加強個(gè)人房屋租賃業(yè)稅收征管的建議
近年來(lái)，我市城鎮建設規模不斷擴大，個(gè)人購買(mǎi)商鋪和兩套以上住房的越來(lái)越多，房屋租賃 市場(chǎng)也日益活躍起來(lái)。但是由于個(gè)人房屋出租活動(dòng)隱蔽、分散；出租人經(jīng)濟實(shí)力強，社會(huì )地 位高，租賃市場(chǎng)整體處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承租人與出租人結成利益同盟；房屋
租賃業(yè)稅率又高， 征管難度阻力大。 同時(shí)政府職能管理部門(mén)對
租賃業(yè)市場(chǎng)管理的手段有限， 無(wú)法掌握充分有效 的監管信息，造成房屋
租賃業(yè)稅收嚴重流失，實(shí)際
征收率偏低的現狀。
一、房屋租賃業(yè)實(shí)際征收率低的原因
1、房屋租賃大多是個(gè)人與個(gè)人之間的租賃，收入隱蔽、分散、控管難。 房屋租賃行為大多是出租戶(hù)將私有房屋出租給個(gè)人生活居住及出租給小型私營(yíng)企業(yè)或 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，因承租者業(yè)務(wù)較小，交納房屋租金大部分是即時(shí)租賃，即時(shí)收取租金，不需要 開(kāi)具發(fā)票，業(yè)主多以自制收據或白條代替正式發(fā)票，租賃收入核查難度大，稅源難以控制。 有相當部分私房出租戶(hù)一年簽訂一次合同， 一次性結清租金， 有的甚至一次性結清幾年房租， 由于稅務(wù)機關(guān)對租賃信息掌握的滯后，無(wú)法及時(shí)找到出租戶(hù)，承租戶(hù)又不愿代為繳納，給稅 款征收工作帶來(lái)困難。
2、出租人經(jīng)濟實(shí)力強、社會(huì )影響力大，租賃市場(chǎng)整體處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承租人與出租人 結成利益同盟。 使承租人和出租人結成利益同盟的原因有三個(gè)方面， 一是有房出租的個(gè)人一般經(jīng)濟實(shí)力 都比較強， 社會(huì )影響力大， 擁有的社會(huì )話(huà)語(yǔ)權也較大。 二是承租人與出租人之間信息不對稱(chēng)， 出租的房屋（商鋪）矗立在公共場(chǎng)所，貼上“此房出租”的標語(yǔ)，每天從早到晚都在叫賣(mài)， 光顧的承租戶(hù)比較多，各承租戶(hù)之間就形成了競爭，出租人就處在了有利的地位上。三是由 于競爭就業(yè)壓力大， 在商業(yè)區占有一間門(mén)面就相當于謀取一個(gè)職業(yè)， 承租人與出租人相比有 更多的生存壓力。表面上，稅務(wù)機關(guān)可以很容易地通過(guò)承租人找到出租人，但是承租人與稅 務(wù)機關(guān)合作，他或者失去繼續租賃房屋的機會(huì )，或者接受出租人轉嫁而來(lái)的稅款，他幾乎沒(méi) 有選擇。最后，承租人在稅務(wù)機關(guān)和出租人之間毫不猶豫地選擇與出租人進(jìn)行合作。出租人 與承租人結成利益同盟，稅收征管從承租人入手的路便走到了死胡同。
3、政府職能部門(mén)管理弱化，部門(mén)信息取得難。 由于目前政府職能部門(mén)管理的弱化， 房屋租賃市場(chǎng)基本上處于管理無(wú)序、 監督不力的狀 況。按照有關(guān)部門(mén)的規定，房屋租賃經(jīng)營(yíng)應取得房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃許可證》 、 公安部門(mén)頒發(fā)的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉鎮街道辦事處簽訂的《房屋租賃計劃生育 責任書(shū)》等，但在實(shí)際工作中，經(jīng)調查發(fā)現房屋出租基本上沒(méi)有納入這些部門(mén)的監管范圍， 稅務(wù)機關(guān)要想從這些部門(mén)獲取有價(jià)值信息難度可想而知。再說(shuō)，房屋出租稅收征收成本高， 征收效率低下。稅務(wù)機關(guān)對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒(méi)能給予足夠重視，加之監 控手段落后， 造成了許多出租戶(hù)游離于稅收監管之外， 使稅收增長(cháng)速度遠遠低于其稅源增長(cháng) 速度。
4、房屋租賃名義稅率高，稅收政策執行難。 根據稅法規定，房屋出租要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、
房產(chǎn)稅，土地使用稅、個(gè)人所 得稅。各稅種的稅率為：營(yíng)業(yè)稅 3%～5%、
