1、要做廣泛市場(chǎng)調研
2、要關(guān)注城市規劃
3、要遵循消費習慣
4、要有心理底線(xiàn)
5、不要碰無(wú)產(chǎn)權商鋪
6、不要買(mǎi)鋪王
7、不要買(mǎi)單片街
8、不要買(mǎi)比例過(guò)大的社區商鋪
9、謹慎投資商務(wù)區商鋪
10、謹慎投資購物中心商鋪
11、謹慎投資批發(fā)市場(chǎng)
12、謹慎選租戶(hù)
1、要做廣泛市場(chǎng)調研
可以以商鋪為中心，在1.5公里內尋找相關(guān)的商鋪作為調研的目標。1.5公里以?xún)鹊娜肆鹘患蔬_到85%以上，3公里以?xún)却蟾庞?/span>40%的客戶(hù)相交，而超過(guò)5公里，客戶(hù)基本就不相交了。主要調查內容就是周邊的居住人群層次、消費能力等。
如果是投資購物中心商鋪，可以在購物中心的不同樓層選擇三到五個(gè)點(diǎn)，測10分鐘、半小時(shí)、1小時(shí)的人流量，有三個(gè)數據基本上就能得出相應的結論。
另外要摸清購物中心的人流高峰是什么時(shí)間，比如中高端人群、白領(lǐng)逛的多的購物中心人流高峰可能會(huì )在晚上，中老年人為主的可能高峰是在白天，日常超市類(lèi)的在周末等等，這將直接關(guān)系到將來(lái)招租的類(lèi)型。
2、要關(guān)注城市規劃
一定要關(guān)注城市的規劃，商鋪周邊是否有重要道路規劃、改道、大型商業(yè)、社區規劃等。
而選擇社區商鋪時(shí)，一定要根據社區規劃的交通流向，認清社區中車(chē)流、人流出入方向，以此來(lái)判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過(guò)的地方，哪些地方人流密集度比較大，這些都將影響商鋪的投資成功與否。
3、要遵循消費習慣
選對了商鋪的大方向，微觀(guān)上的區別也非常關(guān)鍵
比如，商鋪門(mén)前是快車(chē)道，那么商鋪的價(jià)值就不會(huì )很大，商鋪的價(jià)值取決于短距離的緩行人流。
選擇商鋪是一項非常細致的工作，判斷商鋪的好壞甚至細微到陽(yáng)光，舉個(gè)例子，北京的前門(mén)大街沒(méi)有拆之前，是個(gè)南北向的街道，商鋪是東西向的，人逛街一般在下午，下午太陽(yáng)曬著(zhù)的東側商鋪生意就不如西側好。
更不用說(shuō)其他，比如商鋪必須有良好的可視度、可入度等等。另外，商鋪門(mén)前的停車(chē)不方便會(huì )損失很多客流。
還有步行道和商鋪直接的高差，如果是兩到三步的高差可以接受，如果有五步以上的話(huà)，人們進(jìn)入商鋪的意愿就會(huì )降低，但如果設計成緩坡，會(huì )比臺階效果要好，人們上去的可能性會(huì )更大。
在選擇購物中心商鋪時(shí)，也會(huì )有很多的講究，比如人習慣于走樓梯向右拐，因為大多數人上樓梯的習慣左手拿東西，右手扶扶手，所以到拐彎的時(shí)候人們會(huì )沿著(zhù)右手就拐過(guò)去了，所以在一個(gè)過(guò)道進(jìn)去右拐的商鋪比左拐的商鋪生意好。
同樣是樓梯口，上口和下口是有區別的，上口的商鋪更好，人們剛到商場(chǎng)，一上樓梯的視覺(jué)沖擊很強，下來(lái)的時(shí)候已經(jīng)有視覺(jué)疲勞了。
門(mén)口進(jìn)來(lái)的第一個(gè)商鋪往往不如第三個(gè)商鋪生意好，因為人們看完第一個(gè)商鋪只會(huì )留下一個(gè)印象，還不會(huì )做決定；到第二個(gè)商鋪會(huì )有個(gè)比較；到第三個(gè)商鋪才會(huì )開(kāi)始下決心了。有很多人覺(jué)得第一個(gè)商鋪是最好的，但是測試證明，95%的人不會(huì )在第一間商鋪買(mǎi)東西。
門(mén)前通道的寬和窄，對商鋪人流也會(huì )有影響，國家規定商場(chǎng)的主通道不得窄于2.5米，次通道不得少于1.8米，1.8米的過(guò)道和2.5米的過(guò)道就會(huì )有很大的區別，1.8米的過(guò)道只允許兩個(gè)人并排，2.5米的時(shí)候三個(gè)人可以暢通無(wú)阻。商場(chǎng)的通道越寬，客戶(hù)的流量就越大，那么越到后面的商鋪會(huì )比前門(mén)的要好，商場(chǎng)的通道越窄客戶(hù)的人流就越慢，相對來(lái)說(shuō)，前面的商鋪比后面的商鋪要好。因為走到后面的商鋪消費者就累了不想走了。
