2014-04-27 中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì )
緒論
1、土地的四元屬性
（一）土地的自然屬性
土地的自然屬性表現在：土地的肥力、土地的生產(chǎn)力、土地的承載力和土地的位置、面積等。①土地具有生產(chǎn)力②土地的固定性和區域性③土地面積的有限性。土地的自然屬性集中表現在土地的生產(chǎn)力和地基的承載力和其區域性上。
（二）土地的經(jīng)濟屬性
土地的經(jīng)濟屬性主要表現為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價(jià)值。
土地的資產(chǎn)特性，主要表現在三個(gè)方面：①土地資產(chǎn)屬性是針對特定群體而言的，表明該主體的利益；②在現代社會(huì )，土地財產(chǎn)的大小不僅指土地實(shí)體的價(jià)值，而且指特定權利的高低價(jià)值；③土地的特定權利和特定主體的利益必須是得到社會(huì )的承認和保護的。
2、土地價(jià)值存在的條件
土地價(jià)值的存在是有條件的，主要取決于以下四個(gè)方面：土地具有使用性、土地的稀缺性、供需關(guān)系、可轉移性。
（三）土地的社會(huì )屬性
土地的社會(huì )屬性表現為土地的法律關(guān)系，是由土地產(chǎn)生的人與人之間的社會(huì )關(guān)系。（利用法律手段嚴格界定土地使用人或所有人、地方與國家的權利和義務(wù)。）
（四）土地的文化屬性
土地是人們生活的環(huán)境，影響人們的生活質(zhì)量。目前，土地的存在價(jià)值、旅游價(jià)值和資源環(huán)境價(jià)值受到越來(lái)越多的重視。實(shí)質(zhì)上，土地的文化屬性資源價(jià)值的基礎上在考慮了土地可持續利用基礎上，體現了更高層次的人地關(guān)系。
房地產(chǎn)的屬性
（一）商品屬性
房地產(chǎn)是一種勞動(dòng)產(chǎn)品，具有價(jià)值，可以被占有、使用和交易，在交易中表現出一定的價(jià)格。
房地產(chǎn)的商品屬性使其成為消費品。
（二）財產(chǎn)屬性
家庭的重要財產(chǎn)。
企業(yè)團體的重要財產(chǎn)，是其進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)、融資的重要手段。
地方政府征收財產(chǎn)稅的主要標的。
（三）投資品屬性
房地產(chǎn)是一種投資品，其商品屬性、財產(chǎn)屬性及投資屬性會(huì )影響人們的投資行為。
政府可以指定房地產(chǎn)投資的鼓勵或限制政策進(jìn)行宏觀(guān)調控。
（四）社會(huì )屬性和政治屬性
住房問(wèn)題，社會(huì )保障問(wèn)題，關(guān)系社會(huì )生活水平
房地產(chǎn)，政治問(wèn)題，關(guān)系社會(huì )穩定和經(jīng)濟健康發(fā)展
第二章
馬克思的地租理論主要包括資本主義地租的實(shí)質(zhì)、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租和礦山地租等內容。
級差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入到該生產(chǎn)部門(mén)的一般資本的社會(huì )生產(chǎn)價(jià)格之間的差額。根據級差地租形成的條件不同，又可以分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ兩種形式。
級差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉化形成的地租。
兩者的關(guān)系：
級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎和出發(fā)點(diǎn)。
從歷史上看，級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ反映著(zhù)資本主義農業(yè)由粗放經(jīng)營(yíng)到集約經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同的發(fā)展階段。
從形成過(guò)程看，級差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。
新古典經(jīng)濟學(xué)時(shí)期流行的地租理論是邊際生產(chǎn)力地租理論。
投入土地的資本和勞動(dòng)，是由陸續使用的等劑量構成的。在陸續投入的過(guò)程中。陸續使用的各個(gè)等劑量所產(chǎn)生的報酬會(huì )出現遞增、遞減或者增減交替的過(guò)程。我們把所產(chǎn)生的報酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費用相等的劑量，稱(chēng)為邊際劑。它所產(chǎn)生的報酬稱(chēng)為邊際報酬。投入土地的總劑量數乘以邊際報酬，得到所投入資本和勞動(dòng)的一般總報酬。所投入資本和勞動(dòng)產(chǎn)生的總報酬，超過(guò)這個(gè)一般總報酬，超過(guò)的部分就是土地的剩余生產(chǎn)物，在一定條件下轉化為地租。
區位理論
農業(yè)區位論
19世紀初德國經(jīng)濟學(xué)家杜能創(chuàng )立了關(guān)于農業(yè)布局的學(xué)說(shuō)。
孤立國假設
孤立國是假設一個(gè)與世隔絕的國家。
在這里，只有一個(gè)中心城市，全國各地的農產(chǎn)品都要以這個(gè)城市作為主要的銷(xiāo)售市場(chǎng)；
在這里土壤肥沃性質(zhì)相同，氣候、地形等完全一致；
城鄉間唯一的交通手段就是馬車(chē)；
各地農業(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力和技術(shù)條件相同；
孤立國與外界隔絕；
農作物的經(jīng)營(yíng)目的是謀取最大利益；
市場(chǎng)上農產(chǎn)品的價(jià)格、勞動(dòng)者的工資、資本的利息都固定不變。
主要內容：
在以上這些假設條件下，杜能認為農產(chǎn)品的利潤（P）是由農業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格（V）和農產(chǎn)品的運費（T）三個(gè)因素決定的。用公式表示為：
