武漢有多大，許多長(cháng)期生活在武漢的人也講不請楚。
武漢簡(jiǎn)稱(chēng)“漢”，是湖北省省會(huì )、副省級市與國家中心城市，是全國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐，2018年常住人口超過(guò)一千萬(wàn)，已邁入中國超大城市之列。
武漢是由三鎮組成，市區內有兩條大江、三條河、一百六十六個(gè)湖，市區面積雖然大，但是被各種河流湖泊 分割得曲里拐彎，所以造就了武漢城建與其他城市的別樣不同。
武漢有七個(gè)中心城區，三個(gè)功能區，四個(gè)遠城區
一、七個(gè)主城區
一）武昌
整個(gè)武昌是古楚國文化的傳承之地，惟楚有才在武昌表現得特別突出，武昌整體上文化氛圍重，風(fēng)景優(yōu)美，美女如云，這里一個(gè)不經(jīng)意就能遇見(jiàn)歷史的古典，又一個(gè)不經(jīng)意撞見(jiàn)充滿(mǎn)前衛的未來(lái)感，傳統又科技，就像黃鶴樓和光谷并列的感覺(jué)，這是武漢之魂：
武昌區：文昌武不昌的武昌是省府所在地，屬于權力集中區域，加上還有厚重的歷史與鐵血的武昌首義，因此武昌在武漢是知識淵博，一身正氣的地方，這個(gè)區基本包括了大部分的東湖，水氣即是財氣，所以它的GDP目前在全市所有十四個(gè)下轄區中排第四位，十一個(gè)城區中排第二位，是個(gè)實(shí)力強大到不用多說(shuō)的城區。
觀(guān)賞武昌江灘夜景
洪山區：面積龐大，土地分散，幾個(gè)主城區里最鄉土也是它，轄區內還有第一產(chǎn)業(yè)的農林牧漁，最文化也是它，區域內有近四十所大學(xué)，全國都沒(méi)幾個(gè)大城市比它牛掰，改革開(kāi)放后這里開(kāi)始迅猛發(fā)展，GDP實(shí)力在武漢十四個(gè)下轄區排名前六位，在十一個(gè)城區中排第四位。
青山區：青山區是建國后，新中國舉全國之力在極短的時(shí)間內突然建起的城區，本質(zhì)上就像深圳一樣，國家大手筆投入，然后全國調人進(jìn)入，但最終它被武漢人徹底同化，以前它的GDP全市第一，現由于寶鋼兼并武鋼迅速減產(chǎn)能，GDP排名在十四個(gè)下轄區倒數第二，但最近各區進(jìn)出口排名它排在第六位，招商引資落實(shí)率排在第七位，估計在憋大招，實(shí)力仍不可小覷。早年的青山區城建由蘇聯(lián)專(zhuān)家規劃，因其城市化最早，區域內城建基礎較好，綠化率最高，現在其城建在不斷改進(jìn)更新，反而沒(méi)有其他城區的某些缺陷。
二）漢口
雖然這里把大漢口放在第二位來(lái)講，但其實(shí)它始終都很牛，這里在近代史上發(fā)展得較早，現在也是武漢最繁華又最有民國風(fēng)的地方，不僅有最地道的武漢美食，還出產(chǎn)外表洋氣個(gè)性大氣的武漢美女，這里始終有一種精干無(wú)畏、勇往直前的氣質(zhì)，從它的歷史到現在都體現得淋漓盡致，這是武漢之骨。
江漢區：其轄區面積最小，卻創(chuàng )造出了排在全市所有下轄區第三位的GDP，在所有城區中排第一，其金融和貿易占比大，讓其余十二個(gè)面積都比它大的行政城區皆望其項背，其余遠城區就更不用談了，武漢四個(gè)遠城區的面積都相當的大，用武漢話(huà)說(shuō)那是十分的苕大，最大一個(gè)的面積接近江漢區的八十倍，但是發(fā)展上確實(shí)存在相當差距。
武漢關(guān)夜景
江岸區：這個(gè)區屬于武漢市沿江的核心地段，市府和很多大企業(yè)也在這里，沿江地帶的租界區是規模僅次于上海和天津的第三大租界區，曾是華中地區對外開(kāi)放的高地。這個(gè)區還是二七大罷工發(fā)源地，中共中央機關(guān)、八七會(huì )議、八路軍辦事處和新石軍軍部舊址都在這里，現有大量晚清租界和民國時(shí)期的老建筑，在視覺(jué)上與現代風(fēng)格的高樓大廈形成強烈沖擊，多種西方宗教文化曾在這里留下痕跡，又在漢派文化中湮滅。武漢2018年經(jīng)濟總量近1.5萬(wàn)億，有七個(gè)下轄區GDP過(guò)千億，江岸區排在其中第五位，在十一個(gè)城區中排第三，也是個(gè)實(shí)力很強的區。
