【編者按】7月10日上午，萬(wàn)達與融創(chuàng )的聯(lián)合公告一發(fā)出，便引起軒然大波，業(yè)內外人士紛紛猜測其背后原因。本文作者認為：萬(wàn)達的轉讓?zhuān)菫榱丝焖倩貧wA股，成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)，也為了降低其負債率；而融創(chuàng )，投資樂(lè )視的風(fēng)波還未過(guò)，自身又四面楚歌，其背后目的令人深思。
本文發(fā)于礪石商業(yè)評論，作者劉彥領(lǐng)/華生；經(jīng)億歐編輯，供行業(yè)人士參考。
一個(gè)是舉國皆知的華人首富，一個(gè)是房地產(chǎn)圈最著(zhù)名的并購狂人，王健林與孫宏斌首次公開(kāi)同框就給了地產(chǎn)圈一個(gè)重磅炸彈。
7月10日，萬(wàn)達商業(yè)、融創(chuàng )中國聯(lián)合發(fā)布重大公告，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)公司將旗下西雙版納萬(wàn)達文旅等13個(gè)文旅項目91%的股權，以及北京萬(wàn)達嘉華等76個(gè)酒店轉讓給融創(chuàng )公司，轉讓價(jià)格分別為296億元和336億元，兩項合計632億元，并由融創(chuàng )公司承擔十三個(gè)文旅項目的現有全部貸款。
公告稱(chēng)，交割后，文旅城仍用萬(wàn)達品牌，其規劃、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)仍由萬(wàn)達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執行至合同期屆滿(mǎn)。與此同時(shí)，雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權交割。
這一重大并購重組事件格外引人注目，一是交易的金額大，二是雙方合作模式獨具一格，三是收購標的產(chǎn)業(yè)新。雙方還約定了后續的多個(gè)領(lǐng)域戰略合作，想象空間不小。
萬(wàn)達為何大舉轉讓資產(chǎn)？融創(chuàng )中國大手筆接盤(pán)又意指何方？這筆632億元的交易背后，雙方又有著(zhù)怎樣的考量？
1、萬(wàn)達輕資產(chǎn)戰略轉型？
萬(wàn)達商業(yè)作為中國成長(cháng)性最強的商業(yè)地產(chǎn)商，在過(guò)去以其創(chuàng )新的商業(yè)模式在中國地產(chǎn)界一花獨放，連續保持了高達每年30%的成長(cháng)。盡管如此，王健林居安思危，提出了萬(wàn)達的輕資產(chǎn)轉型戰略。
早在今年年初，王健林在萬(wàn)達集團業(yè)績(jì)會(huì )上就明確表示，在商業(yè)地產(chǎn)上相比于營(yíng)業(yè)收入，他更看重的是利潤結構的改變，也就是要租金收入在凈利潤中的比例要不斷提升。
數據顯示，今年上半年，萬(wàn)達商業(yè)的735億元收入當中，來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為563.4億元，而來(lái)自于租金的收入為116.9億元，但是租金收入34.3%的增速遠遠高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入11.3%的增速。而按照萬(wàn)達集團的戰略設定，預計未來(lái)兩年左右的時(shí)間，萬(wàn)達商業(yè)租金等收入將超過(guò)地產(chǎn)收入。
毫無(wú)疑問(wèn)，這次和融創(chuàng )中國的資產(chǎn)轉讓交易，將使萬(wàn)達商業(yè)成為真正的商業(yè)服務(wù)企業(yè)。
從今年上半年萬(wàn)達集團公布的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，作為資產(chǎn)最重板塊的萬(wàn)達商業(yè)輕資產(chǎn)化路線(xiàn)正在加速，2016年開(kāi)業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，已有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)，而萬(wàn)達商業(yè)今年上半年開(kāi)業(yè)的12個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)中，萬(wàn)達自持物業(yè)的只有3個(gè)，其余9個(gè)都是輕資產(chǎn)化運作；在新發(fā)展的26個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)項目中，全部都是輕資產(chǎn)項目，而根據萬(wàn)達的預期，未來(lái)每年的輕資產(chǎn)化萬(wàn)達廣場(chǎng)數量將達到40個(gè)到50個(gè)。
