第一部分：總論

第一章：養老院項目背景

第六次人口普查顯示大陸31個(gè)省、自治區、直轄市和現役軍人的人口中，0-14歲人口為222459737人，占16.60%；15-59歲人口為939616410人，占70.14%；60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)。由數據我們可以清楚的了解到我國約有22%的老年人，我國已進(jìn)入老齡化社會(huì )，而且老齡化現象還在加重，根據數據顯示我國的老齡化現象還將延續至少25年以上。重慶地區將有很多的老年人需要供養。為了讓老人們老有所養，老有所樂(lè )，老有所依，老有所學(xué)，我們將建立一個(gè)以為老年人提供住宿，娛樂(lè )，學(xué)習為主要目的的養老院。

第二章

第二章：養老院項目現狀分析

當前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨著(zhù)人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴峻問(wèn)題。據報道，到2010年，重慶養老機構床位數應達到28800張。在已有床位的基礎上，還需要新增1萬(wàn)張床位才能基本滿(mǎn)足兩年后老人入住養老的需要。除了國辦養老機構和居家養老方式外，民辦養老機構將成為養老床位缺口的最大補充者。近年來(lái)，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長(cháng)對經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)的影響。重慶市委、市政府也確立了“政府主導、社會(huì )行動(dòng)、全民參與”的社會(huì )化養老基本方針，先后出臺了27項優(yōu)惠政策，對社會(huì )力量開(kāi)辦的養老院，從審批、土地、收費等多方面予以大力扶持。

第三章：項目投資必要性及意義

    目前由于我國實(shí)施計劃生育政策，我國421形式的家庭在不斷的增加，年輕人的壓力很大，很少有時(shí)間能夠照顧老人，有些家庭的子女為了工作生活不得不到遠離老人的地方生活工作，造成了空巢老人的現象。同時(shí)老人們面對的是城市高速建設帶來(lái)的人情味淡漠的現象，導致大多數老人的生活失去意義，引發(fā)老人的不悅甚至是自殺。而由于經(jīng)濟能力的提高人們愿意出錢(qián)讓老人進(jìn)入養老院，觀(guān)念的轉變也使老人們能夠接受這種做法。因此建一個(gè)養老院能夠解決老人生活問(wèn)題的同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟利益。

第四章：可行性研究工作的依據、范圍和要求

    養老院是微利行業(yè)，初期投資較大，項目周期較長(cháng)，資金回籠較慢，因此作為公用事業(yè)的養老院在所考慮的社會(huì )效益將大于經(jīng)濟效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不考慮其他因素影響下，對于老年人口的養老問(wèn)題的關(guān)注將會(huì )是一個(gè)莫大的社會(huì )問(wèn)題。另外，政府出臺不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展。

綜上所述我們認為建立一個(gè)養老院是個(gè)又能解決社會(huì )問(wèn)題又能帶來(lái)經(jīng)濟效益的雙贏(yíng)項目，因此我們認為建立一所養老院是可行的。

第二部分：需求預測和擬建規模

第一章：市場(chǎng)需求預測

1、解決老齡化社會(huì )問(wèn)題的需要

    據世界衛生組織的資料稱(chēng)，一個(gè)國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標志著(zhù)設個(gè)國家或地區進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上，標志著(zhù)這個(gè)國家或地區進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過(guò)4億，占全國總人口的28%，即沒(méi)4個(gè)人中就有一位老人；又預測我國65歲以上老年人數將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到2050年的3.34億（占總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現有2360多萬(wàn)老年人“獨守空巢”。隨著(zhù)人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴峻問(wèn)題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會(huì )問(wèn)題的需要。

2、構建和諧社會(huì )的需要

    黨中央、國務(wù)院發(fā)出構建和諧社會(huì )的口號。鄭州市委、市政府也是提出建設“和諧社會(huì )”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和諧社會(huì )的目標就難以實(shí)現。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等提供了一個(gè)“老有所養、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的好場(chǎng)所，不僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂(lè )幸福，也成為孤兒等困難弱勢群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿(mǎn)愛(ài)和溫暖的大家庭里健康成長(cháng)。這必然對構建和諧社會(huì )起到積極地促進(jìn)作用。   

