廖杰華
1月9日，當港企嘉里建設有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉里建設”）以38.6億元拿下前海一塊商業(yè)用地時(shí)，“各方”都長(cháng)舒了一口氣。
這里面的各方，既包括拿地方嘉里建設，也包括此前已入主前海的“地主們”，更包括賣(mài)地方前海管理局。
自2013年7月首次拍地以來(lái)，前海對外出讓的土地價(jià)款已超過(guò)500億元，但前海管理局一直期待的港資開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有出現。
對于前海的土地出讓規劃，前海管理局曾多次明確表態(tài)，1/3的土地留給港企，并且在土地出讓起始價(jià)、出讓方式、操作模式等方面銜接香港慣例和通行規則。嘉里建設此次拿地也意味著(zhù)前海終于邁過(guò)了一道坎。
嘉里建設38億拿地
2015年1月9日，深圳前海的土地拍賣(mài)終于迎來(lái)了香港地產(chǎn)巨頭。與以往熱火朝天的拍賣(mài)現場(chǎng)不同，此次土地開(kāi)拍時(shí)，現場(chǎng)僅菁翠投資有限公司和嘉里置業(yè)中國有限公司兩家競買(mǎi)人。
菁翠投資成立于2014年10月10日，是港企新世界(10.49, -0.26, -2.42%)以及恒基地產(chǎn)的“馬甲”公司，而嘉里置業(yè)則是另一家港企嘉里建設的子公司。
這兩家公司的獵物是位于前海深港合作區七單元的一塊商業(yè)用地，使用年限為40年。該宗地的土地面積為32485.15平方米，建筑面積為19.5萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)31.5億元，折合樓面地價(jià)為16153.8元/平方米。拍賣(mài)短短十幾分鐘便結束，嘉里置業(yè)以38.6億元奪下該地塊，樓面地價(jià)為19795元/平方米，溢價(jià)率22.5%。
根據前海管理局發(fā)布的競拍要求，競買(mǎi)人最新財政年度（2013年或2014年財政年度）總資產(chǎn)值不低于1000億港元。最新財政年度中，已經(jīng)建成的香港各類(lèi)投資或收租物業(yè)體量不少于200萬(wàn)平方呎。另外，還需獨自或合作開(kāi)發(fā)建設位于香港的單一項目體量不少于150萬(wàn)平方呎。
“一方面從資質(zhì)來(lái)看，除了長(cháng)地、新鴻基、嘉里建設這樣的港企巨頭，能達到此條件的沒(méi)有幾個(gè)；二是從前海官方的用語(yǔ)來(lái)看，競拍對象也基本鎖定在港企身上，內陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計量單位是平方米，香港才用平方呎?！鄙钲谝坏禺a(chǎn)公司高管表示。
這不是前海管理局第一次為吸引港企專(zhuān)門(mén)設置條款。
資料顯示，2013年11月27日，前海推出兩塊商業(yè)性辦公用地，前置條件是競標方必須在前海注冊，但其母公司（或其實(shí)際控制人）須為在香港注冊的企業(yè)。
當時(shí)，市場(chǎng)一致認為包括嘉里建設在內的港企中標概率極高，但嘉里建設并未現身。
觀(guān)望兩年終出手
2014年深圳共出讓45宗土地，土地出讓金額552億元，其中前海出讓的9宗商業(yè)用地，土地出讓金達229億元，占深圳全市土地出讓收入的41.4%。
嘉里建設拿地之前的一年半中，前海一共出讓了14宗地塊，成交價(jià)逾502億元。這14幅土地的6宗被香港企業(yè)競得，但無(wú)論是騰訊、華潤、還是恒昌科技、弘毅資本、香江集團、世茂，都不是純正的香港企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)內對前海土地和未來(lái)的判斷出現了涇渭分明的兩線(xiàn)分化，“一是內陸開(kāi)發(fā)商的熱情遠超香港，除了參與此次拍地的嘉里建設、新世界以及恒基地產(chǎn)，在此前的歷次的拍地中，香港的地產(chǎn)巨頭均未現身；二是內陸中小開(kāi)發(fā)商的熱情要高過(guò)大開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科、中海、保利等千億軍團目前均未在前海拿地?！鄙鲜龈吖鼙硎?。
談及個(gè)中原因，港資地產(chǎn)公司一位人士表示，與內陸開(kāi)發(fā)商的激進(jìn)風(fēng)格不同，港資地產(chǎn)公司相對謹慎，一般不會(huì )貿然出手，而且香港地產(chǎn)商對前海也有一個(gè)逐步認識和接受的過(guò)程，他們不太在意一時(shí)的得失，哪怕后期地價(jià)高一些，他們也會(huì )看準了再進(jìn)。
一位港資地產(chǎn)公司中層表示，早在2011年、2012年，前海管理局已與新鴻基和新世界等巨頭完成了多輪溝通，“非常深入”，已提交成熟的方案。
“前海管理局看中的是我們在香港的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，與內陸的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，香港的地產(chǎn)商規劃能力更強，綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗更豐富?！鄙鲜鋈耸勘硎?。
