原標題：國有土地使用權“轉讓”的15大法律風(fēng)險
國有土地使用權合同的效力僅依據《合同法》第五十二條的規定來(lái)判斷，與其后土地使用權證沒(méi)有關(guān)系。國有土地使用權合同簽訂后，合同目的是否能夠實(shí)現與非違約方能否解除合同有關(guān)，但與合同效力無(wú)關(guān)。齊精智律師提示根據《物權法》第十五條的規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、土地轉讓合同約定轉讓方應繳納稅款由受讓方負擔合法有效。
二、轉讓土地時(shí)未完成城市房地產(chǎn)管理法規定的投資總額25%,不能據此認定合同無(wú)效。
三、股權轉讓合同雖存在以股權轉讓為名收購土地的性質(zhì)，但因內容未違反法律法規的效力性強制性規定而不認定為無(wú)效。
四、土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地的，應賠償受讓方土地溢價(jià)損失。
五、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人只收取固定利益的，應認定為土地轉讓合同。
六、一地數賣(mài)且均未辦理變更登記，先合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方優(yōu)先取得土地。
七、土地轉讓登記備案合同與實(shí)際履行合同價(jià)款約定不一致，轉讓價(jià)款應以實(shí)際履行合同為準。
八、轉讓被查封的土地訂立的轉讓合同合法有效，但受讓方不能請求過(guò)戶(hù)土地。
九、土地轉讓方的土地使用權滅失后,受讓方不能請求以其它土地替代履行。
齊精智律師提示符合《合同法》第110條客觀(guān)履行不能的情形時(shí)，違約方還要依據《合同法》承擔違約責任。只有在不可抗力的情況下，違約方才不承擔違約責任。
十、土地轉讓方在起訴前未取得權屬證書(shū)，也未經(jīng)政府同意轉讓?zhuān)挥绊懲恋剞D讓合同的效力。
十一、土地出讓金是否繳納屬于土地使用權出讓合同當事人的權利義務(wù)內容,土地出讓金未全部交清不導致土地轉讓合同無(wú)效。
十二、政府擬對土地重新拍賣(mài)，不構成土地轉讓合同的法定解除條件。
十三、轉讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )導致土地轉讓合同無(wú)效，政府未行使優(yōu)先購買(mǎi)權亦不會(huì )導致合同無(wú)效。
十四、土地轉讓合同簽訂后發(fā)生土地被政府收回、未交付土地等事實(shí)，均不影響合同效力。
十五、目標公司股權轉讓時(shí)因未發(fā)生國有土地使用權轉讓的應稅行為，故不需要繳納土地增值稅。
聯(lián)系客服