3、加快社會(huì )福利事業(yè)發(fā)展的需要

    重慶夕陽(yáng)紅養老院項目是時(shí)候，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境，切實(shí)解決鄭州市港區弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì )保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂(yōu)，下位人民群眾解愁“的服務(wù)宗旨”作為我區一所規模較大的綜合性福利結構，將在社會(huì )保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。

第二章：現有工廠(chǎng)能力估計

    社會(huì )制度不完善，空巢引發(fā)的老年人身心問(wèn)題?？粘怖先俗钊菀赘杏X(jué)孤獨寂寞，昔日工作繁忙，子女繞膝，而今子女離巢，自己退休后又無(wú)事可干、行動(dòng)不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶發(fā)生等老人當然會(huì )產(chǎn)生寂寞、孤獨的心情。喪嚴重的甚至會(huì )產(chǎn)生老年精神障礙、老年癡呆癥等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分4.養老院太少。目前,中國現有的各類(lèi)養老機構,大部分條件簡(jiǎn)陋,缺少完備的服務(wù)設施,即便如此,各類(lèi)老年社會(huì )福利機構養老床位也僅有12015萬(wàn)張,平均每千名老人占有床位僅有816張,與發(fā)達國家平均每千名老人占有養老床位數50至70張的水平相差甚遠。面對人口的老齡化及養老中存在的諸多問(wèn)題,傳統養老方式已不能適應老齡化社會(huì )的要求我們必須采取有效的應對措施， 所以我們的夕陽(yáng)紅養老院還是很有發(fā)展前景的。

第三章：擬建項目的規模

    夕陽(yáng)紅養老院現有地面積5000平方米，總建筑面積5000平方米，計劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結構居住房800m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。3、以夕陽(yáng)紅養老院為依托，做好分散五保供養工作。為做好分散供養五保的管理工作，實(shí)行院戶(hù)掛鉤制度，由夕陽(yáng)紅養老院工作人員定期走訪(fǎng)分散五保，了解其生活及健康情況，幫助解決實(shí)際問(wèn)題。（四）項目單位基本情況 XXX民政所成立于1992年1月，設民政助理員編制1人，主要工作職責有：貫徹執行黨和國家關(guān)于民政工作的方針、政策和法律、法規、研究和擬定具體實(shí)施辦法，編制民政事業(yè)中，長(cháng)期發(fā)展規劃。組織協(xié)調區內防災、抗災。救災工作，管理分配救災款物，組織指導救災捐贈。建立和實(shí)施城鄉居民最低生活保障制度；對最低生活保障金的使用和管理情況進(jìn)行督察；負責社會(huì )困難戶(hù)和其他特殊對象的救助救濟；組織知道扶貧濟困等社會(huì )互動(dòng)活動(dòng)。

第三部分：資源、原材料、燃料及公用設施情況

建設養老院所需的建筑材料從本地均可采購。還需購置床，柜子等生活用品，本地也均可采購。還需采購些必要的醫療用品，這些可以通過(guò)外地藥廠(chǎng)購得，難度較小。養老院建在城市里，超市，醫院，圖書(shū)館等公共設施和基礎設施齊全。

第四部分：具體實(shí)施方案

（1）第一階段：前期準備階段

    主要完成調查摸底、選址規劃、項目論證、土地手續、 籌集建設資金、可研究性報告、地質(zhì)勘探、項目開(kāi)工手續辦理等前期準備工作。調查當下老年人養老狀況，本著(zhù)實(shí)事求是、因地制宜、合理布局、資源有效利用的原則，合理選址，設計建設方案。通過(guò)向相關(guān)部門(mén)申請補貼、入股等方式，積極籌集建設資金。在施工前，組織技術(shù)培訓，明確建設項目的技術(shù)要求和質(zhì)量標準，強化質(zhì)量管理。

（2）第二階段：工程施工階段

    主要完成養老院主體工程及室內外粉刷、地下排水、電力設施、綠化等工程建設。此階段必須考慮到各方面因素，符合當地精神文明建設情況。施工過(guò)程中，不定期組織進(jìn)行實(shí)地檢查，促進(jìn)施工進(jìn)度，加強工程材料的檢查驗收工作，確保施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

（3）第三階段：工程驗收和其他配套設施階段

    在此階段中，首先邀請相關(guān)部門(mén)人員嚴格審查、驗收工程，評測工程質(zhì)量，確保工程質(zhì)量合格。最后，再進(jìn)行其他配套設施建設，主要完成消防、餐廳、健身等配套設施建設，這些必須合理布局，迎合老年人的興趣愛(ài)好，除此之外，還應具有前瞻性，避免重復建設和低水平建設現象的發(fā)生。

