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文 | 南軻子，央行觀(guān)察專(zhuān)欄作家

2018年的嚴冬來(lái)得早而料峭。

而更冷酷的嚴冬其實(shí)是在人心中對環(huán)境突變的迷茫和悵惘。在如此料峭時(shí)節里更為瑟瑟發(fā)抖的，一曰房地產(chǎn)，二曰金融。

這樣，在二者的交匯處，作為消費金融場(chǎng)景之一的長(cháng)租公寓，其寒冷程度可想而知：絕對零度。

我們并不健忘，時(shí)間也并不允許我們健忘。事實(shí)上，長(cháng)租公寓從高高在上的資本寵兒到低落塵埃的“關(guān)注對象”，歷時(shí)不過(guò)一年之久。

早先，騎乘白馬翩翩而來(lái)的長(cháng)租公寓曾被視為救民水火的英雄王子，后因表現平庸吃相難看被譏諷為“騎白馬的不僅有王子還有唐僧”。進(jìn)而，隨著(zhù)各地長(cháng)租公寓項目的頻頻暴雷，房東索債無(wú)門(mén)租戶(hù)流離失所，人們才看清這個(gè)白馬之上的存在竟已變形為傳播恐慌與災難的“啟示錄騎士”。

這究竟是如何發(fā)生的？

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一、宏觀(guān)市場(chǎng)的結構困境

所謂一步慢、步步慢，講的不僅是職場(chǎng)，更是指住房。

土象星座的小張生性好靜，如果不是時(shí)勢使然不會(huì )主動(dòng)去經(jīng)歷從簡(jiǎn)易房到小產(chǎn)權，從群租到合租再到長(cháng)租的曲折輾轉。只是因為晚畢業(yè)幾年，家里準備的首付款已經(jīng)無(wú)法追趕絕塵而去的房?jì)r(jià)?！驮诓痪们?，因為長(cháng)租公寓運營(yíng)方實(shí)際控制人的跑路，他被房東以未繳納房租為名趕出。

何以至此？

答曰供需不匹配。

需求方面，近年來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展模式的演進(jìn)和動(dòng)能的切換，知識密集型的金融業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)和現代服務(wù)業(yè)越來(lái)越成為解決就業(yè)的主流，而這些產(chǎn)業(yè)主要集中于北上廣深等東部沿海地區。人口向這些城市的單向流入造成其住房需求的高企，供需之間的失衡在需求這端是持續而擴大的。

那供給側又如何？

首先，在政策影響、經(jīng)濟發(fā)展和需求預期的多重影響下，房?jì)r(jià)普遍較2017年的高點(diǎn)有所回落，但大體仍徘徊在2016年底的水平，學(xué)區房、熱點(diǎn)區域甚至更高。 

其次，隨著(zhù)近年城市治理水平的提升、城市面貌的改善，小產(chǎn)權、群租房等低端供給逐漸退出市場(chǎng)，客觀(guān)上釋放了部分“灰色”需求到正規市場(chǎng)。

最后，城市經(jīng)營(yíng)進(jìn)入存量時(shí)代，過(guò)去新興產(chǎn)業(yè)不斷在城市邊緣興起，以市場(chǎng)之手自然引導需求向外疏解，現在產(chǎn)業(yè)擴張結束，工作崗位也相應局限在若干地塊，再考慮到通勤對居住半徑的潛在制約，供給上相對壓力較大。

如此，擴大供給怎么樣？

對于仍仰賴(lài)土地財政的地方政府來(lái)說(shuō)，提高租房等形式的公共供給既捉襟見(jiàn)肘，又殺雞取卵。地塊以建設長(cháng)租房、公租房的非商業(yè)用途拍出，一方面固然杯水車(chē)薪、難以治本，另一方面又消耗了土地存儲，事實(shí)上既削弱了政府后續調控住房市場(chǎng)的能力，也壓縮了其提供公共服務(wù)的財力。

