上海新天地，如今的上海知名商業(yè)地標，曾經(jīng)只是太平橋板塊的一些石庫門(mén)舊居民房。當年香港瑞安集團房地產(chǎn)通過(guò)舊改，并引入國際化運營(yíng)手段，使得新天地不僅成為城市更新典范，更重新引發(fā)周邊地產(chǎn)價(jià)值猛漲。
目前，新天地一帶，除了商業(yè)、娛樂(lè )，還有企業(yè)天地、翠湖天地等知名的寫(xiě)字樓和高端住宅。2015 年，瑞安還將開(kāi)業(yè)兩座購物中心“HUBINDAO 湖濱道”和“THEHOUSE 新里”，這個(gè)片區的商業(yè)地產(chǎn)項目也因為新天地本身不斷增值。而在這樣的背景下，新天地盈利空間也非?？捎^(guān)，更多聲音認為瑞安房地產(chǎn)將會(huì )把新天地板塊獨立上市。
而在1998 年的時(shí)候，新天地還是一個(gè)破舊的居民區，和很多上海的老公房一樣，這里面的居民住在非常狹小的地方，而這個(gè)地方的商業(yè)價(jià)值更是不能體現。隨后，瑞安進(jìn)入開(kāi)發(fā)，不斷拆遷，先后進(jìn)行了新天地北里的動(dòng)工和人工湖的動(dòng)工。隨后新天地北里開(kāi)放，人工湖和中心綠地建好，瑞安開(kāi)始改造新天地南里和住宅項目，并開(kāi)始自己的豪宅銷(xiāo)售。然后，寫(xiě)字樓相繼動(dòng)工，吸引了更多外資企業(yè)的入駐和目光。
公開(kāi)資料顯示，香港瑞安集團于1997 年提出了一個(gè)石庫門(mén)建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫門(mén)舊城區，改造成一片充滿(mǎn)生命力的新天地！該項目總投資約1.5 億美元，于1999年初動(dòng)工，第一期的新天地廣場(chǎng)于2001年底建成。
瑞安挑選了美國舊房改造專(zhuān)家本杰明·伍德建筑設計上海新天地，并邀請具有東方文化背景的新加坡日建設計事務(wù)所參與新天地設計改造項目。建筑設計師們要從保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考慮，要把新的生命力注入這些舊建筑，以符合新世紀消費者的需求。建筑設計師們最后決定在整體規劃上保留北部地塊大部分石庫門(mén)建筑，穿插部分現代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫門(mén)建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。
新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以現代建筑為主，石庫門(mén)舊建筑為輔，北部地塊以保留石庫門(mén)舊建筑為主。這樣的互補和結合使得這個(gè)區域價(jià)值不斷增加。南里建成了一座總樓面面積達25000平方米的購物、娛樂(lè )、休閑中心，于2002年中正式開(kāi)幕，這座充滿(mǎn)現代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶(hù)，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最?lèi)?ài)的時(shí)裝專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院等。北里由多幢石庫門(mén)上海新天地老房子所組成，并結合了現代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場(chǎng)所及餐廳。
上海新天地商業(yè)模式是管理者與經(jīng)營(yíng)者分離。上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國際Mall 運營(yíng)模式同步，也被國內大部分專(zhuān)家認可。國際化商業(yè)模式，這是瑞安在運作新天地舊改項目中的獨特優(yōu)勢和成功的主要原因之一。
在南里和北里的分水嶺——興業(yè)路——是中共“一大”會(huì )址的所在地，沿街的石庫門(mén)建筑也將成為凝結歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線(xiàn)。上海新天地旁邊開(kāi)辟了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地44000平方米，位于整個(gè)太平橋項目的中央地帶。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地12000平方米。湖的中央建有大型噴泉，湖泊東西兩端點(diǎn)綴著(zhù)兩個(gè)小島，名為“玉蘭島”和“合歡島”。
瑞安集團主席羅康瑞曾給記者描述這樣的畫(huà)面：白領(lǐng)在寫(xiě)字樓上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，雖然這些人士在城市中，但是他們卻可以享受城市的繁華和寧靜，這就是新天地的魅力。
除了商業(yè)主體順利面世，該區域其他板塊的舊改速度卻非常緩慢，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的豪宅項目“翠湖天地”也因為這個(gè)原因不得不等待很久才能入市，這個(gè)項目也成為非常有爭議性的豪宅項目，而舊改時(shí)間的拉長(cháng)也提高了房企的資金成本。舊改中提高住宅的價(jià)值進(jìn)行售賣(mài)獲利成為開(kāi)發(fā)商的一種手段，但是這個(gè)目的并不那么容易達到。
瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及高端住宅銷(xiāo)售總經(jīng)理戴亞倫曾經(jīng)向本報記者表示，翠湖天地四期入市之所以與上一期間隔了4年時(shí)間，主要是因為太平橋地區地塊動(dòng)遷等系列因素的影響，期在動(dòng)遷工作、工地事務(wù)完成后方才入市。
業(yè)內人士薛建雄認為，翠湖天地是瑞安的王牌住宅項目，瑞安在住宅開(kāi)發(fā)上有優(yōu)勢，項目也比較好賣(mài)，以往問(wèn)題出在動(dòng)遷拖累、漫長(cháng)的時(shí)間斷檔里，無(wú)房可賣(mài)，無(wú)法給公司業(yè)績(jì)帶來(lái)貢獻。
當年，瑞安為動(dòng)遷這個(gè)地塊上居住的近2300多戶(hù)、逾8000個(gè)居民，花費了超過(guò)6億元人民幣（約7500萬(wàn)美元）。