第五部分：環(huán)境保護

第一章：環(huán)境條件調查

    夕陽(yáng)紅養老院選址合理，所處的地理位置優(yōu)越，不會(huì )給當地的環(huán)境帶來(lái)污染，周?chē)h(huán)境不會(huì )對中心造成污染，中心建設規劃良好，總圖布置重視生態(tài)建設，具有優(yōu)美的環(huán)境，所產(chǎn)生的污染物均有適宜的處理措施，不會(huì )給周?chē)h(huán)境帶來(lái)不利的影響。 

第二章：影響環(huán)境因素分析

    本項目在建設、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生的污染主要有：（環(huán)境保護預評價(jià)夕陽(yáng)紅敬老院環(huán)境污染物主要是生活垃圾和污水，院內設有完善的排措施，所產(chǎn)生的噪音（過(guò)往車(chē)輛）一般短暫，分貝值不高，對環(huán)境干擾不大。環(huán)境保護項目污染源分析本項目在建設、運行中，可能對環(huán)境產(chǎn)生污染主要有：本項目建設過(guò)程中對環(huán)境的影響主要是1、建筑粉塵、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活動(dòng)產(chǎn)生的聲響；4、過(guò)往車(chē)輛產(chǎn)生的噪音。

第三章：環(huán)境保護措施

1、項目建設期間施工企業(yè)應避免機械打樁和大功率的振動(dòng)設備運行，以免造成對周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產(chǎn)、生活秩序，嚴格性杜絕夜間機械作業(yè)。建筑施工場(chǎng)地設置臨時(shí)安全圍欄，建筑物設置安全網(wǎng)，施工機械注意防塵降噪。

2、嚴格實(shí)行清污水分流，敷設暗管排污，生活污水經(jīng)沉淀處理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。

3、居住人員入住后產(chǎn)生大量的包裝物垃圾和生活垃圾，應分類(lèi)集中收集。合理布局垃圾收集設置，當天垃圾當天交城市環(huán)衛站運往垃圾處理場(chǎng)集中處理。

4、設計中應安排適當的綠化樹(shù)種和適宜當地氣候特點(diǎn)的花卉，草坪，保證適當的綠化率，增強空氣、噪音的凈化能力。

第六部分：企業(yè)組織、勞動(dòng)定員、人員培訓

第一章：人員編制 

一、高管編制，共4人 

設總經(jīng)理1名，享受A4級別待遇；

設副總經(jīng)理1名，享受B4級別待遇； 

設院長(cháng)1名，享受B4級別待遇； 

設總經(jīng)辦主任1名，享受B4級別待遇；

二、各中心、部門(mén)執行人員編制

（1）財務(wù)中心人員編制，共4人。 

（2）融資組：設主管1人，享受E4級別待遇 

（3）會(huì )計：設主管1人，享受E4級別待遇；設主辦1人，享受F5級別待遇 

（4）出納：設主管1人，享受E4級別待遇 業(yè)務(wù)發(fā)展中心人員編制，共17人 

（5）業(yè)務(wù)部：設經(jīng)理1人，享受C6級別待遇；業(yè)務(wù)代表3人，享受F5級別待遇 

（6）—外聯(lián)部：設經(jīng)理1人，享受C6級別待遇；辦事員2人，享受F5級別待遇 

（7）策劃部：設項目策劃主管1人，享受E4級別待遇；項目策劃人員2人，享（8）受F5級別待遇；設活動(dòng)主管1人，享受E4級別待遇，活動(dòng)實(shí)施員2人享受，F6級別待遇 

（9）項目部：設項目經(jīng)理1人，享受C4級別待遇；項目主管1人，享受D4級別待遇；項目實(shí)施人員2人，享受E6級別待遇 

第二章：人員培訓

1、首先我們需要對高管編制中的四位高管進(jìn)行人員培訓，需要讓他們知道并且了解在養老院這個(gè)項目中的一些基本的知識，并對在此方面的一些基本管理有一定的了解。

2、對各個(gè)部門(mén)的行政管理人員進(jìn)行崗位前培訓，在上崗之后的每一個(gè)月需要進(jìn)行一次集中的培訓和工作總結，相互討論并學(xué)習比較好的一些基本的管理觀(guān)念和好一點(diǎn)的管理辦法。

