近年來(lái)，隨著(zhù)住房公積金制度的不斷發(fā)展，住房公積金覆蓋面越來(lái)越大，公積金資金存量和使用規模迅速增長(cháng)，尤其是住房公積金貸款規模急劇擴大。貸款業(yè)務(wù)中也面臨著(zhù)各種風(fēng)險，若管理不慎，風(fēng)險就會(huì )變成現實(shí)，不僅會(huì )造成資金損失，直接影響繳存住房公積金職工的切身利益，而且將失信于民，影響社會(huì )的穩定。如何管好、用好老百姓的“住房錢(qián)”，又使其保值增值，在風(fēng)險防范上給住房公積金管理部門(mén)提出了嚴峻的課題。
一、東營(yíng)市住房公積金貸款政策執行情況及防范風(fēng)險的做法
東營(yíng)市自1993年開(kāi)始推行住房公積金制度，并于2002年開(kāi)始開(kāi)展住房公積金貸款業(yè)務(wù)，現最高貸款額度為40萬(wàn)元，最長(cháng)貸款期限為20年。具體貸款條件為：設立住房公積金賬戶(hù)并連續正常繳存住房公積金的職工，購買(mǎi)自住住房，購房手續不超過(guò)一年的，可申請住房公積金貸款，首套房30%首付，執行基準利率，二套房首付60%，利率執行1.1倍。三套房及以上和別墅不予發(fā)放貸款。擔保方式有房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)抵押加開(kāi)發(fā)商階段性擔保、擔保公司擔保和自然人擔保4種。貸款實(shí)行四級審批模式即業(yè)務(wù)員受理、科長(cháng)（部主任）復審、審貸小組成員主審、審貸會(huì )審批。審批時(shí)限為自受理申請之日起15個(gè)工作日作出準予貸款或不準予貸款的決定。截止2014年10月，全市住房公積金繳存余額38.5億元，累計發(fā)放貸款4.1萬(wàn)筆49.7億元，存量貸款1.5萬(wàn)筆25.3億元，個(gè)貸使用率65.7%，無(wú)呆壞賬，逾期率控制在較低水平，壞賬率為零。自開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)10多年來(lái)，東營(yíng)住房公積金管理中心高度重視貸款風(fēng)險防范工作，從制度建設、日常監管等多方面入手，不斷探索創(chuàng )新，健全完善規章制度，規范操作流程，形成了電子政務(wù)審核、四級審核審批、四類(lèi)擔保方式、貸后分工負責四位一體的貸款管理機制。
（一）貸款運行機制。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和探索，形成了四位一體的貸款管理機制，實(shí)現了貸款工作零投訴、資金安全零風(fēng)險。一是電子政務(wù)審批。自行研發(fā)了住房公積金貸款審批系統。審批系統把政策、規定和流程融入到程序之中，與住房公積金歸集數據庫、康居貸款管理系統連接共享，從受理、復審、主審、審批到基金撥付，全部在程序中運作。實(shí)現了“人機對話(huà)”，簡(jiǎn)化了手續，擺脫了繁雜的手工操作，杜絕了人情干擾，構筑了信息共享、安全可靠、運轉順暢貸款受理機制。二是四級審核審批。對貸款業(yè)務(wù)實(shí)行初審、復審、主審、審批四級審核審批，對貸款審核審批的全程有效管控。每個(gè)環(huán)節的工作人員都按各自職責審核要點(diǎn)，層層把關(guān)、級級審核、人人負責。三是推出四類(lèi)擔保方式。貸款擔保采用現房房產(chǎn)抵押、期房房產(chǎn)抵押加開(kāi)發(fā)商階段性擔保、擔保公司擔保和自然人擔保4種擔保方式，實(shí)現了群眾滿(mǎn)意、資金安全、業(yè)務(wù)拓展、效益最佳。四是貸后分工負責。積極借鑒商業(yè)銀行貸后管理經(jīng)驗，規范完善貸后管理機制，建立了雙層催收責任制度，第一層催收責任是指：擔保公司擔保類(lèi)貸款由擔保公司催收；其他類(lèi)擔保貸款由承辦銀行催收。第二層催收責任是指：擔保公司催收無(wú)效的，中心直接扣劃擔保保證金償還拖欠本息；其他類(lèi)擔保貸款銀行催收無(wú)效的，由承辦銀行與中心聯(lián)合催收，仍無(wú)效的，自然人擔保的，扣劃借款人及擔保人公積金償還拖欠本息；房產(chǎn)抵押及階段性擔保的按照貸款責任終身制原則，誰(shuí)受理誰(shuí)負責催收，由原貸款受理責任人聯(lián)合承辦銀行上門(mén)催收，因工作原因調離中心的明確接收責任人。