硚口區：硚口區曾經(jīng)是老漢口民族工業(yè)的重心之地，解放后也有很多國字頭的企業(yè)集中在這里，硚口人最擅長(cháng)經(jīng)營(yíng)，它的經(jīng)營(yíng)故事簡(jiǎn)直可以寫(xiě)出厚厚的傳奇，所以有了名震天下的漢正街，但是由于種種原因，漢正街沒(méi)有將輝煌一直延續，從而給了義務(wù)小商品街的興起的機會(huì )。雖然現在的硚口區GDP只比青山區強一點(diǎn)，但也在努力尋求突破，畢竟這是有商業(yè)和工業(yè)底蘊的老城區。
三）漢陽(yáng)
漢陽(yáng)區：晴川歷歷漢陽(yáng)樹(shù)，芳草萋萋鸚鵡洲，漢陽(yáng)歷史既悠久又優(yōu)美，隱隱還有古琴臺高山流水的琴聲在時(shí)空中回響。漢陽(yáng)是近代史上武漢重工業(yè)的發(fā)祥地，著(zhù)名的漢陽(yáng)造不僅在抗日戰爭中發(fā)揮了巨大作用，而且有的鐵路發(fā)現至今還在用著(zhù)漢陽(yáng)造的鋼軌，為其質(zhì)量立下了無(wú)字的豐碑，所以漢陽(yáng)猶如武漢之血。
轄11 個(gè)街道和漢陽(yáng)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、四新地區，擁有月湖、龜山、晴川閣、古琴臺、歸元禪寺、武漢動(dòng)物園、漢陽(yáng)江灘公園等景點(diǎn)。改革開(kāi)放后漢陽(yáng)區有很長(cháng)時(shí)間是停滯不動(dòng)的，被漢口和武昌人鄙視，但是近年來(lái)也開(kāi)始發(fā)力，去年GDP過(guò)千億，進(jìn)入武漢前七排名，在十一個(gè)城區里排第五。
二、四個(gè)遠城區
江夏、黃陂、新洲、蔡甸四個(gè)遠城區剛劃歸武漢的時(shí)候還比較老實(shí)，都站在原地看武漢扳命，現在跳起來(lái)你追我趕，誓要超過(guò)主城區，尤其是江夏區憑借自己靠近光谷的區位優(yōu)勢一騎絕塵，一下就沖到了四個(gè)遠城區之首，去年GDP排在武漢十四個(gè)轄區中的第九位，在十一個(gè)城區中排第六位，黃陂區和新洲區緊隨其后，力壓兩個(gè)主城區；黃陂區2019年進(jìn)出口總額增長(cháng)幅度巨大，令人驚嘆；新洲區的國家航天調度中心一期工程馬上就要起用，新洲向光谷靠攏的兩座跨江大橋也正式納入規劃；蔡甸區雖然暫時(shí)屈居末尾，但是中法生態(tài)新城等一系列大項目也在逐步落實(shí)，幾個(gè)遠城區也非常努力，有的遠城區地鐵線(xiàn)路甚至比主城區還多，不得不說(shuō)武漢這些遠城區沒(méi)有一個(gè)省油的燈。
三、三個(gè)功能區
武漢經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區（簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)開(kāi)區）：全市最牛掰的區，人口最少，GDP排第一。原來(lái)還有個(gè)發(fā)展最艱難的漢南區，武漢準備將其并入另一個(gè)區，但漢南區又是哭又是喊的，堅決要求并入武漢經(jīng)開(kāi)區，果然是慧眼識英雄，從此進(jìn)入了新時(shí)代，過(guò)上了好日子，漢南人民滿(mǎn)意得不得了。但是在地域概念上，經(jīng)開(kāi)區還是屬于漢陽(yáng)片的范疇，如果經(jīng)開(kāi)區的數字算入漢陽(yáng)，那么漢陽(yáng)就是妥妥的第三了。
