南京一市民換房成本達到78.48萬(wàn)元
市民劉先生，正準備將手上唯一的小房子賣(mài)掉，然后換一套大房子。然而，個(gè)稅新政一出，他算了一筆賬，發(fā)現他一買(mǎi)一賣(mài)，總交易成本竟然高達78.48萬(wàn)元，讓他無(wú)法承受。
劉先生在龍江的辰龍雅苑，有一套42平方米的精裝修酒店式公寓，是2009年以總價(jià)49萬(wàn)元買(mǎi)的，因為是65年住宅性質(zhì)，所以能落下戶(hù)口，而且還是旁邊一所小學(xué)的學(xué)區房。由于即將結婚，劉先生想把這套房子賣(mài)掉，再買(mǎi)套三室兩廳的大房子，作為婚房。
目前劉先生已經(jīng)把這套房子掛到搜房、365等網(wǎng)站的二手房頻道，掛牌價(jià)為82萬(wàn)元，而且是凈得價(jià)。他算了一下，如果按差額20%征個(gè)稅，這套房的個(gè)稅將達到：(82萬(wàn)一49萬(wàn))X 20%=6.6萬(wàn)元。比現行政策按總價(jià)1%繳8200元個(gè)稅，要多5.78萬(wàn)元。加上總價(jià)1%的契稅，5.6%的營(yíng)業(yè)稅，以及2.4%的中介費，總交易成本達13.98萬(wàn)元。
這還只是賣(mài)房時(shí)的總交易成本。劉先生準備到奧體一家樓盤(pán)買(mǎi)套120平米的二手房，房主報出的凈得價(jià)為300萬(wàn)元。由于房主2009年買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格是120萬(wàn)元左右，差額達180萬(wàn)元，光個(gè)稅就要繳36萬(wàn)元。劉先生還要繳總價(jià)1.5%的契銳，5.6%的營(yíng)業(yè)稅，以及2.4%的中介費，加起來(lái)是28.5萬(wàn)元?？偨灰壮杀具_到64.5萬(wàn)元。
劉先生這么一算，賣(mài)房的總交易成本13.98萬(wàn)元，買(mǎi)房的總交易成本達64.5萬(wàn)元，加起來(lái)總成本高達78.48萬(wàn)元。他對此膛目結舌：“以小買(mǎi)大的換房成本，跟我賣(mài)掉手上這套房子的總價(jià)82萬(wàn)元，差不多了！那我怎么還換得起房？”
郁悶的劉先生，只能放棄換房。
買(mǎi)房故事
準備買(mǎi)婚房的犯了愁：兒子結婚成本一下多了20萬(wàn)
站在房產(chǎn)交易中心附近的報紙閱讀欄前，60歲的市民胡先生緊鎖眉頭，和旁邊駐足的路人，交流著(zhù)信息。面前的報紙標題寫(xiě)著(zhù)“房?jì)r(jià)差額100萬(wàn)，要交20萬(wàn)個(gè)稅”?！拔覂鹤咏Y婚的成本，一下多了20萬(wàn)元?！焙壬嬖V記者。
胡先生說(shuō)，他前兩天就看到的這條新聞，這讓他有些意外：“我們剛和賣(mài)房人談攏價(jià)格，合同還沒(méi)簽，估計是趕不及在政策執行前過(guò)戶(hù)了。要是這樣，稅費一項就要多交20萬(wàn)元?！?/p>
胡先生告訴記者，他們看中的是江寧上海明珠花園的一套二手房：“房子100平方米左右，總價(jià)大概120萬(wàn)元，價(jià)格也是剛剛才和房主談攏的?！焙壬f(shuō)，這房子是給兒子做婚房用的：“兒子快30歲了，才結婚，這是他的首套房。按照之前的計劃，首付3成，也就36萬(wàn)元?！焙壬f(shuō)，他和兒子好不容易湊了40萬(wàn)元，打算做首付和繳稅用的：按舊政策算的話(huà)，個(gè)稅也就1萬(wàn)多元，40萬(wàn)應該夠了。
前天胡先生看到出新政的消息，立刻打電話(huà)給房主，問(wèn)房主房屋原價(jià)：“房主說(shuō)當時(shí)買(mǎi)的時(shí)候房子才20萬(wàn)元左右，差額差不多在100萬(wàn)元左右。雖然房子已經(jīng)滿(mǎn)5年，但因為不是唯一住房，要是按照新政執行按差額的20%征收個(gè)稅，光個(gè)稅就要交20萬(wàn)元?！焙壬f(shuō)。
“價(jià)格才剛剛談攏，要是等簽完合同、等貸款發(fā)放，至少要一個(gè)月，那時(shí)候肯定要趕上按新政收取個(gè)稅了?！边@讓胡先生大為煩惱：“賣(mài)家不會(huì )支付這筆費用的，肯定會(huì )把這20萬(wàn)元轉嫁到我們頭上?？墒俏业侥睦锶愡@多出來(lái)的20萬(wàn)元阿！”
還值得投資嗎？
100萬(wàn)的房子賣(mài)120萬(wàn)虧3.36萬(wàn)元
3月1日國務(wù)院公布嚴格按差額20%征個(gè)稅的政策，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較大波動(dòng)。
許多市民都在計算，自己的房子如果出售，需要繳多少個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅、契稅。還有一些計劃投資房產(chǎn)的市民，開(kāi)始重新計算，在新的稅費政策下，如果現在投資一套房，幾年內房?jì)r(jià)漲多少，自己才賺錢(qián)？
