新浪房產(chǎn)訊 2011年“限購大年”，新年伊始，限購令、房產(chǎn)稅、加息等政策頻出，住宅市場(chǎng)限制嚴厲。然而，活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢(qián)必然需要尋找出路，此時(shí)，一向被認為“可遠觀(guān)而不可褻玩的”商業(yè)地產(chǎn)或成為了眾房地產(chǎn)商、投資者們追捧的對象。有業(yè)內人士認為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)漸火的趨勢已經(jīng)顯現，商業(yè)地產(chǎn)或成為各家搶食的新地帶。
市場(chǎng)：上海1月商用物業(yè)成交均價(jià)環(huán)比上漲20.4% 住宅限購促商業(yè)地產(chǎn)火爆
據網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截止今天14:30，上海商用物業(yè)共成交4247套，成交面積達46.93萬(wàn)平方米。此外，曾有媒體報道稱(chēng)，上海寶山萬(wàn)達廣場(chǎng)2月18日開(kāi)盤(pán)推出175套55平米左右的SOHO產(chǎn)品，3天便銷(xiāo)售一空。
此外，值得注意的是，據中房信數據顯示，2010年上海商用物業(yè)成交均價(jià)已達13386元每平，2011年1月成交均價(jià)則達17953元每平環(huán)比去年12月上漲20.4%。有機構對100個(gè)在售上海寫(xiě)字樓項目的報價(jià)監測顯示，2月份以來(lái)，本市有11個(gè)項目報價(jià)上漲，最大漲幅達28.57%，其中商住兩用的SOHO辦公樓較受市場(chǎng)青睞，價(jià)格呈加速上漲態(tài)勢。同時(shí)有業(yè)內預測，今年上海寫(xiě)字樓租金或漲15%
可見(jiàn)，目前上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，目前參與投資的除了大量投資客外還存在擁有大量資金的機構投資人，這部分群體出手量大，在某種程度上拉動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的成交與發(fā)展。有業(yè)內人士表示，目前在住宅受到嚴厲調控的情況下，不限貸、不限購的商業(yè)地產(chǎn)自然受到更多人的青睞，畢竟通脹的壓力實(shí)在很大。
目前，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)上有如此概念：2010年被稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)元年，2011年則是商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)力的一年，究其原因則有兩種動(dòng)力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一為市場(chǎng)推動(dòng)，即是一部分資金分流至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；二則是由調控推動(dòng)的，毋庸置疑，2011年對于住宅的調控，直接將一部分投資客的槍炮對準了商業(yè)地產(chǎn)。
此外，有業(yè)內人士認為，對于商業(yè)地產(chǎn)，多年來(lái)受制于信貸、購買(mǎi)、轉讓條件等限制，商住倒掛現象已久，然而隨著(zhù)住宅的限制，其購買(mǎi)住宅的信貸、購買(mǎi)條件等幾乎可以與商業(yè)地產(chǎn)想媲美，因此在住宅限購的情況下，投資商業(yè)地產(chǎn)何樂(lè )而不為。
然而，也有分析人士稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)的活躍度跟租金回報率緊密相關(guān)，這取決于城市消費水平。在城市消費能力沒(méi)有大幅拉升的情況下，商用物業(yè)很難展現出更特殊的投資吸引力。因此，2011年商業(yè)地產(chǎn)在2008-09的低谷基礎上繼續上行可以預期，但大漲難以實(shí)現。投資熱點(diǎn)仍集中在產(chǎn)業(yè)、生活消費力附近。
土地：上海商用地塊近一月成交溢價(jià)均超50% 房企轉型搶食商用地塊
據新浪樂(lè )居數據顯示，上海2月共出讓22幅土地，其中12幅為商業(yè)用地或含商業(yè)性質(zhì)用地，成交總金額約為28億，近一個(gè)月商用地塊成交溢價(jià)率均超50%。
其中由上海強勁置業(yè)股份有限公司拍下的莘莊商務(wù)區27A-05A地塊，溢價(jià)率高達178%。并在商業(yè)用地出讓中，首先今年個(gè)人買(mǎi)家，據現場(chǎng)了解，該買(mǎi)家參與了當日兩幅地塊的競買(mǎi)，最終以7650萬(wàn)元拿下亭林鎮亭楓公路以南,亭升路以東商住地塊 。
