我有個(gè)小伙伴，姑且叫她上官小紅吧，最近準備在成都買(mǎi)房。
然鵝，9月14日，也就是昨天，成都出了個(gè)新政，滿(mǎn)二免增值稅，變成了滿(mǎn)五…….一臉懵逼的小紅，聽(tīng)說(shuō)對她買(mǎi)房有影響，著(zhù)急忙慌來(lái)問(wèn)我。
一頓操作猛如虎，一看問(wèn)題多得搞不清楚，把我都給整懵逼了。買(mǎi)房這種大宗消費行為，對于大部分人來(lái)說(shuō)都是稀有經(jīng)歷，對買(mǎi)房開(kāi)支沒(méi)有概念屬實(shí)正常。為了讓大家在買(mǎi)房這件事上更清楚，今天這篇“二手房交易費用指南”應運而生！GIF
下文講的，主要都是買(mǎi)方在二手房交易時(shí)要承擔的費用。（注：例如個(gè)人所得稅、增值稅等本應該是賣(mài)方付的，但在實(shí)際情況中，幾乎都是買(mǎi)方承擔，你說(shuō)慘不慘）1
掛牌價(jià)、成交價(jià)，傻傻分不清楚正文開(kāi)始之前，先來(lái)點(diǎn)小菜，了解一下4個(gè)價(jià)格。（1）掛牌價(jià)這算是一個(gè)比較虛的概念，是可以隨時(shí)變動(dòng)的價(jià)格，也就是說(shuō)，可以講價(jià)哈。以小紅看中的那套房為例，掛牌價(jià)270萬(wàn)。哎嘛，太貴了，找到賣(mài)主，先砍20萬(wàn)再說(shuō)。（2）成交價(jià)也就是你買(mǎi)這套房，最終要付給賣(mài)方的錢(qián)。還是剛剛那套掛牌270萬(wàn)的房子，小紅跟賣(mài)方講價(jià)。賣(mài)方拒絕了她的屠龍刀，最后只先講下來(lái)10萬(wàn)，最終小紅要付給賣(mài)方260萬(wàn)，這260萬(wàn)就是成交價(jià)。
（3）評估價(jià)這個(gè)跟貸款銀行有關(guān)，如果你選擇全款，當我沒(méi)說(shuō)。
貸款的金額多少，依據評估價(jià)格來(lái)定。比如，還是剛剛那套房，成交價(jià)260萬(wàn)，小紅準備首付三成78萬(wàn)，剩下7成貸款，一共向銀行貸203萬(wàn)。但銀行評估了一下，覺(jué)得這套房只值240萬(wàn)，哦豁，貸款7成就只有168萬(wàn)，首付=260萬(wàn)-168萬(wàn)=92萬(wàn)。原計劃首付78萬(wàn)，現在首付要92萬(wàn)，肉痛啊。
（4）指導價(jià)也指核稅價(jià)，這是房管局定的價(jià)格，也是你繳納稅費時(shí)拿來(lái)參考的價(jià)格。一般來(lái)講，如果評估價(jià)＞指導價(jià)，就以評估價(jià)為準。
看到這里，相信你已經(jīng)和小紅一樣，有八分暈了。穩住，這才剛剛開(kāi)始。接下來(lái)還有首付款、中介費、契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等主菜沒(méi)上呢~2
首付款如果是首套房，絕大部分城市的首付比例為30%（上海是35%，罕見(jiàn)的變態(tài)），二套房的首付比例根據各地不同情況，需要繳納40%-70%不等。
注意，這里的繳費基準，是以銀行對于房產(chǎn)的評估價(jià)格為準的，并非成交價(jià)格。一般評估價(jià)格是成交價(jià)的8成左右。GIF
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中介費萬(wàn)事開(kāi)頭難，擁有中介則不難。找到一個(gè)靠譜的中介，對買(mǎi)房這件事來(lái)說(shuō)也算是事半功倍。目前的中介費在房屋成交價(jià)的0.5%~3%區間浮動(dòng)，可喜的是，中介費是可以砍價(jià)的喲~具體多少，就要看你砍價(jià)能力了~不過(guò)，找中介不要一味追求低費率，一分價(jià)錢(qián)一分貨的道理大家都懂的。GIF
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住宅類(lèi)稅費
作為社會(huì )主義接班人，不納稅是不可能不納稅的。買(mǎi)房常見(jiàn)的稅費中，契稅、增值稅、個(gè)人所得稅這三個(gè)是大頭，其余的都是小錢(qián)錢(qián)，基本可以忽略不計。（1）契稅首先說(shuō)契稅，契稅是在房屋所有權發(fā)生變更時(shí)，對新業(yè)主征收的一次性稅收。主要看買(mǎi)方以家庭為單位是第幾套房，注意的是，要看全國范圍內（港澳臺除外）辦理了房產(chǎn)證的住宅。契稅算法如下：
計算方法是用核稅總價(jià)×契稅。（2）個(gè)人所得稅如果是滿(mǎn)五且唯一，則免征個(gè)人所得稅。除此之外，個(gè)人所得稅算法均為：核稅總價(jià)×1%。滿(mǎn)五唯一是什么意思呢？
