作者： 王如晨 發(fā)表于 2014年12月15日 8:20
文/王如晨
萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)即將IPO，王健林不好好利用一個(gè)好場(chǎng)合烘托上市公司價(jià)值，反而談起行業(yè)危機，賣(mài)起關(guān)子，讓人有點(diǎn)納悶。
前日“2014年第十三屆中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì )”上，他說(shuō)，房地產(chǎn)2008年后屬“非正常態(tài)”，目前屬“正常態(tài)”,不要再抱任何暴利幻想。留給萬(wàn)達等公司的，僅10年轉型期。
在我看來(lái)，王健林此刻渲染危機，更像傳遞自信。他結尾這么說(shuō)：“我們明年還會(huì )發(fā)布我們最新的轉型的報告，怎么轉？究竟這個(gè)行業(yè)向哪兒轉？那就不是我今天要說(shuō)的……”
關(guān)于轉型，他一年來(lái)談?wù)摵芏唷?strong>他給萬(wàn)達集團描繪的未來(lái)，主要是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)改造，變身一個(gè)匯聚文化、娛樂(lè )、購物、旅游、酒店等服務(wù)的O2O企業(yè)，重燃增長(cháng)動(dòng)力。它主要是借萬(wàn)達電商構建線(xiàn)上線(xiàn)下一體商業(yè)模式。
王健林的自信，就建立在他對萬(wàn)達電商的發(fā)展預期中。在他口中，與萬(wàn)達文化產(chǎn)業(yè)一樣，萬(wàn)達電商也是集團未來(lái)的“戰略支柱產(chǎn)業(yè)”。幾天前，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，萬(wàn)達電商35%股份已被置入上市公司。我相信，這部分將是萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)估值提升的利器。
關(guān)于萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)估值，機構數據差異很大：湯森路透給的是1612億至1914億元；高盛、瑞信、匯豐、花旗等給出的資產(chǎn)凈值預期超過(guò)3000億人民幣，遠期股權估值上限超過(guò)4000億港幣。
在我看來(lái)，數據差異反映出，機構對萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式存在認知誤區。
比如，湯森路透是技術(shù)主義，忽視了萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的豐富業(yè)態(tài)與萬(wàn)達電商；高盛、匯豐、花旗數據高企，但主要依據平均租賃價(jià)格，同樣輕視了萬(wàn)達電商的價(jià)值。僅瑞信強調了萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)線(xiàn)上線(xiàn)下布局因素，認為萬(wàn)達電商和萬(wàn)達廣場(chǎng)將會(huì )形成協(xié)同效應。
萬(wàn)達集團將這塊業(yè)務(wù)命名為“萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)”，但純從地產(chǎn)角度給予估值，很難真正體現它的商業(yè)價(jià)值。這不僅僅是因為它擁有35%的萬(wàn)達電商業(yè)務(wù)。而是因為這是王健林提到的2015年轉型關(guān)鍵，后者的估值，足以影響萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)走向與發(fā)展潛力。
萬(wàn)達電商的估值，現在很難給出一個(gè)明確數據。萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)有形部分適用一般估值方式，比如收益法。但電商部分不適用，作為互聯(lián)網(wǎng)平臺，這類(lèi)企業(yè)，初期主要體現在流量、活躍會(huì )員、客戶(hù)數量方面，而不是直接盈利。
我覺(jué)得還是應放在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)考察它。至少不能忽視以下因素：
1、萬(wàn)達電商所在細分領(lǐng)域的規模和發(fā)展前景；
2、萬(wàn)達電商目前流量、單用戶(hù)價(jià)值；
3、萬(wàn)達電商平臺建設推進(jìn)速度、所處地位；
4、萬(wàn)達電商模式的盈利預期和獲利能力；
5、創(chuàng )始人的變革動(dòng)力、團隊能力。