3、對運營(yíng)管理中心的人員進(jìn)行詳細的培訓，其中需要包括餐廚工作單位里面的工作人員、康復中心、接待人員等等進(jìn)行一些工作方面具體的培訓學(xué)習，需要讓他們能夠在最短的時(shí)間內可以快速學(xué)習，也能夠最短時(shí)間內可以掌握到最基本最使用的知識，整個(gè)培訓時(shí)間為期7天。期間的培訓內容見(jiàn)具體的培訓方案。

第七部分：項目實(shí)施計劃

第一步：興辦企業(yè)所在區（市）縣民政部門(mén)向市政務(wù)服務(wù)中心民政局窗口提交申請材料，由窗口工作人員進(jìn)行初審后受理； 

第二步：市民政局在規定的時(shí)限內派人對新辦企業(yè)進(jìn)行現場(chǎng)調查核實(shí)，符合條件的，在審批表上簽字蓋章； 

第三步：市民政局將相關(guān)資料移交市稅務(wù)部門(mén)審核簽章后上報省民政廳；  

第四步：經(jīng)省民政廳、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局審批辦證后返回市民政局，由市民政局轉交區（市）縣民政部門(mén)發(fā)給新辦企業(yè)；

第五步：籌集資金；

第六步：開(kāi)始建設養老院的項目部；

第七步：開(kāi)始對養老院進(jìn)行人員組建；

第八步：正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)；

第九步：對營(yíng)業(yè)后進(jìn)行一些工作補充；

第八部分：養老院項目財務(wù)分析

第一章：養老院項目資金籌措

（一）資金來(lái)源

公司注冊資本1200萬(wàn)元，

(二)資金籌措方式：在股本結構中，風(fēng)險投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為05-萬(wàn)，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來(lái)提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的受益，總之，這種投資是一本萬(wàn)利的。團隊投資50萬(wàn)，充分考慮到我們大學(xué)生的資金來(lái)源有限。我們主要靠吸引大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內陸比較新的模式來(lái)創(chuàng )立夕陽(yáng)紅養老院，而我們創(chuàng )業(yè)團隊作為管理者經(jīng)營(yíng)養老院。此外我們還需要以養老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬(wàn)元，為期2年（金融結構2年期的借款利率為6.65%）。

第二章：項目總成本費用估算

1、房建投入：考慮到經(jīng)營(yíng)的長(cháng)久性，雖然可能投資回收期長(cháng)些，但是是值得投資的，由于從事非營(yíng)利事業(yè)，可邀有意愿回報社會(huì )的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，控制在850萬(wàn)元以?xún)取?/p>

2、綠化等基礎設施：為改善養老環(huán)境，可栽種經(jīng)濟實(shí)用的樹(shù)種，養殖花卉、草坪、水生動(dòng)物以及設置路上休憩的木椅等，控制在80萬(wàn)元。

3、基本設施配備：

a、床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約600元*200=12萬(wàn)元；

b、床上用品400*200=8萬(wàn)元；

c、室內一書(shū)桌、圈椅200*200=4萬(wàn)元；

d、電視每房間一個(gè)600*200=12萬(wàn)元；

e、活動(dòng)室設施家庭影院一套，麻將桌20個(gè)，健身器材20件，約40萬(wàn)元。

f、餐飲設施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺，控制在10萬(wàn)元（可爭取政府和贊助單位的捐贈）。

g、辦公設備，電腦若干，打印機一臺，面包車(chē)一部，最小投入20萬(wàn)元。

h、醫療器械設備，預計投入80萬(wàn)元。

i、洗衣、洗澡費用，預算10萬(wàn)元

j、其他費用5萬(wàn)元。

k、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約10萬(wàn)元。

4、職工工資：按服務(wù)管理人員20人計算，每人福利工資按24000/年估算,年福利工資總計48萬(wàn)元。

a、入住人均消費（含飲食）人均5000元/人年，以300人計，年費用150萬(wàn)元，

b、設備維修及折舊費，每年為8萬(wàn)元。

c、其他不可預計費用5萬(wàn)元。

根據問(wèn)卷調查，住房及服務(wù)費標準：每人每月房間費900元，每人每月伙食費550，水電費50，護理費有0、500、1000、1300等收費標準。由于護理費用的不同，入住人數分別占20%、50%、20%、10%，假設每年入住率為90%。即；