東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區：這個(gè)就是赫赫有名的宇宙大光谷了，到處都充斥它的傳說(shuō)，就不用多談了，總之大學(xué)生與高科技產(chǎn)業(yè)云集的區域，是武漢腦力最強大、青春最飛揚的一個(gè)區，GDP目前僅次于武漢經(jīng)開(kāi)區。因為早期的東湖高新區大部分使用的是武昌的土地，所以雖然現在東湖高新區是獨立的功能區，但是在地理地域概念上，它其實(shí)還是屬于大武昌的范疇，如果光谷的數字算入武昌，那么武昌就是妥妥的第一了。
武漢光谷世界城一隅
臨空港經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區：2011年，東西湖區晉升為國家級開(kāi)發(fā)區，當時(shí)的GDP不到經(jīng)開(kāi)區或光谷的一半以下，但是作為武漢第三增長(cháng)極，臨空港經(jīng)開(kāi)區近年發(fā)展迅猛，在項目簽約數、投資強度、開(kāi)工數量等方面均創(chuàng )造出令人矚目的“臨空港速度”，未來(lái)可期。
四、關(guān)于價(jià)值洼地的分析
談到價(jià)值洼地因為不是專(zhuān)業(yè)評估，所以請包涵這里的瞎分析，只能說(shuō)看從哪一方面來(lái)看吧，從經(jīng)濟發(fā)展角度來(lái)看，武漢有十四個(gè)超級葫蘆娃，現已有七個(gè)變成了年GDP過(guò)千億的金娃娃，其他七個(gè)也在加速蛻變中，從購房角度看，光谷片區人口眾多，平均年齡青春化，官方統計常住人口六十多萬(wàn)，民間估計是一百八十多萬(wàn)，這說(shuō)明有相當部分是在光谷就業(yè)，可能并不住在光谷，所以比較光谷周邊房?jì)r(jià)，武漢市內的青山區與洪山區邊緣，與光谷距離近，房?jì)r(jià)較低，配套較齊全的位置，就屬于相對的價(jià)值洼地。
而武漢經(jīng)開(kāi)區人均GDP高，消費能力可能較強，但該區人口實(shí)在是少，所以也相對存在某種價(jià)值洼地。
1、江岸后湖片區
武漢市后湖居住新區泛指位于江岸區西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線(xiàn)，西臨金橋大道，北接中環(huán)線(xiàn)的地區，總面積18.56平方公里，規劃人口為30萬(wàn)人。從無(wú)人問(wèn)津的城中村，到剛需熱土，再到如今的無(wú)房可賣(mài)，也不過(guò)是短短幾年的光景。
其實(shí)說(shuō)到后湖的崛起，離不開(kāi)它靠近漢口中心的位置。當年漢口中心外溢，后湖作為距離中心區最近的價(jià)值洼地，眾多房企入駐，新房供應集中爆發(fā)，大批剛需入主后湖?，F在來(lái)看后湖的發(fā)展可以說(shuō)是十分迅速，地鐵3、8、陽(yáng)邏線(xiàn)，以及在建的12號線(xiàn)，四條地鐵貫穿區域；同時(shí)漢口城市廣場(chǎng)、中美大都會(huì )、石橋永旺等大型商業(yè)的逐漸補充，讓片區生活配套越來(lái)越充足。后湖如今已經(jīng)發(fā)展成為非常成熟的一個(gè)生活宜居區，但是隨之而來(lái)的就是水漲船高的房?jì)r(jià)。
目前后湖片區的新房均價(jià)大約在1.7萬(wàn)/平左右，二手房均價(jià)在1.8萬(wàn)/平左右（數據來(lái)源房天下），進(jìn)入這個(gè)片區的成本對很多剛需來(lái)講壓力很大。同時(shí)在售的新房供應不多，老盤(pán)也基本上處于即將賣(mài)完的狀態(tài)，包括片區內星悅城5期棠頌12日開(kāi)盤(pán)帶裝修均價(jià)1.8萬(wàn)/平，匯悅天地三期帶裝修均價(jià)17100元/平，銀泰御華園三期帶精裝21100元/平。待開(kāi)的純新盤(pán)有首地云夢(mèng)臺、仁恒公園世紀、星河2049等，價(jià)格可以參考目前片區的均價(jià)，預計星河2049將于下月首開(kāi)，推出88-171平房源。
