記者：《解釋》除民法通則、合同法、房地產(chǎn)管理法、擔保法以外，其他的法律根據是什么？
答：最高人民法院制定的這個(gè)司法解釋?zhuān)饕墙鉀Q因商品房買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的各種糾紛，以規范房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，保護商品房買(mǎi)受人的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。商品房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，橫跨債權法、物權法兩大法域，涉及到眾多的部門(mén)法律，法律關(guān)系非常復雜。制定這個(gè)司法解釋時(shí)，在實(shí)體法方面，除《解釋》中所列舉的法律根據外，其他的法律依據還有全國人大常委會(huì )頒布的建筑法、城市規劃法等法律，此外還參照了國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等行政法規，最高人民法院制定的關(guān)于適用民法通則、擔保法、合同法等司法解釋以及建設部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等規章。在程序法方面的法律根據主要是民事訴訟法和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》。
記者：《解釋》第八條、第九條規定的懲罰性賠償責任與《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）第四十九條的雙倍賠償有何關(guān)系？
答：應當說(shuō)《解釋》規定的懲罰性賠償責任與《消法》第四十九條的規定既有聯(lián)系又有區別。二者的聯(lián)系表現在：《消法》第四十九條的懲罰性賠償原則是《解釋》制定懲罰性賠償責任的法律根據之一。傳統的民法理論認為，合同領(lǐng)域中的賠償責任重在填補損失，不在懲罰，因此，懲罰性賠償只適用于侵權領(lǐng)域，不適用于合同糾紛。但是從我國《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條的規定看，懲罰性賠償已突破了傳統理論，其適用范圍從侵權領(lǐng)域擴大到合同領(lǐng)域，成為一種合同責任形式。依據《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條確立的懲罰性賠償原則精神，結合商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審判實(shí)踐，針對合同履行過(guò)程中的惡意違約和合同訂立時(shí)的欺詐行為，《解釋》明確規定了適用懲罰性賠償責任。這樣，不僅有利于保護買(mǎi)受人的合法權益，而且有利于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，并且也有利于促進(jìn)重合同、守信用的誠信體系的建立。
雖然《解釋》中的懲罰性賠償責任主要是依據《消法》第四十九條的規定制定的，但是，它在適用范圍、條件及賠償數額的確定標準上與《消法》第四十九條確實(shí)有所不同，具體表現在以下三個(gè)方面：一是適用范圍不同?！断ā返谒氖艞l規定的懲罰性賠償責任適用范圍比較寬，只要經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，都可以適用懲罰性賠償，而《解釋》規定的懲罰性賠償責任適用范圍比較窄，僅適用于商品房買(mǎi)賣(mài)行為，并且適用的情形也有嚴格的限定。二是適用條件不同?！断ā返谒氖艞l規定的懲罰性賠償責任適用的條件是經(jīng)營(yíng)者提供給消費者的商品或者服務(wù)有欺詐行為，也就是說(shuō)，消費者已經(jīng)取得了商品或者得到了服務(wù)。而《解釋》規定的懲罰性賠償責任適用的條件是，出賣(mài)人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)或者在商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中嚴重違反誠實(shí)信用原則，欺詐或者惡意違約，致使買(mǎi)受人無(wú)法得到房屋，也就是說(shuō)《解釋》中的懲罰性賠償責任并不以買(mǎi)受人是否為消費者，是否已取得商品房為條件。三是賠償數額的確定標準不同?！断ā返谒氖艞l規定的懲罰性賠償數額是“消費者購買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費用的一倍”，即以購買(mǎi)商品的價(jià)款或者服務(wù)費用為標準的“雙倍賠償”；而《解釋》規定的懲罰性賠償數額為不超過(guò)買(mǎi)受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據當事人的過(guò)錯程度等具體情況，在買(mǎi)受人已付購房款的一倍之內確定賠償數額，最高賠償數額為買(mǎi)受人已付購房款的一倍。
