2004.02.11 為加強成本管理，更好地組織集團公司的成本核算，提供真實(shí)客觀(guān)的成本信息，制定本成本核算辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個(gè)階段的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷(xiāo)售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱(chēng)為開(kāi)發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱(chēng)為開(kāi)發(fā)間接費用；不能計入到開(kāi)發(fā)成 本中的費用稱(chēng)為期間費用。一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用支出,也是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標和制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)：1．土地開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生的各項費用。2．房屋開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3．配套設施開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據其開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開(kāi)發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。3．對于個(gè)別規模較大、工期較長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開(kāi)發(fā)項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費等。1．土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2．前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3．基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目?jì)葰w集。4．建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費。5．配套設施費：指為開(kāi)發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學(xué)校、醫院、理發(fā)店等都不能計入該成本項目?jì)?。公司根據前述成本項目的設置原則，結合開(kāi)發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類(lèi)：1．原材料類(lèi)存貨。指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2．設備類(lèi)存貨。指企業(yè)購入的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風(fēng)設備等。3．在產(chǎn)品類(lèi)存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。4．產(chǎn)成品類(lèi)存貨。指各種已完成開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷(xiāo)售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉房等。5．開(kāi)發(fā)用品類(lèi)存貨。指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一)應設置核算的賬戶(hù)為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設置下列賬戶(hù)：“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項目的實(shí)際成本。本賬戶(hù)應按開(kāi)發(fā)成本的項目設置二級明細賬戶(hù)，并在二級明細賬戶(hù)下，按成本項目設置三級明細帳戶(hù)。關(guān)于甲方供材：材料部門(mén)會(huì )同工程預算部負責確定甲方供材的范圍和種類(lèi)，并由材料部門(mén)以書(shū)面方式通知財務(wù)部；工程決算時(shí)，工程預算部出具的決算案不在包括甲方供材。根據施工單位開(kāi)具的收料單及供貨發(fā)票，借記“開(kāi)發(fā)成本”貸記相關(guān)帳戶(hù)。(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1．歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費用。在項目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項直接開(kāi)發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)，將應計入各成本核算對象的開(kāi)發(fā)費用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細分類(lèi)賬戶(hù)之中。2．計算并結轉已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計算已完開(kāi)發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結轉進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。3．按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結轉進(jìn)入有關(guān)賬戶(hù)。即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。 六、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設過(guò)程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設場(chǎng)地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設過(guò)程的結束和銷(xiāo)售過(guò)程的開(kāi)始。為了正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結存情況，設置資產(chǎn)類(lèi)“1285開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。本賬戶(hù)借方登記已竣工驗收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結轉的已銷(xiāo)售、轉讓、結算或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷(xiāo)售、轉讓、結算、或出租的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶(hù)應按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類(lèi)，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶(hù)，并在明細賬戶(hù)下，按成本核算對象設置賬頁(yè)。1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時(shí)，應按實(shí)際成本借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。2、企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì )因對外轉讓、銷(xiāo)售等原因而減少。對于減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應區分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì )計處理。1）、企業(yè)對外轉讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。2）、企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或將開(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“周轉房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——某項目”賬戶(hù)。3）、企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——某項目”賬戶(hù)。七、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現的。為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷(xiāo)情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總分類(lèi)賬戶(hù)，并下設“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級賬戶(hù)。其中：“出租產(chǎn)品”二級賬戶(hù)核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途對外銷(xiāo)售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”二級賬戶(hù)核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷(xiāo)價(jià)值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷(xiāo)價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷(xiāo)售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷(xiāo)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已攤銷(xiāo)價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品累計攤銷(xiāo)價(jià)值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類(lèi)別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進(jìn)行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結構、層次、面積、租金單價(jià)等情況。1．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。2．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)的核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì )逐漸減少。企業(yè)應根據出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預計攤銷(xiāo)年限，計算其損耗價(jià)值，并按月攤銷(xiāo)計入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)額的計算公式如下：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷(xiāo)率=（1-凈殘值率）/預計攤銷(xiāo)年限×100%出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷(xiāo)率÷12出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)額=應計提攤銷(xiāo)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷(xiāo)率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)支出——出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”賬戶(hù)。3．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數額不大的直接計人“其他業(yè)務(wù)支出——出租產(chǎn)品”賬戶(hù)，若數額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶(hù)核算，再分期攤入“其他業(yè)務(wù)支出——出租產(chǎn)品”賬戶(hù)。4．出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷(xiāo)售，應于銷(xiāo)售實(shí)現時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶(hù)，貸記“其他業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售”賬戶(hù)；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷(xiāo)額借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶(hù)。
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