購房九段高手速成要決
買(mǎi)房——怕雷區裹足不前？選花眼心煩意亂？
從如何選房、簽訂合同、辦理貸款、驗收入住直至物業(yè)管理，《購房九段高手速成》定會(huì )使您在短時(shí)間內購房常識突飛猛進(jìn)，成為購房消費人群中真正的九段高手！
一、交通
交通是買(mǎi)房要考慮的重要因素，四通八達、進(jìn)出方便、有停車(chē)位，物業(yè)才算物盡其用。生活在人多車(chē)多的北京，買(mǎi)房的時(shí)候自然應該先把幾個(gè)預選樓盤(pán)的交通狀況拿來(lái)比較一下，具體如下：
●道路設施 道路通過(guò)能力、設計的運行速度、實(shí)際運行速度及運行安全狀況。
●公共交通 包括公共汽車(chē)、地鐵等公共交通的線(xiàn)路數，與市內各主要區域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度，公共交通工具運行起止時(shí)間、運行速度、票價(jià)，從房子所在地到公共交通點(diǎn)的距離，使用出租車(chē)的方便程度。
●交通便利度 包括經(jīng)常經(jīng)過(guò)的路段內路網(wǎng)通暢程度，是否經(jīng)常堵車(chē)，到達市內主要地點(diǎn)是否便利等。
●交通管制 包括行車(chē)路線(xiàn)、方向、時(shí)間、速度限制及車(chē)輛種類(lèi)限制。此外，還要考慮有無(wú)固定停車(chē)場(chǎng)地，如沒(méi)有，隨時(shí)停車(chē)能否有保證也不能不考慮在內。
二、環(huán)境
一個(gè)小區的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面：周邊的地理環(huán)境(地段)和社區內的環(huán)境，下面我們就從這兩個(gè)角度來(lái)看看。
地段是所有購房者在購房時(shí)都很關(guān)注的，選擇市區還是郊區要根據個(gè)人的需要而定。
查看小區內部環(huán)境要從以下幾個(gè)方面入手：小區規模、布局、綠化、樓距、路況、車(chē)庫、安全度等。
●布局
在居住區規劃中，應使住宅布局合理，為保證每房都能獲得規定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(cháng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距，北京地區采用1.6-1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標準。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
●綠化
綠化做得好壞要用綠地率來(lái)衡量，綠地率指的是居住區用地范圍內各類(lèi)綠地的點(diǎn)和占居住區總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺和屋頂的綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì )故意混淆這兩個(gè)概念由于居住區綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵等方面起著(zhù)重要的作用，所以有關(guān)規范規定：新建居住區綠地率應不低于30%，北京近郊居住區綠地率在35%以上為宜。
●樓距
兩棟樓之間的距離最好超過(guò)
察看小區外部大環(huán)境，包括交通道路及車(chē)站設置，菜場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設施，學(xué)校、醫療機構、體育場(chǎng)所，噪音及污染等。
三、配套設施
包括市政配套、生活配套兩個(gè)方面。市政配套是指水、暖、氣等。
生活基礎設施應包括：
●教育設施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；
●醫療衛生設施：衛生站、居住區門(mén)診、醫院；
●文化體育設施：綜合文化活動(dòng)中心、體育場(chǎng)；
●商業(yè)服務(wù)設施：綜合食品商場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、集貿市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設施；
●金融郵電設施：銀行、郵局等；
●行政管理設施：街道辦事處、派出所、居委會(huì )、房管機構等。
四、驗證開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
要購買(mǎi)一個(gè)好的房子，審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)與實(shí)力很重要，這決定著(zhù)你是否能居住在一個(gè)好的社區里，開(kāi)發(fā)商的承諾能不能兌現。
開(kāi)發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它們分別是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》。其中最重要的是《國有土地使用證》與《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》。
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準文件。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書(shū)。
我們在查驗以上證明文件時(shí)，盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設單位以及銷(xiāo)售單位是否與售樓單位一致。
對于開(kāi)發(fā)商資信的考察，目前另外一個(gè)突出問(wèn)題是關(guān)于“鄉產(chǎn)權”的?，F在部分郊區縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì )就在這種性質(zhì)的土地上開(kāi)發(fā)項目，再拿出來(lái)當商品房賣(mài)，這種項目的產(chǎn)權根本就無(wú)從談起。
目前要查驗銷(xiāo)售許可證的方法有向國土房管局咨詢(xún)，再則可能通過(guò)“北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )查訊，只要輸入正確的銷(xiāo)售許可證的號碼，就能得知房管局對這個(gè)證件的許可、銷(xiāo)售范圍以及銷(xiāo)售的方式等等。
五、簽訂認購書(shū)
選好了房，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)也沒(méi)有問(wèn)題了，于是雙方要確立買(mǎi)賣(mài)房屋的意向了。認購書(shū)是為了確定一個(gè)購房者的意向，約定在一定時(shí)間內購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同，而開(kāi)發(fā)商在這段時(shí)間里必須為購房者保留房號。
從法律上來(lái)說(shuō)，認購不是買(mǎi)房的法定前奏，合同也不是認購的必然結果。買(mǎi)方只能保證購買(mǎi)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同。為此，買(mǎi)方應該注意審查開(kāi)發(fā)商所提供的認購書(shū)，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內，買(mǎi)受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還。”那么，究竟是什么原因導致購房合同無(wú)法簽訂，并沒(méi)有說(shuō)清楚，如果因為開(kāi)發(fā)商方面的原因導致的，這個(gè)責任還是由購房者來(lái)承擔，就叫合同顯失公平，這個(gè)認購條款購房者應予以拒絕。