根據王健林在年初集團工作會(huì )議上所述，2020年以后萬(wàn)達原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)，當時(shí)，王健林給萬(wàn)達商業(yè)提出的轉型時(shí)間表是在2018年之前，顯然，此次和融創(chuàng )的資產(chǎn)轉讓?zhuān)瑢⑹沟眠@一轉型時(shí)間大為提前。
眾所周知，萬(wàn)達的資產(chǎn)板塊當中，除了萬(wàn)達廣場(chǎng)之外，另一個(gè)權重板塊就是規模更大的萬(wàn)達城文旅項目，通過(guò)此次和融創(chuàng )中國的交易，未來(lái)萬(wàn)達城文旅項目的規劃設計、建設工程和開(kāi)業(yè)運營(yíng)仍然由萬(wàn)達團隊獨立負責，而融創(chuàng )將負責住宅部分的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，雙方發(fā)揮各自的優(yōu)勢，將在更大程度上確保目前已發(fā)展的13的萬(wàn)達城項目順利開(kāi)業(yè)運營(yíng)，同時(shí)據了解，未來(lái)萬(wàn)達將與融創(chuàng )繼續在全國至少發(fā)展20個(gè)萬(wàn)達城。
隨著(zhù)萬(wàn)達集團來(lái)自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比例的下降，來(lái)自于文化、金融和網(wǎng)絡(luò )業(yè)務(wù)的收入正在大幅提升。今年上半年，萬(wàn)達集團的1348.5億元收入中，來(lái)自于服務(wù)業(yè)務(wù)的收入為780.2億元，占到集團總收入的57.9%，較去年55%的比例又提升了將近3個(gè)百分點(diǎn)。
而按照萬(wàn)達集團的戰略，未來(lái)商業(yè)服務(wù)、文化、金融和網(wǎng)絡(luò )四大板塊將構成四大利潤支柱，也意味著(zhù)未來(lái)萬(wàn)達集團更多的利潤來(lái)自于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而更為重要的是，隨著(zhù)文化、金融和網(wǎng)絡(luò )板塊的日漸成熟，這些板塊對商業(yè)服務(wù)的支撐作用也將日漸凸顯，資金流和信息流將確保萬(wàn)達旗下各個(gè)經(jīng)營(yíng)體的客流量保持穩定。
2、還債降低負債率？
在萬(wàn)達城“風(fēng)頭正健”之時(shí)，王健林為何斷然出手甩賣(mài)？是萬(wàn)達缺錢(qián)嗎？
王健林在媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：“其實(shí)萬(wàn)達商業(yè)的負債并不算高，通過(guò)這次資產(chǎn)轉讓?zhuān)f(wàn)達商業(yè)負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達商業(yè)計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款?！?/strong>
早在1997年王健林就提出“銷(xiāo)售為主，現金為王”的經(jīng)營(yíng)策略，實(shí)際上也是這樣操作的：2005年萬(wàn)達將旗下九個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)打包賣(mài)給麥格理，獲得了持續發(fā)展的基礎；現在將旗下文旅13個(gè)項目等打包賣(mài)給融創(chuàng )，也是異曲同工的操作手法。
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2016年年報顯示，截至2016年底，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)行的公司債券共8筆，合計350億元。其中，兩筆2020年到期，合計100億元；6筆2021年到期，合計250億元。
從萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)募集的資金用途來(lái)看，大多是償還公司金融機構借款或補充公司流動(dòng)資金。
截至2016年底，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負債合計為5278億元，資產(chǎn)負債率為70%。其中，短期借款為12億元，一年內到期的非流動(dòng)性負債達233億元；長(cháng)期借款和應付債券分別為1183億元和817億元。
根據萬(wàn)達商業(yè)的說(shuō)法，2016年末公司短期借款同比減少22.78%，原因是公司增加了成本較低的債券、中期票據等籌措資金的方式。債券的償債資金將主要來(lái)源于公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益和現金流。2016年，其合并口徑營(yíng)收和凈利潤分別為1298.55億元和379.76億元。
