近幾年，隨著(zhù)廣州規劃利好以及城市形象的提升以及住宅市場(chǎng)受到政策抑制，眾多外企、港企紛紛來(lái)穗拿地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。但是記者發(fā)現，一邊是港資企業(yè)爭相到廣州拿地，一邊是早前拿下的項目長(cháng)時(shí)間無(wú)法開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，不少商業(yè)項目都是雷聲大雨點(diǎn)小。雖然不能以萬(wàn)達速度要求港企，但是一拖就是6、7年仍無(wú)法開(kāi)業(yè)的速度實(shí)在令人費解。

　　南豐匯

　　開(kāi)發(fā)6年定位未明 年底或試業(yè)

　　位于琶洲的南豐匯地塊曾四度出讓?zhuān)谒拇问怯?006年12月20日，被南港投資有限公司以7.42億元(底價(jià)為2.3億元)投得，樓面地價(jià)達10037元/平方米，創(chuàng )廣州新高，被譽(yù)為“最折騰地王”，如今已由最折騰地王變?yōu)椤白钫垓v商業(yè)”。據了解，該項目預計今年春交會(huì )前開(kāi)業(yè)，直到目前仍然沒(méi)有任何開(kāi)業(yè)的信息，并且南豐匯項目又將面臨重新定位。

　　南豐匯早期定位為打造珠寶首飾行業(yè)，2010年正式獲準命名為“南豐匯環(huán)球展貿中心”。2011年，項目封頂，定位為時(shí)尚首飾的世界門(mén)戶(hù)，打造流行飾品行業(yè)；2012年，預計打造成禮品、飾品廣場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)形態(tài)與萬(wàn)菱匯雷同。

　　據了解，南豐匯早已經(jīng)封頂，近日，記者從多方途徑了解到，該項目又準備打造成汽配城，包括做一些豪車(chē)展，不過(guò)目前由于汽車(chē)被限購，該定位又再被擱置。記者前往其銷(xiāo)售中心了解到，目前其的確不再做精品類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，將會(huì )打造汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)也有可能會(huì )做一些高端精品展示，預計試業(yè)時(shí)間為今年年底。

　　西城都薈

　　開(kāi)發(fā)6年 今年才有餐飲店開(kāi)業(yè)

　　據了解，位于廣州黃沙地鐵站上蓋的和記黃埔西城都薈上月終于有動(dòng)靜了，該項目餐飲主力店“宴薈”開(kāi)業(yè)。而該項目早在2006年就曾召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )宣布亮相，接著(zhù)有消息稱(chēng)招商已超過(guò)六成，預計2007年中全面投入運營(yíng)。此后該項目多次推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。

　　記者日前前往該項目探營(yíng)，商場(chǎng)分為南北兩區，包括地面三層及地下一層，目前場(chǎng)內僅有宴薈開(kāi)業(yè)，還有一些商業(yè)正在圍蔽裝修中，如千味刷、百佳、CK、壽司店等，百佳和電影院預計9月前開(kāi)業(yè)。

　　記者向該商場(chǎng)相關(guān)工作人員了解商場(chǎng)何時(shí)能全部開(kāi)業(yè)，有關(guān)工作人員表示，這要看各個(gè)店面的裝修進(jìn)展。此外，目前該商場(chǎng)仍有一些空余的店面正在招商。據該項目招商中心的工作人員透露，目前該商場(chǎng)負一樓的鋪位租金最便宜為1000元/平方米/月以上。

　　萬(wàn)菱匯

　　爛尾14年 輾轉7年 前年終開(kāi)業(yè)

　　位于天河商圈的萬(wàn)菱匯，其開(kāi)發(fā)商萬(wàn)菱實(shí)業(yè)(廣東)有限公司是港資企業(yè)。據早前報道，萬(wàn)菱匯前身為爛尾十多年的京光廣場(chǎng)，2005年，萬(wàn)菱實(shí)業(yè)在深圳的拍賣(mài)場(chǎng)上以7.581億元人民幣接手了這爛尾14年的項目，其已完成了四層框架，其上的三座塔樓最高的只建至八層框架。7年后，萬(wàn)菱匯終于在2010年11月正式開(kāi)業(yè)。該項目面積達58000平米，地下一層，地上三至四層定位為綜合性購物中心，不設百貨、只做專(zhuān)賣(mài)店，并力求讓專(zhuān)賣(mài)店的組合呈現多元化。