4、要有心理底線(xiàn)
對于商鋪的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商一定會(huì )和投資者打心理戰，開(kāi)發(fā)商會(huì )告訴你這個(gè)商鋪有諸多優(yōu)點(diǎn)而掩蓋不足。對此，商鋪投資者一定要有心理底線(xiàn)，給自己設定幾個(gè)標準，如果達不到標準，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的天花亂墜也不要買(mǎi)。因為很多投資者，道路銷(xiāo)售現場(chǎng)都容易熱血沸騰。
5、不要碰無(wú)產(chǎn)權商鋪
目前在一些二、三線(xiàn)城市的批發(fā)市場(chǎng)，存在一些無(wú)產(chǎn)權商鋪，或者好聽(tīng)點(diǎn)的叫“期權式商鋪”，以低總價(jià)、高返租吸引投資者，開(kāi)發(fā)商將一個(gè)大商鋪分割成5平方米或者10平方米的眾多小格子鋪，可能賣(mài)給你20年的使用權，有些會(huì )承諾8%甚至12%的年回報，其實(shí)，這與非法集資無(wú)異。如果開(kāi)發(fā)商不講信用，拍拍屁股走人，投資者將血本無(wú)歸，這樣的例子早已屢見(jiàn)不鮮。所以記得，畫(huà)的“餅”再大、再好，也充不了饑。
6、不要買(mǎi)鋪王
開(kāi)發(fā)商通常會(huì )選擇路口的商鋪，或者根據人流動(dòng)線(xiàn)、主景觀(guān)點(diǎn)選出一個(gè)商鋪作為鋪王銷(xiāo)售。
買(mǎi)鋪王的是很多人的夢(mèng)想，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著(zhù)一個(gè)金元寶，但是，這些所謂能打100分的鋪王和95的其他商鋪實(shí)際上沒(méi)有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價(jià)格會(huì )相差很大一截，這就增加買(mǎi)鋪王的風(fēng)險。
最好買(mǎi)隔著(zhù)鋪王兩到三個(gè)位置的商鋪，性?xún)r(jià)比是最高的。
7、不要買(mǎi)單片街
單片街的劣勢在于，商鋪對面可能是圍墻、城中村、鐵路等等，這樣會(huì )大大不利于商業(yè)氛圍的形成。在南通，現在江海名苑（原女人街）的商業(yè)一直不溫不火，很大原因就在于它是單片街。
8、不要買(mǎi)比例過(guò)大的社區商鋪
社區商鋪主要是靠社區人群的消費來(lái)拉動(dòng)，所以投資社區商鋪時(shí)，一定要關(guān)注社區中商業(yè)配套的比例，一般社區配套5%～10%的商業(yè)，人口密度低的社區，最好商業(yè)配套不要超過(guò)6%，現在很多社區人口密度很高，但是只要不超過(guò)10%，就可以考慮。這樣的鋪子相對風(fēng)險較小，平均15年～20年可以收回投資成本。否則，商業(yè)比例超過(guò)10%，就要敬而遠之了。
9、謹慎投資商務(wù)區商鋪
商務(wù)區商鋪的消費人群在收入和素質(zhì)上都會(huì )比較高，這是優(yōu)勢；但是商務(wù)區商鋪的經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般從上午的10點(diǎn)到下午6點(diǎn)，而且晚上和周末人煙稀少，這是弊端。
商鋪投資專(zhuān)家也不主張投資者購買(mǎi)商務(wù)區商鋪，特別是內向型的商鋪，那是把命運押在寫(xiě)字樓工作的白領(lǐng)身上，與寫(xiě)字樓共生存共發(fā)展，這樣會(huì )非常被動(dòng)。
如果商務(wù)區商鋪看起來(lái)太誘人，比如價(jià)格跟寫(xiě)字樓差不多，或者略高一點(diǎn)，那可以謹慎考慮，但是也千萬(wàn)不要買(mǎi)二三樓的商鋪。如果投資者非要購買(mǎi)商務(wù)區商鋪，知難而進(jìn)，除非他身后的租客資源足夠豐富，買(mǎi)下這個(gè)商鋪后，就馬上有租客跟進(jìn)，否則商務(wù)區商鋪極其難做。
