| 近日，全球著(zhù)名的對沖基金經(jīng)理查諾斯在接受CNBC采訪(fǎng)時(shí)表示：“大量投機資金涌現，使中國房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，現在的中國狀況就像‘一千個(gè)迪拜加在一起，甚至更糟’。”《福布斯》雜志也在去年12月將中國市場(chǎng)列為七大潛在泡沫之一。剛剛把中國經(jīng)濟捧上天并大談G2的媒體一轉眼就變了腔調，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是一個(gè)輝煌的奇跡還是一個(gè)虛幻的泡沫？
查諾斯認為：“比起對資產(chǎn)價(jià)格的高估，信用的過(guò)剩供應才是制造泡沫的主要原因。”這位靠做空大發(fā)其財的對沖基金經(jīng)理確實(shí)有敏鋭的嗅覺(jué)。信用過(guò)剩是高估資產(chǎn)的前提，但卻未必是衡量泡沫的標準。無(wú)論是泡沫的破滅還是通脹的失控，都是一種可以自我實(shí)現的預期，對此進(jìn)行炒作是對沖基金的拿手好戲，但炒作終究逃不出基本面的束縛。
2008年底的時(shí)候，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)短暫的下跌和恐慌。那不僅僅是對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌，而是對全球經(jīng)濟進(jìn)入一場(chǎng)類(lèi)似1929年的大蕭條的恐慌。但是隨著(zhù)寬松的信貸政策，2009年中國上半年信貸總量已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)億人民幣，房地產(chǎn)價(jià)格迅速回升，很多地方的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2007年的高點(diǎn)。
今天，房?jì)r(jià)與居民收入比過(guò)高是不爭的事實(shí)，但是說(shuō)中國房地產(chǎn)只是一個(gè)更大的迪拜，則是危言聳聽(tīng)。
泡沫從來(lái)都是在樂(lè )觀(guān)的情緒下產(chǎn)生的，如果我們認為的泡沫在經(jīng)歷了巨大的恐慌后仍然存在而不破滅，就很難認為它是一個(gè)泡沫。至少說(shuō)明它仍然存在強大的基礎為它提供支撐。在中國這種支撐就是仍然在繼續的工業(yè)化和城市化進(jìn)程。
中國這輪房?jì)r(jià)的上漲應該是起始于十年前的住房商品化改革，于是有人說(shuō)是房改政策釋放了房?jì)r(jià)的上漲空間。中國的地方政府十分看重GDP增長(cháng)率，也有人認為地方政府的政績(jì)觀(guān)是房?jì)r(jià)上漲的助力。 的確，這些因素都存在，但是更重要的最基本因素是中國的工業(yè)化和城市化進(jìn)程。30年前我們說(shuō)中國10億人口8億農民，2008年國家統計的城市人口已經(jīng)超過(guò)6億。30年間有數量超過(guò)一個(gè)美國的人口從農民變成城市居民，如此轟轟烈烈的城市化運動(dòng)是人類(lèi)歷史上從未出現過(guò)的，與此同時(shí)居民收入也增長(cháng)了幾十倍。這樣的大背景才是支撐中國房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的基礎因素。相比中國堅實(shí)的基礎，迪拜的房地產(chǎn)是建立在沙灘上的。
然而，中國的城市化進(jìn)程不可能永遠持續下去。筆者寫(xiě)過(guò)一篇《民工荒的偉大意義》，提出2004年中國的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了一個(gè)重要的轉折點(diǎn)。除此之外，中國的人口政策也將導致人口增速大減。這些因素很可能在未來(lái)十幾到二十幾年間促成中國城市化進(jìn)程的結束。如果中國的房?jì)r(jià)自然上漲到中國城市化進(jìn)程結束的時(shí)候，那時(shí)的房?jì)r(jià)下跌將是無(wú)可救藥的，甚至會(huì )將中國的經(jīng)濟和社會(huì )拉入深淵。
由于現在全球性的經(jīng)濟危機尙未完全結束，房地產(chǎn)牽扯到眾多行業(yè)的就業(yè)，中國政府要下重手調控房?jì)r(jià)必將對經(jīng)濟和就業(yè)造成沖擊。而且市場(chǎng)未必會(huì )如政府所愿讓房?jì)r(jià)平穩著(zhù)路，一旦調控力度加大，勢必出現短期的恐慌和震蕩，屆時(shí)的房地產(chǎn)崩潰論將更加甚囂塵上。但筆者認為：炒作房地產(chǎn)崩潰論的目的與其說(shuō)是警世危言還不如說(shuō)是試圖動(dòng)搖政府壓制房?jì)r(jià)的決心。即使忍受一段時(shí)間的痛苦，今天中國政府也必須壓住房?jì)r(jià)。由于中國經(jīng)濟仍然會(huì )有較長(cháng)的高速發(fā)展期，今天看起來(lái)虛高的房?jì)r(jià)，未來(lái)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的收入上漲和自然的通貨膨脹之后就會(huì )變得物有所値。今天的陣痛將為我們消除中國經(jīng)濟未來(lái)的隱患。
我們看到最近中國政府打壓房?jì)r(jià)的措施不斷，繼取消08年底出臺的購房?jì)?yōu)惠并將購買(mǎi)第二套房的首付提高到40%之后，中國政府剛剛將存款準備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。
中國政府已經(jīng)開(kāi)始調整其過(guò)于寬松的信貸政策，正如筆者在幾個(gè)月前提到的，由于中國經(jīng)濟復蘇在通貨膨脹出現之前，所以中國政府可以更從容地退出刺激經(jīng)濟政策。
這場(chǎng)經(jīng)濟危機還會(huì )有非常復雜的后續發(fā)展，G2只是一個(gè)虛幻，不僅僅是在經(jīng)濟上，美國隨時(shí)都有可能向中國發(fā)難。在世界局勢進(jìn)一步惡化之前，如果中國先抑制住房?jì)r(jià)的上漲，將處于相對從容的境地?，F在中國政府應該排除房地產(chǎn)崩潰論的干擾，敢于對房?jì)r(jià)下重手。其依據恰恰就是：中國的房地產(chǎn)不是一個(gè)泡沫，即使房?jì)r(jià)下跌也不會(huì )崩潰。
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