“滿(mǎn)五”是指房產(chǎn)證從出證開(kāi)始計算，時(shí)間滿(mǎn)五年或超過(guò)五年；“唯一”則是指業(yè)主在該省份內，登記在國土局系統里的只有這一套房子。
（3）增值稅看房屋契稅票日期或產(chǎn)權證是否滿(mǎn)五年，兩個(gè)時(shí)間不一樣，哪個(gè)時(shí)間靠前算哪個(gè)。若滿(mǎn)五年，免收增值稅；若未滿(mǎn)五年，增值稅計算方法均為：核稅總價(jià)×5.6%。例如，小紅準備買(mǎi)一套房子，賣(mài)方房屋契稅票日期是2016年3月10日；產(chǎn)權證時(shí)間是2015年4月10日。以靠前的時(shí)間來(lái)算，稅票已經(jīng)滿(mǎn)了五年，小紅就不用繳納這5.6%的稅費啦。之前是滿(mǎn)兩年就可以免增值稅了，就在9月14日改成5年了。也就是說(shuō)，小紅買(mǎi)房的選擇變小了，繳納增值稅的可能性變高了。你說(shuō)氣人不氣人。GIF
（4）土地出讓金一般商品房都不用繳納，只有經(jīng)濟適用房、安置房等需要繳納。認定方法是看國土證上土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓?zhuān)鲎尩脑?huà)，不收??；劃撥的話(huà)，就要繳納。2環(huán)內：核稅總價(jià)×1.5%＋辦證費用20元；2環(huán)外：核稅總價(jià)×1%＋辦證費用20元。以上稅費算法都是針對住宅的，70年產(chǎn)權那種，不包括40年產(chǎn)權的公寓哈。5
貸款費用辦理房屋貸款時(shí)，涉及到的費用是房屋評估費和貸款手續費。（1）評估費想要貸款買(mǎi)房，就要銀行批貸，想要銀行批貸，就要做房屋評估。純商貸的話(huà)，評估不要錢(qián)，公積金或者組合貸款就需要交一點(diǎn)小錢(qián)錢(qián)了，不多，也就房屋評估價(jià)的萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之五（最高不超過(guò)800）。GIF
（2）按揭服務(wù)費這筆錢(qián)，其實(shí)就是給中介的跑腿費。中介可以幫你提供最合適的貸款方案和建議，比如選擇利率低、審批寬松、速度快的銀行。如果你要自己跑的話(huà)，這筆錢(qián)就可以不用交。收的也不多，成都一般是2000元一單。（3）抵押登記費商貸免征；公積金/組合貸款為80元。6
其他費用
（1）維修基金如果房子有電梯，繳納基金為27.5元/㎡；沒(méi)有電梯，繳納基金為22元/㎡。（2）轉移登記費相當便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要錢(qián)！（嗚嗚嗚，我差的難道是這80塊嗎）
（3）交易手續費產(chǎn)權面積×4元/㎡。7
實(shí)例
哎呀，終于寫(xiě)得差不多了，是時(shí)候實(shí)際運用一下。我們拿最常見(jiàn)的住宅給大家舉栗子：假如小紅準備買(mǎi)那套她看中的房子，90㎡，普通商品房，有電梯，房子滿(mǎn)五年不唯一，30000元/㎡，小紅付所有中介費。成交價(jià)290萬(wàn)，銀行評估價(jià)250萬(wàn)，評估價(jià)大于核稅價(jià)。這是她的首套房，準備公積金和商貸組合貸，首付三成。求問(wèn)，小紅買(mǎi)這套房，一共要準備多少錢(qián)？
來(lái)來(lái)來(lái)，一起跟我做一道計算題：契稅：240萬(wàn)×1%=2.4萬(wàn)
個(gè)人所得稅：240萬(wàn)×1%=2.4萬(wàn)增值稅：0元中介費：260萬(wàn)×3%=7.8萬(wàn)維修基金：90㎡×27.5元/㎡=2475元轉移登記費：80元交易手續費：90㎡×4＝360元貸款服務(wù)費：800+2000+80=2880元以上各類(lèi)雜七雜八的費用，總計約131795元。由于評估價(jià)為240萬(wàn)，貸款7成為168萬(wàn)，所以首付要給260萬(wàn)-168萬(wàn)=92萬(wàn)。SO，一共要準備首付款92萬(wàn)+ 13萬(wàn)＝105萬(wàn)。
太慘了，一套260萬(wàn)的房子，首付款要準備105萬(wàn)，約等于總價(jià)的4成。所以，你可以大概估算下自己買(mǎi)套二手房要準備多少錢(qián)。
寫(xiě)到這里，也算是把二手房交易的費用交代的八九不離十。這下大家對二手房的所有開(kāi)支款項都有個(gè)大致了解了吧？
祝大家都能買(mǎi)到滿(mǎn)五唯一的房子！
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