第一年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36萬(wàn)元/年

第二年至第五年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+

10%*2800）=449.28萬(wàn)元/年

第一年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元：?jiǎn)T工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫用用品成本+其他費用+管理費用=280

第二至五年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元：?jiǎn)T工工資+折舊費+伙食成本+水電成本+醫用用品+其他費用+管理費用=290

第一年工資=兼顧員工+普通員工+醫護員工+銷(xiāo)售人員+管理人員=177

第二至五年工資=兼顧員工+普通員工+醫護員工+銷(xiāo)售人員+管理人員=188

第九部分 養老院項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

第一章：財務(wù)評價(jià)：

養老院位于合川區，占地5000平方米，按床位200個(gè)計算。為分析財務(wù)上的可行性，先考慮10年期內財務(wù)上的指標。

（一）投資凈現值：

NPV=Σ（CI-CO）t /（1+ Ic）t      得NPV=149.06*（1+7%）-1+218.98*（1+7%）-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+232.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1+7%)-9+232.28*(1+7%)-10+232.28*(1+7%)=542.05萬(wàn)元

由于項目財務(wù)凈現值于零，表明項目的盈利能力達到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內部收益率（FIRR）

∑(CI-Co)tX(1+FIRR)-t=0 

149.06*（1+R）-1+218.98*（1+R）-2+232.28（1+R）-3+232.28（1+R）-4+232.28（1+R）-5+232.28（1+R）-6+232.28（1+R）-7+232.28（1+R）-8+232.28（1+R）-9+232.28（1+R）-10=1000

IRR≈17%

（三）投資回收期：

回收期=累計凈現值出現正值年數-1+（未收到現金/當年現值）

      =5—1+（167.4/232.28）=4.72年

根據以上三個(gè)財務(wù)指標分析，NPV遠大于零，內部收益率為17%大于資本收益率7%，投資回收期在養老行業(yè)算是非常好的了，因此值得投資。

資產(chǎn)負債表：

償債能力分析：

利息支付倍數=（利潤總額+財務(wù)費用）/財務(wù)費用

由此可得公司的償債能力較強，能輕松地換還上銀行貸款。

營(yíng)運能力分析：

流動(dòng)資產(chǎn)周轉率（次）=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額*100%

由此可得公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉率較低，但是有公司發(fā)展戰略上的原因。因為公司在未來(lái)會(huì )不斷的擴大養老院規模，所以留有的銀行存款較多，以備后面的擴張性建設投資。

盈利能力分析：

由此可得凈資產(chǎn)收益率反映了投資與報酬的關(guān)系，是評價(jià)企業(yè)經(jīng)濟效益的核心指標，但是由于養老院是非營(yíng)利性機構，政策上時(shí)不允許分紅的，相當大的未分配利潤，影響了凈資產(chǎn)的數量，企業(yè)利潤非常穩定，企業(yè)擴張具有周期性，大概五年可以擴張一倍，利潤也將增長(cháng)一倍。

成長(cháng)性分析：總資產(chǎn)增長(cháng)率=（總資產(chǎn)年末數—總資產(chǎn)年初數）/總資產(chǎn)年初數

    由此可得總資產(chǎn)成長(cháng)變化率較大，第一年購置200萬(wàn)元的固定資產(chǎn)，第二年償還200萬(wàn)元的貸款。公司規模自第三年后逐年增加，在行業(yè)中發(fā)展較快，說(shuō)明企業(yè)的成長(cháng)能力比較好，總之，公司的財務(wù)方面可行。

第二章：養老院項目不確定性分析

   根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
（一）盈虧平衡分析：此種規模設計養老機構盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%，辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開(kāi)支不能得到有效攤薄，導致開(kāi)辦一年內甚至更長(cháng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續費，養老機構又不能強行將老人趕出門(mén)，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來(lái)人力和物力上的負擔。

（二）敏感性分析：敏感系數=目標值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比。

第三章：國民經(jīng)濟評價(jià)