2、漢陽(yáng)四新片區
曾經(jīng)的漢陽(yáng)四新片區也跟后湖一樣，是剛需矚目的熱門(mén)板塊。與后湖的現狀相差無(wú)幾，近年來(lái)隨著(zhù)新房供應不斷減少，低價(jià)剛需盤(pán)變成了稀缺品，反而是高端盤(pán)逐漸增加，片區整體均價(jià)有了明顯提高。
四新的發(fā)展也離不開(kāi)地鐵的通車(chē)，目前有6號線(xiàn)以及12號線(xiàn)（在建）兩條地鐵，再加上楊泗港快速通道的規劃建設，不斷提升的出行速度，讓片區成為三環(huán)內的潛力板塊。諸多品牌開(kāi)發(fā)商云集，越秀、華發(fā)、新城、綠地、恒大、平安、保利、電建等，不斷開(kāi)發(fā)建設，片區面貌也是在不斷更新，宜居性也在不斷加強。
四新是漢陽(yáng)片區一個(gè)價(jià)值洼地，二手房倒掛比較嚴重，均價(jià)在1.8萬(wàn)/平（數據來(lái)源房天下），目前在售的片區新房?jì)r(jià)格比較低，毛坯產(chǎn)品均價(jià)在1.25萬(wàn)左右：城投四新之光，近日開(kāi)盤(pán)價(jià)格在12700元/平（毛坯），而恒大翡翠華庭的均價(jià)在12500元/平左右。帶裝修樓盤(pán)均價(jià)基本在1.5萬(wàn)/平左右：武漢國博新城、廣電蘭亭盛薈前期開(kāi)盤(pán)帶裝修均價(jià)都在1.5萬(wàn)/平左右。
3、東湖高新光谷東片區
說(shuō)起光谷東，大多數武漢人都不會(huì )感到陌生。光谷東是武漢樓市近年來(lái)首屈一指的置業(yè)熱門(mén)，政務(wù)中心東遷，為光谷東插上騰飛的翅膀，近期地鐵11號線(xiàn)的通車(chē)更是為光谷東賺足了眼球。
雖然目前光谷東的配套還不夠完善，但是從規劃上來(lái)看，未來(lái)配套很豐富，武漢首個(gè)泛體育休閑小鎮、奧特萊斯、瑞安光谷創(chuàng )新天地、綠地400米高樓、龍湖天街、光谷地下城等商業(yè)規劃或已經(jīng)開(kāi)業(yè)或已經(jīng)動(dòng)工，光谷東的商業(yè)配套正急速推進(jìn)，新的商圈正在生長(cháng)形成。
目前光谷東的二手房均價(jià)在1.6萬(wàn)/平左右（數據來(lái)源房天下），片區內前期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)均價(jià)在1.7萬(wàn)/平左右。龍湖新壹城均價(jià)17500元/平、光谷188國際社區均價(jià)17000元/平、奧山光谷世紀城均價(jià)16000元/平。片區的供應相對還比較多，基本集中在11號線(xiàn)東段地鐵沿線(xiàn)光谷五路至光谷七路之間。
4、洪山白沙洲片區
位于楊泗港大橋另一端的白沙洲片區，同樣是一塊剛需愛(ài)不釋手的價(jià)值洼地。不過(guò)白沙洲除了價(jià)格比較低的優(yōu)勢之外，匱乏的配套以及灰塵滿(mǎn)天的環(huán)境一直以來(lái)都使得這個(gè)片區很有爭議。
從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，連接四新和白沙洲的楊泗港快速通道對連接白沙洲與漢陽(yáng)、漢口提供了一定的便利，不再依賴(lài)白沙洲大道作為唯一的進(jìn)出口，將大大節省進(jìn)出時(shí)間。另外，軌道交通5號線(xiàn)、11號線(xiàn)和12號線(xiàn)通車(chē)后會(huì )打通白沙洲與外部的經(jīng)絡(luò )，只是修地鐵的這幾年恐怕還是白沙洲居民難逃的厄運。