這就透露了重要信息，萬(wàn)達商業(yè)的負債率是70%。
這次交易，萬(wàn)達將獲得631.7億元資金，假如萬(wàn)達商業(yè)的負債不變，將直接使得負債率下降5%，財務(wù)狀況看起來(lái)就更“穩健”了。
在下調資產(chǎn)負債率的同時(shí)，實(shí)現業(yè)務(wù)的整體轉型，從商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉身為商業(yè)服務(wù)企業(yè)，這期間最大的收益無(wú)疑將是萬(wàn)達商業(yè)的市場(chǎng)估值，相比于只有10倍左右PE的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)對于商業(yè)服務(wù)公司的估值高達30倍到40倍，這對于正在尋求A股上市的萬(wàn)達商業(yè)而言，將是一次重大的戰略挺進(jìn)。
3、萬(wàn)達商業(yè)回歸A股提速？
另一種觀(guān)點(diǎn)認為，萬(wàn)達此舉還是為了IPO助力。
萬(wàn)達商業(yè)曾在港股上市，但由于王健林認為其價(jià)值在港股被低估，所以2016年從香港聯(lián)交所摘牌完成私有化，此時(shí)距離其完成在港上市僅過(guò)去一年半。不久，萬(wàn)達商業(yè)便出現在了A股IPO排隊名單中。招股書(shū)顯示，萬(wàn)達商業(yè)計劃發(fā)行不超過(guò)2.5億股新股，擬募資金120億元，募集資金將用于南京仙林萬(wàn)達茂項目和濟南、合肥、成都以及徐州四個(gè)城市的萬(wàn)達廣場(chǎng)項目。但回歸計劃并不順利，直到目前，萬(wàn)達商業(yè)始終處于IPO排隊狀態(tài)中，審核狀態(tài)為“已反饋”。
在萬(wàn)達內部人士看來(lái)，去掉萬(wàn)達商業(yè)“房地產(chǎn)屬性”、實(shí)現真正“輕資產(chǎn)”，可加大萬(wàn)達商業(yè)回A成功的確定性?！叭f(wàn)達商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，目前房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)?！?/strong>
值得一提的是，根據當年《萬(wàn)達商業(yè)私有化募資推介書(shū)》的協(xié)議，如果退市滿(mǎn)2年或2018年8月31日前未能實(shí)現在境內主板市場(chǎng)上市的目標，萬(wàn)達集團以每年12%的單利向A類(lèi)(境外)投資人回購全部股權，以每年10%的單利向B類(lèi)(境內)投資人回購全部股權。
這或許也表明，萬(wàn)達等不起了。
4、孫宏斌為樂(lè )視投資找退路？
對于最后一項約定，雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰略合作，也許是此次轉讓的點(diǎn)睛之筆。有分析認為，這是否意味著(zhù)老孫已經(jīng)在為樂(lè )視的投資找退路？雙方會(huì )否通過(guò)孫宏斌轉讓持有的樂(lè )視股份來(lái)作為部分的支付手段？這是否意味著(zhù)樂(lè )視影業(yè)和萬(wàn)達影業(yè)未來(lái)巨大的合作空間？
近兩年，融創(chuàng )收購動(dòng)作頻頻，1963年出生的融創(chuàng )中國董事局主席孫宏斌屢屢成為行業(yè)焦點(diǎn)。在宣布接手萬(wàn)達項目前，孫宏斌今年最引人矚目的投資是對樂(lè )視的輸血。今年1月15日，融創(chuàng )與樂(lè )視在北京召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，融創(chuàng )中國宣布向樂(lè )視非汽車(chē)業(yè)務(wù)投資150億元。隨后的3月28日，在融創(chuàng )中國2016年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，孫宏斌對在場(chǎng)的媒體稱(chēng)，融創(chuàng )方面已向樂(lè )視投資124億元。
本月6日，樂(lè )視網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，樂(lè )視網(wǎng)董事長(cháng)賈躍亭將辭職，延期復牌。據悉，樂(lè )視網(wǎng)將于7月17日召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì )，選舉新一屆董事長(cháng)。根據媒體公開(kāi)報道，孫宏斌很有可能接任樂(lè )視網(wǎng)董事長(cháng)。
