主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎參與本期 “政府在線(xiàn)訪(fǎng)談”結目。今天我們?yōu)榇蠹已埖降氖强h房管局紀檢書(shū)記崔英華，你好崔書(shū)記，歡迎做客我們的訪(fǎng)談節目。本期節目當中，崔書(shū)記將就住房保障、
物業(yè)管理和房屋登記等方面的問(wèn)題，與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線(xiàn)交流，如果您在這些方面有什么問(wèn)題，歡迎加入我們的在線(xiàn)訪(fǎng)談并留言，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )直接進(jìn)行提問(wèn)。如果您有什么好的意見(jiàn)和建議，也歡迎向我們的崔書(shū)記反映。崔書(shū)記，新的一年開(kāi)始了，我想問(wèn)一下咱們房管局在2014有什么工作打算嗎？
崔英華：主持人好，各位網(wǎng)友大家好!在今后一段時(shí)間內做好以下幾方面工作： 首先是加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，完善
商品房登記備案和預售資金監管制度，規范房產(chǎn)中介市場(chǎng)，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)朝著(zhù)健康有序的方向發(fā)展；其次是加強住房保障工作，積極促進(jìn)社會(huì )和諧穩定。再就是著(zhù)力提高服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率。最后，要轉變工作作風(fēng)，強化隊伍建設，打造一支能干事、會(huì )干事、干成事的房管隊伍。
主持人：好的，通過(guò)崔書(shū)記的介紹我們對房管局的工作有了一個(gè)基本的了解。崔書(shū)記，咱們原來(lái)說(shuō)“家里有糧、心中不慌”，現在是“家里有房、心中不慌”了，衣食住行，“住”的問(wèn)題是老百姓越來(lái)越關(guān)心和熱議的話(huà)題了。我看今天網(wǎng)友們的提問(wèn)的問(wèn)題不少啊，下面就來(lái)看一下網(wǎng)友們的提問(wèn)。
小魚(yú)兒：您好，本人準備購買(mǎi)一套二手房，想把房產(chǎn)證辦理在孩子名下，但孩子還未成年，請問(wèn)，房產(chǎn)證能否辦理到孩子名下。
崔英華：可以。持孩子身份證明，監護人的身份證明，由監護人申請辦理。
歲月：我前段時(shí)間離婚了，房子和小孩都歸我，房子原來(lái)是他們單位分的，現在想把房子賣(mài)了，我想問(wèn)一下，辦過(guò)戶(hù)是不是必須我們倆一起來(lái)?
崔英華：離婚后，雙方應首先到房管局辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，領(lǐng)取一方單獨所有的
房產(chǎn)證，然后再辦理買(mǎi)賣(mài)手續。
獨行俠：我的
房子是單位分的，現想把它賣(mài)了，請問(wèn)有什么時(shí)間規定?需要什么手續?
崔英華：沒(méi)有時(shí)間規定，個(gè)人取得房屋所有權證之后可上市交易。過(guò)戶(hù)時(shí)需要提交房產(chǎn)證及買(mǎi)賣(mài)雙方有效的證件，（包括每一方的身份證、結婚證）。
123：房產(chǎn)交易辦公的地方在哪里?他們上下班的時(shí)間是從幾點(diǎn)至幾點(diǎn)?
崔英華：目前，房產(chǎn)交易辦公的地點(diǎn)在公共行政服務(wù)中心（檢察院西附樓三樓），辦公時(shí)間是早8:30至12:00，下午,13:30至17:30點(diǎn)。咨詢(xún)電話(huà)：2397092。
喊你回家：前年我們家搬家，房產(chǎn)證弄掉了，找了好久都沒(méi)找到，能不能補一本，要補的話(huà)應該怎么辦?