利潤=農產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農業(yè)生產(chǎn)成本－運費P=V-(E+T)
杜能運用這一公式分析了城市周?chē)恋乩妙?lèi)型以及農業(yè)集約化程度，得出的結論是：城市周?chē)恋氐睦妙?lèi)型以及農業(yè)集約化程度都是隨著(zhù)距離的遞遠呈帶狀變化，圍繞城市形成一系列同心圓，這些同心圓被稱(chēng)為“杜能圈”。
貢獻：
杜能對農業(yè)區位論的研究從級差地租出發(fā)，闡明了市場(chǎng)距離對于農業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類(lèi)型的影響，并得出結論：農業(yè)布局應該按由近到遠配置不同的作物，其經(jīng)營(yíng)方式也應由粗放到集約變化。
工業(yè)區位論
德國經(jīng)濟學(xué)家韋伯第一個(gè)完整地提出了工業(yè)區位的理論，并在當時(shí)產(chǎn)生了相當廣泛的影響，被公認為是工業(yè)區位理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區位論》
韋伯在理論中首先提出和分析了“區位因素”的概念，認為區位因素可以劃分為三類(lèi)：
一般性區位因素和特殊性區位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門(mén)才有意義的因素。
區域因素、集聚因素和分散因素：區域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。
自然技術(shù)因素和社會(huì )文化因素等。
韋伯的工業(yè)區位理論的主要思想是通過(guò)運輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互關(guān)系的分析與計算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低的點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想區位。
工業(yè)區位選擇應遵循的三個(gè)法則：運輸、勞動(dòng)力、集聚（分散）區位法則。
3、中心地理論
中心地理論是關(guān)于城市區位的一種理論，產(chǎn)生于一戰后的西歐城市化和工業(yè)化迅速發(fā)展的歷史時(shí)期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng )。學(xué)說(shuō)的主要目的是探索和揭示城鎮分布的“安排原則”，即決定城鎮數量、規模和分布的原則，基本論點(diǎn)認為，城市形成于一定數量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周?chē)鷧^域居住的人口供應物品和勞務(wù)的地點(diǎn)，而且不同級別的中心地應遵循一定的等級分布規律。
等級體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點(diǎn)都能夠按照一定的規則排列成順序的等級體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級體系。三種原則是：市場(chǎng)最優(yōu)原則、交通最優(yōu)原則、行政最優(yōu)原則
中心地理論的核心內容
１、正六邊形原則
(中心地的服務(wù)范圍有圍繞中心地呈六邊形分布)
２、同級獨立排斥
(同級別的六邊形之間是相互排斥的，成蜂窩狀網(wǎng)格分布)
３、不同級相互嵌套
(不同級別中心地的六邊形服務(wù)范圍的的大小和面積是不同的)
(中心地及其服務(wù)范圍是由一級套一級的網(wǎng)格相互嵌套而成的)
（一）影響土地區位的主要因素
影響土地區位的主要因素可以概括為一般因素、區域因素和個(gè)別因素等。
一般因素指對城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影響因素。
區域因素是影響城鎮不同地區土地區位條件的因素。
個(gè)別因素指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設施等。
（二）影響房屋區位的主要因素
房屋的區位指的是立體區位的一種形式，即在土地區位相同的情況下，具體到各個(gè)房屋（多層或高層建筑）的立體區位的差異，包括樓層、朝向等。這些因素不同，影響到房屋的使用效益，也影響到房屋的利用價(jià)值。
第四章房地產(chǎn)價(jià)格
1、土地價(jià)格構成的本質(zhì)
①理論上的土地價(jià)格：
從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構成。
土地是由土地物質(zhì)和土地資本構成，與此對應，地租是由土地物質(zhì)所要求的真正地租和土地資本所要求的租金性質(zhì)的地租構成的。
②土地價(jià)格與土地交易額：
土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來(lái)價(jià)值四項因素在地理空間的結合，而表現出來(lái)的土地貨幣交易額。
③土地價(jià)格構成：
土地價(jià)格由純農地價(jià)格、土地用途轉換成本、土地價(jià)格的預期增值（也可能是減值，即可能為負數）、不確定性的風(fēng)險補償費、可達性（區位）價(jià)值構成。
標定地價(jià)是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權價(jià)格。
它是該類(lèi)土地在該區域的標準指導價(jià)格。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定，基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應當定期確定并公布。（公告地價(jià)）
按不同的標準，可以劃分出多種土地價(jià)格：
市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值
土地所有權價(jià)格和土地使用權價(jià)格
基準地價(jià)和標定地價(jià)
課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格
