| 印發(fā)《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應用解釋》的通知 |
| 滬房地物[1997]954號 |
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| 浦東新區規土局，各區、縣房地局、房管局： 現將《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應用解釋》印發(fā)給你們，請遵照執行。 一九九七年九月三十日 關(guān)于《上海市居住物業(yè)管理條例》 有關(guān)條文的應用解釋 根據《上海市居住物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)第六十五條規定，現就《條例》有關(guān)條文的應用問(wèn)題解釋如下： 一、第六條物業(yè)管理區域劃定 本條所指的物業(yè)管理區域范圍劃分，原則上以自然街坊或一個(gè)封閉的小區予以確定。一個(gè)物業(yè)管理區域的房屋總建筑面積一般不超過(guò)10萬(wàn)平方米。 各區、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣房管局)可以根據上款規定，對物業(yè)管理區域范圍進(jìn)行調整。 物業(yè)管理區域劃定后，區、縣房管局應在1/500地形圖上予以注記。 二、第七條第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的召開(kāi) 1、本條第二款第三項所稱(chēng)的“住宅出售已滿(mǎn)2年”是指一個(gè)物業(yè)管理區域內第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起滿(mǎn)二年的。 2、一個(gè)物業(yè)管理區域內，有本條第二款所列情形之一的，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清冊等材料報區、縣房管局，區、縣房管局應在接到材料后的45日內，會(huì )同住宅出售單位組織業(yè)主做好召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的下列籌備工作： (1)成立第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )籌備組?；I備組由所在地區、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請街道辦事處、居委會(huì )人員參加； (2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主代表(業(yè)主小組成員)； (3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì )候選人； (4)起草業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約草案并向參加會(huì )議的成員征求意見(jiàn)，修改完善； (5)確定會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)，并做好會(huì )務(wù)的各項準備工作。 3、第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )按下列程序召開(kāi)： (1)由大會(huì )籌備組介紹大會(huì )籌備情況； (2)由大會(huì )籌備組介紹業(yè)主委員會(huì )候選人情況； (3)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的成員投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )成員； (4)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約； (5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項。 三、第八條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì ) 1、業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體居住和非居住房屋業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì )的成員因故不能參加會(huì )議，可以委托代理人參加。 2、一個(gè)物業(yè)管理區域內，業(yè)主人數超過(guò)一百人的，應當召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主代表大會(huì )成員由全體業(yè)主小組成員組成，一般不超過(guò)一百人。 3、公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生業(yè)主代表大會(huì )成員數。 4、業(yè)主代表大會(huì )成員須具有完全民事行為能力。業(yè)主代表大會(huì )成員缺額時(shí)，應在下次代表大會(huì )召開(kāi)前予以補選或增補。 5、業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成員的代理由業(yè)主委員會(huì )章程約定。沒(méi)有約定的，按下列規定執行：參加業(yè)主代表大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的自然人業(yè)主，須由業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成員參加，不得委托代理人；業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )中的法人或其他組織的業(yè)主可以委托代理人參加，但須出具書(shū)面委托書(shū)。 6、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )應按幢邀請或者按與業(yè)主人數的一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人列席會(huì )議。列席會(huì )議的成員沒(méi)有表決權。 