崔英華：首先，應先到持身份證到房管局檔案室，查閱原
房產(chǎn)證登記信息，經(jīng)濱州日報公告聲明作廢，然后到交易大廳權屬窗口辦理遺失補證手續，屆時(shí)需提交以下證件：1、房屋權屬證書(shū)遺失聲明；2、房產(chǎn)抵押查檔證明；3、測繪報告；4、產(chǎn)權人身份證明復印件及婚姻狀況證明復印件（核對原件）；5、刊登有遺失公告的整張報紙。本手續需產(chǎn)權人本人到場(chǎng)申請辦理，已婚的需夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)辦理。經(jīng)房管局網(wǎng)上公告30日后無(wú)異議，即可發(fā)證。
天天向上：我初步打算在城區買(mǎi)一處某某村開(kāi)發(fā)的房子，請問(wèn)能否辦理過(guò)戶(hù)？
崔英華：根據《房屋登記辦法》規定，在集體土地上建設的
房子對外出售，買(mǎi)房人不屬于房屋所在地農村集體經(jīng)濟組織成員的，房屋登記機構應當不予辦理，是不能辦理過(guò)戶(hù)手續的。
勿忘我：申請保障房的基本條件？ 崔書(shū)記，保障性住房主要包括哪些？
崔英華：這位朋友保障性住房主要包括廉租住房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房，一般所謂申請保障房主要為經(jīng)濟適用房和廉租房，具體條件是： 1、⑴申購家庭具有本縣城鎮戶(hù)口（原非農業(yè)戶(hù)口），并在本縣生活居住滿(mǎn)3年以上； ⑵申購家庭成員之間具有法定的贍養、扶養、撫養關(guān)系； ⑶家庭人均年收入低于我縣上年度城鎮居民家庭年人均可支配收入的80%； ⑷家庭財產(chǎn)(包括存款、有價(jià)債券、車(chē)輛及其他固定資產(chǎn))不超過(guò)上年度城鎮居民人均年可支配收入的10倍； ⑸無(wú)房家庭或者人均住房建筑面積低于18M2（含18M2）的住房困難家庭； ⑹縣人民政府規定的其他條件。 2、廉租住房申請與申請購買(mǎi)經(jīng)濟適用房稍微有區別那就是家庭財產(chǎn)(包括存款、有價(jià)債券、車(chē)輛及其他固定資產(chǎn))不超過(guò)上年度城鎮居民人均年可支配收入的7倍；其他條件都一樣。
小小的我：我是美景天城住戶(hù)，物業(yè)通知我去辦理
房產(chǎn)證，需要拿啥手續。
崔英華：提供購房發(fā)票、購房合同、完稅證明、測繪報告、購房人身份證、夫妻關(guān)系證明。需與開(kāi)發(fā)公司共同申請。
大漠：請問(wèn)小區業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)意應向哪里反映和投訴，矛盾糾紛應該怎么解決？現在小區業(yè)主和
物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛也是非常普遍的了，遇到這樣的問(wèn)題應該怎么解決呢？
崔英華：對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意等方面的反映和投訴可向房管局
物業(yè)管理科反映和投訴。矛盾糾紛解決的方式主要有依據物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行協(xié)商、依據物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行仲裁和向人民法院起訴主張權利。
富二代：你好，產(chǎn)權人及其配偶一方死亡的，房產(chǎn)能由另一方直接轉讓出去嗎？
崔英華：對于產(chǎn)權人及其配偶一方死亡的，按《繼承法》的規定，在世的一方及死亡方的父母、子女都享有平等的繼承權，如果在 世的一方需要將房屋轉讓的，也應先辦理繼承權公證書(shū)并到房產(chǎn)登記機關(guān)辦理轉移過(guò)戶(hù)登記，待過(guò)戶(hù)后才能進(jìn)行轉讓。
高不帥：我想購買(mǎi)二手房，請問(wèn)二手房交易需要辦理哪些材料？
崔英華：需提供原《房屋所有權證》原件、買(mǎi)賣(mài)合同、測繪報告、契稅、地稅完稅證明、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、夫妻關(guān)系證明。買(mǎi)賣(mài)夫妻雙方共同申請。
風(fēng)雨：所住小區內澆花、路燈照明發(fā)生的水電費用是否由我們住戶(hù)來(lái)分攤?
