第一定律：要做廣泛的市場(chǎng)調研 可以商鋪為中心，在1.5公里以?xún)葘ふ蚁嚓P(guān)的商鋪作為調研目標，1.5公里以?xún)鹊娜肆鹘患蔬_到85%以上，3公里以?xún)却蟾庞?/font>40%的客戶(hù)相交，而超過(guò)5公里，客戶(hù)就基本不相交了。主要調查內容就是周邊的居住人群層次、消費潛力等等。
第二定律：要關(guān)注城市規劃 區域或社區的規劃對于投資商鋪來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，周邊是否有地鐵規劃、改道、其他大型商業(yè)項目、社區規劃等。如果是選擇社區商鋪時(shí)，一定要根據社區規劃的交通流向，來(lái)判斷社區中人流、車(chē)流出入的方向來(lái)判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過(guò)的地方，哪里的人流密度大……
第三定律：要遵循消費習慣 選對了商鋪的大方向，但是微觀(guān)上的區別也非常關(guān)鍵。比如商鋪的門(mén)前是快車(chē)道，那么它的價(jià)值就不會(huì )很大，商鋪的價(jià)值取決于短距離的緩行人流！還有比如商鋪必須有良好的可視度、可進(jìn)入度等，停車(chē)還要方便。還有步行道和商鋪之間的高差，如果是2-3步的高差可以接受，如果有5步以上的話(huà)，人們進(jìn)入商鋪的意愿度就會(huì )降低，但是如果設計成緩坡的話(huà)，效果會(huì )比臺階要好，人們上去的可能性更大。 如果是商場(chǎng)，門(mén)口進(jìn)來(lái)第一個(gè)商鋪生意往往不如第三個(gè)，因為人們看完第一個(gè)一般只是留意個(gè)印象，還不會(huì )做決定，到了第二個(gè)鋪的時(shí)候會(huì )有個(gè)比較，到了第三個(gè)，才會(huì )開(kāi)始下決心了。有很多人覺(jué)得第一個(gè)鋪是最好的，但也不妨考慮第三個(gè)。 商場(chǎng)商鋪前通道的寬度，對商鋪人流也會(huì )有影響，國家規定商場(chǎng)的主通道不得窄于2.5米，次通道不得窄于1.8米，1.8米和2.5米的通道會(huì )有很大的差別，1.8米只允許2個(gè)人并排通過(guò)，而2.5米的時(shí)候3個(gè)人都可以過(guò)。通道越寬通過(guò)的人流量就越快，那么越后面的商鋪就會(huì )比前面的好，如果越窄的，流量就越慢，那就前面的好，因為走到后面的商鋪消費者就累了不想走了。
第四定律：要有心理底線(xiàn) 投資者一定要有心理底線(xiàn)，給自己設定幾個(gè)標準，如果達不到，開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售人員說(shuō)的再天花亂墜也不要買(mǎi)，很多人都容易在別人的影響下熱血沸騰，沖昏頭腦做出了后悔的決定。 投資商鋪“四不要”：
第五定律：不要碰無(wú)產(chǎn)權商鋪 目前在一些二、三線(xiàn)城市的批發(fā)市場(chǎng)，存在一些五產(chǎn)權商鋪，或者好聽(tīng)點(diǎn)兒的叫“期權式商鋪”，以低總價(jià)、高返租吸引投資者，開(kāi)發(fā)商將一個(gè)打商鋪分割成5M2或10M2的眾多小鋪子，可能賣(mài)給你20年的使用權，有些會(huì )承諾8%甚至12%的年回報，其實(shí)這與非法集資無(wú)異。如果要是碰到開(kāi)發(fā)商不講信用，拍拍屁股走人，投資者將會(huì )血本無(wú)歸，這樣的例子早已屢見(jiàn)不鮮。所以請記住，畫(huà)的“餅”再大、再好，也充不了饑。
第六定律：不要買(mǎi)鋪王 開(kāi)發(fā)商通常會(huì )選擇主路口的商鋪，或者根據人流動(dòng)線(xiàn)、主景觀(guān)點(diǎn)選出一個(gè)商鋪作為鋪王出售。因為買(mǎi)鋪王是很多人的夢(mèng)想，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著(zhù)一個(gè)金元寶，但其實(shí)對于能打100分的商鋪和95分的商鋪實(shí)際上沒(méi)有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價(jià)格會(huì )相差很大一截，這就會(huì )增加買(mǎi)鋪王的風(fēng)險。所以提醒投資者最好買(mǎi)隔著(zhù)鋪王兩到三個(gè)位置的商鋪，性?xún)r(jià)比是最高的。
第七定律：不要買(mǎi)單片街 單片街的劣勢在于商鋪對面可能是圍墻、城中村、鐵路等等，這樣會(huì )大大不利于商業(yè)氛圍的形成。