陷于土地財政的政府尚且狼狽，開(kāi)發(fā)商更是不堪。雖然長(cháng)期持有物業(yè)有獲得資產(chǎn)長(cháng)期增值的利好，但這是以流動(dòng)性的犧牲為代價(jià)。更關(guān)鍵的，建設并持有長(cháng)租公寓指向的是開(kāi)發(fā)商商業(yè)模式從輕資產(chǎn)運營(yíng)到重資產(chǎn)運營(yíng)的根本轉型，市場(chǎng)買(mǎi)不買(mǎi)賬、信貸能否跟上等等都是時(shí)間才能消化解決的問(wèn)題。

于是，以上的種種錯位就給了中介主導模式的長(cháng)租公寓以野蠻生長(cháng)的空間和舞臺。

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二、發(fā)展機制的先天弊病

曾有供職于某地方性商業(yè)銀行系消費金融的前同事跑來(lái)問(wèn)南軻子，最近放款壓力大、管束多，是否看好作為消費金融最后戰略要地的長(cháng)租公寓（指以中介為主導的運營(yíng)模式）。

南軻子神秘兮兮地伸出兩根手指，說(shuō)，第一你要明白，這種類(lèi)型的長(cháng)租公寓本質(zhì)上是債權資產(chǎn)的騰挪流轉，第二，這種類(lèi)型的長(cháng)租公寓模式上一定是以規模博估值。

怎么講？一方面，長(cháng)租公寓的運營(yíng)方也就是中介先以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶(hù)與房東的租房交易（這種交易也以合同形式體現），接著(zhù)又以居間合同的形式撮合租戶(hù)與銀行、消費金融公司的貸款交易（同樣以合同形式體現），款項再以押一付三等形式交給房東。在這里我們清晰地看到，整個(gè)交易鏈條和關(guān)系網(wǎng)絡(luò )均以合同為基礎，各方僅有請自己合同相對方履行義務(wù)的請求權而非實(shí)實(shí)在在的占有、使用、收益、處分的物權，這就使中介客觀(guān)上在操弄一種空手套白狼的游戲。

另一方面，依循過(guò)去數年間金融游戲的慣性，即使是空手套白狼，要想在沒(méi)有進(jìn)入門(mén)檻的市場(chǎng)迅速上位，也亟需以業(yè)務(wù)規模的擴大和市場(chǎng)占有率的領(lǐng)先來(lái)?yè)Q取估值的提升，進(jìn)而獲取源源不斷的“燒錢(qián)”資本。在這里，商業(yè)運營(yíng)已成為與時(shí)間賽跑的游戲，賭的就是資金流入早于風(fēng)險暴露、大于風(fēng)險敞口。

另外，過(guò)往的經(jīng)驗也“教育”了從業(yè)者，前段時(shí)間的金融已被扭曲為擊鼓傳花的游戲，能否通關(guān)，不在于自己能夠控制緩釋風(fēng)險而是能夠向劣后同業(yè)和社會(huì )移轉稀釋風(fēng)險。這也解釋了為何在一些長(cháng)租公寓暴雷案例中，明明運營(yíng)企業(yè)已入不敷出、資不抵債卻仍在市場(chǎng)擴大收購，原因無(wú)他，模式使然也。

不過(guò)，明知是坑，為何消費金融公司、商業(yè)銀行還往里跳？

首先必須指出，他們并不傻。事實(shí)上，從不同機構對我國居民消費情況的不同統計來(lái)看，相同的結果就是住房消費不僅穩居消費前列（第二第三），而且足夠剛性，另外，租房業(yè)務(wù)更是具有小額高頻的支付特性、消費群體與其服務(wù)客戶(hù)高度重合且沒(méi)有形成行業(yè)壟斷者。這些都提示了長(cháng)租公寓的商業(yè)想象空間。