（二）嚴格貸前審查，嚴把源頭初審關(guān)。一是通過(guò)東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)核實(shí)購房資料真實(shí)性，結合信用報告和戶(hù)口身份證信息認真判斷借款人《房屋權屬登記信息》真實(shí)性。二是區別對待信用不良人員，杜絕惡意拖欠的信用不良人員進(jìn)入。三是主動(dòng)宣傳告知貸后還款事項信息。在貸款申請階段，告知貸款職工現行利率標準下，每月的還款金額等信息，同時(shí)提醒職工按時(shí)還款的重要意義，不僅能形成良好信用，更快速暢通地還貸提取住房公積金。四是實(shí)行面談面簽制度。每筆貸款當事人，工作人員均與其面談，詳細登記面談?dòng)涗?，由當事人簽字確認。
（三）事中過(guò)程嚴格控制。一是明確審核重點(diǎn)。復審人員、主審人員、審貸會(huì )議在審核審批過(guò)程中均有不同的審核側重點(diǎn)，確保對每一個(gè)風(fēng)險點(diǎn)都能重點(diǎn)審核。二是對承辦銀行辦理環(huán)節實(shí)施監督、監控。主要有：合同簽訂、抵押物登記、保證金管理等。任一環(huán)節沒(méi)有按規定做好，放款資金都不能撥付。
（四）嚴格貸后管理。一是及時(shí)傳遞信息，承辦銀行每月定期向中心傳遞拖欠人員還款信息。二是嚴格執行雙層催收責任制度，按規定程序和責任催收，并對存量貸款中習慣性逾期和嚴重逾期人員單獨管理，重點(diǎn)調度和監控，高強度催收。三是開(kāi)展抵押情況檢查，每年都組織開(kāi)展對存量貸款抵押物抵押情況和保證金保管情況檢查，發(fā)現問(wèn)題落實(shí)責任、及時(shí)整改，不斷規范風(fēng)險管理。
（五）強化自身建設，加強業(yè)務(wù)人員培訓。一是加強貸款相關(guān)政策和制度培訓，定期邀請金融行業(yè)法律專(zhuān)業(yè)專(zhuān)家學(xué)者為貸款前臺業(yè)務(wù)人員講授金融法律專(zhuān)業(yè)理論知識，提高他們的理論水平和綜合能力；二是注重工作方法和操作技能培訓，通過(guò)在工作中及時(shí)積累經(jīng)驗及組織召開(kāi)與承辦銀行業(yè)務(wù)交流會(huì )逐步提高業(yè)務(wù)人員的操作技能和辨別能力；三是以會(huì )代訓，每次貸款審批會(huì )議安排貸款科與縣區管理部貸款員全員參加，將在日常工作中及本次貸款審核中發(fā)現的新問(wèn)題開(kāi)審貸會(huì )組織學(xué)習討論，借鑒吸收。
二、住房公積金貸款的主要風(fēng)險與成因
住房公積金貸款屬政策性住房貸款，是住房公積金繳存職工在購買(mǎi)自住住房時(shí)，向公積金中心申請的以住房公積金為資金來(lái)源，委托銀行發(fā)放的一種政策性住房貸款。其風(fēng)險相對于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款較小。根據公積金貸款風(fēng)險的成因，可分為國家政策方面的風(fēng)險、借款人方面的風(fēng)險、開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險、公積金中心內部的管理風(fēng)險等4類(lèi)風(fēng)險。并按照中國人民銀行貸款分類(lèi)指導原則，根據住房公積金貸款內在風(fēng)險程度，將住房公積金貸款形態(tài)分為正常、關(guān)注、次級、可疑、損失五級，后三種為不良貸款。
（一）國家政策方面的風(fēng)險。主要有兩方面，一是宏觀(guān)經(jīng)濟政策變化引起的風(fēng)險。政府在宏觀(guān)調控過(guò)程中，就經(jīng)濟的穩定與發(fā)展這兩大目標進(jìn)行傾向性選擇而產(chǎn)生的波動(dòng)。國家經(jīng)濟政策的變化對房地產(chǎn)業(yè)影響主要表現在信貸政策的收緊引起期房項目的完工風(fēng)險和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險。二是住房公積金政策的特殊性形成的風(fēng)險。依政策規定住房公積金貸款應向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工收入不穩定，償債能力不強，影響了貸款的安全性。住房公積金管理者決策失誤也會(huì )造成住房公積金損失的可能，由于住房公積金制度沒(méi)有建立全國統一的貸款辦法，各地管理水平不一，決策管理缺乏成熟的經(jīng)驗和科學(xué)有效的手段，過(guò)度地降低貸款門(mén)檻，放寬貸款條件、提高貸款額度，容易形成管理和決策風(fēng)險。三是抵押物處置風(fēng)險?！蹲罡呷嗣穹P(guān)于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（2005年11月發(fā)面）第六條規定“被執行人屬于低保對象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應強制遷出”。依照此司法解釋?zhuān)瑢τ诘盅何锾幹么嬖谡系K。
