2016-10-24 07:18:26 來(lái)源： 北京商報
評論（2）收藏（0）各路資金通向樓市的路漸漸被圍堵，監管層對樓市的降溫力度還在加碼。繼多地發(fā)布限貸政策、收緊銀行流入樓市的貸款資金后，上周末，銀監會(huì )首次發(fā)聲，控制銀行理財
資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。值得一提的是，上周市場(chǎng)還曾傳出部分房企發(fā)債被叫停的消息。由此，房貸、理財、債券等樓市可以獲取資金的主要方式都被帶上了“緊箍咒”，房地產(chǎn)去杠桿化的大幕全面拉開(kāi)。
嚴禁理財資金違規入樓市
10月22日，銀監會(huì )發(fā)布三季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )內容，明確指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這是本輪樓市調控政策中，銀監會(huì )打出的第一針降溫劑。
據了解，銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)的途徑很多，理財是其中不容小覷的一個(gè)方式。日前，中債登旗下的銀行業(yè)理財登記托管中心發(fā)布的《
中國銀行（
601988）業(yè)理財市場(chǎng)報告(2016上半年)》顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產(chǎn)，規模占比從去年的第三升至第二，共計有2.09萬(wàn)億元。
縱比2015年末，銀行理財投向實(shí)體經(jīng)濟15.88萬(wàn)億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬(wàn)億元。這也就意味著(zhù)，今年上半年銀行理財
資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。
但并非這2.06萬(wàn)億理財資金都是違規流入樓市的，銀行怎樣的輸送行為算是違規呢？有業(yè)內人士介紹，一些銀行通過(guò)通道買(mǎi)斷貸款資產(chǎn)，或者買(mǎi)斷受益權，由此可以用理財資金對接地產(chǎn)中介首付貸，而首付貸就是監管層明令禁止的違規行為。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步介紹，銀行利用理財資金間接參與首付貸的形式，包括
融資租賃、私募資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，因為都是繞道融資，判斷上也存在難度。
北京商報記者日前的調查也證實(shí)了這一點(diǎn)。雖然面臨監管層屢屢打擊，但首付貸仍未完全銷(xiāo)聲匿跡，仍有房地產(chǎn)中介為購房者與銀行之間“穿針引線(xiàn)”，變相從銀行得到資金來(lái)墊資的情況仍然存在。
此外，
信托也是銀行理財資金非常善用的一個(gè)通道。用益理財研究員廖鶴凱表示，信托產(chǎn)品可以分散化投資，這樣就看不到實(shí)際投向，即做一個(gè)資金池，掩蓋交易方式。此前監管層也曾重拳整治信托資金池亂象。
銀監會(huì )在上周六發(fā)布的文件中也提到，要加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規經(jīng)營(yíng)。據用益信托統計
數據顯示，截至10月23日，信托公司今年共發(fā)行了658只房地產(chǎn)類(lèi)集合信托，規模達到1950.18億元。廖鶴凱表示，信托產(chǎn)品發(fā)行前都要經(jīng)過(guò)報備，報備了就都是合規的，且集合類(lèi)產(chǎn)品都是事先報備。
不過(guò)，廖鶴凱也提到，作為銀行通道的單一類(lèi)或事務(wù)管理類(lèi)的信托產(chǎn)品，都是事后報備，開(kāi)始并看不到具體投向，沒(méi)法監管，給投機者留下了空間。
“樓市此路不通”
事實(shí)上，對于流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，監管層一直保持高度關(guān)注。在銀行理財之前，銀行房貸和企業(yè)債券等募資渠道也都上了“關(guān)注名單”，目的就在于嚴格控制進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，給樓市降溫，避免樓市泡沫進(jìn)一步膨脹。
9月30日至10月4日，短短五天時(shí)間，北京、天津、蘇州、深圳等共計12個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。執行限貸政策的，例如深圳將二套房首付比例提高至七成，北京將首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分別上調至35%和50%。
隨后信貸調控風(fēng)波紛紛來(lái)襲。10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開(kāi)住房信貸會(huì )議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。10月19日，央行上?？偛拷M織25家在滬銀行行長(cháng)和房貸部門(mén)相關(guān)負責人等召開(kāi)會(huì )議，再次要求銀行要繼續嚴格執行限貸政策，切實(shí)防范各類(lèi)資金違規流入土地市場(chǎng)。此外，北京商報記者獲悉，為防房?jì)r(jià)
下跌給金融系統造成的風(fēng)險，一些地方也開(kāi)始進(jìn)行銀行對于房?jì)r(jià)下跌的壓力測試。