此外，不僅是上海，2月22日，30家晉商組團9.1億拿北京豐臺麗澤商業(yè)地塊，樓面均價(jià)均超1.6萬(wàn)元/平米，成為北京兔年新地王，價(jià)格僅次于去年北京12月底成交的CBD核心區6地塊均價(jià)。
調控下房企拿地熱情不減，曾有開(kāi)發(fā)商表示，商業(yè)地塊的競價(jià)激烈程度讓人始料未及。雖然，上海2月商業(yè)用地成交的火熱與政府土地供應計劃有一定關(guān)系，但是，在這個(gè)限購時(shí)代，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的預期讓一部分房企投身商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
從2009年開(kāi)始，中國排名前二十的住宅開(kāi)發(fā)商，80%都開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)。目前大型房企轉戰商業(yè)地產(chǎn)的訊息也頻頻發(fā)出，拿萬(wàn)科為例，此前萬(wàn)科以1.39億拿下深圳一商用地塊，在上海也拿下商住用地樂(lè )都路8號B地塊，加速商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴張。此外，保利、金地等大型房企也紛紛表示未來(lái)將加碼商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)或稱(chēng)為火熱地產(chǎn)。
此外，有消息稱(chēng)滬上房地產(chǎn)中介行業(yè)，部分已提前重新部署2011年的發(fā)展規劃，由住宅開(kāi)始涉獵商業(yè)地產(chǎn)。
警戒：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基礎薄弱 投資回報需考慮
有業(yè)內人士總結了當前中國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所面臨的挑戰：一是商業(yè)資源明顯缺乏；二是人才匱乏；三是產(chǎn)品的問(wèn)題；四為資本的問(wèn)題。這些挑戰涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方方面面，因此對于商業(yè)地產(chǎn)能不能迎來(lái)真正的春天，仍需質(zhì)疑。
此外，雖然商業(yè)地產(chǎn)存在高投資回報率，但是在經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險極大，項目資金回流速度慢，且不同的商用物業(yè)適合投資的對象也不同，因此一窩蜂的進(jìn)場(chǎng)投資，并不能給一些急需回籠資金或急需獲得收益的投資者，帶來(lái)過(guò)多回報。此前，部分專(zhuān)做住宅房企轉型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的效果并不佳，來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)租賃的收入微乎其微。對此有業(yè)內人士建議，商業(yè)地產(chǎn)如果按照正常情況來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)3年虧，3年平，3年賺的客觀(guān)規律，有個(gè)培育期，如果沒(méi)有考慮清楚，不建議開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，因為商業(yè)地產(chǎn)對資要求、專(zhuān)業(yè)要求以及未來(lái)運營(yíng)要求非常高。
此外，對于中小投資者來(lái)說(shuō)，對于商業(yè)地產(chǎn)的投資集中于商鋪的投資，一些急于回本的投資者同樣并不能獲得想象中的收益。業(yè)內人士稱(chēng)，由于商鋪交易稅費較高(至少是此次交易收益部分的30%—60%)，很少有買(mǎi)家在購入兩三年后就轉手賣(mài)出；從商用物業(yè)和住宅項目投資回報來(lái)看，一般成熟的商業(yè)項目投資回報率在5%—8%，預計10年到20年能收回成本，一般每年的價(jià)格增幅在10%左右，這些都與投資住宅地產(chǎn)完全不同，因此要求持有者能夠有較好的投資心態(tài)。
如今業(yè)內流行這樣一種說(shuō)法，“接下來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年”“商業(yè)地產(chǎn)將由戰國時(shí)代轉變?yōu)槿龂鴷r(shí)代”，然而這些看起來(lái)很美好的商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì )迎來(lái)真正意義上的“春天”，仍需觀(guān)望。
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