再者從分工角度看，如果政府不加以干預引導，金融的業(yè)務(wù)邏輯很容易異化成長(cháng)為自我循環(huán)的把戲。而從我國實(shí)際來(lái)看，金融本就是作為西方市場(chǎng)體系的舶來(lái)品引入，而非從實(shí)業(yè)中自然產(chǎn)生。不寧唯是，長(cháng)期的金融抑制和管制客觀(guān)上限制了正規金融與業(yè)務(wù)場(chǎng)景的水乳交融，成為金融脫媒的遠因。正是在上述意義上，發(fā)生于長(cháng)租公寓等領(lǐng)域內金融機構將場(chǎng)景經(jīng)營(yíng)拱手想讓也不能不說(shuō)是風(fēng)險控制和效益最大化的“正確”選擇。

另外，即使明知毒藥，消金公司、商業(yè)銀行也要飲鴆止渴。一方面，嚴監管政策下貸款通道受限，但大量存款堆積的成本又要求其必須發(fā)放貸款。另一方面，經(jīng)濟形勢下探使得其紛紛壓縮對公業(yè)務(wù)，抵押貸款這一明星零售產(chǎn)品又因政策對購房市場(chǎng)的冰凍而陷入低潮。在餓死與服毒（慢性毒藥）的權衡之間，長(cháng)租公寓的貸款項目竟也成為此時(shí)此地的最優(yōu)解。

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三、法權模式的固有缺陷

還是回到小張的故事。

上面我們沒(méi)有詳細講述小張是怎么被房東掃地出門(mén)的。其實(shí)，小張沒(méi)有過(guò)錯，房東也沒(méi)有過(guò)錯。在我們的故事里，小張申請到了某消費金融公司的貸款并按合同要求交給了中介，房東再按照他與中介的合同去索要房租，這時(shí)，中介跑路了，房東也憤憤不平地中止了合同履行，留下一地雞毛的小張在寒夜里獨自思索人生。

這有問(wèn)題嗎？這沒(méi)有問(wèn)題嗎？

是的，長(cháng)租公寓的麻煩還在于，雖然還是打著(zhù)消費金融的牌子，但其內容實(shí)質(zhì)卻發(fā)生了根本改變——

過(guò)去，消費金融指向的是物的消費，比如美食也比如手機，而今，長(cháng)租公寓指向的卻是服務(wù)的消費，這在結構上至少有如下不同：

第一，主體多，過(guò)去比如手機購買(mǎi)，主要涉及購買(mǎi)人、貸款方和場(chǎng)景方，現在長(cháng)租公寓，除了房東、租戶(hù)、中介和貸款機構外，還會(huì )涉及導流平臺等。

第二，不僅是涉及主體更多，風(fēng)險點(diǎn)也更多。在手機購買(mǎi)中，風(fēng)險主要在購買(mǎi)人也就是貸款人一側，而在長(cháng)租公寓中，房東可能毀約，租戶(hù)可能賴(lài)賬，中介可能跑路，就連貸款機構甚至導流平臺也各有各的風(fēng)險。

第三，更深入的看，物的消費只是交付的一個(gè)剎那，而服務(wù)消費則要持續相當時(shí)間，在服務(wù)持續時(shí)間內，各方均要按照合同向相對人履行責任，且履行質(zhì)量必須有所保障，這在規則不健全的當下，確實(shí)是對人性的一種考驗。

雪上加霜的是，中介主導的長(cháng)租公寓是以一系列合同為基礎，而合同是兩兩簽署，這種合同的所謂相對性與業(yè)務(wù)關(guān)系本身的多元性構成內在張力。發(fā)軔于農耕時(shí)代的羅馬而成型于工業(yè)時(shí)代的德國，這種恪守相對主義和形式正義的合同制度安排事實(shí)上已不敷后工業(yè)時(shí)代更加復雜交易場(chǎng)景的使用。

通過(guò)長(cháng)租公寓的暴雷案例分析不難看出，正是在多主體交易中用兩兩締約合同對多元事實(shí)關(guān)系的重新演繹造成了信息不對稱(chēng)，交易的法律關(guān)系結構從根本上就具有不穩定性。