崔英華：小區內澆花、路燈照明發(fā)生的水電費用屬于共用設施，應由業(yè)主分攤。如
物業(yè)服務(wù)合同服務(wù)內容和費用已核算到
物業(yè)費中可不再另行分攤。
abc：我在縣城買(mǎi)了一套一樓的住房，我想把房子用來(lái)開(kāi)商店，我想問(wèn)一下可不可以？
崔英華：不可以。根據《物權法》第77條規定：“業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將
住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?div style="height:15px;">
高手：我父親于2006年分得單位的一套房子，房產(chǎn)證和土地證都有，現母親去世，這套房子可不可以過(guò)戶(hù)給我的子女？
崔英華：你父親分的
房子應該屬于房改房，且兩證齊全，可以直接上市交易，若要把房子戶(hù)頭轉移到子女名下，一是可以通過(guò)贈與的方式；二是可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式。但你母親已去世，必須先辦理繼承，再到房地產(chǎn)服務(wù)大廳辦理該房屋贈與或買(mǎi)賣(mài)手續。
正能量：贈與和買(mǎi)賣(mài)的費用那個(gè)高些？
崔英華：贈與和買(mǎi)賣(mài)都涉及稅費，針對
房屋的不同情況，稅費的收取也不一樣，涉費由地稅局收取。因對房屋的具體信息不明確，建議你向房地產(chǎn)服務(wù)大廳咨詢(xún)相關(guān)事宜，咨詢(xún)電話(huà)：2397092。
地溝油：我想問(wèn)一下，有一個(gè)朋友想找我借錢(qián)，他說(shuō)拿他的房產(chǎn)證作給我作擔保，但是我不知道他的房產(chǎn)證是真的還是假的，我想問(wèn)一下，到哪里可以檢查房產(chǎn)證的真假？
崔英華：你好，在我們實(shí)際工作接觸中，確實(shí)遇到過(guò)一些不法分子利用假
房產(chǎn)證進(jìn)行欺詐的情況，首先建議你到我局檔案室檢驗房產(chǎn)證真偽。其次，拿房產(chǎn)證擔保，必須到公證處公證，然后再到房管局辦理抵押手續后，才有法律效力。
追夢(mèng)：我剛搬到一個(gè)新建小區居住，
物業(yè)公司要求我每月交納
物業(yè)管理費，我想問(wèn)問(wèn)，用什么標準衡量他們的物業(yè)服務(wù)是否到位？
崔英華：評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)是否到位的唯一依據就是雙方的合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按照合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主應該按照合同約定的內容和標準來(lái)衡量企業(yè)服務(wù)是否到位，并自覺(jué)接時(shí)交納物業(yè)費。比如說(shuō)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對樓道衛生每天清掃一次、對樓梯扶手每周擦拭一次、對樓道玻璃每?jì)蓚€(gè)月擦拭一次，對生活垃圾每天清運一次，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定完成以上工作并保證質(zhì)量，服務(wù)就是到位的。
天天高興：物業(yè)區域內物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收益歸誰(shuí)所有？如何使用？
崔英華：
物業(yè)區域內物業(yè)管理用房和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除合理經(jīng)營(yíng)成本后的收益歸全體業(yè)主所有。上述經(jīng)營(yíng)收益應當按物業(yè)管理條例的規定主要用于物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期外的維修、養護。其中物業(yè)共用部位、共用設施設備收益可以按照業(yè)主大會(huì )通過(guò)的
物業(yè)服務(wù)合同或其他決定用于物業(yè)管理方面的需要。
金玉良言：我是外地來(lái)博興工作的，想購買(mǎi)一套
商品房，怎樣才能買(mǎi)到放心的
房子？要看哪些東西？
崔英華：在購買(mǎi)
商品房當中最容易忽視的問(wèn)題是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)是否經(jīng)過(guò)批準，商品房的的標號與戶(hù)型是否一致，簽定的合同文本是否規范等等。為避免購買(mǎi)商品房后留下遺留問(wèn)題，引發(fā)不必要的糾紛，我們建議在購買(mǎi)商品房時(shí)，要注意以下事項： 第一、要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的“五證”是否齊全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、土地使用證、建設工程規劃許可證和施工許可證、商品房預（銷(xiāo)）許可證，“五證”缺一不可； 第二、要仔細看清商品房標號、戶(hù)型是否與實(shí)際銷(xiāo)售的相符。如不相符即說(shuō)明是未經(jīng)批準的開(kāi)發(fā)商私自出售的
房屋，不可與之簽訂合同； 第三、購房簽訂合同時(shí)，要通過(guò)縣房管局提供的網(wǎng)絡(luò )交易平臺網(wǎng)簽合同，并及時(shí)備案。簽訂時(shí)要在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項，要將房屋面積、價(jià)格、室內外設施、有關(guān)稅費、交款方式及日期、交房日期、保修期限、
物業(yè)管理、違約責任等內容逐條填寫(xiě)清楚； 另外，備案的合同，你個(gè)人可以通過(guò)房管局網(wǎng)站，錄入你的合同號和姓名，及時(shí)查詢(xún)備案情況。
冰封：合同面積和預售面積，合同面積與產(chǎn)權面積不一致，其原因主要有哪些？
崔英華：其產(chǎn)生的原因大致可概括為: (1)建筑物的某部分改變設計 (2)施工過(guò)程中,建筑物的某部分未按原設計施工 (3)施工錯誤或施工誤差過(guò)大 (4)竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變 (5)正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實(shí)測的竣工面積與預售面積存在差異。
人生：
物業(yè)公司在公共秩序維護服務(wù)方面承擔何種職責?是否應對業(yè)主人身和財產(chǎn)負責?