六、確定付款方式
●一次性付款
即在與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同后一定期限內(雙方在合同中約定)，購房者一次付清房款。
利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購房款能一次性劃入開(kāi)發(fā)商的帳戶(hù)，對資金的盡快回籠有很大的意義，因此開(kāi)發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會(huì )給購房者一定的折扣。就目前市場(chǎng)行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對于資金不充裕的購房者來(lái)說(shuō)，的確是個(gè)不小的誘惑。
弊：這種付款方式要求購房者有足夠的資金做后盾，在短期內籌集到這么一大筆現金，對于大多數人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔的風(fēng)險也很大，當購房者把全部房款都交給開(kāi)發(fā)商時(shí)，可以說(shuō)主動(dòng)權已經(jīng)不在購房者手中了，一旦工程延期或者出現房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房者就比較被動(dòng)。
建議：一次性付款適用于購房者資金充足、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)良好、最好是現房的情況下。即便如此，也建議購房者一次性付清總房款的90%，余下10%的尾款在入住時(shí)付清，關(guān)于這一點(diǎn)，需要事先在合同中約定。
●分期付款
一般在付清20%至30%的首付款后，再跟隨項目的建設工程進(jìn)度付款。通常分為3-4期，樓盤(pán)封頂時(shí)付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般較少，多在入住時(shí)交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。
利：有效地解決了一次性付款時(shí)所需承擔的巨大風(fēng)險。對于期房項目，購房者可以按工程形象進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后才支付尾款。購房者可利用其余的分期未付款督促開(kāi)發(fā)商，保障房屋按時(shí)按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著(zhù)多還利息，所需支付的僅是房款而已。
弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒(méi)有克服需要在短期內籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個(gè)項目在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到驗收入住，不過(guò)一兩年的時(shí)間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬(wàn)甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒(méi)有折扣。
建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費用，不認同“今天花明天的錢(qián)”的購房者，可以考慮選擇這種付款方式。
●其他方式
主要是指買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結果，只要不違反法律規定，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商一致的基礎上達成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款問(wèn)題。一般是開(kāi)發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購房者以其所購房屋做抵押，由其所購買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔保向銀行申請貸款，在購房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由銀行先付給開(kāi)發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付利息及本金。
利：目前市場(chǎng)上一套商品房的售價(jià)著(zhù)實(shí)不低，動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。貸款使那些沒(méi)有足夠積蓄的購房人夢(mèng)想成真。即使對于有能力全部付清購房款的購房者來(lái)說(shuō)，貸款也不失為一種好的選擇。
弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購房的折扣非常小，甚至沒(méi)有。而且貸款有嚴格的年齡限制，年齡不滿(mǎn)18歲和超過(guò)60歲的購房者都不能申請銀行貸款。再者，以按揭方式購房，還需支付房款以外的如律師費、抵押登記費等多項費用。
建議：在選擇這種付款方式時(shí)，最好能讓開(kāi)發(fā)商列一個(gè)費用清單，弄明白有多少“零碎錢(qián)”要交，此外，還要約定好萬(wàn)一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來(lái)的首付款又該如何處理，購房合同是否繼續有效等等。
七、物業(yè)收費標準
在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占主要方面。有些購房者認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實(shí)不然。有些物業(yè)管理收費實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)，如特約性服務(wù)費用、高檔住宅物業(yè)費用等。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費都會(huì )逐步放開(kāi)，由雙方協(xié)商確定。
目前，北京市規定了三種物業(yè)管理收費辦法：
一是普通住宅小區管理辦法。對15個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項目規定了收費標準及與之相適用的服務(wù)標準。其中需使用人交費的項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統收服務(wù)費、車(chē)輛存車(chē)費、機動(dòng)車(chē)存車(chē)費等。需產(chǎn)權人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區化共設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線(xiàn)費等。
二是高檔住宅物業(yè)管理收費辦法。辦法規定，高檔住宅物業(yè)管理收費實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會(huì )成立之前，開(kāi)發(fā)商應在賣(mài)房時(shí)向購房者明示。
三是經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費辦法。目前收費標準為多層住宅每月每平米不超過(guò)0.52元，高層住宅每月每平米在1元左右。(曲紅娟/文)
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