銀監會(huì )主席尚福林在三季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )上也再次提到，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，嚴格執行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規制要求和調控政策；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴禁違規發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。張大偉分析認為，跡象表明，此輪房地產(chǎn)信貸監管收緊，已經(jīng)不限于一城一地，也絕非流于表面。
不僅如此，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的嚴厲推行，關(guān)于暫停房地產(chǎn)公司公司債審核的傳聞也不時(shí)興起。上周市場(chǎng)傳聞交易所進(jìn)行了口頭指導，暫停地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行，但并為下發(fā)正式文件。對此，有地產(chǎn)公司人士向北京商報記者表示，尚未收到通知。隨后也有人士辟謠，稱(chēng)房地產(chǎn)企業(yè)公司債的審核仍正常進(jìn)行。
但市場(chǎng)的猜測仍未停歇。有知情人士透露，證監會(huì )打算對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債出一個(gè)審核標準，在正式標準下發(fā)以前，兩個(gè)交易所的房地產(chǎn)項目不會(huì )往前推進(jìn)，因此，市場(chǎng)將這種狀況解讀為暫停。標準發(fā)布后，房地產(chǎn)項目應該可以正常進(jìn)行，但發(fā)債的要求會(huì )有所提高。這也意味著(zhù)，監管層對房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資的方式已有所嚴查。
全面降杠桿大幕拉開(kāi)
數據顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬(wàn)億元，分部門(mén)來(lái)看，住戶(hù)部門(mén)貸款，即來(lái)自居民的包括房貸在內的這些貸款增加4.72萬(wàn)億元。換言之，前三季度新增貸款中，有近半為房貸。而9月數據顯示，單月新增人民幣貸款1.22萬(wàn)億元，環(huán)比增加29%，超過(guò)預期；以房貸為主的居民中長(cháng)期貸款新增5741億元，創(chuàng )歷史新高。
在對樓市主要募集資金通道實(shí)施監管的背后，也是一次為樓市降杠桿的行動(dòng)。在張大偉看來(lái)，本輪房?jì)r(jià)部分城市
上漲的主因有三，錢(qián)太多，可買(mǎi)的東西卻不多，同時(shí)銀行積極給一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)加杠桿，加上部分投資者已經(jīng)在這一輪房地產(chǎn)投資中獲利，“資金潮+資產(chǎn)荒+財富效應”這三者是市場(chǎng)開(kāi)始瘋牛的主要原因。張大偉表示，現在嚴格監管資金杠桿，主動(dòng)降低房地產(chǎn)杠桿，這也是之前加杠桿過(guò)快過(guò)高的回歸。
易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)表示，所謂“降杠桿”主要有兩方面，個(gè)人購房降杠桿和機構降杠桿，從目前來(lái)看，監管層主要是在機構層面進(jìn)行打壓，可以規避違規資金進(jìn)入樓市、推高房地產(chǎn)泡沫，也使得企業(yè)后續經(jīng)營(yíng)更加規范?！敖K極目標還是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展態(tài)勢，而不是出現過(guò)多資金投資進(jìn)入，否則對樓市有很大風(fēng)險，這種風(fēng)險還會(huì )危及商業(yè)和金融業(yè)?！?div style="height:15px;">
北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系副主任呂隨啟也從金融風(fēng)險角度進(jìn)行了分析，他表示，監管層的意圖就是進(jìn)一步降杠桿，同時(shí)也是要穩定銀行的體系，化解銀行風(fēng)險。房地產(chǎn)調控剛剛開(kāi)始，理財資金現在進(jìn)入樓市，就跟直接買(mǎi)房一樣，買(mǎi)完就下跌了，而一旦房?jì)r(jià)下跌錢(qián)就收不回來(lái)了。所以這也是在提醒銀行，調控剛開(kāi)始，還沒(méi)到頭，要及早地地控制風(fēng)險。
還有業(yè)內人士表示，銀行理財其實(shí)就是打包的債務(wù)，不少其實(shí)是房地產(chǎn)債務(wù)打包而成的，而打包的債務(wù)和不打包的債務(wù)一樣都可以打水漂成為壞賬，客戶(hù)以為自己買(mǎi)的是高收益，其實(shí)買(mǎi)的是風(fēng)險。
對于這一說(shuō)法，嚴躍進(jìn)同樣表示，銀行有自己的投資銀行部，把理財資金拿去做市場(chǎng)投資，不排除為了推出高的理財收益，投資銀行部進(jìn)行一些違規操作，把部分理財資金購買(mǎi)債券時(shí)，偏重企業(yè)發(fā)行債券，以此可以提供高的收益回報，實(shí)際上在這個(gè)循環(huán)中，高收益要由樓市來(lái)負擔，樓市最后又由房?jì)r(jià)上漲來(lái)托底。