7、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )表決可采用投票或其他方式，但業(yè)主委員會(huì )成員的產(chǎn)生須采取投票選舉方式。 8、召開(kāi)涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì )成員的業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )應通知區、縣房管局參加會(huì )議。 9、15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )應在接到提議后的三十日內就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。逾期不組織召開(kāi)會(huì )議的，區、縣房管局應督促其召開(kāi)會(huì )議。經(jīng)督促仍不召開(kāi)會(huì )議的，區、縣房管局可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。 經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )對提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在半年內不得以同一內容再提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )。 四、第九條物業(yè)管理重大事項和物業(yè)管理工作報告 本條第三項所稱(chēng)的“物業(yè)管理工作報告”是指業(yè)主委員會(huì )工作報告和物業(yè)管理企業(yè)工作報告。 本條第四項所稱(chēng)的“物業(yè)管理其他重大事項”是指涉及物業(yè)管理區域內的建筑、構筑物建設，房屋改建、加層、大修，物業(yè)維修基金不足時(shí)再次籌集的標準，業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)經(jīng)費的籌集方式、來(lái)源、標準，修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約，撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不當決定等事項。 五、第十條業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生、登記、活動(dòng)經(jīng)費 1、業(yè)主委員會(huì )成員按業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )中各方代表的比例選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì )成員須符合下列條件：(1)能遵守物業(yè)管理法規、規章、規范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程；(2)能履行業(yè)主委員會(huì )成員職責；(3)品行端正無(wú)劣跡；(4)熱心公益事業(yè)。 業(yè)主委員會(huì )成員不得兼任所轄區域的物業(yè)管理企業(yè)的工作。 2、本條所稱(chēng)的向區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)提交設立業(yè)主委員會(huì )的申請書(shū)應包括以下內容：①業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)；②業(yè)主委員會(huì )所轄的物業(yè)管理區域范圍；③房屋建筑面積；④房屋出售面積、時(shí)間；⑤已出售房屋占所轄區域范圍內的房屋建筑面積的比例；⑥出售房屋戶(hù)數(套數)；⑦第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的會(huì )議記錄(紀要)，會(huì )議記錄應包括第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )應到人數和名冊、實(shí)到人數和名冊、投票選舉結果及會(huì )議作出的決定等；⑧業(yè)主委員會(huì )辦公場(chǎng)所。 業(yè)主委員會(huì )自區、縣房管局核準登記之日起成立。 3、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或者物業(yè)維修基金的利息中列支。 六、第十一條業(yè)主委員會(huì )任期 1、業(yè)主委員會(huì )每屆任期兩年，任期期滿(mǎn)3個(gè)月前，應選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成員可連選連任。新一屆業(yè)主委員會(huì )成員名單應報所在地區、縣房管局備案。 業(yè)主委員會(huì )成員缺額時(shí)的補選，應在業(yè)主委員會(huì )章程中予以約定。章程沒(méi)有約定的，一般應在半年內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )予以補選。 2、業(yè)主委員會(huì )成員辭職或因長(cháng)期出國、物業(yè)轉讓、疾病等不能履行職責的，須書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )。 3、業(yè)主委員會(huì )成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )撤銷(xiāo)、合并，須經(jīng)原核準登記的區、縣房管局核準。 七、第十二條業(yè)主委員會(huì )會(huì )議 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議一般一季度召開(kāi)一次，也可以由業(yè)主委員會(huì )主任根據工作需要召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議。召開(kāi)會(huì )議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門(mén)、居委會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)等人員列席。