金陵晚報地產(chǎn)研究院一位專(zhuān)家，舉例測算，假設已有一套房，現在再以1萬(wàn)元/平米，投資一套總價(jià)100萬(wàn)元的新房，假設3年后房?jì)r(jià)漲到120萬(wàn)元再出售，扣除資金成本、利息、稅費，自己還能剩多少純利潤？
首先，買(mǎi)房人需要支付6成首付，即60萬(wàn)元。另外40萬(wàn)元，申請商業(yè)貸款，貸30年，貸款利率為基準利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等額本息法，每月要還房貨2716.51元。前3年的利息成本，約為7萬(wàn)元。
由于是第二套房，需要繳納房屋總價(jià)3%的契稅，即3萬(wàn)元。帶電梯的房子，維修基金為120 x100=1.2萬(wàn)元。
根據以上數據，這套房3年后出售時(shí)，將要承擔的總成本(不含出售時(shí)的稅費)為7萬(wàn)十3萬(wàn)十1.2萬(wàn)=11.2萬(wàn)元。
假設這套房3年后以120萬(wàn)元(雙方各自付稅)出售，買(mǎi)賣(mài)雙方還要繳稅費和中介費。若按差額20%征個(gè)稅，個(gè)稅=(120萬(wàn)-100萬(wàn))x20% =4萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅=120萬(wàn)x5.6%=6.72萬(wàn)元。中介費=120萬(wàn)x1.2%=1.44萬(wàn)元。賣(mài)家要繳的稅費和中介費一共為12.16萬(wàn)元。(假設買(mǎi)家是首套房，買(mǎi)家要繳納契稅120萬(wàn)x1.5%二1.8萬(wàn)元，還要繳納中介費120萬(wàn)x2.4%=2.88萬(wàn)元，買(mǎi)家一共要支付4.68萬(wàn)元)
綜上所述，這套房的總投資成本及交易成本，累計為11.2萬(wàn)+12.16萬(wàn)=23.36萬(wàn)元。
而這套房的賬面升值為：120萬(wàn)-100萬(wàn)元=20萬(wàn)元。20萬(wàn)-23.36萬(wàn)=-3.36萬(wàn)元。
算下來(lái)，100萬(wàn)元買(mǎi)下這套房，3年后以120萬(wàn)元出售，不僅不賺錢(qián)還虧了3.36萬(wàn)元。
如果這60萬(wàn)元不作為首付投入房地產(chǎn)投資，而拿來(lái)存銀行，收益有多少？部分銀行3年定期存款的利率為基準利率1.1倍，即4.675% ， 60萬(wàn)元3年定期存款的利息=60萬(wàn)元x4.675% x 3，約等于8.4萬(wàn)元。
地產(chǎn)評論
房產(chǎn)投資價(jià)值軌道
金陵晚報地產(chǎn)研究院專(zhuān)家測算，現在買(mǎi)100萬(wàn)元房，3年后120萬(wàn)賣(mài)，扣除利息、稅費和中介費等成本，不僅不賺錢(qián)，還虧本3.36萬(wàn)元。另一機構測算，現在首付三成買(mǎi)下總價(jià)100萬(wàn)元房產(chǎn)，5年后的出售價(jià)為至少要達到132.06萬(wàn)元，房?jì)r(jià)漲幅達32.06%，才不虧本。
這表明，從限購限貨到個(gè)稅新政，國務(wù)院打出的這一套“調控組合拳”，正在有效打擊投資投機型需求。由于高昂的稅費成本和利息成本，短線(xiàn)炒房，正在變得無(wú)利可圖。
過(guò)去十年房?jì)r(jià)漲幅較大，部分城市的房?jì)r(jià)漲了3倍-5倍，許多人閉著(zhù)眼睛投資，也賺了大錢(qián)，大批人因為投資房產(chǎn)成了百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁甚至億萬(wàn)富翁，這種發(fā)生在我們身邊的財富神話(huà)，使得中國許多城市出現了“全民炒房”熱潮。
然而，自2010年以來(lái)，政府實(shí)施了一連串的房地產(chǎn)調控政策，房?jì)r(jià)快速上漲態(tài)勢已得到有效遏制，預計未來(lái)的房?jì)r(jià)也不可能再像前些年那樣猛漲，再加上按差額20%征個(gè)稅等政策出臺，房地產(chǎn)的投資屬性已大為消減，炒房的預期收益已驟然下降。
實(shí)際上，2010年以來(lái)南京已經(jīng)出現了部分市民投資房產(chǎn)、卻至今仍未解套的案例，買(mǎi)房虧本的現象已經(jīng)出現，一些專(zhuān)家甚至給出了“亂買(mǎi)房是傻瓜”的辛辣點(diǎn)評。
未來(lái)投資房產(chǎn)正逐漸回歸價(jià)值投資軌道，可能要尋找到租售價(jià)格比高的房子，以租養貨，長(cháng)線(xiàn)投資，才是趨勢。（全文完） 
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