萬(wàn)達電商所在的O2O領(lǐng)域，市場(chǎng)前景不容置疑。EnfoDesk易觀(guān)智庫監測數據，2013年，中國O2O市場(chǎng)規模達4623億，同比增長(cháng)69%。其中房地產(chǎn)業(yè)O2O占比較高。未來(lái)幾年，整個(gè)O2O市場(chǎng)有望擴大到萬(wàn)億規模。
萬(wàn)達電商不愁流量。這也是它的最大優(yōu)勢部分，馬化騰、李彥宏投資它，正是看重這塊。萬(wàn)達電商初期流量來(lái)自萬(wàn)達廣場(chǎng)，長(cháng)期則包括萬(wàn)達集團旗下所有文化、旅游、酒店等流量。萬(wàn)達電商正是萬(wàn)達集團龐大線(xiàn)下流量的入口與變現平臺。
有些數據還難以統計。萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，2013年，萬(wàn)達廣場(chǎng)客流量超過(guò)12億人次。據說(shuō)會(huì )員達3000多萬(wàn)，未來(lái)一年，有望增至1億。假定萬(wàn)達電商未來(lái)一年成功將萬(wàn)達廣場(chǎng)流量與活躍用戶(hù)導入，每個(gè)會(huì )員年均消費500元，平臺GMV將達500億元。如果未來(lái)兩年萬(wàn)達酒店、旅游、影院等流量導入，萬(wàn)達電商平臺GMV有望翻番達到1000億元。
這一粗略數據足以超越阿里、京東之外的中國所有類(lèi)電商平臺。與京東2013年的規模相當，當時(shí)它的估值約300億美元。如果萬(wàn)達電商未來(lái)兩年達到京東2013年估值，即便萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體部分未來(lái)兩年不增值，按湯森路透給的最低區間計算，整個(gè)線(xiàn)上線(xiàn)下估值也將在3500-3800億元之間。若以高盛區間計算，遠期股權估值有望超過(guò)4000億元。
當然，能否達到這一估值，3、4、5因素同樣重要。一個(gè)不利的因素是，招股書(shū)顯示，截至目前，萬(wàn)達電商仍未成立。
不過(guò)王健林似乎成竹在胸。前段時(shí)間，他在昆明萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)幕時(shí)對媒體表示，公司成立沒(méi)什么阻力，只是初期必須側重后臺，尤其建設大數據中心，明年7、8月份投入使用。到明年第三季，萬(wàn)達電商將全面上線(xiàn)。為推動(dòng)萬(wàn)達廣場(chǎng)與酒店業(yè)與平臺對接，目前，萬(wàn)達正在同時(shí)開(kāi)發(fā)幾十款軟件。此外，他還透露，萬(wàn)達集團正在并購一家支付公司。
如果成真，萬(wàn)達將不但獲得交易支撐、諸多商戶(hù)資源，還將有利于構建一個(gè)完整的閉環(huán)O2O模式。
你從后臺建設能感受到，相比一年前，王健林發(fā)展電商的態(tài)度，已變得相對理性，不再冒進(jìn)，而是先從基礎端做起。我的判斷是，相比其他初創(chuàng )的電商類(lèi)企業(yè)，萬(wàn)達電商一誕生就有商戶(hù)資源、免費流量支撐，眼下側重后臺建設，屬于糧草先行。我的預感是，一旦大數據中心上線(xiàn)后，萬(wàn)達一定會(huì )沖刺移動(dòng)端。
我絲毫不懷疑，60歲的王健林具有的創(chuàng )新精神與轉型動(dòng)力。事實(shí)上，自從他與馬云對賭那一天開(kāi)始，我就感受到他已意識到萬(wàn)達集團的戰略方向。過(guò)去一年多，他幾乎每隔一段時(shí)間便對外傳遞轉型信心。
萬(wàn)達集團O2O化戰略符合中國房地產(chǎn)業(yè)升級方向，它也是中國互聯(lián)網(wǎng)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟持續融合的方向。當你琢磨一下，為何騰訊、百度明明自身都有獨立的O2O業(yè)務(wù)，還要巨資參與萬(wàn)達電商，就能明白，萬(wàn)達在整個(gè)房地產(chǎn)O2O化中的分量。
BAT從互聯(lián)網(wǎng)一端走向實(shí)體一端，全面打造O2O生態(tài)，萬(wàn)達從實(shí)體一端融入互聯(lián)網(wǎng)一端，雙方并非相對而行，而是從各自角度匯入融合經(jīng)濟模式大潮。這是擋不住的趨勢。
在萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)即將IPO的時(shí)刻，王健林不但不喊號子，反而渲染危機，恰恰暗示了萬(wàn)達電商的未來(lái)。
相關(guān)文章：
王健林的電商夢(mèng)藏在萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)里
責編：潘星漢
聯(lián)系客服