10、謹慎投資購物中心商鋪
目前，像北京、上海核心地段的購物中心一般都是開(kāi)發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者，因為一旦所有權、經(jīng)營(yíng)權、管理權三權分離，后期的管理會(huì )非常困難。
從街鋪到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)再到購物中心，對經(jīng)營(yíng)管理的要求是遞增的，越需要很強經(jīng)營(yíng)管理的商鋪就越不適合于投資。如果購物中心的業(yè)主是一家的話(huà)，是比較容易管理的，如果賣(mài)散了之后，有幾百個(gè)甚至上千個(gè)小業(yè)主，管理上會(huì )失去控制。如果投資這類(lèi)商鋪，90%以上都可能會(huì )失敗。
目前購物中心這種“店中店”形式經(jīng)營(yíng)的最好的有兩個(gè)地方，一個(gè)是上海的正大廣場(chǎng)，一個(gè)是廣州的天河城。一般“店中店”承諾的年回報率為6%～8%，如果承諾更高，投資者就要留個(gè)心眼，不要上當。
如果要選擇投資購物中心的商鋪，要考慮以下幾個(gè)方面：第一，購物中心的經(jīng)營(yíng)者以前有過(guò)成功的經(jīng)歷，比如香港太古經(jīng)營(yíng)的；第二，如果大部分商鋪開(kāi)發(fā)商自己持有，只賣(mài)掉小部分商鋪，而且零售不過(guò)40%這個(gè)極限的，可以謹慎考慮。如果購物中心的商鋪大多數數零售，管理者就不會(huì )好好經(jīng)營(yíng)，因為經(jīng)營(yíng)好了最大的受益者不是自己。但如果開(kāi)發(fā)商占大頭，就另當別論了
11、謹慎投資批發(fā)市場(chǎng)
如果不是在舊有的批發(fā)市場(chǎng)上重建一個(gè)新的批發(fā)市場(chǎng)，千萬(wàn)別進(jìn)，因為沒(méi)有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)是人做起來(lái)的。一個(gè)純新的批發(fā)市場(chǎng)聚集人氣需要花非常長(cháng)的時(shí)間，對于投資者來(lái)說(shuō)，非常不利。
在批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)和輻射范圍沒(méi)有改變的前提下，原因批發(fā)購買(mǎi)人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場(chǎng)的。
12、謹慎選租戶(hù)
投資商鋪的成功與否，除了買(mǎi)到一個(gè)合適的商鋪，出租當然也是很重要的一個(gè)環(huán)節。
商鋪的租金定價(jià)有技巧，跟住宅的定價(jià)是采取類(lèi)比法不同，商鋪租金定價(jià)還是根據經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同，比如百貨、超市類(lèi)的租金利潤較低，能承受的租金也相對較低；餐飲類(lèi)的利潤較高，但是餐飲類(lèi)對商鋪的要求更高，要有排煙、排水、燃氣供應等等。
人養鋪，鋪養人，商鋪的第一個(gè)租戶(hù)很重要，萬(wàn)一第一個(gè)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)不太好，商鋪很有可能慢慢會(huì )變成衰鋪。
雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長(cháng)、付租穩定，而且將來(lái)對商鋪的估值增高等，但是這里面常常存在悖論，通常大品牌付的租金會(huì )比小品牌低，簽合同的時(shí)候大多數品牌會(huì )有一些逃跑條款，可以隨時(shí)無(wú)條件撤店，以及對業(yè)主有一些約束等等，所以投資者自己要有一個(gè)取舍。
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