土地利用規劃的基本理論
一、地租與地價(jià)理論
地租是土地所有者憑借土地所有權所獲得的不勞而獲的收益。根據馬克思的地租理論，一切形態(tài)的地租都是土地所有權在經(jīng)濟上的實(shí)現，一切地租都是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物，它是以土地所有權的存在為前提的。馬克思根據其產(chǎn)生的原因和條件，提出級差地租、絕對地租和壟斷地租三種形態(tài)。在合理組織土地利用中應遵循地租理論努力獲得最大的地租收入。所謂級差地租，就是利用較好生產(chǎn)條件土地的超額利潤。級差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而產(chǎn)生的。級差地租Ⅱ是由于在同一塊土地上連續投入等量資本所產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別而形成的。 馬克思在批評地繼承古典政治經(jīng)濟學(xué)的地價(jià)理論的基礎上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎的地價(jià)理論，指出土地價(jià)格是虛幻形式的價(jià)格，稱(chēng)土地價(jià)格為“虛幻的價(jià)格”，沒(méi)有價(jià)值的物品可以有價(jià)格，土地價(jià)格是沒(méi)有價(jià)值的價(jià)格。馬克思把土地分為土地物質(zhì)和土地資本，“土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化收入”，“土地價(jià)格是地租的資本化即土地價(jià)格=地租/利息率?！?/span>
為了獲得土地利用的最大經(jīng)濟效益，合理配置土地資源，必須應用經(jīng)濟杠桿對其加以調節和控制。地租和地價(jià)理論對于土地資源的綜合評價(jià)和合理開(kāi)發(fā)利用，制定土地利用政策具有重要的指導作用。通過(guò)合理組織土地利用，不斷提高土地肥力和改善土地質(zhì)量狀況，修筑交通運輸網(wǎng)絡(luò )，改變土地的經(jīng)濟地理位置和交通運輸條件，追加物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，實(shí)行土地集約化經(jīng)營(yíng)，必將導致土地級差地租地租條件的變化。這就是常說(shuō)的“規劃即地價(jià)”，規劃是影響地價(jià)的重要因素，應根據地價(jià)的空間分布規律合理規劃（配置）各業(yè)用地。
在地租及地價(jià)理論的指導下，根據土地用途和地租之間的關(guān)系，應把位于和接近城市中心區的土地規劃用作高價(jià)用地和商業(yè)用地、居住用地等。把其他類(lèi)型用地如工業(yè)用地、行政辦公用地規劃于遠離城市中心的地段上。對于農用地而言，應把集約經(jīng)營(yíng)用地如果品、蔬菜等產(chǎn)品生產(chǎn)用地規劃在城市近郊區，而將粗放經(jīng)營(yíng)用地如大田作物生產(chǎn)用地等規劃在遠離城市的地段上。從另一角度而言，土地利用規劃條件是影響土地價(jià)格形成的重要因素。土地使用種類(lèi)與地價(jià)高低有密切的關(guān)系，通常商業(yè)用地的地價(jià)最高，農業(yè)用地的地價(jià)最低。另外不同土地用途對土地利用的條件要求不一樣，在土地條件一定的情況下，規定土地用途對土地價(jià)格有著(zhù)重大影響，就某一塊土地而言，規定用途會(huì )降低地價(jià)，而從總體上看由于有利于土地的協(xié)調利用而具有提高地價(jià)的作用。但如果規定用途不妥，缺乏科學(xué)的依據，既降低單塊土地的價(jià)格，也會(huì )降低整個(gè)土地利用效率而使地價(jià)下降。規定用途對地價(jià)的影響在城市郊區表現尤為顯著(zhù)。在城市郊區由于城市發(fā)展而使郊區某些適宜土地作為城市用地，但由于政府規定只能維持農業(yè)用途，地價(jià)必然很低，一旦政府準許改變用途，地價(jià)則會(huì )成倍上漲。
二、土地區位理論
區位論是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)的空間分布及其空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。區位理論包括屠能的農業(yè)區位論、韋柏的工業(yè)區位論、克里斯泰勒的中心地理論、廖什的市場(chǎng)區位論等。屠能的農業(yè)區位論指出：農業(yè)土地利用類(lèi)型和農業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于土地的自然特性，而且更重要的是依賴(lài)于其經(jīng)濟狀況，其中特別取決于它到農產(chǎn)品消費地（市場(chǎng)）之間的距離。