（二）借款人方面的風(fēng)險。個(gè)人住房公積金借款用于住房消費，如果不按期還款便產(chǎn)生了風(fēng)險，風(fēng)險產(chǎn)生的原因有主觀(guān)原因也有客觀(guān)原因。主觀(guān)原因表現在借款人惡意拖欠、假借款形成的騙貸等；客觀(guān)原因表現在借款人因失業(yè)、傷殘、死亡、離異等導致借款人不能如期還款。具體分析來(lái)看，一是部分借款人工作穩定性差，從我市已發(fā)放的聘用職工貸款中，已有不少借款職工已更換工作單位，雖然正常還款，但工作流動(dòng)性強難以進(jìn)行監控，形成了潛在的貸款風(fēng)險；二是借款人出現失業(yè)、家庭成員患重大疾病或突發(fā)意外事故等發(fā)生大額費用支出，就會(huì )出現償債能力下降，不能按合同約定的日期和金額歸還貸款本息的情況就會(huì )出現；三是借款人婚姻發(fā)生變故，在離婚前，誰(shuí)都不愿再歸還貸款；或離婚后，家庭收入劇減，影響公積金貸款本息的歸還；四是借款人因非正常投資及涉賭等原因，造成巨大債務(wù)，致使公積金貸款無(wú)力償還。
（三）開(kāi)發(fā)項目的風(fēng)險。該類(lèi)風(fēng)險是多方面的，近年來(lái)，各地因樓盤(pán)項目產(chǎn)生的風(fēng)險頻出，有的是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善造成資金鏈斷裂形成“爛尾”，有的是樓盤(pán)發(fā)生重大建筑質(zhì)量問(wèn)題也會(huì )造成貸款的相關(guān)合同難以履行，形成貸款風(fēng)險。具體表現在，一是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)造成房產(chǎn)貶值，自然災害造成房產(chǎn)的毀壞等，使得抵押物不足抵債，造成的信貸風(fēng)險。二是房地產(chǎn)交易過(guò)程中因法律糾紛帶來(lái)信貸風(fēng)險。
（四）內部管理風(fēng)險。主要表現在：一是工作人員責任心不強或缺乏職業(yè)道德操守等，面簽、面談制度落實(shí)不到位，對貸款相關(guān)人資料審核不嚴，給住房公積金貸款帶來(lái)重大隱患；二是工作人員少，不能對樓盤(pán)情況和抵押物進(jìn)行深入調查，給住房公積金貸款埋下隱患；三是貸后缺乏有效的管理機制，對借款人因職業(yè)、收入或其他變故導致失去償債能力的情況掌握不夠，抵押物證件保管不善，訴訟時(shí)效的保全機制缺失等等，也會(huì )給住房公積金貸款帶來(lái)風(fēng)險。
三、住房公積金貸款風(fēng)險防范及對策
住房公積金貸款有些風(fēng)險我們無(wú)法控制，但可以通過(guò)采取預防措施加以規避和轉移風(fēng)險。在大力發(fā)展貸款業(yè)務(wù)保障廣大職工“住有所居”的同時(shí)，通過(guò)采取風(fēng)險防范措施確保廣大繳存職工的權益不受侵害。因此，貸款工作人員應增強自身對貸款潛在風(fēng)險的識別能力，嚴格管理，規范操作，杜絕虛假騙貸現象發(fā)生，采取積極有效的措施防范貸款風(fēng)險，確保資金安全。
（一）建立借款人信用信息庫。公積金貸款期限長(cháng)，不確定因素多，個(gè)人信用狀況尤為重要。在貸款申請受理階段時(shí)，要充分了解借款人貸款的真實(shí)目的，是否用于自住、其收入來(lái)源及家庭狀況，通過(guò)與借款人“面談、面簽”、貸前調查等關(guān)鍵環(huán)節的風(fēng)險控制，確保貸款真實(shí)。在審核過(guò)程中逐步建立借款人個(gè)人資料庫，包括基本身份狀況、就業(yè)狀況、收入況及家庭背景等，一旦發(fā)現有逾期苗頭，通過(guò)調閱個(gè)人資料庫，及時(shí)采取措施。