白沙洲的二手房均價(jià)在1.6萬(wàn)/平左右（數據來(lái)源房天下），新房均價(jià)在1.3萬(wàn)/平左右。目前在售的樓盤(pán)也比較多，新盤(pán)老盤(pán)都有，其中美好長(cháng)江首璽前期開(kāi)盤(pán)的均價(jià)是12500元/平，隔壁的新城閱璟臺均價(jià)在13000元/平，楚天都市沁園均價(jià)則稍高一些，在14500元/平，都是精裝產(chǎn)品。從供應和價(jià)格來(lái)看，白沙洲依舊是剛需入主主城區的突破口。
5、東西湖常青片區
常青片區雖然位于東西湖這個(gè)遠城區，但是很有些漢口老城區的味道，20多年來(lái)不斷的成長(cháng)發(fā)展，已形成非常成熟的大型社區集群，再加上地鐵2號線(xiàn)的通車(chē)、金銀潭永旺夢(mèng)樂(lè )城的建成開(kāi)業(yè)，生活氛圍已經(jīng)十分濃厚。
不同于其他的剛需版塊的是，這里并不是新興的年輕片區，而是早在多年之前就已經(jīng)形成了常青花園居住組團，人口、配套都已經(jīng)比較飽滿(mǎn)，可供開(kāi)發(fā)的地塊少之又少，剛需進(jìn)入片區的難度比較大。
常青片區的二手房均價(jià)在1.8萬(wàn)/平左右（數據來(lái)源房天下），片區內的新房數量非常少，只剩幾個(gè)老盤(pán)，也都是比較搶手的項目。百步亭長(cháng)青壹號南區所有房源被團購，目前已經(jīng)清盤(pán)。常青花園恒大御景預計本月將會(huì )加推，均價(jià)預計15800元/平，帶2500元/平裝修。美聯(lián)奧林匹克花園預計也會(huì )于近期推出六期產(chǎn)品，均價(jià)約1.6萬(wàn)/平，帶2500元/平裝修。兩個(gè)純新盤(pán)金地北辰閱風(fēng)華、越秀逸府都預計將于本月首開(kāi)，其中金地北辰閱風(fēng)華的參考均價(jià)大約在1.8萬(wàn)/平（含精裝）。
6、蔡甸區
近年來(lái)，在中法生態(tài)城、中國知音城等多重利好的助力下，蔡甸在幾個(gè)遠城區中發(fā)展勢頭迅猛，不僅僅在土拍市場(chǎng)上展露鋒芒，成為房企大鱷必爭之地，片區樓市更是供不應求，長(cháng)期處于斷供狀態(tài)。
現階段，蔡甸整體的生活配套雖談不上優(yōu)質(zhì)，但勝在齊全。醫療方面如濟和醫院、蔡甸區中醫院、蔡甸人民醫院、蔡甸同濟醫院等；教育方面如蔡甸一小、二小三小、蓮花湖中學(xué)、漢陽(yáng)一中等；地鐵還未有開(kāi)通的線(xiàn)路，不過(guò)4號線(xiàn)延長(cháng)線(xiàn)（蔡甸線(xiàn)）已于2019年通車(chē)，已大大推動(dòng)片區發(fā)展。
蔡甸二手房掛牌均價(jià)9795元/平（數據來(lái)源房天下），片區內以恒大綠洲為代表的部分小區二手房掛牌價(jià)達到1.3萬(wàn)元/平左右（數據來(lái)源房天下）。新房?jì)r(jià)格基本以8千-9千為主，區域內新房供應相較幾個(gè)板塊來(lái)講比較充足，不管是價(jià)格還是供應對于剛需來(lái)講購房的門(mén)檻都比較低。
這6個(gè)百分百剛需優(yōu)先選房片區都是比較火熱的剛需版塊，供應比較多的當屬白沙洲、光谷東、蔡甸幾個(gè)片區，而更有價(jià)格優(yōu)勢的則是蔡甸區、白沙洲和四新片區。從配套來(lái)看，更為成熟的是后湖、常青兩個(gè)片區，當然相對來(lái)講置業(yè)門(mén)檻也比較高。
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