第八定律：不要買(mǎi)比例過(guò)大的社區商鋪 社區商鋪主要是靠社區人群的消費來(lái)拉動(dòng)，所以投資社區商鋪時(shí)，一定要關(guān)注社區中商業(yè)配套的比例，一般社區配套5-10%的商業(yè)，人口密度低的社區，最好商業(yè)配套不要超過(guò)6%，這樣的鋪子風(fēng)險較小，平均15-20年可以收回投資成本。否則，商業(yè)比例超過(guò)10%，就要敬而遠之了。 投資商鋪“四謹慎”：
第九定律：謹慎投資商務(wù)區商鋪 商務(wù)區商鋪的消費人群在收入和素質(zhì)上都會(huì )比較高，這是優(yōu)勢。但是商務(wù)區商鋪的經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般從上午的10點(diǎn)-下午6點(diǎn)，而且晚上和周末人煙稀少，這是弊端。所以一般不主張投資者購買(mǎi)商務(wù)區商鋪，特別是內向型的商鋪，會(huì )顯得非常被動(dòng)。 如果商務(wù)區商鋪看起來(lái)實(shí)在太誘人的話(huà)，比如價(jià)格跟寫(xiě)字樓差不多，或者略高一點(diǎn)，那可以謹慎考慮，但是也千萬(wàn)不要買(mǎi)二、三樓商鋪。如果投資者非要購買(mǎi)商務(wù)區商鋪，知難而近，除非他身后的租客資源足夠豐富，埋下這個(gè)商鋪后，就馬上有租客跟進(jìn)，否則商務(wù)區商鋪極其難做。
第十定律：謹慎投資購物中心商鋪 像北京、上海核心低端的購物中心一般都是開(kāi)發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者，因為一旦所有權、經(jīng)營(yíng)權、管理權三權分離，后期的管理會(huì )非常困難。 從街鋪到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)到購物中心，對經(jīng)營(yíng)管理的要求是遞增的，越需要很強經(jīng)營(yíng)管理的商鋪就越不適合于投資。如果購物中心的業(yè)主是一家的話(huà)，是比較容易管理，但是如果賣(mài)散了之后，有幾百個(gè)甚至上千個(gè)小業(yè)主，管理上會(huì )失去控制。所以投資此類(lèi)商鋪要非常小心。目前這種“店中店”形式經(jīng)營(yíng)的最好的是上海的正大廣場(chǎng)和廣州的天河域。一般“店中店”承諾的年回報為6-8%，如果承諾更高，就需要投資者留個(gè)心眼，別上當。 如果要選擇投資購物中心商鋪，要考慮的幾個(gè)方面是：第一，購物中心的經(jīng)營(yíng)者以前有過(guò)成功的經(jīng)歷。第二，如果大部分商鋪開(kāi)發(fā)商自己持有，只賣(mài)掉小部分商鋪，而且零售不超過(guò)40%這個(gè)極限的，可以謹慎考慮。
第十一定律：謹慎投資批發(fā)市場(chǎng) 如果不是在舊有的批發(fā)市場(chǎng)上重建一個(gè)新批發(fā)市場(chǎng)，千萬(wàn)別進(jìn)，因為“沒(méi)有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)是人做起來(lái)的。”一個(gè)純新的批發(fā)市場(chǎng)聚集人氣要花非常長(cháng)的時(shí)間，對于投資者來(lái)說(shuō)，非常不利。所以，在批發(fā)市場(chǎng)也太和輻射范圍沒(méi)有改變的前提下，原有的批發(fā)購買(mǎi)人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場(chǎng)的。
第十二定律：謹慎選租戶(hù) 投資商鋪的成功與否，除了買(mǎi)到一個(gè)合適的商鋪，出租當然也是很重要的一個(gè)環(huán)節。 商鋪的租金定價(jià)有技巧，限住宅的定價(jià)是采取類(lèi)比法不同，商鋪租金定價(jià)還要根據經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同，比如百貨、超市類(lèi)的租戶(hù)利潤較低，能承受的租金也會(huì )相對較低；餐飲類(lèi)的利潤高，但是餐飲類(lèi)對商鋪的要求更高，要有排煙、排水、燃氣供應等等。 人養鋪，鋪養人，商鋪的第一個(gè)租戶(hù)很重要，萬(wàn)一第一個(gè)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)不好，商鋪很有可能慢慢地會(huì )變成衰鋪。 雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長(cháng)、付租穩定，而且將來(lái)對商鋪的估值增高等，但通常大品牌付的租金比小品牌低，簽合同的時(shí)候大多數大品牌會(huì )有一些逃跑款，可以隨時(shí)無(wú)條件撤店，以及對業(yè)主有一些約束等等，所以投資者自己要有一個(gè)取舍。
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