總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)
評估價(jià)格
土地價(jià)格增長(cháng)的形態(tài)可以分為三種：投資性增值、供求性增值、用途性增值。
（1）投資性增值：包括宗地直接投資增值和外部投資輻射性增值。
（2）供求性增值：也可以稱(chēng)為稀缺性增值，是指隨著(zhù)社會(huì )、經(jīng)濟的發(fā)展，對面積有限的土地需求，日益增加，從而導致地價(jià)的上漲。
（3）用途性增值：是指象農地轉化為非農地、工業(yè)用地轉化為商業(yè)用地等土地用途發(fā)生變化或預期可能將要發(fā)生變化而引起的土地價(jià)格上漲。
土地價(jià)格與國民經(jīng)濟的關(guān)系
（1）地價(jià)與經(jīng)濟周期
地價(jià)受?chē)窠?jīng)濟周期的影響而呈現周期性波動(dòng)。
（2）地價(jià)上漲可能對國民經(jīng)濟造成的不良影響
住宅問(wèn)題難以解決；公共事業(yè)難以開(kāi)展；
地價(jià)上漲引發(fā)土地投機，投機者將土地閑置不用，可能會(huì )造成城市邊緣地帶的無(wú)序開(kāi)發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設施的浪費；
土地投機盛行，造成不勞而獲及社會(huì )財富分配的不公平，土地投機又引發(fā)地價(jià)上漲，形成惡性循環(huán)
（3）地價(jià)投機和泡沫經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的不良影響
1）投機和泡沫造成的價(jià)格暴漲，會(huì )使對產(chǎn)品的需求增加，從而使價(jià)格更加急劇上升，導致虛假的繁榮；另一方面，投機和泡沫造成的價(jià)格暴跌，會(huì )導致需求的突然減少，引發(fā)價(jià)格急劇下降，從而人為的導致企業(yè)虧損和經(jīng)濟蕭條。這就造成供求的脫節，使市場(chǎng)經(jīng)濟無(wú)法有秩序的進(jìn)行。
2）投機和泡沫造成的虛假繁榮，會(huì )使得信用過(guò)度膨脹，以至于泡沫破裂時(shí)，國民經(jīng)濟的各個(gè)環(huán)節之間就會(huì )出現喜用的相互拖欠甚至不能償還的現象，信用渠道的中斷或阻滯會(huì )給整個(gè)國民經(jīng)濟帶來(lái)嚴重的后果。
房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)就是指房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買(mǎi)賣(mài)雙方相互作用的一種機制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是由交易對象、市場(chǎng)參與者、價(jià)格和資金四個(gè)基本要素組成。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：區域性、供給調節滯后性、壟斷競爭性、投機性。
房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內，消費者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買(mǎi)的房地產(chǎn)數量。
影響需求量的因素：
該（類(lèi)）房地產(chǎn)的價(jià)格（2）消費者的收入和偏好（3）相關(guān)物品的價(jià)格（替代品和互補品）（4）預期房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢
房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內，開(kāi)發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數量。
影響某一類(lèi)型房地產(chǎn)供給量的因素有：
（1）該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）建筑技術(shù)水平（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期
房地產(chǎn)需求的分類(lèi)
按照需求的性質(zhì)，房地產(chǎn)的需求可以分為生產(chǎn)性需求、生活性需求、投資性需求和投機性需求。
按照需求者的來(lái)源，房地產(chǎn)的需求可以分為本地需求和外來(lái)需求。
房地產(chǎn)供給的分類(lèi)
根據房屋的存在狀態(tài)，房地產(chǎn)供給可以分為現實(shí)供給和潛在供給。
取得房屋銷(xiāo)售許可證。
根據房地產(chǎn)是否適銷(xiāo)對路，房地產(chǎn)供給可以分為有效供給和無(wú)效供給。
無(wú)效供給也會(huì )轉化為有效供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的特征：
單元類(lèi)型、質(zhì)量、規模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價(jià)格出售。
如果房地產(chǎn)供求均衡則價(jià)格穩定。
如果供過(guò)于求，則形成買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)項目減少；反之成立。
市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量可能增加，同時(shí)消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。
1、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的涵義
房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟活動(dòng)的場(chǎng)所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟關(guān)系的總和。
房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)信息咨詢(xún)三大部分。
