買(mǎi)的空置房，盡管建設部對空置房作出了官方定義，但實(shí)際上市場(chǎng)上對空置房存在多種定義?？罩脮r(shí)間在1年以?xún)鹊臑榇N(xiāo)商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以?xún)鹊臑闇N(xiāo)商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。也稱(chēng)尾房，主要是指商品房的尾盤(pán)、長(cháng)期積壓在公司或個(gè)人手中的多套、長(cháng)期無(wú)法變現的空置房產(chǎn)或“債權房”等，其中又以商品房的尾盤(pán)為主。

　　空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。這與一般人認為的沒(méi)有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒(méi)人住形成“空關(guān)”

　　空置房對應于權威部門(mén)經(jīng)常發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)“空置率”的數據，“空關(guān)率”的數據幾乎沒(méi)有機構能夠發(fā)布，因為實(shí)在是難以統計，只能是對某一兩個(gè)樓盤(pán)或小區進(jìn)行現場(chǎng)調查，得出相應樓盤(pán)或小區的“空關(guān)率”?！翱罩寐省薄翱贞P(guān)率”之所以必須嚴格區分，是因為它們所描述的市場(chǎng)形態(tài)完全不同。前者反映的是市場(chǎng)熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，房?jì)r(jià)有下跌的壓力，反之空置率極低，房?jì)r(jià)則將繼續上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著(zhù)業(yè)主購房不為自住需求，房屋的價(jià)值卻能體現出使用價(jià)值。