    夕陽(yáng)紅養老院建設對國民經(jīng)濟的帶動(dòng)作用、發(fā)展潛力、消費需求和承受能力，以及住房建設對我國經(jīng)濟持續增長(cháng)的拉動(dòng)作用，此項目不僅促進(jìn)了中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并且充分發(fā)揮了住房建設對國民經(jīng)濟增長(cháng)的帶動(dòng)作用，使我國國民經(jīng)濟在今后一段時(shí)期仍保持較高的增長(cháng)速度和增長(cháng)質(zhì)量。

第十部分：養老院項目存在的主要問(wèn)題以及風(fēng)險分析

第一章：存在的主要問(wèn)題

1、投入大，回收期長(cháng)。

    既然養老機構產(chǎn)業(yè)化方向是規模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出情況如何？擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認為養老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場(chǎng)非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大于總供給?？蔀槭裁礇](méi)有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實(shí)力的企業(yè)集團和個(gè)人不愿意投資呢？道理很簡(jiǎn)單，因為投入大，回收期長(cháng)，無(wú)利可圖。我們拿一個(gè)同等規模的養老院項目與房地產(chǎn)項目做一個(gè)比較，其結果就顯而易見(jiàn)。假設在某市有一塊10000萬(wàn)m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養老院項目扣除減免的征地補償費，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬(wàn)元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來(lái)源是一次性設備購置費，人均收費約8000元，10年的周轉率為3次，共計約2400萬(wàn)元；床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬(wàn)元；其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這樣養老院項目回收投資需要10年，而且沒(méi)有盈利。而房地產(chǎn)項目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬(wàn)元，房屋銷(xiāo)售價(jià)格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷(xiāo)售期在內大概需要2年半到3年時(shí)間。結果房地產(chǎn)項目3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬(wàn)元左右的利潤。

2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。

由于經(jīng)濟利益的驅動(dòng)，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟效益常規做法。那么，租賃房屋經(jīng)營(yíng)養老機構則是一個(gè)較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項目，他人又怎樣會(huì )轉租給別人呢？答案只有一個(gè)，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來(lái)的房屋，只有經(jīng)營(yíng)權，沒(méi)有所有權，投入的資金必然被占壓，不能通過(guò)抵押貸款等方式，將資金盤(pán)活，周轉使用。因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經(jīng)營(yíng)情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬(wàn)元，改造、擴建總投資約1500萬(wàn)元，投資回收期需要6年以上。雖說(shuō)目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫(xiě)照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問(wèn)題。

3、醫護人才引進(jìn)難

大型養老機構的服務(wù)重點(diǎn)是醫療護理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗的、中高級專(zhuān)業(yè)醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)晉升機制，如果某位專(zhuān)業(yè)醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱(chēng)向中高級職稱(chēng)晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專(zhuān)業(yè)醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進(jìn)一名主任醫師出任院長(cháng)，由于醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。

4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大。

    隨著(zhù)人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經(jīng)不適合養老機構規模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要。由于大型養老機構的企業(yè)規模較大，人們認為其有一定的經(jīng)濟實(shí)力和賠償能力，因此對于醫療護理過(guò)程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由于醫療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀(guān)角度來(lái)看，大型養老機構都愿意開(kāi)辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門(mén)的規章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀(guān)上加大了大型養老機構的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

第二章：項目風(fēng)險分析

（1）建設風(fēng)險分析：養老院項目無(wú)法完工、延期完工或者完工后無(wú)法達到預期運行標準而帶來(lái)的風(fēng)險，會(huì )導致項目建設成本增加、項目貸款利息負擔增加。

(2)成本超支風(fēng)險：項目成本形成過(guò)程中，對生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開(kāi)支進(jìn)行糾正發(fā)生的偏差。

(3)老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可需要一段時(shí)間。

(4)消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權歸屬的敏感性導致項目具有較大風(fēng)險

（5）其他相關(guān)風(fēng)險：質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、政策風(fēng)險、資金風(fēng)險等。

第三章：風(fēng)險規避建議

（1）在項目實(shí)施之前，必須事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計劃。

（2）公司利用不同形式的有固定價(jià)格固定工期的“交鑰匙”合同和“實(shí)報實(shí)銷(xiāo)”合同。

（3）認真進(jìn)行項目選址。老年人公寓項目必須具有能滿(mǎn)足老年人養老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。

（4）本項目必須要做好總體規劃，有了科學(xué)完整、統一的總體規 劃，項目就具有了“量身定做”的依據，更加有效的避免項目開(kāi)發(fā)建設中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實(shí)施。