記者：《解釋》第八條規定的買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋是指什么情況？
答：《解釋》第八條規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人或者又將該房屋出賣(mài)給第三人，導致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償。這里的無(wú)法取得房屋是指兩種情況：一是出賣(mài)人將房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人后，未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人的，因出賣(mài)人不履行對第三人的到期債務(wù)，第三人依法行使對該房屋的抵押權，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的情況；二是出賣(mài)人“一房二賣(mài)”，并將房屋交付給后買(mǎi)受人，致使先買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的情況。
記者：《解釋》第九條規定的懲罰性賠償的適用條件是什么？
答：《解釋》第九條規定的懲罰性賠償主要是為制裁、遏制出賣(mài)人的欺詐行為，第八條則是針對惡意違約行為所做的規定。根據《解釋》第九條規定，在出賣(mài)人具有所列的三種欺詐情形之一，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的條件下，買(mǎi)受人可以請求出賣(mài)人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。根據合同法第五十六條和第九十一條規定，無(wú)效和被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力，合同解除后當事人之間的合同權利義務(wù)終止。所以，在合同被確認無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者合同解除后，買(mǎi)受人也就不可能再取得合同中約定的房屋，只有在合同被確認為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者解除的情況下，買(mǎi)受人依據該條規定提出的出賣(mài)人承擔懲罰性賠償責任的訴訟請求才有可能得到支持。
記者：《解釋》第十四條為何將面積誤差比定為３％，而不是２％或者４％？
答：《解釋》將面積誤差比確定為３％，是參照建設部及與其他七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)秩序》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定制定的。面積誤差比是指交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符部分的百分比。３％的標準，是建設主管部門(mén)結合我國房地產(chǎn)建筑工程的實(shí)際情況，在總結建設管理工作經(jīng)驗的基礎上確定的。
記者：《解釋》第八條、第九條的懲罰性賠償不以得到房屋為條件，而《解釋》第十四條第二項后句規定的懲罰性賠償則是在取得房屋的情況下適用的，這是否可以認為是直接適用了《消法》第四十九條的規定？
答：《解釋》第十四條第二項后句規定的懲罰性賠償在構成要件上與第八條和第九條有所區別，但是不能據此得出該條適用了《消法》第四十九條規定。因為：第一，在制定該條規定時(shí)，實(shí)際上是把這種情形作為一種惡意違約的特殊情況處理的，而沒(méi)有考慮直接適用《消法》第四十九條規定。因為，開(kāi)發(fā)商往往是通過(guò)加大公攤面積、減少居住面積、故意減少房屋面積或者故意增加房屋面積等手段，來(lái)實(shí)現其利益的最大化。不論是減少了面積，還是加大了面積，都違反了合同的約定，嚴重損害了買(mǎi)受人的合法權益。為了促使出賣(mài)人全面履行合同，切實(shí)維護買(mǎi)受人的合法權益，《解釋》規定這種在面積上惡意違約的行為，也應當適用懲罰性賠償責任。第二，該條規定的懲罰性賠償與《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償的責任不同?！断ā返谒氖艞l規定的懲罰性賠償是按照消費者購買(mǎi)商品價(jià)款的一倍賠償，而本條規定的懲罰性賠償責任是僅就超出３％的部分承擔懲罰性賠償責任，這與《消法》第四十九條規定的懲罰性賠償是不同的。因此，不能僅根據以取得房屋為條件，就認為該條直接適用了《消法》第四十九條的規定。