?在投資樂(lè )視后，孫宏斌也多次表示看好影視相關(guān)業(yè)務(wù)。一個(gè)值得注意的細節是，7月5日，國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，樂(lè )視控股（北京）將其持有的18242.0753萬(wàn)元的樂(lè )視影業(yè)股權質(zhì)押給了融創(chuàng )房地產(chǎn)集團，相當于樂(lè )視控股持有樂(lè )視影業(yè)股份比例的99.94%。樂(lè )視影業(yè)此前和萬(wàn)達影業(yè)也有多個(gè)項目的合作，而在此次的公告內容中也透露，雙方有意在電影等多個(gè)領(lǐng)域中的全面戰略合作，未來(lái)兩家影業(yè)巨頭的合作空間值得關(guān)注。
萬(wàn)達影視自稱(chēng)全球收入最大的電影企業(yè)，包括影視制作、發(fā)行、放映、東方影都。萬(wàn)達集團官網(wǎng)信息顯示，萬(wàn)達影視擁有美國AMC、歐洲歐典、中國萬(wàn)達等電影院線(xiàn)，全球擁有1352家影城、14347塊屏幕，占全球12%票房市場(chǎng)份額。萬(wàn)達電影院線(xiàn)擁有影城447家、3947塊屏幕，是中國最大的電影院線(xiàn)。
我們不妨來(lái)大膽猜測了一下，認為萬(wàn)達和融創(chuàng )的合作，只是一次雙方資源的互換收購：
“融創(chuàng )收購萬(wàn)達的文旅產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達通過(guò)戰略協(xié)議入主樂(lè )視，如果萬(wàn)達回歸A股直接以樂(lè )視為載體，對于風(fēng)雨飄搖中的樂(lè )視和急于輕資產(chǎn)化的萬(wàn)達以及分散投資引來(lái)非議的融創(chuàng )各方都是利好。融創(chuàng )拿下萬(wàn)達文旅產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)領(lǐng)域實(shí)力大增，長(cháng)遠發(fā)展的可持續性增強，又去掉了樂(lè )視這個(gè)不確定性因素。萬(wàn)達轉A成功又聚焦文化產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)模式，并且補上萬(wàn)達院線(xiàn)只有線(xiàn)下沒(méi)有線(xiàn)上，只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）小屏（手機）終端流量入口的短板。樂(lè )視終于有了大財主入主，還有同產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)效應......”
當然，這僅是大家的猜測，是否成真，未來(lái)還需要時(shí)間來(lái)給予更進(jìn)一步的解答。
不過(guò)總體來(lái)看，融創(chuàng )這次為深陷各種傳聞的萬(wàn)達集團解了圍。接盤(pán)萬(wàn)達集團的酒店與文旅業(yè)務(wù)，將有助于萬(wàn)達集團減輕負債壓力，重回核心業(yè)務(wù)。
那么為萬(wàn)達解圍的融創(chuàng )將何去何從？
5、未來(lái)誰(shuí)來(lái)拯救融創(chuàng )？
拯救綠城、拯救樂(lè )視，拯救萬(wàn)達，融創(chuàng )在近幾年一直扮演著(zhù)危機企業(yè)拯救者的角色。綠城，樂(lè )視與萬(wàn)達存在極大的共性，都是多元化擴張激進(jìn)，舉債經(jīng)營(yíng)，最終導致嚴重的資金危機。
但在拯救別人的同時(shí)，孫宏斌率領(lǐng)下的融創(chuàng )卻不自覺(jué)的陷入樂(lè )視、萬(wàn)達一樣的激進(jìn)擴張，多元化經(jīng)營(yíng)，債務(wù)高企，融創(chuàng )未來(lái)將面臨樂(lè )視與萬(wàn)達一樣的巨大風(fēng)險。
順馳曾經(jīng)的危機，孫宏斌應該還歷歷在目，最終由路勁地產(chǎn)接盤(pán)。今日的融創(chuàng )遠比昔日的順馳更為激進(jìn)，負債數額更為巨大。一旦其出現償債危機，又有誰(shuí)能來(lái)拯救“融創(chuàng )”這個(gè)巨無(wú)霸呢？
歷史總是喜歡反復上演同樣的大戲。一個(gè)個(gè)企業(yè)，在意氣風(fēng)發(fā)時(shí)以為自己無(wú)所不能，失去理智，大肆舉債，瘋狂戰略擴張，最終經(jīng)營(yíng)不善，轟然倒地。之后，一代又一代的企業(yè)崛起，然后再次重復同樣的錯誤。
專(zhuān)注、聚焦、穩健經(jīng)營(yíng)，這是大多數商業(yè)梟雄所不屑的戰略選擇，但最后總結發(fā)現，這才是企業(yè)基業(yè)長(cháng)青的關(guān)鍵。
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