個(gè)人購房貸款合同簽訂后，借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂了退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢，貸款銀行起訴要求借款人提前還貸時(shí)，法院應如何處理？
2009年，某銀行與吳女士及一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了個(gè)人購房借款合同，約定銀行向吳女士發(fā)放貸款，用于購買(mǎi)該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋；如果吳女士連續3個(gè)付款期或累計6個(gè)付款期未按時(shí)償還借款本息，那么銀行有權宣布合同提前到期，要求吳女士在規定的期限內清償部分或全部貸款本息；開(kāi)發(fā)商作為保證人，自愿為吳女士提供連帶責任保證，在吳女士沒(méi)有按照合同約定履行還款義務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾按銀行的要求履行還款義務(wù)，或對吳女士所購的房屋進(jìn)行回購。
借款合同簽訂后，銀行依照約定向吳女士發(fā)放了全部貸款。此后，因吳女士在合同履行期間多次出現逾期還款的違約情形，銀行為此起訴到法院，請求判令吳女士立即償還全部借款本金和利息；開(kāi)發(fā)商對上述債務(wù)承擔連帶清償責任。
案件審理過(guò)程中，法院查明，案發(fā)前，吳女士已與開(kāi)發(fā)商簽訂了退房協(xié)議，并實(shí)際履行完畢。最終，一審法院判決，開(kāi)發(fā)商承擔還款責任、吳女士免除還款責任。此后，銀行以開(kāi)發(fā)商和吳女士所簽訂的退房協(xié)議與本案沒(méi)有直接聯(lián)系為由提起上訴。二審法院經(jīng)審理最終依法駁回了其上訴，維持原判。
對此，筆者認為銀行在與吳女士及房地產(chǎn)公司簽訂了購房借款合同后，按照約定發(fā)放了貸款，在吳女士未按照約定償還到期本息的情況下，其有權要求吳女士?jì)敱靖断?，并要求開(kāi)發(fā)商承擔保證責任。而吳女士的貸款目的是向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，銀行貸款已經(jīng)在合同生效后劃入了開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)。在吳女士基于真實(shí)的意思表示與開(kāi)發(fā)商簽訂了退房協(xié)議，并實(shí)際履行完畢后，雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同即已解除。
根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款的明確規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也將被解除，出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買(mǎi)受人。
因此，鑒于吳女士和開(kāi)發(fā)商之間簽訂的購房合同因客觀(guān)原因已經(jīng)實(shí)際解除，且銀行要求吳女士提前清償剩余本息的行為，在客觀(guān)上產(chǎn)生了解除個(gè)人購房借款合同的法律后果，在沒(méi)有證據能夠證明吳女士與開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款的情況下，法院判令開(kāi)發(fā)商直接向貸款銀行償還貸款本息，符合公平原則，并無(wú)不當。
□郝鑫