房產(chǎn)稅 4%～12%、城市建設維護稅 7%、教育費 附加 3%， 個(gè)人所得稅 10%～20%， 印花稅 1‰， 不計地方性的各種收費， 總體稅率就近 30%， 如果加上土地使用稅等則更高。過(guò)高的稅負使納稅人難以承受，想方設法逃避納稅，加大了 征管工作難度。
二、對加強個(gè)人房屋租賃業(yè)稅收征管的建議
1、建議市政府牽頭協(xié)調財政、工商、公安、房管、土地、地稅、紀檢、監察等部門(mén)， 建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò )。 建設部門(mén)充分行使對房屋租賃行業(yè)的行政管理職責， 制定出了房屋 租賃市場(chǎng)管理辦法， 要求租賃雙方必須簽訂統一的租賃合同并報地稅部門(mén)備案； 工商部門(mén)在 辦理工商營(yíng)業(yè)執照時(shí)，認真審查，嚴格把關(guān)，對承租經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人必須提供房屋租賃合 同等有關(guān)資料， 并定期向地稅部門(mén)通報情況； 房管部門(mén)對從事房屋租賃的單位和個(gè)人依據租 賃專(zhuān)用合同、稅務(wù)登記證等有關(guān)手續，核發(fā)房屋出租許可證書(shū)，并向地稅部門(mén)通報情況；公 安部門(mén)認真清理暫住人口，核發(fā)“房屋出租戶(hù)”門(mén)牌，及時(shí)向地稅機關(guān)提供出租房屋登記底 冊，交換出租房屋動(dòng)態(tài)信息；紀檢、監察部門(mén)對從事房屋租賃，但不認真履行納稅義務(wù)的單 位及國家工作人員進(jìn)行嚴肅查處；財稅部門(mén)應加強與工商、公安、房管、土地、地稅、紀檢、 監察等職能部門(mén)的聯(lián)系，建立科學(xué)的信息采集機制，積極開(kāi)展房屋出租稅源普查，充分掌握 房屋租賃的第一手資料，將所采集的資料與征管信息進(jìn)行比對，真正建立起分街道、分經(jīng)濟 類(lèi)型的稅源檔案，使稅源信息涵蓋房產(chǎn)原值、租金收入、產(chǎn)權所有者、承租者及經(jīng)營(yíng)方式等 各個(gè)方面。通過(guò)部門(mén)密切配合，齊抓共管，形成合力，為房屋租賃業(yè)稅收征管營(yíng)造良好的社 會(huì )環(huán)境。市政府可以借鑒其他地市的經(jīng)驗盡快出臺《個(gè)人出租房屋管理辦法》 ，將協(xié)調事項 以及對個(gè)人出租房屋的其他管理事項予以明確
2、建議財稅部門(mén)聯(lián)合建立個(gè)人房屋租賃委托代征管理制度。從北京、江蘇、江西等省 市目前對個(gè)人出租房屋委托街道辦事處等部門(mén)代征。 我市可以借鑒這些地方的成功經(jīng)驗， 地 稅部門(mén)依法委托房地產(chǎn)管理部門(mén)，有關(guān)街道辦事處、居（村）委會(huì )及其他部門(mén)代征房屋租賃 稅款；由財政部門(mén)依法返還 5%的手續費作為代征費用。代征稅款及返還手續費的做法是有 法定的依據和現實(shí)的可行性。根據《征管法實(shí)施細則》第 44 條的規定： “稅務(wù)機關(guān)根據有利 于稅收控管和方便納稅的原則， 可以按照國家有關(guān)規定委托有關(guān)單位和人員代征零星分散和 異地繳納的稅收，并發(fā)給委托代征證書(shū)。受托單位和人員按照代征證書(shū)的要求，以稅務(wù)機關(guān) 的名義依法征收稅款，納稅人不得拒絕；納稅人拒絕的，受托代征單位和人員應當及時(shí)報告 稅務(wù)機關(guān)” 。根據財政部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行《關(guān)于代扣代收和代征稅款手續費 納入預算管理的通知》 （財預〔2001〕523 號） ，以及參照《國家稅務(wù)局系統代扣代收和代征 稅款手續費專(zhuān)項經(jīng)費管理（暫行）辦法》 ，財政部門(mén)可以按代征協(xié)議的規定，支付給代征人 的代收和代征稅款一定比例代征手續費。 建立以房地產(chǎn)管理部門(mén)，有關(guān)街道辦事處、居（村）委會(huì )等以社區（鄉鎮）為單位的代 征體系，對解決房屋出租征管難題是有現實(shí)可行性的。一是社區（鄉鎮）是一個(gè)綜合管理的 基層組織，建立在若干個(gè)居民（村民）委員會(huì )之上，是政府與人民群眾聯(lián)系的橋梁和紐帶， 社區（鄉鎮）組織對本區內居民生活用房情況了解深入、細致，各種變化均在掌握之中。同 時(shí)社區（鄉鎮）有較強的黨的基層組織，戰斗力強，有一大批吃苦耐勞的社區（鄉鎮）干部， 還有部分離、退休干部，有較好的社會(huì )群眾基礎。二是委托社區（鄉鎮）代征房屋出租稅收 有利于對稅源的監控和稅款的征收。雖然租住房屋變化較快，但社區（鄉鎮）干部天天工作 在其中，訪(fǎng)東家，走西家，信息反饋也較快。