2、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的作用
房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)對于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節，拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著(zhù)其他市場(chǎng)不可替代的作用。
發(fā)達的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標志。
3、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的培育
（1）大力發(fā)展中介機構，構建大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。
（2）規范管理，提高中介機構服務(wù)質(zhì)量。
（3）加強人才培訓，不斷提高從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實(shí)力及形象。
（4）加強現代化建設，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )系統，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù)。
房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的具體業(yè)務(wù)包括：
房地產(chǎn)生產(chǎn)性開(kāi)發(fā)貸款
證券（股票、債券）融資
房地產(chǎn)信托：（信用委托）
房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。
住房消費信貸即購房抵押貸款
住房公積金
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(cháng)期住房?jì)?，是住房分配貨幣化、社?huì )化和法制化的主要形式。
房地產(chǎn)保險
物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)
（1）服務(wù)性
（2）契約性
（3）雙向選擇性
（4）職能的雙重性：社會(huì )職能、企業(yè)職能
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析就是市場(chǎng)的參與者收集市場(chǎng)中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過(guò)分析加工處理，透過(guò)市場(chǎng)活動(dòng)的表象，發(fā)現市場(chǎng)的特征和內在規律，找出市場(chǎng)運行存在的問(wèn)題及原因，預測市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢，以知道參與者未來(lái)的行為。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容有：宏觀(guān)經(jīng)濟分析、地區市場(chǎng)分析、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析、項目市場(chǎng)分析。
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)的含義和類(lèi)型
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟總量圍繞著(zhù)長(cháng)期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)包括季節波動(dòng)、隨機波動(dòng)、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。有時(shí)，廣義的房地產(chǎn)周期也指房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)：
①按波動(dòng)是否有規律來(lái)劃分：規律性波動(dòng)、非規律性波動(dòng)
②按區域大小不同來(lái)劃分：國家房地產(chǎn)波動(dòng)、區域房地產(chǎn)波動(dòng)、城市房地產(chǎn)波動(dòng)
③按物業(yè)類(lèi)型和用途分類(lèi)劃分：住宅市場(chǎng)波動(dòng)、辦公廠(chǎng)房市場(chǎng)波動(dòng)、商業(yè)用房市場(chǎng)波動(dòng)、廠(chǎng)房倉庫市場(chǎng)波動(dòng)
④按經(jīng)營(yíng)類(lèi)型來(lái)劃分：租賃市場(chǎng)波動(dòng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)波動(dòng)
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)指標分類(lèi)
①按照指標變動(dòng)和房地產(chǎn)基準波的先后關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)指標可以劃分為：先行指標、同步指標以及滯后指標。
先行指標又叫先導指標、領(lǐng)先指標、該指標的峰或谷的變動(dòng)一般領(lǐng)先于基準波的峰或谷。
同步指標的變動(dòng)時(shí)間一般與基準波的變動(dòng)時(shí)間相一致。
滯后指標的變動(dòng)則往往落后于基準波。
指標的先后是相對的，不是絕對的。（時(shí)期、區域）
②按照指標所反映的內容，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)指標可以劃分為：價(jià)值量指標和實(shí)物量指標。
價(jià)值量指標包括：房地產(chǎn)價(jià)格、土地資產(chǎn)總額、房地產(chǎn)投資額、居民收入等。
實(shí)物量指標包括：住房開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積、土地供應量、就業(yè)人數等。
