▏挖出一片天
嗨，這里是新一期的房蘇州小知識專(zhuān)欄~今天來(lái)講一講蘇州的新盤(pán)為什么要挖地下室。
F1.
有效拉低均價(jià)
相信各位同學(xué)都有這樣感覺(jué)，明明房子價(jià)格都是四萬(wàn)二三，還有四萬(wàn)五的。幾乎沒(méi)有低于4w價(jià)格的，為什么還有和我說(shuō)均價(jià)不到4w呢？
樓盤(pán)的備案均價(jià)是什么？
樓盤(pán)滿(mǎn)足一定條件才可以銷(xiāo)售，每次銷(xiāo)售都要領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。
當次的銷(xiāo)售總價(jià)÷銷(xiāo)售面積=銷(xiāo)售均價(jià)，也就是備案均價(jià)。
均價(jià)4w！但大部分房源高于4w的情況，就是因為有部分房源，面積很大，單價(jià)很低，這樣就有效拉低了均價(jià)。
這樣房源大多數出現在一樓+地下室，俗稱(chēng)底復。
在備案時(shí)候一般房屋用途和：其他。整套房屋構成有：地上一樓住宅+地下室其他構成，地下室的單價(jià)較低。
舉個(gè)栗子：
潤元名著(zhù)1樓101室，一樓住宅167㎡，單價(jià)34542；地下室其他：142.99m2，單價(jià)16000。
對于一個(gè)低層建筑，一個(gè)地下室的16000單價(jià)，是可以有效拉低整個(gè)備案均價(jià)的。
F2.
地下室純賺。
一層下挖的地下室不計入容積率，但卻屬于可售面積。也就說(shuō)多挖出來(lái)的幾乎都是利潤。
地下室部分土地成本為0，毛坯交付，建筑成本忽略不計，90%都是利潤。
看上圖的101地下室，142㎡*16000=227w，幾乎都是開(kāi)發(fā)商額外純賺。如果一個(gè)盤(pán)挖個(gè)50套，利潤就多出來(lái)一個(gè)億。
計容和不計容是什么意思？
容積率是建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。
計算容積率面積= 規劃條件容積率X規劃建筑用地面積。
舉個(gè)栗子，下圖的計容面積，最大容積率2.2就是2.2*78025.45㎡=171655.99㎡。這個(gè)面積也就是可出售的面積，不得超過(guò)這個(gè)面積。
不計容面積一般位于地下空間，如地下室，地下車(chē)庫等，不計算在容積率之內，但是可銷(xiāo)售。
F3.
容積率高低和均價(jià)關(guān)系
地下室能有效拉低均價(jià)的程度，取決于地下室的面積在樓棟的面積占比，占比越大，拉低效果越好。
高層33F：
假設一棟樓二梯二戶(hù)，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*32層+2*200㎡)=6800㎡，均價(jià)4w，那么樓盤(pán)貨值為2.72億
一般來(lái)說(shuō)地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(2.72億-0.08億)/（2*100㎡*32層）=4.12w
小高層18F：
假設一棟樓二梯二戶(hù)，面積都是100㎡，總高18層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*17層+2*200㎡)=3800㎡，均價(jià)4w，那么樓盤(pán)貨值為1.52億
一般來(lái)說(shuō)地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=0.08億。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(1.52億-0.08億)/（2*100㎡*17層）=4.23w
洋房6F：
假設一棟樓二梯二戶(hù)，面積都是100㎡，總高6層，地下室也是100㎡
那么可售面積：(2*100㎡*5層+2*200㎡)=1400㎡，均價(jià)4w，那么樓盤(pán)貨值為5600w
一般來(lái)說(shuō)地下室單價(jià)為正常樓層的50%，假設地下室單價(jià)20000，那么地下室的總價(jià)為2*200㎡*20000=800w。
那么2樓以上的正常樓層均價(jià)為(5600w-800w.)/（2*100㎡*5層）=4.8w
通過(guò)上面可以看出來(lái)，同樣的均價(jià)，洋房的話(huà)，二樓+可以做到均價(jià)4.8w，而大高層33F的，二樓+在4.12W。
F4.
總結
開(kāi)發(fā)商挖地下室可以規避價(jià)格限制問(wèn)題，同時(shí)也可以解決項目利潤問(wèn)題。
如果現在一個(gè)限價(jià)盤(pán)，沒(méi)有地下室可謂是相當良心了；同時(shí)在杭州等城市政府也在進(jìn)行管控，拒絕樓層較大的高低價(jià)搭配，盡量做到均衡。
在目前蘇州限價(jià)大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商利潤壓力也很大，有些項目不是利潤多少問(wèn)題，是能否少虧的問(wèn)題了。
在目前蘇州限價(jià)大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商利潤壓力也很大，有些項目不是利潤多少問(wèn)題，是能否少虧的問(wèn)題了。
對于一樓帶地下室戶(hù)型，目前來(lái)說(shuō)總價(jià)過(guò)高，地下室實(shí)用性低，選擇上要慎重，除非地下室折扣高，單價(jià)足夠低。
不管怎么說(shuō)這樣的房子在二手市場(chǎng)流動(dòng)性都很低。
大家都挺不容易。
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