記者：《解釋》第十五條規定了三種期限，這三種期限有什么區別？
答：《解釋》第十五條分為兩款，分別是對合同法第九十四條第三項、第九十五條第二款作出的補充性解釋。雖然，從形式上看，《解釋》第十五條規定了三種期限，但實(shí)際上這三種期限可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是催告履行合同義務(wù)的期限，另一類(lèi)是行使解除權的期限，這兩類(lèi)期限是不同的。
《解釋》第十五條第一款規定的是催告履行合同義務(wù)的合理期限。合同法第九十四條第三項規定，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的，對方當事人可以解除合同。但合同法沒(méi)有對“合理期限”作出具體規定，《解釋》第十五條第一款將這個(gè)“合理期限”規定為三個(gè)月。也就是說(shuō)，催告違約方履行合同義務(wù)的期限為三個(gè)月，這三個(gè)月的期限從催告違約方履行合同義務(wù)的次日起開(kāi)始起算。
《解釋》第十五條第二款規定的是行使解除權的合理期限。合同法第九十五條第二款規定，法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定解除權行使期限的，經(jīng)對方催告后，在合理期限內不行使解除權的，該權利消滅。但是，對解除權行使的合理期限合同法也未作出具體規定。為督促解除權人及時(shí)行使權利，盡快結束雙方權利義務(wù)關(guān)系不確定的狀態(tài)，《解釋》第十五條第二款規定了解除權行使的合理期限。一是經(jīng)催告后解除權行使的合理期限。解除權發(fā)生以后，在違約方催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在對方當事人催告后的次日起三個(gè)月內行使解除權，期限屆滿(mǎn)未行使的，解除權消滅。二是違約方不催告解除權人行使解除權的期限。在違約方不催告解除權人行使解除權的情況下，解除權人應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使。也就是說(shuō)，在解除權發(fā)生之后，如果違約方?jīng)]有催告，解除權人在解除權發(fā)生之日起一年的期間內也沒(méi)有行使解除權的，解除權消滅。
記者：《解釋》第十五條第二款規定了兩種解除權行使的期限，這兩種期限應當從何時(shí)起算？
答：《解釋》第十五條第二款規定了“三個(gè)月”和“一年”兩種解除權行使的期限，這兩種解除權行使的期限起算日是不同的。
解除權行使的三個(gè)月合理期限是從違約方催告解除權人行使解除權之次日起算。一年的解除權行使期限則是從解除權發(fā)生之日起開(kāi)始起算。解除權的行使期限為除斥期間，不發(fā)生中止、中斷、延長(cháng)的問(wèn)題，屬于不變期間。
記者：《解釋》為何沒(méi)有把經(jīng)濟適用房納入其調整范圍？
答：經(jīng)濟適用房是政府為照顧無(wú)住房的中低收入居民而組織建設的具有福利性和保障性住房。之所以沒(méi)有將其納入到《解釋》調整的范疇，主要是基于以下三點(diǎn)考慮：一是經(jīng)濟適用房是政府組織建設的。商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了出售而建設的，商品房的建設者以營(yíng)利為目的，是一種商人行為。而經(jīng)濟適用房則是政府組織建設的，其目的是保障中低收入群體有房居住，具有福利性和保障性。根據《國務(wù)院關(guān)于深化住房制度改革的決定》、《國家安居工程實(shí)施方案》、《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》等有關(guān)住房制度政策的規定，各級政府在組織建設經(jīng)濟適用房時(shí)，都給予了許多特殊的政策支持，如經(jīng)濟適用房的用地一般實(shí)行無(wú)償劃撥。二是經(jīng)濟適用房不能自由買(mǎi)賣(mài)。商品房是面向社會(huì )公開(kāi)出售的，任何人都可以購買(mǎi)，而經(jīng)濟適用房則不能在市場(chǎng)上公開(kāi)出售。首先，經(jīng)濟適用房不是社會(huì )上任何人都可以購買(mǎi)的，而是面向特定群體，并由政府按照一定的規則分配購買(mǎi)的，如政府對經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)實(shí)行申請、審批制度。其次，買(mǎi)受人轉讓此類(lèi)房屋時(shí)，也有許多限制性規定，如經(jīng)濟適用房上市出售，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價(jià)款。因此，經(jīng)濟適用房不是具有完整意義上的商品房。三是經(jīng)濟適用房的價(jià)格不是由市場(chǎng)決定的。