崔英華：
物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括: (1)相對封閉小區:做到小區主要出入口晝夜有專(zhuān)人值班,危及人身安全儲有明顯標志和防范措施 (2)維護交通秩序:包括對機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車(chē)位置進(jìn)行管理,保持車(chē)輛行駛通暢 (3)看管公共財產(chǎn):包括樓道內的門(mén)、窗、消防器材及小區的井蓋、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等 (4)夜間對服務(wù)區域范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于1人,做到有計劃、有記錄 (5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案 發(fā)生案件時(shí),應立即采取措施,并及時(shí)報警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原則上不對業(yè)主人身和戶(hù)內財產(chǎn)負有看護責任,但物業(yè)管理企業(yè)違反
物業(yè)服務(wù)合同約定,導致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的,物業(yè)管理企業(yè)應依法承擔賠償責任。
萬(wàn)年青：婚前個(gè)人購買(mǎi)的房產(chǎn),其中購房貸款有一部分是婚后雙方共同還貸,對這類(lèi)
房屋的所有權如何認定?
崔英華：合同是當事人設立民事行為的主要證據,買(mǎi)房一方如在婚前辦理了權屬登記,則物權轉移已經(jīng)完成,買(mǎi)房一方已在婚前取得了房屋所有權。配偶在婚后以共同還貸款為由,而要求改作共有房產(chǎn)登記的,如果雙方意見(jiàn)一致,登記機關(guān)可以為其辦理。但這是雙方按《婚姻法》第十九條所規定所做的約定,而并非因為是雙方共同還貸而承認其為共有財產(chǎn)。
云：繳存了住宅專(zhuān)項維修資金住戶(hù),
房子的哪些地方壞了可以申請住宅專(zhuān)項維修資金維修?
崔英華：根據《
住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，住宅共用部位，是指根據法律、法規和
房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設備，一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路類(lèi)、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
老村民：買(mǎi)二手房要注意些什么？
崔英華：房屋價(jià)值量大，隱性問(wèn)題多，因此作為購買(mǎi)者在購置二手房時(shí)要對
房屋的情況要有比較全面的了解，一般應注意以下幾個(gè)方面： 1、出賣(mài)者是否有房產(chǎn)證； 2、出賣(mài)二手房屋有無(wú)禁止轉移的限制（如有無(wú)查封）； 3、該房屋有無(wú)設定他項權利（如抵押、典當等）； 4、有無(wú)承租人或共有人。 一般情況下，必須要弄清以上4個(gè)問(wèn)題，再決定是否購買(mǎi)，另外購買(mǎi)時(shí)要到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續后才可以付清購房款，這樣可免去好多麻煩。 選擇房產(chǎn)中介主要注意以下幾個(gè)方面： 1、要選擇正規合法的中介，也就是證照齊全的中介機構。 2、要向通過(guò)中介買(mǎi)過(guò)二手房的親友打探經(jīng)驗，聽(tīng)聽(tīng)身邊人的切身體會(huì )。 3、通過(guò)與中介公司的服務(wù)人員直接接觸，了解中介公司的專(zhuān)業(yè)水平的規范化水平。對于提出明顯不合常規要求的中介公司，應多加注意并心生警惕。 4、不要過(guò)度依賴(lài)中介公司，看房簽約都要謹慎，多與家人商量，對看中的房屋也可以從側面先作了解再作決定。 以上是選擇中介的基本常識，你這樣做了，基本就不會(huì )受騙了。
無(wú)痕： 辦理房產(chǎn)繼承手續工作流程？提交哪些證件？
崔英華：（1）具體流程：房產(chǎn)繼承應首選到公證處做房屋繼承權公證，然后到縣房管局（人行對面）的服務(wù)大廳測繪制圖和建立房屋登記簿，再到縣公共行政審批服務(wù)中心辦理登記手續，經(jīng)受理審核后予以登記發(fā)證。 （2）提交證件：公證書(shū)、身份證、
房產(chǎn)證等。
風(fēng)花雪月：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行入戶(hù)檢查？
崔英華：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，直至裝修結束后，
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現場(chǎng)檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節嚴重的，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。不吃螃蟹：住宅專(zhuān)項維修資金與物業(yè)管理費有什么區別?
崔英華：
住宅專(zhuān)項維修資金是用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大中修和更新改造，相當于
房屋的養老金。
物業(yè)管理費的收取是指對小區公共秩序、環(huán)境綠化等進(jìn)行的日常管理服務(wù)并對小區共用部位共用設施設備的日常維護、保養，而向業(yè)主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。
主持人：由于時(shí)間有限，本期訪(fǎng)談就到此結束了，感謝崔書(shū)記做客我們的訪(fǎng)談節目。春節快到了，在這里也給各位網(wǎng)友朋友們拜個(gè)早年，祝大家新春愉快，萬(wàn)事如意。再見(jiàn)。