三是社區（鄉鎮）干部工作熱情高，對黨對事 業(yè)忠誠，是地方黨政的基石，為地方財政聚財，社區（鄉鎮）及干部有較大的積極性和責任 心。四是社區（鄉鎮）的收入主要來(lái)源于當地財政，其發(fā)展要靠財力支持。在當前地方財政 并不寬裕的狀況下，委托社區（鄉鎮）代征房屋出租稅收，按實(shí)際代征稅款數額的一定比例 支付手續費， 財政既可增收， 社區 （鄉鎮） 也得到收益， 國家稅收政策能很好執行， 實(shí)現 “多 贏(yíng)” 。五是社區（鄉鎮）代征房屋出租稅收，不僅是個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，也是個(gè)政治問(wèn)題，是執行 稅收政策的一個(gè)具體體現，是宣傳稅收政策的好陣地，是地方稅務(wù)機關(guān)工作的延伸，也是各 級地稅機關(guān)想做而很難做到的事，能起到良好的效果和事半功倍的作用。
3、建議借鑒北京、江蘇等地區的經(jīng)驗，根據“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則實(shí)行 綜合稅率的征收管理辦法。
近年來(lái)， 一些城市對個(gè)人出租房屋實(shí)行綜合征收率的征收管理辦法。 比如北京市地稅局 對個(gè)人出租房屋綜合征收率的規定： 對個(gè)人出租房屋應征收的各項稅費應按規定計算。 為便 利征收， 降低稅收成本， 也可采取按每一百元應稅收入含五元的稅額的負擔水平統一計算應 納稅額，即按實(shí)際收入的 5%計征。對于個(gè)人轉租或再轉租以及非房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅 征收范圍的個(gè)人出租房屋取得的收入，按實(shí)際收入的 2.5%計征。個(gè)人所得稅按照現行辦法 進(jìn)行申報納稅， 不得并入綜合征收率征收。 又如青島市地稅局對個(gè)人出租房屋綜合征收率的 規定：納稅人出租住房，不區分用途，其租金收入達不到營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜 合征收率為 4%；達到營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為 5.665%。納稅人出租其 他房屋，其租金收入達不到營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為 12%；達到營(yíng)業(yè) 稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為 18.65%。對此，根據《征管法》第 35 條規定，對 納稅人不設置賬簿等無(wú)法取得準確納稅人經(jīng)營(yíng)狀況的可以實(shí)行核定征收， 實(shí)際工作中存在出 租人隱瞞收入、拒不提供納稅資料等情況，以綜合征收率征收稅款是一種征收管理辦法，是 與實(shí)際工作相適應的管理辦法，并不違背法律原則。 結合我市情況， 建議對房屋出租稅收應繳各項稅費按綜合征收率或按建筑面積核定稅額 計征。綜合征收率設定在 7%～10%之間，征收計算辦法：一是對租金收入申報屬實(shí)，且能 提供真實(shí)有效的房屋租賃合同、 協(xié)議和真實(shí)合法的租賃發(fā)票的， 以實(shí)際取得的租金收入和規 定的綜合征收率計征稅款。 二是納稅人有下列情形之一的， 地稅機關(guān)可以按照最低租金標準 核定其應納稅額： （1）拒不向地稅機關(guān)提供房屋租賃合同、協(xié)議等納稅資料或提供虛假的租 賃合同、協(xié)議的； （2）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照地稅機關(guān)規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)地稅機 關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的； （3）納稅人申報的計稅租金收入明顯偏低，又無(wú)正當理 由的。三是自有房產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，能夠提供合法有效的依據證明房產(chǎn)原值的，按房 產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅和土地使用稅， 不能提供合法有效依據證明其房產(chǎn)原值的， 按核定的房產(chǎn) 自營(yíng)價(jià)值標準計征房產(chǎn)稅和土地使用稅。 四是每平方米租金收入或房屋價(jià)值標準由各縣市按 地段、用途及市場(chǎng)租金等情況進(jìn)行核定，以核定租金標準作為最低計稅依據，并適時(shí)調整。 經(jīng)核實(shí)，租金高于核定的最低計稅依據標準的按實(shí)際執行。