（二）加強貸款項目調查。調查認證樓盤(pán)項目對防范貸款風(fēng)險相當重要，從今年開(kāi)始，我中心已開(kāi)始對協(xié)議樓盤(pán)項目進(jìn)行深入細致的調查認證，重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領(lǐng)導層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負債及盈利水平、涉及辦理公積金貸款項目的建設情況、銷(xiāo)售前景、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛等情況。調查認證時(shí)，既要查驗書(shū)面文件、財務(wù)報表，又要深入施工現場(chǎng)進(jìn)行現場(chǎng)察看，預防“爛尾樓”現象發(fā)生。
（三）嚴格貸款抵押管理，防范抵押風(fēng)險。重點(diǎn)加強抵押環(huán)節和抵押物的管理，防范因抵押?jiǎn)?wèn)題出現風(fēng)險。一是認真審查抵押物合法性，權屬不清的，不予貸款；用期房抵押的，認真審查開(kāi)發(fā)商資信狀況及其已開(kāi)發(fā)房屋銷(xiāo)售結存情況和過(guò)去開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量驗審情況，對開(kāi)發(fā)項目跟蹤管理，確保抵押住宅按時(shí)竣工。二是期房在沒(méi)辦理房產(chǎn)證和房產(chǎn)抵押登記前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔保，并按按揭合作協(xié)議約定比例留存保證金。待開(kāi)發(fā)商為職工辦理完房產(chǎn)證、配合銀行辦理完房產(chǎn)抵押手續后，再解除擔保退還保證金。三是加強貸后抵押物跟蹤管理，組織開(kāi)展對已發(fā)放公積金貸款的抵押物落實(shí)情況進(jìn)行集中檢查，是否存在故意拖延不辦抵押或抵押不無(wú)效的情況。四是加強對受托銀行抵押管理情況的監督檢查，加強對受托銀行履約情況的檢查和監督，發(fā)現其有未按規定辦理抵押等違規違約現象時(shí)，立即要求整改。
（四）加強內部管理，提升業(yè)務(wù)人員素質(zhì)。一是加強核算監督。中心會(huì )計核算部門(mén)在對貸款業(yè)務(wù)會(huì )計處理時(shí)，逐筆核對貸款發(fā)放通知單與放款借據是否完整、一致，總數是否與記賬憑證數據一致。二是加強內部稽核監督，要定期對貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行稽核，檢查貸款的合規性和檔案的完整性，提出稽核意見(jiàn)，促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)的規范發(fā)展。三是建立貸款工作人員的資格準入制度，明確規定擔任貸款業(yè)務(wù)工作所具備的技能。二是加強業(yè)務(wù)培訓，不但要加強專(zhuān)業(yè)知識學(xué)習，還要加強思想政治工作，開(kāi)展職業(yè)道德教育，提升貸款工作人員的職業(yè)操守。
（五）建立健全貸款風(fēng)險管理制度。有效防范貸款風(fēng)險的根本還是要建立防范貸款風(fēng)險的長(cháng)效機制，管理中心內部應建立健全各項風(fēng)險管理制度。一是嚴格執行貸款的各項法規政策和操作流程，規范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序，建立完善的審核機制、內控機制。二是加強日常貸款業(yè)務(wù)管理，提高經(jīng)辦人員的自律意識和責任意識，對已辦理的貸款要加強貸后的管理和催收，并按照誰(shuí)放貸、誰(shuí)清收的原則落實(shí)到人，加大清收力度。三是建立貸款風(fēng)險預警與應急機制，要做到對各類(lèi)風(fēng)險的早發(fā)現、早識別、早防范，一旦發(fā)現違約現象，應制定處置計劃，找出違約原因，采取相應措施，立即進(jìn)行催收工作，并建立逾期催收跟蹤記錄。四是建立貸款審批責任終身制，確保責任到位和貸款資金的安全回收，堅決杜絕因工作松懈而導致風(fēng)險累積，最終形成不良的現象。
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