③還有絕對指標和相對指標之分。
絕對指標如房屋價(jià)格、居民收入、房屋空置量、土地資產(chǎn)、GDP等。
相對指標如戶(hù)均房?jì)r(jià)收入比、房屋空置率、土地資產(chǎn)/GDP等。
三、房地產(chǎn)周期概念
房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過(guò)程中，隨著(zhù)時(shí)間的變化而出現的擴張和收縮交替反復運動(dòng)的過(guò)程。
房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)的特殊運動(dòng)狀態(tài)，是一種有規律的經(jīng)濟波動(dòng)。
四、房地產(chǎn)泡沫的內涵與特征
（一）房地產(chǎn)泡沫的內涵
所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎價(jià)值連續上漲的現象。
（二）房地產(chǎn)泡沫的特征
房地產(chǎn)泡沫具有以下主要特征：
房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；
房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；
房地產(chǎn)泡沫不具有連續性，沒(méi)有穩定的周期和頻率；
房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統中短期內急劇增加造成的。
（三）房地產(chǎn)泡沫的判斷指標
根據指示指標同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的時(shí)間順序，可以將指標劃分為：
預示指標
指示指標
滯后指標
房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因和運行機理
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動(dòng)中的許多內在傳導機制，同樣適用于房地產(chǎn)泡沫。但房地產(chǎn)泡沫還具有自身運行的特殊機制。投機價(jià)格機制。自我膨脹機制
房地產(chǎn)泡沫獨特的運行機制，擾亂了市場(chǎng)的一般運行機制。此外，由于某些傳導機制的作用，使房地產(chǎn)泡沫的危害加大。
房地產(chǎn)泡沫的外在沖擊機制指的是在某種外界因素的沖擊下，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生或者破滅。許多因素都可能成為泡沫的沖擊因素。諸如利率的升降、稅收的增減、石油價(jià)格的升降等。
價(jià)租比是指房?jì)r(jià)與房屋租金的比值或地租與地價(jià)的比值（反過(guò)來(lái)則是租價(jià)比，也稱(chēng)租售比）
房地產(chǎn)產(chǎn)權
所有權的四項權能
根據“四項權能”理論，土地所有權可以分解為：
占有權能：占有指對物的實(shí)際控制。
使用權能：使用是指對物的有效利用，它是權利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權利。
收益權能：指權利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟利益的權利。
處分權能：指權利人對物的權利變化有權作出決定?？梢詻Q定土地的出讓、轉讓、出租、抵押。
二、地役權，是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定對他人土地加以支配的權利。
其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)上的用益物權。其三，地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。
“他人土地”是指他人所有和使用的土地；
“支配的權利”包括在他人土地上實(shí)施一定行為或限制他人實(shí)施一定行為的權利。
地役權的主體是供役地、需役地所有權人或使用權人；
客體包括供役地和需役地。
三、土地抵押權的設定
①土地抵押權只能依法設定。
②土地抵押權的設定屬于要式行為，需要訂立書(shū)面抵押合同和抵押登記，抵押登記是其法律關(guān)系成立的要件。
③沒(méi)有抵押合同，抵押關(guān)系被視為不成立。僅有抵押合同，沒(méi)有抵押登記的，其抵押權人的利益不受到法律的保護。
④在同一土地權利上設定的多個(gè)抵押，依登記的先后順序確定其清償順序。
房地產(chǎn)制度
土地收購儲備制度
土地收購儲備制度是指政府依照法定程序，運用市場(chǎng)機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，通過(guò)收回、收購、置換和征收等方式取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)和存儲后，以公開(kāi)招標、拍賣(mài)出讓的方式供應土地，調控各類(lèi)建設用地需求的制度。
土地收購儲備的意義：
（1）有利于政府把分散的土地集中起來(lái)，實(shí)現政府對土地一級市場(chǎng)的絕對壟斷。
（2）有利于進(jìn)一步規范土地交易市場(chǎng)，避免協(xié)議出讓中的“暗箱操作”，使土地市場(chǎng)在公正、公平、合理的前提下有序發(fā)展。
（3）有利于有效杜絕土地非法炒賣(mài)和私下交易，防止國有資產(chǎn)流失，實(shí)現其保值、增值。
（4）有利于盤(pán)活存量、閑置土地，使土地資源得到有效配置，促進(jìn)城市土地資源資本化。
二、住房保障制度:
(一）廉租住房制度
當前我國廉租住房制度存在的問(wèn)題：①缺乏明確的目標和長(cháng)遠規劃②廉租對象覆蓋面過(guò)于狹窄③迫切的需求與短缺的房源供給形成鮮明反差④供應手段匱乏⑤住房法律、法規建設滯后
完善我國廉租住房制度的建議：①落實(shí)機構，嚴格管理
房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，與民政部門(mén)的低保對象銜接。
②落實(shí)資金，降低成本
財政預算安排為主，拓寬資金渠道，降低管理成本。
③完善進(jìn)入和退出機制