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議須有記錄，記錄由業(yè)主委員會(huì )保存。 八、第十四條業(yè)主小組 業(yè)主小組成員應在本幢房屋業(yè)主中推選產(chǎn)生，由三人以上(含三人)組成。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。 在一個(gè)物業(yè)管理區域內，幢與幢之間房屋建筑面積相同的，推選的業(yè)主小組成員數應相同，幢與幢之間的房屋建筑面積不相同的，業(yè)主小組成員應按相應的房屋建筑面積比例推選，每個(gè)成員所代表的房屋建筑面積大體相同。 九、第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級 物業(yè)管理企業(yè)應在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照之日起三十天內，按市房地局頒布的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》規定，向市、區、縣房管局申領(lǐng)上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū) 。 十、第十八條物業(yè)管理服務(wù)合同期限 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿(mǎn)兩個(gè)月前，合同雙方應明確是否續約。 十一、第十九條物業(yè)管理服務(wù)事項 1、房屋設備運行服務(wù)是指電梯、水泵、電視監控系統、有線(xiàn)對講系統、電視接受系統、避雷、消防、污水處理系統等設備的運行服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應按照合同約定的服務(wù)內容、方式、時(shí)間和要求進(jìn)行服務(wù)，定期對房屋設備進(jìn)行保養，保證設備的完好和正常運行。電梯維修保養時(shí)，應保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。 2、保潔服務(wù)是指為保持物業(yè)管理區域內房屋共用部位和公共場(chǎng)地、綠地的整潔而進(jìn)行的管理服務(wù)。一般包括樓道、走道、門(mén)廳、屋頂、天臺等部位的定時(shí)清掃，內墻壁的除塵，公共門(mén)窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應根據不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內容、要求及收費標準。 3、保安服務(wù)是指為維護物業(yè)管理區域內公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班。物業(yè)管理服務(wù)合同中的保安服務(wù)應根據不同物業(yè)的保安要求，明確保安的內容及收費標準。 4、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，是指本物業(yè)管理區域內所涉及的物業(yè)維修、更新費用按幢立帳、按戶(hù)核算的帳務(wù)管理。 5、物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區域內各類(lèi)物業(yè)、設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)，物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權清冊、租賃清冊，業(yè)主、使用人情況表，共用設備、公共設施運行、保養、維修記錄，財務(wù)等資料的保管。 十二、第二十條物業(yè)報修和維修 物業(yè)報修和維修的權利義務(wù)應在物業(yè)管理服務(wù)合同中予以約定。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按下列規定執行： 1、接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應向業(yè)主和使用人公布報修點(diǎn)和報修時(shí)間。業(yè)主和使用人可用電話(huà)報修，也可直接到報修點(diǎn)報修。 2、業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到 急修項目報修的，應在24小時(shí)內修理；接到一般項目報修的，應在72小時(shí)內修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。 (1)急修項目分為： ?、傥飿I(yè)共用部位、共用設備、公共設施損壞發(fā)生危險； ?、谝蚴覂染€(xiàn)路故障而引起停電和漏電； ?、垡蛩霉收虾瓦M(jìn)水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水； ?、芩涔?、落水管堵塞和水盤(pán)等設備漏水； ?、蓦娞莨收?，不能正常行駛； ?、迾堑匕?、扶梯踏步板斷裂和陽(yáng)臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞； ?、咂渌麑儆谖ｋU性急修項目。 (2)一般項目分為： ?、俑黝?lèi)鋼、木門(mén)窗損壞； ?、谒l設備零件損壞； ?、畚菝鏉B漏水； ?、芷渌麑儆谛⌒摒B護和便民服務(wù)范圍的項目。 3、業(yè)主自用部位和原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。 4、急修項目以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規定列支；除此以外，共用部位、共用設備維修項目在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經(jīng)業(yè)主小組認可后予以維修，費用按規定列支；公共設施的維修項目需經(jīng)業(yè)主委員會(huì )認可后予以維修，費用按規定列支。 5、物業(yè)維修項目實(shí)行質(zhì)量保修制度，保修期一般為三個(gè)月。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費。 