（ 1 ）案例描述
房地產(chǎn)公司 A 擁有一土地使用權，其帳面價(jià)值 5 萬(wàn)元，遠遠低于評估價(jià)值 50 萬(wàn)元。若以該土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，出售時(shí)在土地增值稅和企業(yè)所得稅上均會(huì )吃虧。其稅收繳納情況預計如下（數據虛構——開(kāi)發(fā)成本 20 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費用 30 萬(wàn)元，該房地產(chǎn)市值 150 萬(wàn)元，適用的土地增值稅平均稅率為 40% ， A 公司適用的企業(yè)所得稅為 33% ）
A 公司應繳納的營(yíng)業(yè)稅為 150 × 5%=7.5 萬(wàn)元
土地增值稅為 ［ 150 － 5 － 20 － 30 －（ 5 ＋ 20 ）× 20% － 7.5 ］ × 40%=33 萬(wàn)元
企業(yè)所得稅為 （ 150 － 5 － 20 － 30 － 7.5 － 33 ）× 33%=18 萬(wàn)元
稅金合計 7.5 ＋ 33 ＋ 18=58.5 萬(wàn)元
?。?2 ）方案設計
節稅關(guān)鍵在于提高土地使用權的成本扣除
方案一
1 、 A 公司以該筆土地使用權和部分貨幣資金分立成立 B 公司。分立時(shí)，計算應繳納的企業(yè)所得稅（ 50 － 5 ）× 33%=14.85 萬(wàn)元。分立后，該土地使用權在 B 公司以 50 萬(wàn)元入帳。
政策依據 ——根據 < 關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 >( 財稅 [2002]191 號 ) ，“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。”
——根據財政部《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知 》，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。”
——根據《 關(guān)于企業(yè)合并、分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知 》（ 國稅發(fā)〔 2000 〕 119 號）“被分立企業(yè)應視為按公允價(jià)值轉讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉讓所得，依法繳納所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時(shí)可按經(jīng)評估確認的價(jià)值確定成本。”
2 、 B 企業(yè)利用該筆土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售，其應繳稅金計算如下
應繳納的營(yíng)業(yè)稅 150 × 5%=7.5 萬(wàn)元
土地增值稅 ［ 150 － 50 － 20 － 30 －（ 50 ＋ 20 ）× 20% － 7.5 ］× 40%=11.4 萬(wàn)元
企業(yè)所得稅 （ 150 － 50 － 20 － 30 － 7.5 － 11.4 ） ×33%=10.3 萬(wàn)元
稅金合計 14.85 ＋ 7.5 ＋ 11.4 ＋ 10.3=44.05 萬(wàn)元
節稅金額 58.5 － 44.05=14.45 萬(wàn)元
3 、可行性分析：方按一的關(guān)鍵之處在于，被分立企業(yè)剝離出的無(wú)形資產(chǎn)在按照在視作出售進(jìn)行業(yè)務(wù)處理后，分立企業(yè)對該無(wú)形資產(chǎn)可以評估價(jià)值入帳，這樣就提高的該筆土地使用權的入帳價(jià)值。同時(shí)，根據我國稅法的規定，以無(wú)形資產(chǎn)投資免交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，因此，這個(gè)分立的過(guò)程在稅收上不會(huì )造成額外的負擔。另外，采用此方法的一大好處在于，該土地使用權的控制權仍掌握在 A 公司手中。但同時(shí)應注意，該方案仍然存在不可避免的成本——
① 對土地進(jìn)行評估的費用和時(shí)間
?、?新設公司的各種手續和成本
?、?因新設公司帶來(lái)的管理成本
若以上各項成本之和小于該方案的收益（即節稅額），則該方案是可行的，否則，就不可行。當然，該方案也可能帶來(lái)其他操作上的便利，比如利潤在兩個(gè)公司之間的轉移等，這要視具體情況而定。
方案二
1 、若 A 公司有子公司 B ，可以股權投資的方式將該土地使用權投資到 B 公司。投資時(shí)計算應繳納的企業(yè)所得稅：（ 50 － 5 ）× 33%=14.85 萬(wàn)元。該土地使用權在 B 公司以 50 萬(wàn)元入帳。
政策依據 ——根據《關(guān)于企業(yè)股權投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔 2000 〕 118 號），“ 企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規定計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。 ”以及“ 被投資企業(yè)接受的上述非貨幣性資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。 ”
—— 根據《 關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知 》 ( 財稅 [2002]191 號 ) ，“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。”
——根據財政部《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知 》，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。”
2 、其他稅金的計算同方案一
3 、可行性分析：該方案與方案一的實(shí)質(zhì)時(shí)相同的——都是通過(guò)企業(yè)（集團）內部資產(chǎn)及資本機構的調整來(lái)提高土地使用權的入帳價(jià)值。但由于此方案借助欲現存的企業(yè)，其成本較低。同時(shí)，由于 B 公司仍然受 A 公司的控制，使得土地使用權的控制權實(shí)際上仍然掌握 A 公司手中。此外，在這兩個(gè)方案中，之所以要強調 A 對 B 的控制權，除了考慮到土地使用權本身外，還有一個(gè)原因——在這種企業(yè)權利結構下，一般不會(huì )出現因股權轉讓而補交營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。因為，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定，企業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)投資免交營(yíng)業(yè)稅，但轉讓該股權時(shí)應補交。因此，若 A 公司只轉讓其擁有的一部分股權，可以通過(guò)調節避免營(yíng)業(yè)稅的補交；若 B 公司是 A 公司的全資子公司， A 公司轉讓其擁有的 B 公司的全部股權，屬于企業(yè)的整體出售，另有政策進(jìn)行規范，也不存在營(yíng)業(yè)稅的補交問(wèn)題。