嚴格劃分最低收入家庭的收入線(xiàn)和面積標準。收入線(xiàn)以民政社保對象為主，從嚴考慮邊緣“雙困戶(hù)”。住房面積嚴格掌握“60%的標準”。動(dòng)態(tài)管理，增加進(jìn)入退出機制的透明度。
④關(guān)心“夾心層”住房
購買(mǎi)經(jīng)濟適用房困難，又不符合進(jìn)入政府廉租住房條件的城市居民群體。
⑤強化監督機制
專(zhuān)門(mén)機構監督住房保障工作。
經(jīng)濟適用房制度
經(jīng)濟適用房制度中存在的問(wèn)題:經(jīng)濟適用住房供應持續減少\經(jīng)濟適用住房管理不到位\經(jīng)濟適用住房制度的實(shí)現方式不完善
完善經(jīng)濟適用住房制度的建議:增加建設數量、制定合理的建設計劃和標準、要嚴格規范銷(xiāo)售管理、租售并舉，以租為主
“以房養老”
“以房養老”也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養老方式。
我國現階段推行以房養老的問(wèn)題和障礙:
（1）法律制度未完善（公開(kāi)透明的法制環(huán)境）
（2）養老觀(guān)念需更新
（3）養老機構不完善
（4）金融機構沒(méi)動(dòng)靜
（5）70年產(chǎn)權制約市場(chǎng)
（6）適用人群范圍小
四、土地管理制度確定的原則
①與土地產(chǎn)權制度相適應
②與國家行政體系相協(xié)調
③反映社會(huì )經(jīng)濟體制的性質(zhì)
房地產(chǎn)稅收制度
一、稅收的特征、效應
稅收的特性：強制性、無(wú)償性、固定性。
稅收的效應：轉嫁效應（轉嫁有兩種基本方式：順轉和逆轉），經(jīng)濟效應（它可分為收入效應和替代效應）。
土地增值稅
1、納稅人
凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。
2、征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著(zhù)物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權的行為。不包括通過(guò)繼承、贈與等方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。
3、課稅對象和計稅依據
土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
應交稅額=∑（各部分增值額×相應稅率）
稅率和應納稅額的計算
4、土地增值稅按照四級超額累進(jìn)稅率征收。
（1）增值額未超過(guò)扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
（2）增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
（5）房地產(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。
三、房產(chǎn)稅
1、房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種財產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內征收。不包括農村。
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有者繳納。
2、房產(chǎn)稅計稅依據：
（1）從價(jià)計征
按照房產(chǎn)余值征稅的，稱(chēng)為從價(jià)計征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。
（2）從租計征
按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱(chēng)為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據。
3、房產(chǎn)稅使用比例稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的稅率為1、2%；依照房產(chǎn)租金收入繳納的，稅率為租金收入的12%。
房產(chǎn)稅應納稅額=計稅依據×適用稅率
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的內涵
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策是指國家為了實(shí)現對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控目標而制定的一系列政策。它是一個(gè)相互聯(lián)系、相互配合的政策體系。
包括財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、投資政策等多種類(lèi)型、多種功能的政策。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的特點(diǎn)：穩定性、靈活性、區域性、前瞻性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的總體目標
房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的總體目標：保持房地產(chǎn)經(jīng)濟總量基本平衡，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結構，引導房地產(chǎn)行業(yè)持續、快速、健康的發(fā)展，提高人們的居住水平。
具體可分為以下四個(gè)目標：總量供求均衡目標：實(shí)現區域內的供求總量均衡、優(yōu)化結構目標、投機抑制目標、福利保障目標。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主要政策手段
①土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供應總量調控、土地供應結構調控、對不同區域的土地供應進(jìn)行調控。
②貨幣政策：具體調控有兩個(gè)方面—供給與需求。
③稅收政策：主要通過(guò)調整稅種、稅率、附加和減免來(lái)改變房地產(chǎn)供求雙方主體的收益水平。
④其他政策：如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等。