（5）項目實(shí)施前，還應在本案報告基礎上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調研。 在調查過(guò)程中，對重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷(xiāo)角度對老年人住宅市場(chǎng)項目定位，市場(chǎng)前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險。

第四章：結論和建議

一、結論

1、本養老院項目的建設符合當下黨中央、國務(wù)院有關(guān)政策，它滿(mǎn)足促進(jìn)社會(huì )主義精神文明建設的需要，是社會(huì )福利事業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

2、本養老院項目的建設弘揚了中華民族尊老、敬老、愛(ài)老的傳統美德，是社會(huì )精神文明內容的一大體現。

3、本養老院項目建成投入使用后對于提高當地群眾文化精神生活質(zhì)量，加快推進(jìn)社會(huì )文明養老服務(wù)社會(huì )化，促進(jìn)當地經(jīng)濟發(fā)展和社會(huì )和諧，不斷提高當地文明程度都具有重要意義。

二、建議

1、本養老院建設項目符合國家的相關(guān)政策，旨在建設一個(gè)滿(mǎn)足老年人接受新知識、展示才能和提高生活質(zhì)量的上檔次的養老院，項目承建單位在工程施工過(guò)程中要根據工程估算投資額嚴格控制建設投資，確保工程質(zhì)量。

2、本養老院建設項目設計水平和施工質(zhì)量，關(guān)系著(zhù)今后服務(wù)功能的發(fā)揮，因此資源配置必須合理，符合當地精神文明建設，工程設計須具備前瞻性，避免重復建設和低水平建設現象的發(fā)生，以滿(mǎn)足當地經(jīng)濟發(fā)展需要。

3、本養老院建設項目要進(jìn)一步拓寬融資渠道，在努力爭取上級資金、政策扶持的同時(shí)，鼓勵其他社會(huì )企業(yè)和個(gè)人積極參與投資和捐贈，以確保本項目整體效益的發(fā)揮。 

后記

    這次我們小組進(jìn)行了關(guān)于夕陽(yáng)紅養老院的可行性研究，深刻的體會(huì )到了工程經(jīng)濟學(xué)的重要性。它是以工程技術(shù)項目的方案為對象，研究如何有效利用工程技術(shù)資源促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的科學(xué)。工程經(jīng)濟學(xué)為夕陽(yáng)紅養老院甚至其他工程項目的實(shí)施提供很大程度上的預測。工程經(jīng)濟學(xué)既可以分析夕陽(yáng)紅養老院這個(gè)工程項目的風(fēng)險和不確定性，又可以進(jìn)行更好方案的選擇。在我們進(jìn)行夕陽(yáng)紅養老院可行性研究的過(guò)程中，我們進(jìn)行了市場(chǎng)需求的調查和項目規模的估計，不僅有資源、原材料、燃料及公用設施情況，還有養老院項目財務(wù)評價(jià)分析。與此同時(shí)，我們還要在環(huán)境保護的基礎上進(jìn)行這個(gè)項目。由此可見(jiàn)，在自然科學(xué)和社會(huì )科學(xué)的發(fā)展過(guò)程中，各學(xué)科互相滲透，互相促進(jìn)，互動(dòng)交叉，逐漸形成和發(fā)展起來(lái)的。因此，工程經(jīng)濟學(xué)的性質(zhì)屬于應用經(jīng)濟學(xué)的一個(gè)分支。工程經(jīng)濟學(xué)給了我們很大的感觸，此次夕陽(yáng)紅養老院的可行性研究給我們小組提供了一個(gè)學(xué)習工程經(jīng)濟學(xué)的良好的機會(huì )。

趙桂媛：第八部分 養老院項目財務(wù)分析

        第九部分 養老院項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

        第十部分：養老院項目存在的主要問(wèn)題以及風(fēng)險分析前三章

        目錄及摘要以及整體排版

胡佳慧：第二部分：需求預測和擬建規模

        第五部分：環(huán)境保護

武辛：  第一部分：總論

        第三部分：資源、原材料、燃料及公用設施情況

張航：  第六部分 企業(yè)組織、勞動(dòng)定員、人員培訓

        第七部分 項目實(shí)施計劃

滕駿風(fēng)：第四部分 具體實(shí)施方案

        第十部分：養老院項目存在的主要問(wèn)題以及風(fēng)險分析第四章