十三、第二十二條電梯運行費 高層住宅電梯運行費，按整幢業(yè)主各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。住宅底層的業(yè)主，不承擔電梯運行費。 十四、第二十八條物業(yè)使用禁止行為 1、在底層天井圍墻上破墻開(kāi)門(mén)屬損壞住宅共用部位的行為。 2、本條第八項所禁止的行為，是指環(huán)保法規規定禁止排放的有毒有害物質(zhì)和發(fā)出的噪聲。 3、在物業(yè)管理區域內，晚間(22點(diǎn)至清晨7點(diǎn))不得進(jìn)行有噪音的房屋裝修施工。 十五、第三十條住宅改變使用性質(zhì) 本條所稱(chēng)“因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的”是指公建設施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和社區配套服務(wù)設施不足，不能滿(mǎn)足日常使用要求而改變沿街底層住宅使用的情況。但新建住宅小區和封閉住宅區域除外。 十六、第三十一條車(chē)輛行駛停放 本條所稱(chēng)的“車(chē)輛停放收益”是指扣除必要的管理成本以外的部分。 進(jìn)入物業(yè)管理區域內的車(chē)輛，均需慢速行駛，不得駛入人行便道和綠化區域。因行駛不當造成道路、綠化、地下管道、化糞池等公共設施損壞的，車(chē)輛駕駛人員或其單位應負賠償責任。 十七、第三十二條經(jīng)營(yíng)性設施的設置 本條“利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意”，所稱(chēng)的“相關(guān)業(yè)主、使用人”是指設置經(jīng)營(yíng)性設施對使用物業(yè)有影響的業(yè)主、使用人。 十八、第三十七條物業(yè)維修基金收支情況公布 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)維修基金應按幢建立帳戶(hù)。每月根據發(fā)生的物業(yè)維修費用按幢登記，按戶(hù)分攤核算。 業(yè)主委員會(huì )或委托的物業(yè)管理企業(yè)應按下列明細帳目每半年公布一次物業(yè)維修基金收支情況。其中共用部位、共用設備的維修費用應以幢為單位公布，公共設施維修費用以物業(yè)管理區域為單位公布： 1、基金交納、使用情況； 2、日常維修情況，包括工程項目、性質(zhì)、費用及各業(yè)主應承擔的費用； 3、基金結存數。 十九、第三十八條物業(yè)維修更新 1、整幢房屋中有兩個(gè)門(mén)牌號以上的，每個(gè)門(mén)牌號獨立使用的共用部位、共用設備和承重結構，由各門(mén)牌號內的房屋業(yè)主承擔維修、更新責任，其余部分的共用部位、共用設備的維修、更新責任，由整幢房屋業(yè)主共同承擔。 2、兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主委員會(huì )共同使用的公共設施的維修、更新費用，由各業(yè)主委員會(huì )的全體業(yè)主按房屋建筑面積比例分攤。各業(yè)主委員會(huì )之間因維修價(jià)格或維修費用分攤發(fā)生爭議協(xié)商不成的，可由所在地區、縣房管局予以調解，當事人也可直接向人民法院提起民事訴訟。 3、經(jīng)房屋安全鑒定部門(mén)鑒定為危險的物業(yè)(包括房屋結構、設備、設施等)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )須按鑒定意見(jiàn)予以維修，解除危險，房管部門(mén)應予督修。即將危及公共利益或第三人利益的物業(yè)，經(jīng)督修，仍不維修的，由所在地區、縣房管局指定物業(yè)管理企業(yè)代為維修，維修費用由業(yè)主承擔，按規定分攤。 二十、第四十二條住宅使用說(shuō)明書(shū) 本條所稱(chēng)的“住宅使用說(shuō)明書(shū)”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說(shuō)明書(shū)應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施，詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占用、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備，以及住宅使用規定和禁止行為。 二十一、第四十四條新建商品住宅保修責任 新建商品住宅的保修責任，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得少于兩年，保修起始日期從該物業(yè)實(shí)際交付使用之日起計算。新建房屋在保修期內再轉讓的，原房地產(chǎn)轉讓人應當按照原轉讓合同繼續承擔保修責任。保修范圍按照有關(guān)法規、規章執行。 二十二、第五十一條投訴 市、區、縣房管局應設立物業(yè)管理投訴的專(zhuān)門(mén)機構，配備專(zhuān)職或兼職人員。投訴接待的地點(diǎn)和時(shí)間應予以公布。 市、區、縣房管局在接到投訴后，應予登記，并按國家和本市的信訪(fǎng)管理規定予以處理。 二十三、第五十六條降低資質(zhì)等級處理 本條所指的物業(yè)管理企業(yè)違反《條例》情節嚴重需作降級處理或吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)的行為，是指《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》第十四條的行為。 二十四、第六十二條共用部位、共用設備、公共設施 1、單獨擁有房地產(chǎn)權證的物業(yè)，不作為物業(yè)的共用部位、共用設備和公共設施； 2、不能單獨確權，無(wú)單獨擁有房地產(chǎn)權證的單獨物業(yè)，作為物業(yè)的共用部位、共用設備、公共設施，其中共用部位、共用設備屬整幢業(yè)主所有，公共設施屬物業(yè)區域內的業(yè)主所有。 |
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| 上海市房屋土地管理局 |
| 1997-09-30 |
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