屠能從農業(yè)土地利用角度闡述了對農業(yè)生產(chǎn)的區位選擇問(wèn)題。在此基礎上，屠能為了闡述農業(yè)生產(chǎn)地到農產(chǎn)品消費地的距離對土地利用類(lèi)型產(chǎn)生的影響，提出了著(zhù)名的“孤立國”模式，證明市場(chǎng)（城市）周?chē)恋氐睦妙?lèi)型以及農業(yè)集約化程度（方式）都是以城市為中心，呈圈層分布的。圍繞城市形成一系列的同心圓，稱(chēng)作“屠能圈”。距城市最近的圈層為高度集約經(jīng)營(yíng)的圈層，隨著(zhù)距城市距離的增加，土地越粗放，即呈現出如下的變化規律。精細城郊農業(yè)---林業(yè)---集約種植業(yè)---柵欄農業(yè)---粗放的三年輪作---牧業(yè)與粗放種植業(yè)。由于實(shí)際上不存在屠能假設的國家，它的土壤肥力和土壤的物理性質(zhì)到處一樣，而且，實(shí)際上不可能擁有唯一的城市，既不在河流邊，也不在可通航的運河邊，這些前提條件的變化會(huì )對“孤立國”的的作用產(chǎn)生影響，各圈的位置和范圍大小均會(huì )發(fā)生變化。屠能理論的核心部分，從經(jīng)濟上看就是農業(yè)生產(chǎn)者所處位置的級差地租。土地位置級差地租為土地經(jīng)濟利用時(shí)的價(jià)格，與需求之間成正相關(guān)。屠能的區位論對土地的利用及其規劃起著(zhù)十分重要的作用。1909年韋柏的工業(yè)區位論問(wèn)世。韋柏的工業(yè)區位論中排除了社會(huì )文化方面的區位因素，只考慮原材料費用及其地區差異納入運費之中，因此，“孤立的工業(yè)生產(chǎn)”的區位就取決于運輸費用和勞動(dòng)力費用，并從兩項因素的相互作用分析中，推導出工業(yè)區位分布的基礎網(wǎng)，繼而根據聚集因素，對基礎網(wǎng)作進(jìn)一步的位置變換。韋柏研究了運費對工業(yè)區位選擇的影響認為，噸公里總和的最低點(diǎn)可使工業(yè)生產(chǎn)取得最低成本的效果，因為，運輸費用與噸公里總和是成正比的。依據原材料系數條件選擇企業(yè)定向，即原材料系數大的企業(yè)原料定向。原材料系數小的企業(yè)則以消費定向。在此基礎上，韋柏認為，當勞動(dòng)力費用（表現為工資）在特定的區位對配置企業(yè)有利時(shí)，這樣可使一個(gè)工廠(chǎng)離開(kāi)或者放棄運費最小的地點(diǎn)，而移向有廉價(jià)勞動(dòng)力的地區，條件是原材料和成品的追加費用小于節省下來(lái)的勞動(dòng)力費用，從而使韋柏的區位圖形產(chǎn)生“第一次變形”。當一個(gè)工廠(chǎng)如果集聚所節省的費用大于因離開(kāi)運費最小或勞動(dòng)力費用最小的位置需追加的費用，則其區位由積聚因素定向。韋柏在以上分析中首次運用“區位因素”這一概念，把對運費的分析作為理論推導的重點(diǎn)，首次提出并運用等費線(xiàn)（費用等值線(xiàn)）方法進(jìn)行分析?？死锼固├瘴⊥滥?、韋柏兩區位論的基本特點(diǎn)，于20世紀30年代初提出“中心地理論”，即“城市區位論”，深刻地揭示了城市、中心居民點(diǎn)發(fā)展的區域等級-----規模的空間關(guān)系，為城市規劃和區域規劃提供了重要的方法依據?？死锼固├照J為，空間中的事物從中心向外擴散，區域的中心地點(diǎn)即區域核心，就是城鎮。大多數情況是：一個(gè)國家或地區，如果從大到小對城市進(jìn)行分級，各種等級的城市均有，規模最小的那一級城鎮的數量最大，等級愈高，數量愈小。廖什在屠能、韋柏等人的區位理論的基礎上，從工業(yè)配置尋求最大市場(chǎng)角度，從總體均衡的角度來(lái)揭示整個(gè)系統的配置問(wèn)題，以利潤來(lái)判明企業(yè)配置的方向，并且把利潤的原則同產(chǎn)品的銷(xiāo)售范圍聯(lián)系起來(lái)。廖什對工業(yè)區位理論研究的貢獻之一，是他提出的關(guān)于工業(yè)企業(yè)配置的總體區位方程，當方程的約束條件得到滿(mǎn)足，解出方程以后，也就確定了整個(gè)區域總體平衡的配置點(diǎn)。
土地利用規劃實(shí)踐必須全面系統地應用區位理論作為指導，合理地確定土地利用方向和結構，根據區域發(fā)展的需要，將一定數量的土地資源科學(xué)地分配給農業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)和金融業(yè)以及文化衛生教育部門(mén)，以謀求在一定量投入的情況下獲得盡可能高的產(chǎn)出。在具體組織土地利用時(shí)不僅要依據地段的地形、氣候、土壤、水利、交通等條件狀況，確定適宜作為農業(yè)、工業(yè)、交通、建筑、水利等的用地，而且要從土地利用的純經(jīng)濟關(guān)系入手，探討土地利用最佳的空間結構。
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