獲得的資料顯示，前海管理局高層認為，香港發(fā)展商知名度高、實(shí)力強、經(jīng)驗豐富、業(yè)內影響力大。而且也希望整合引進(jìn)香港優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源和香港先進(jìn)的規劃建設理念，向港企全面深度開(kāi)放市場(chǎng)，為前海提供國際一流標準的便捷的城市公共配套服務(wù)，提升前海區域的營(yíng)商環(huán)境。
即便如此，港企大鱷們還是觀(guān)望了兩年才出手，而此過(guò)程中，各方已為港企的進(jìn)駐創(chuàng )造了十分優(yōu)厚的條件與環(huán)境。
2014年12月4日，《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區促進(jìn)深港合作工作方案》正式公布。根據方案，深圳前海出臺50條政策措施，在土地、市場(chǎng)、體制等方面為港人、港資、港企提供更好服務(wù)，拓展香港服務(wù)業(yè)發(fā)展空間，助推深港合作進(jìn)一步提速。
方案明確，前海1/3的土地留給港企，并且，在土地出讓起始價(jià)、出讓方式、操作模式等方面銜接香港慣例和通行規則，充分聽(tīng)取香港企業(yè)的意見(jiàn)和建議，向港企讓利，促進(jìn)香港的經(jīng)濟結構優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級。
另外，方案還提出了前海與香港合作的具體目標，到2020年實(shí)現的“萬(wàn)千百十”的藍圖，即由港資、港企開(kāi)發(fā)的建筑面積超過(guò)900萬(wàn)平方米，港資服務(wù)業(yè)規模突破1000億元，孵化培育港資創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)超過(guò)100家，建設香港優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)十大集聚基地。
歷史難題仍待解
前海管理局另一個(gè)棘手的問(wèn)題是前海土地歷史遺留問(wèn)題的處理。
記者從深圳官方獲得的一份內部文件顯示，在前海14.9平方公里用地中，未出讓用地即政府掌控用地7.8平方公里，這部分未出讓用地剔除水廊道、道路及公共綠地后的凈用地僅3.07平方公里。
由于歷史原因，在已出讓的6.43平方公里土地中，招商局、中集集團(19.02, -0.19, -0.99%)、深圳國際旗下的西部物流三家公司在前海合作區內合計擁有超1/3的土地儲備。香港券商對這些土地的估值高達3800億元。
但對這些土地的最終處理方案，目前還沒(méi)有明確的說(shuō)法。作為地主之一，在A(yíng)股上市的中集集團受到的關(guān)注頗多。
中集集團總裁麥伯良在2013年的股東大會(huì )上曾表示，中集前海地塊商業(yè)價(jià)值在700億-800億元，公司的底線(xiàn)就是政府和企業(yè)各一半，且不會(huì )等太久。
2014年6月27日，麥伯良稱(chēng)，公司在前海的定位，既要做粵港合作的示范區，又要做高端服務(wù)業(yè)路徑的探索區，經(jīng)過(guò)過(guò)去一年時(shí)間公司與香港、深圳、國家發(fā)改委、國家海洋局、工信部等方面的溝通，得到前海等方面的高度評價(jià)，現在公司正在做相關(guān)落地方案。
麥伯良稱(chēng)，在方案的落地上，參與的不僅僅是中集集團。目前公司的想法是中集聯(lián)合深圳前海，一家香港公司，一家金融機構，四方共同來(lái)做這件事情。
日前，在深交所[微博]的投資交流平臺互動(dòng)易上，針對投資者關(guān)于前海土地問(wèn)題的提問(wèn)，中集集團給出了最新說(shuō)法：本公司一直與深圳市政府、前海管理局就本公司前海地塊相關(guān)事宜保持密切溝通、協(xié)商；截至目前尚未達成最終協(xié)議；一旦達成協(xié)議，本公司將按照相關(guān)監管要求及時(shí)公告。
中集集團還表示，到目前為止，本公司前海土地的規劃、開(kāi)發(fā)方案仍在協(xié)商制定中。需要企業(yè)、深圳政府、香港、國家部委等參與并協(xié)調各方，因此時(shí)間和進(jìn)程具有不確定性。
不過(guò)，在廣東自貿區相關(guān)方案即將發(fā)布的倒逼下，困擾深圳前海多年的土地問(wèn)題或加速推進(jìn)解決。
知情人士表示，自貿區獲批后，前海土改的解決方案可能會(huì )被倒逼著(zhù)加速出臺，可能的方式是由幾大土地持有者和深圳市屬的相關(guān)企業(yè)成立合資公司來(lái)開(kāi)發(fā)相關(guān)地塊。
上述知情人士稱(chēng)，由于三家企業(yè)所擁有的土地規模巨大，補交地價(jià)款并非小數，而如果是讓深圳市政府收回土地，也是一筆天文數字。
對于上述說(shuō)法，中集集團證券事務(wù)代表王心久在不久前接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，成立合資公司的說(shuō)法無(wú)法證實(shí)，目前還沒(méi)有和深圳市政府達成具體的方案，會(huì )繼續協(xié)商和談判。
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