上一篇文章中我們說(shuō)到了產(chǎn)權爭議的問(wèn)題，今天我們來(lái)說(shuō)購買(mǎi)法拍房的另一個(gè)問(wèn)題。
拍賣(mài)的房產(chǎn)存在長(cháng)期的租賃合同
在民間借貸中， 債權人往往會(huì )要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長(cháng)期的租賃合同， 以保證在債務(wù)存續期間， 作為抵押物的房產(chǎn)不被處分， 能保證債權人權利的實(shí)現。若拍賣(mài)的房產(chǎn)上存在有長(cháng)期的租賃合同，而法院在拍賣(mài)時(shí)候沒(méi)有詳細查明， 拍賣(mài)成功后， 依據民法買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則， 競買(mǎi)人即使取得房屋所有權，也不能對抗租客的租賃權， 無(wú)法實(shí)際入住。并且被執行人在房屋拍賣(mài)之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金， 此時(shí)競買(mǎi)人既無(wú)法及時(shí)入住， 又無(wú)法獲得房屋的租金， 只是空有房屋的所有權， 竹籃打水一場(chǎng)空。
例如， 2015 年 5 月， 胡女士通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)拍下寶安西鄉盛景園一套房產(chǎn)， 該房產(chǎn)附帶租約。胡女士提供的福田法院出具的《執行裁定書(shū)》、《租賃合同》及《福田區人民法院拍賣(mài)委托合同》顯示， 該房產(chǎn)租賃期限為從 2012 年 9 月至 2017 年 9 月 23 日， 月租金 3500元。然而， 胡女士前去收房時(shí)， 承租方卻提供了另一份租賃合同， 在 該 租 賃 合 同 中， 租賃期限突然變成從2012 年 6 月至 2032 年 5 月， 增加了 15 年。且在租賃合同中， 租金并非按月支付， 而是變成了一次性支付人民幣 40 萬(wàn)， 在雙方簽約一周內一次性付清。胡女士將承租方告上法庭。寶安區人民法院稱(chēng)， 租賃合同雖是查封之后才簽訂的， 但因各方申請人認為去除租約拍賣(mài)會(huì )浪費大量時(shí)間及司法成本， 所以全體申請人一致要求法院帶租約拍賣(mài)。因本案系附條件帶租約拍賣(mài)，競買(mǎi)者在競拍時(shí)也應當知曉該房產(chǎn)帶有租約， 根據相關(guān)法律規定， 競買(mǎi)者不能破壞租約而就此事項申請強制執行。競買(mǎi)者不能順利取得該房產(chǎn)的相關(guān)權益的，只能根據法律規定另循法律途徑解決雙方糾紛?！?/span>
實(shí)際居住人拒絕搬遷， 入住難
買(mǎi)受人成功拍得房產(chǎn)， 也辦理了房產(chǎn)變更登記手續準備入住時(shí)， 實(shí)際居住人拒絕搬遷， 無(wú)法入住。比如原業(yè)主不講理， 拒絕騰房， 再如房屋中有老年人、病人或未成年人長(cháng)期居住生活， 這些人是原業(yè)主設定的實(shí)際居住權利， 競買(mǎi)人要想通過(guò)正常的渠道， 收回房產(chǎn)的占有使用權， 存在困難。
例如， 2013 年， 王某因為民間借貸糾紛被齊先生告上法庭， 經(jīng)一審、二審， 法院判決王某歸還欠齊先生的 60 余萬(wàn)元。但此時(shí)的王某債臺高筑， 無(wú)力還債。經(jīng)法院查實(shí)， 王某名下還有該處房產(chǎn)。于是， 法院執行局對該處房產(chǎn)依法拍賣(mài)。申請強制執行后， 該房屋已經(jīng)司法拍賣(mài)給了楊女士一家， 但是直到 2017 年 4 月 14日， 這套已被司法拍賣(mài)的房子一直被“二房東”劉某霸占， 仍沒(méi)有交房， 法院最終決定強制清房。
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