　　去年年底，曾有報道指出，開(kāi)業(yè)僅一年后，萬(wàn)菱匯地下負一層的近60間商鋪中，關(guān)門(mén)撤場(chǎng)的商鋪有近20家；當時(shí)，整個(gè)萬(wàn)菱匯商場(chǎng)，撤場(chǎng)的商家數量已達30家。日前記者前往該項目探營(yíng)，看到商場(chǎng)人氣一般。目前萬(wàn)菱匯關(guān)門(mén)的商鋪主要集中在負一樓，二三樓有少數店鋪大門(mén)緊鎖，其中負一樓有5、6家商鋪緊鎖大門(mén)，其中包括蔓妮芬、MENSEYE、樂(lè )宜居、七色花等商鋪。

　　原因

　　操作層與決策層脫離

　　不急回籠資金 不懂國內政策

　　廣州大部分港資商業(yè)項目要么長(cháng)時(shí)間不開(kāi)業(yè)，要么開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不旺，導致這些問(wèn)題的主要原因是什么呢？不少商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家表示，與內陸一些龍頭企業(yè)不同，港資進(jìn)入廣州開(kāi)發(fā)商業(yè)明顯“水土不服”，策略、程序不一樣，以至于定位不準確。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專(zhuān)家陳瑞標表示，內陸商業(yè)地產(chǎn)項目可快速拿地、建設、招商、開(kāi)業(yè)，是因為其決策層和操作層多數都處于同一個(gè)城市，對項目所在城市、地段、消費群都比較了解，需要解決問(wèn)題時(shí)，可迅速作出反應。

　　但是港資企業(yè)決策層主要都在香港或是國外，只能通過(guò)“文件”、“視頻”等溝通。在不是特別了解的情況下，決策層很難決策，不得不派有關(guān)負責人前往項目所在地再考察，其中耽誤不少時(shí)間。此外，很多港企在內陸的項目?jì)H僅是按照港、澳項目的經(jīng)驗去操作，并沒(méi)有結合項目所在地的實(shí)際情況操作。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，多數港企在內陸拿地都是從戰略角度考慮，沒(méi)有走量的壓力，所以一般都不急于開(kāi)發(fā)，加上港商對內陸政策及政府流程不熟悉，也導致了許多手續辦理拖延等問(wèn)題，最終導致了長(cháng)期不開(kāi)工。而且整體上國內土地價(jià)格越來(lái)越高，地越放越值錢(qián)也在某種程度上鼓勵了放緩工作節奏。陳瑞標則表示，港企開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)基本上不會(huì )對外銷(xiāo)售，走自己招商招租的模式，這些港企業(yè)認為只要把項目建設好了，有資產(chǎn)在內陸，對股東有所交待就可以了，并不急著(zhù)回籠資金。

　　另外，業(yè)界分析，港企常常難以讀懂政府有關(guān)政策，政策有上限、下限，可能政府給港企下限政策后，港企需要爭取上限政策，但港企不懂得靈活變通。

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長(cháng)王先慶表示，內陸市場(chǎng)政策變化快，港企往往是還沒(méi)有吃透前一個(gè)政策，后續的政策就上來(lái)了。沒(méi)辦法吃透政策，在操作上面就會(huì )出現困難。

　　出路

　　應關(guān)注本地需求吸納本地人才

　　引入香港資源 適當下調租金

　　行業(yè)人士認為，廣州作為一個(gè)大都市，早些年并沒(méi)有受到外資、港資的青睞，所以，與其他一線(xiàn)城市比廣州外資、港資商業(yè)項目非常少。其實(shí)廣州要向國際大都市發(fā)展，就需要接納更多港企、外企的商業(yè)。那么，港企進(jìn)入廣州市場(chǎng)若想要發(fā)展順利，應該注意哪些方面呢？

　　陳瑞標建議，港企應該聘請國內職業(yè)經(jīng)理人操作，這樣就更能了解市場(chǎng)。而王先慶建議，港企在內陸建設項目時(shí)，應該對市場(chǎng)進(jìn)行深度調研后，明確規劃項目定位，根據項目的內容進(jìn)行建設。

　　業(yè)內資深專(zhuān)家韓世同表示，港資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面應該懂得運用和結合自身的優(yōu)勢，在結合本土化的同時(shí)也需要加一些香港的元素，例如吸引一些香港的品牌進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　鄧浩志則指出，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不少擁有優(yōu)質(zhì)的高端商家資源，但在內陸市場(chǎng)不是所有項目都適合走中高端路線(xiàn)或零售路線(xiàn)。在內陸，平民化消費、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式等目前仍是主流，這也制約了部分港資商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，港企商業(yè)項目應適應當地的需求，并結合香港的優(yōu)質(zhì)資源、運行模式，但是切莫照搬香港思維，否則吸引的僅僅是小眾市場(chǎng)，難以長(cháng)久經(jīng)營(yíng)下去。