DTZ戴德梁行發(fā)布的數據顯示，2013年第四季度，北京甲級寫(xiě)字樓的租金水平環(huán)比上一季度出現了上漲，至每月每平方米298.94元。雖然去年新入市的財富金融中心項目使得CBD地區的空置率有所增加，但這個(gè)區域的租金卻仍有增長(cháng)。
從2011年開(kāi)始，北京的寫(xiě)字樓租金價(jià)格就一直在向上走，以至于一些企業(yè)不得不選擇離開(kāi)，去租金更低的地方。
業(yè)內人士分析稱(chēng)，隨著(zhù)中國城鎮化的推進(jìn)以及制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉型，市場(chǎng)上對于寫(xiě)字樓的需求會(huì )在一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市進(jìn)一步釋放，前景樂(lè )觀(guān)。對于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商和持有者來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是好消息。
當然，相比于開(kāi)發(fā)住宅，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)要復雜的多。
“中期持有，能力導向，收入多元化，資本回報?！睂?zhuān)注于開(kāi)發(fā)、建設、持有、經(jīng)營(yíng)旗下的商用物業(yè)產(chǎn)品——萬(wàn)通中心，萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH)總經(jīng)理云大俊在接受《英才》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。在商用物業(yè)領(lǐng)域踐行“美國模式”的萬(wàn)通地產(chǎn)，在寫(xiě)字樓的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上下足了功夫。無(wú)論是在東三環(huán)的萬(wàn)通中心還是在即將拔地而起的CBD中服Z3地塊，以及上海、杭州等地核心商務(wù)區的萬(wàn)通中心，都能夠看到“美國模式”的影子。
而在“美國模式”落地中國的過(guò)程中，萬(wàn)通地產(chǎn)如何為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和金融工具找到一個(gè)本土的“平衡點(diǎn)”，將決定這一模式的未來(lái)。
瞄準金融
1月16日，萬(wàn)通地產(chǎn)在杭州未來(lái)科技城新獲取了一處項目，土地出讓面積約為6.34萬(wàn)平方米，換算成建筑面積為19.6萬(wàn)平方米。
在其他品牌開(kāi)發(fā)商眼里，萬(wàn)通地產(chǎn)的體量并不算大，但在杭州開(kāi)發(fā)的萬(wàn)通中心無(wú)疑增加了其與當地政府的合作互信程度，為拿地增加了砝碼。
創(chuàng )始人馮侖在決定萬(wàn)通轉型“美國模式”之后，把更多時(shí)間放在了創(chuàng )新業(yè)務(wù)上，比如“立體城市”的開(kāi)發(fā)，而許立操盤(pán)的萬(wàn)通地產(chǎn)的重心也從單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉向“商住并舉”。
據介紹，萬(wàn)通地產(chǎn)此次拿地是其與邦信資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)邦信資產(chǎn)）在合作成立基金后的首次行動(dòng)，后者為東方資產(chǎn)的全資子公司，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)基金投資以及創(chuàng )業(yè)投資、小額信貸等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
“我們希望今年這家基金管理公司管理的資產(chǎn)能夠達到不低于20億的規模，布局的項目達到3-5個(gè)?！彼又?zhù)說(shuō)道。
這是萬(wàn)通與第二家大型金融機構在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的合作。去年4月，萬(wàn)通地產(chǎn)已宣布與華潤信托合資成立正奇資本管理有限公司，萬(wàn)通地產(chǎn)占股70%。
萬(wàn)通選擇與大型金融機構合作，除了能夠獲得更好的融資渠道外，這些金融機構也可能會(huì )成為所開(kāi)發(fā)商用物業(yè)未來(lái)的租客。
而將獨立的基金平臺和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺分開(kāi)，這緣于二者對投資開(kāi)發(fā)的理念不同：對于大多數資本來(lái)說(shuō)，提供資金的同時(shí)意味著(zhù)死盯回報率，然而卻對寫(xiě)字樓的質(zhì)量和服務(wù)毫無(wú)概念，無(wú)法持續經(jīng)營(yíng)下去。
持有的底氣
房地產(chǎn)基金平臺和長(cháng)期持有寫(xiě)字樓被認為是萬(wàn)通地產(chǎn)“美國模式”的法門(mén)。
通常來(lái)講，寫(xiě)字樓從拿地到最終實(shí)現盈利要經(jīng)歷建造、培育、持有等幾個(gè)階段，光是建造花費的時(shí)間往往就長(cháng)達3年，投資周期長(cháng)于住宅開(kāi)發(fā)數倍。
“（投資商用）訣竅在于前瞻性的眼光，”云大俊說(shuō)，選擇持有就意味著(zhù)要對其未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值有準確的判斷，而住宅開(kāi)發(fā)更看重的則是眼前的價(jià)值。
位于北京東三環(huán)的萬(wàn)通中心是2008年建成的，其D座由萬(wàn)通地產(chǎn)持有，從2008年到現在，靠資產(chǎn)升值獲得的利潤已大幅升值。
凡事總有另一面，能夠獲得長(cháng)期持有的資產(chǎn)增值收益固然吸引人，但開(kāi)發(fā)商需要找到資金平衡的方法。
寫(xiě)字樓項目竣工后，往往要經(jīng)歷2年左右的培育期才能夠達到穩定的出租率（90%左右），而這時(shí)為了使前期的投資資金退出，業(yè)內企業(yè)一般會(huì )用銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換房地產(chǎn)基金投資。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款最長(cháng)期限可達10年，而且年利率也僅為基準利率上浮10%-20%，遠低于房地產(chǎn)基金的資金成本。
然而，并不是所有的開(kāi)發(fā)商都有這樣的機會(huì )。在國內投資對于風(fēng)險和收益的要求千差萬(wàn)別，而在房地產(chǎn)基金發(fā)展尚未完全成熟的內陸，想要找到愿意投資寫(xiě)字樓物業(yè)5年以上的投資者和基金并不容易。
當然，萬(wàn)通地產(chǎn)并不是每個(gè)項目都全部持有，無(wú)論是純商用地塊還是商住地塊，它都會(huì )考慮出售一部分來(lái)平衡開(kāi)發(fā)階段的資金。
云大俊描述稱(chēng)，萬(wàn)通地產(chǎn)在杭州新獲取的項目，向政府承諾，在商用部分將持有一半以上的面積。此項目住宅性質(zhì)的土地面積占49%，商用面積占51%，如果按照全部住宅面積和商用一半的面積來(lái)銷(xiāo)售，那持有面積占整塊土地建筑面積的三成左右。
“三七開(kāi)”的配比往往是現金流的平衡點(diǎn)。許多大型開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)項目的同時(shí)，都會(huì )通過(guò)銷(xiāo)售住宅來(lái)回籠一部分資金。
DTZ戴德梁行的報告稱(chēng)，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓依然是投資者們最青睞的物業(yè)類(lèi)型，包括境外投資機構。由于核心商圈可供選擇的物業(yè)項目稀少，不少投資者將目標瞄準非整棟出售的核心地段寫(xiě)字樓，或者是位于城市副中心、遠郊地段對運營(yíng)要求較高的整棟商業(yè)項目。
