兩周前，小趙看到了一個(gè)讓他很心動(dòng)的熱搜。12月12日上午9點(diǎn)，浙江省寧波市中級人民法院與線(xiàn)上拍賣(mài)平臺聯(lián)合開(kāi)展司法網(wǎng)拍直播活動(dòng)。評估價(jià)為567.5萬(wàn)元的青島海景房，起拍價(jià)僅5.6折，而且還不限購。小趙感覺(jué)這真是太劃算了，反正自己手頭還有點(diǎn)錢(qián)，正經(jīng)商品房買(mǎi)不起也買(mǎi)不了，不如買(mǎi)套不限購的法拍房。
可是法拍房真的就那么好買(mǎi)嗎？NO！NO！NO！今天小課堂就給大家講講今年頻頻上熱搜的“法拍房”。
法拍房是司法拍賣(mài)房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指遭法院強制執行拍賣(mài)的房屋。之所以會(huì )形成法拍房，是因為業(yè)主因為發(fā)生債務(wù)關(guān)系（如因銀行按揭、民間借貸、各種金錢(qián)給付義務(wù)而產(chǎn)生的債務(wù)等）到期無(wú)法清償而被債權人經(jīng)過(guò)司法程序向法院申請強制執行，將業(yè)主名下的房屋進(jìn)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款償付債權人。
注意：目前，在有些地方買(mǎi)法拍房是不需要購房資格的。其他地方的可咨詢(xún)當地房管局等有關(guān)部門(mén)，并以其相關(guān)政策為準。
（一）因仲裁、司法行為需要變賣(mài)的財產(chǎn)
（二）因信貸糾紛需要
（三）因社會(huì )個(gè)人委托
通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式成交的房屋所有權證明票據是購房發(fā)票，通過(guò)拍賣(mài)方式成交的房屋所有權證明票據是拍賣(mài)成交確認書(shū)。
（一）如果有長(cháng)期租約，則存在拿不到使用權的風(fēng)險
拍賣(mài)的房產(chǎn)上存在有長(cháng)期的租賃合同，依據民法買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，競買(mǎi)人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。
對租賃合同真實(shí)、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據合同合法占有案涉房屋的，租客的租賃權應得到法律的保護，此時(shí)競買(mǎi)人只有所有權，拿不到使用權。
（二）房產(chǎn)的所有權歸屬有爭議而產(chǎn)生糾紛
主要發(fā)生在夫妻雙方通過(guò)法院程序調解離婚，法院在調解書(shū)中確認房產(chǎn)歸不是登記權利人的一方所有的情況。在法律上依據《物權法司法解釋一》第七條的規定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準確地對外體現房產(chǎn)的真實(shí)權利人。競買(mǎi)人購買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調解書(shū)上確定的所有權人主張權利，競買(mǎi)人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。
（三）原業(yè)主已和其他買(mǎi)家交易過(guò)
拍賣(mài)房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續的買(mǎi)家。競買(mǎi)人只能取得所有權不能取得占有使用權的情況。
（四）房屋存在違法建筑，相關(guān)責任由購買(mǎi)者承擔
由于法院拍賣(mài)的房屋，拍賣(mài)公司在拍賣(mài)時(shí)強調現房現狀拍賣(mài)，而對于現狀，僅能依據競買(mǎi)人現場(chǎng)短暫地觀(guān)察，可能出現未發(fā)現的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。
通過(guò)拍賣(mài)得來(lái)的房屋后，發(fā)現房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，由于房屋原所有人和拍賣(mài)公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競買(mǎi)人只能自己承擔這個(gè)不利的法律后果。
（五）原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長(cháng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實(shí)際居住權利，競買(mǎi)人要想通過(guò)正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。
（六）不能正常解除抵押的情況
解除抵押登記手續受產(chǎn)權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。
設定的抵押是為賣(mài)家自己以外的人設定的抵押擔保，實(shí)際欠款人不同意提前還錢(qián)，另外一種就是賣(mài)家和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權無(wú)法注銷(xiāo)的問(wèn)題。
如果真的想買(mǎi)拍賣(mài)房，務(wù)必注意以下事項：
（一）盡可能詳細了解競拍房產(chǎn)情況
競買(mǎi)人在拍賣(mài)房產(chǎn)前對房產(chǎn)的現實(shí)狀況做詳細全面地了解，前期的摸底工作要扎實(shí)。要多調查，多跑腿，盡量競買(mǎi)自己熟悉的房子。
現在市場(chǎng)上有專(zhuān)門(mén)處理拍賣(mài)房的公司，他們有專(zhuān)業(yè)的隊伍負責對房產(chǎn)做前期排查工作，做得很細致，負責了解業(yè)主對外負債的情況，和房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系，業(yè)主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后，有專(zhuān)業(yè)律師把控風(fēng)險，然后再決定是不是參與競買(mǎi)。
（二）先識別“輪封”房
對于拍賣(mài)房源最好先去拍賣(mài)公司、檔案中心或者國土局了解清楚，究竟有多少個(gè)法院查封，如果有多個(gè)法院查封同一套物業(yè)，行業(yè)內將其稱(chēng)之為“輪封”。
競得“輪封”物業(yè)，即便銀行如期放款，但是由于有多個(gè)債權人，一時(shí)間難以分配，未來(lái)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)風(fēng)險大，時(shí)間長(cháng)。
（三）注意其余增加的費用，做好衡量
即使看過(guò)評估報告，也要去調查更多的房屋詳情。要關(guān)注標的物，要注意除購房成本后增加的相關(guān)費用，比如是否存在未到期的租約，是否存在物業(yè)管理費、水電煤氣費、有線(xiàn)電視收視費等欠費情況。有些欠費情況拍賣(mài)公告可能會(huì )要求購房者自行處理。
有可能未知費用加上后，拍賣(mài)價(jià)還要高過(guò)市場(chǎng)價(jià)，尤其是拍賣(mài)現場(chǎng)一定要保持理性堅守心理價(jià)格。
（四）確保資金沒(méi)有問(wèn)題，否則放棄競拍了保證金不退
對自身財務(wù)狀況要有很好的了解，比如房產(chǎn)拍賣(mài)成交通常需要一次性付款，即使可以貸款也要將很多成本計算在內，如果貸款一旦無(wú)法獲得或者貸款延期發(fā)放的情況下可能產(chǎn)生的其他問(wèn)題。最少要在拍賣(mài)之前的7-10天去銀行申請貸款，手續辦完銀行預審批通過(guò)后再去參與拍賣(mài)。
因為一旦交了保證金準備參與競拍，那么當時(shí)沒(méi)有進(jìn)現場(chǎng)，或者競得后不想購買(mǎi)了，先前交的保證金是不會(huì )退回的。
隨著(zhù)各地不斷出現廉價(jià)的法拍房，很多購房者可能想著(zhù)去撿個(gè)漏。但購買(mǎi)法拍房是存在著(zhù)一定風(fēng)險的，建議購房者在購房之前先要對這套法拍房進(jìn)行詳細了解，權衡利弊。買(mǎi)法拍房與購買(mǎi)普通商品不同，買(mǎi)錯了可能會(huì )后悔終生的。
好了今天關(guān)于法拍房就說(shuō)這么多，明天咱們繼續看看還有哪些特殊情況的二手房。如果您對法拍房有所了解，或者我們的內容不能滿(mǎn)足您的需求，請您積極為我們留言～
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