商鋪應該開(kāi)在什么地方？
很多人會(huì )回答：人多的地方。國內有些零售學(xué)教材會(huì )細致些，區分成多個(gè)要素：人口，交通，收入，房租，樓層，最終“綜合分析”。網(wǎng)絡(luò )上火熱的帖子還會(huì )反復提及家樂(lè )福、沃爾瑪的選址圣經(jīng)，基本是要素組合的翻版。
不過(guò)，國外商家的選址秘籍雖然耀眼炫目，它們在中國的實(shí)踐運用到底效果如何，以及它對中國商家的參考價(jià)值幾何，都需要打上大大的問(wèn)號。
在今天的歐美國家，商鋪選址已經(jīng)普遍告別依賴(lài)個(gè)人經(jīng)驗或直覺(jué)，多依賴(lài)成熟的精密商業(yè)選址工具計算分析。對普通商家來(lái)說(shuō)，有大量發(fā)行印刷的讀物指導他們如何商業(yè)選址。如1980年的《Market Research For Shopping Centers》，包含了大量的運籌學(xué)公式，考慮得極為細致，包括駕車(chē)距離與購物中心大小的比例，對預定區域分級銷(xiāo)售區的細致劃分等。
商業(yè)精密選址工具的廣泛運用和大量專(zhuān)業(yè)選址服務(wù)公司的出現，使得同一個(gè)街區內必然會(huì )有銀行、服裝店、大眾餐館、高檔餐館、便利店、高端品牌店，會(huì )根據完全不同的選擇策略，選擇與誰(shuí)毗鄰甚至在馬路的哪一側。
而大型連鎖企業(yè)的要求就更高，常會(huì )將第三方選址服務(wù)公司的咨詢(xún)結合自身經(jīng)驗設計算法進(jìn)行組合。家樂(lè )福、沃爾瑪等巨頭，則有獨立的選址部門(mén)，每個(gè)新店都有單獨的調查，將數據傳給總部分析人員，最終由總部確定新址。
對跨地域經(jīng)營(yíng)的商家來(lái)說(shuō)，社會(huì )形態(tài)和經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，當然會(huì )讓其在不同地區選擇完全不同的選址策略。
以大型超市為例，在美國、澳大利亞、加拿大等發(fā)達國家，因為汽車(chē)普及率高，且人口密度較低，高速路出口附近往往是選址重點(diǎn)，大型購物中心往往不會(huì )在地價(jià)高昂的市區選址，而會(huì )選在多個(gè)城鎮均可駕車(chē)抵達的郊區。而歐洲的法、德等國，因為人口密度相對較高，超市多會(huì )更貼近市鎮選址。
同一商家在不同社會(huì )的定位差別也決定了選址傾向。如山姆會(huì )員店，在美國是會(huì )員制低利潤的倉儲賣(mài)場(chǎng)，但在中國，其更偏重中高層白領(lǐng)。因此，遍布美國各地的山姆會(huì )員店，到了中國就只青睞北上廣等大城市，并且不像其他超市設在人口密集的市中心，而是位于靠近高速公路的地段，并配有超大停車(chē)場(chǎng)。
更離譜的是哈根達斯，在美國是街邊店，人流量是其選址的最主要衡量指標，到了中國卻非市中心不進(jìn)，為非大型商場(chǎng)不入的中高檔冷飲店。
上世紀80年代后，西方成熟的運籌學(xué)選址方法開(kāi)始進(jìn)入中國，但很快發(fā)現老革命遇見(jiàn)了新問(wèn)題—許多注重科學(xué)選址的西方企業(yè)發(fā)展遠遠不如同類(lèi)中國企業(yè)，大型超市中選址最為精細的沃爾瑪，反而不如更注重本土化的家樂(lè )福擴張順利。
為什么會(huì )水土不服？
因為中國實(shí)際上是個(gè)不需要精確選址的奇特國家。
邏輯上，商業(yè)選址是根據現有環(huán)境及其預測，分析出合理的商業(yè)區位候選，再由經(jīng)營(yíng)者決定地點(diǎn)。但是，由于在中國的城市化過(guò)程中，資本的作用太重要，而土地資源又掌握在渴盼投資的政府手中，城市擴張方向完全可被行政力量改變。如果資本與這種強大力量保持良好關(guān)系，“××建到哪里，市中心就是哪里”并不是夢(mèng)想。
另一方面，精密選址學(xué)不斷發(fā)揚光大的西方，早已完成了城市化發(fā)展，而中國的城市化高速發(fā)展，變化比計劃還快是一種常態(tài)。一個(gè)大型外資商業(yè)機構專(zhuān)司規劃的高官曾感慨：閉著(zhù)眼睛在北京地圖上扎圖釘，選出的都是好地段，這種情況下，精密選址反而不如放手擴張的效果好。
中國城市的街道特征，也往往讓西方的經(jīng)驗完全失效。中國寬闊的馬路對步行購物者猶如阻斷交通的河流，所以，即使兩家大型購物中心對街營(yíng)業(yè)，互相影響也非常有限。
今天，那些海外學(xué)成了精密選址相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)子們，尷尬地發(fā)現自己的專(zhuān)業(yè)成了“屠龍之技”，不過(guò)，他們或許值得等一等—理論上，過(guò)了城市大規模擴張的階段，城市格局成型，精密選址學(xué)應該會(huì )有用武之地。
但中國的情況畢竟獨具特色，比如北京。2014年8月，消息稱(chēng)北京市發(fā)改委原則上不再批準四環(huán)以?xún)鹊纳虡I(yè)用地，即使特批，面積也不會(huì )超過(guò)一萬(wàn)平方米。
也許，只有小型連鎖超市才是選址理論應用的希望。
聯(lián)系客服