商品房的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，而經(jīng)濟適用房的價(jià)格則是由政府決定的。根據國務(wù)院關(guān)于經(jīng)濟適用房的有關(guān)政策，經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定，其利潤控制在３％以下。鑒于經(jīng)濟適用房與商品房有許多不同特點(diǎn)，如果按照商品房的處理原則解決經(jīng)濟適用房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生的糾紛，不僅有違公平原則，而且也不利于經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設?；谝陨峡紤]，沒(méi)有把經(jīng)濟適用房納入到《解釋》調整的范疇，如果因買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟適用房發(fā)生糾紛，應當依據有關(guān)法律規定和國家有關(guān)住房政策進(jìn)行規范調整。
記者：有人提出，法律一般“不溯及既往”，為何《解釋》具有溯及力？請您就此問(wèn)題談?wù)効捶ā?p> 答：《解釋》不存在是否溯及既往的問(wèn)題。因為，是否具有溯及既往，是指新法律頒布施行后，對其生效前發(fā)生的事件和行為是否適用新法律調整的問(wèn)題，如果適用新法律調整，即具有溯及力；如果不適用，即不具有溯及力。國家不應要求公民和法人遵守尚不存在的行為規則，所以，在法律沒(méi)有特別規定的情況下，處理新法律施行前的糾紛應當以行為發(fā)生時(shí)的法律為根據，新法律一般沒(méi)有溯及既往的效力。但是，在處理新法和舊法的關(guān)系時(shí)，新法也可以明文規定對其生效前發(fā)生的法律關(guān)系具有溯及力。司法解釋只是對已經(jīng)生效法律如何適用的解釋?zhuān)皇切碌姆?，原則上不存在是否溯及既往的問(wèn)題?，F行法律的時(shí)間效力不能因司法解釋的出臺而改變。因本《解釋》是對審理城市房地產(chǎn)管理法施行后的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律所做的解釋?zhuān)省督忉尅返诙藯l確定《解釋》的時(shí)間適用效力以城市房地產(chǎn)管理法的施行為標準。也就是說(shuō)，凡是城市房地產(chǎn)管理法施行以前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，應當適用當時(shí)的法律、法規和司法解釋?zhuān)环彩浅鞘蟹康禺a(chǎn)管理法施行后發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用本司法解釋處理。因此，即使《解釋》規定對《解釋》施行前的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件可以適用本《解釋》處理，也并不涉及是否溯及既往的問(wèn)題。
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案件回顧
２００３年４月初，河南省鶴壁市的一起商品房欺詐案經(jīng)過(guò)一審、二審以及申訴后，法院都認定購房者應獲得雙倍賠償。
２００３年５月１９日，廣州市天河區法院受理了廣東省首起依據這個(gè)司法解釋要求雙賠的官司。原告以“購房八年仍無(wú)法取得房屋產(chǎn)權”、“房屋面積縮水達到７．６９％”等為由，向開(kāi)發(fā)商索賠高達近１３６萬(wàn)元，其中包括已付購房款的雙倍賠償。
２００３年５月２１日，因未能為客戶(hù)辦理北京戶(hù)口，北京市房山區某農工商經(jīng)濟聯(lián)合社被３位客戶(hù)分別告上了法庭。５月２９日，此案原、被告雙方在房山法院承辦法官的調解下已經(jīng)握手言和。被告方全額返還３位原告的購房首付款和利息，３原告不再要求法院判決被告給予購房首付款的雙倍賠償。
２００３年６月２日，北京市朝陽(yáng)區法院依照新實(shí)施的司法解釋?zhuān)瑢σ黄鹳彿空吲c開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出一審判決。原告要求開(kāi)發(fā)商在合同中寫(xiě)明所購之房可以辦公，而開(kāi)發(fā)商卻只同意寫(xiě)可以協(xié)助辦理辦公，合同因此未能簽訂。法院判決解除雙方簽訂的認購協(xié)議書(shū)，開(kāi)發(fā)商返還原告交納的定金２萬(wàn)元。此案成為北京市法院首例引用關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋作出的判決。
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