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四、市場(chǎng)管理的演進(jìn)方向

故事還要繼續。

憤懣的小張在挺過(guò)冬夜的煎熬后，決意要去討個(gè)說(shuō)法，這之后他傻眼了——

住房部門(mén)說(shuō)，這是金融問(wèn)題，請聯(lián)系金融監管部門(mén)。

金融部門(mén)說(shuō)，這明明是你的住房問(wèn)題呀，還是去住房部門(mén)尋求幫助吧。

一同排隊的老大媽說(shuō)，你當時(shí)是被XX平臺忽悠了，也去找app運營(yíng)的主管部門(mén)吧，邊上老大爺忍不住說(shuō)，還是直接去找信訪(fǎng)吧，你分不明白。。。

這是怎么了？

過(guò)去，政府部門(mén)間習慣和主要處理單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的事項，彼此間井水不犯河水，簡(jiǎn)單明快也容易積累專(zhuān)家經(jīng)驗?？墒?，隨著(zhù)商業(yè)模式、社會(huì )結構的復雜化，過(guò)去條塊分割的部門(mén)設置及其空白、重疊和灰色地帶逐漸成為不法行為滋生的溫床，且難以形成準確高效負責的處理效果。

這就提出了一個(gè)需求，未來(lái)的市場(chǎng)管理不僅應該有以部門(mén)職責維度的分工，更要有以任務(wù)完成維度的配合，可以嘗試在若干臨時(shí)性的關(guān)系穩定和民生的重大事項處理中，各部門(mén)以工作組形式共同辦公（而非一般意義上的開(kāi)展合作），工作組不再區分部門(mén)不同，而以工作組作為開(kāi)展工作、承擔責任的單位，避免責任推卸、貽誤時(shí)機。

除了怎么做之外，更深層次的，還要想什么。

關(guān)于長(cháng)租公寓，其風(fēng)險核心不外乎兩點(diǎn)，一是市場(chǎng)變異，從設想的高大洋氣一路螺旋向下為傻（服務(wù)低端）大（業(yè)務(wù)破碎）黑（缺乏想象）粗（盈利低下）。二則機構變異，長(cháng)租公寓運營(yíng)主體由租賃中介轉為貸款中介，金融不再是服務(wù)于場(chǎng)景，場(chǎng)景僅是金融空轉的舞臺。

有鑒于此，第一要想清楚長(cháng)租公寓如何發(fā)展。一方面，作為公益事業(yè)屬性的長(cháng)租公寓，其市場(chǎng)化的邊界、方式和程度如何把握，政府、國企和民企各自角色如何（單單國家隊入場(chǎng)并不能解決問(wèn)題）；另一方面，長(cháng)租公寓還具有社會(huì )服務(wù)屬性且風(fēng)險會(huì )向社會(huì )溢出，是否應該對其設立和開(kāi)展活動(dòng)設立門(mén)檻、擬定規則，甚至進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)？

第二要想清楚金融行為的邊界。以互聯(lián)網(wǎng)金融的興起為契機，金融越來(lái)越向兩個(gè)方面發(fā)展：一方面，金融向社會(huì )生活方方面面進(jìn)行滲透，社會(huì )金融化的程度大大提高；另一方面，金融行為也越來(lái)越多的與持牌金融機構相脫離，金融脫媒愈演愈烈，如何定義金融行為并對其進(jìn)行有效的監管和治理，是否需要調整以機構維度牌照管理為核心的傳統模式等都應該是未來(lái)重點(diǎn)思考的話(huà)題。

這篇文章講了一個(gè)非典型業(yè)態(tài)的非典型演化，它也應該有一個(gè)非典型的開(kāi)放性結尾，在這里南軻子也不預設結論，目的是歡迎大家一起探討。

最后還是要重復那個(gè)古老而美好的愿景：安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏！

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FintechEco研究院聯(lián)席院長(cháng)：由曦

暢銷(xiāo)書(shū)作家，著(zhù)作《螞蟻金服：科技金融獨角獸的崛起》（中信出版社）,中國計算機用戶(hù)協(xié)會(huì )金融互聯(lián)網(wǎng)分會(huì )專(zhuān)家

FintechEco研究院聯(lián)席院長(cháng)：付學(xué)軍

暢銷(xiāo)書(shū)作家，著(zhù)作《教你炒股票之纏論新解》（中信出版社）

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