| 【背景和示例】： 土地因其不可再生性，價(jià)格不斷攀升。轉讓國有土地使用權，應到國土部門(mén)屬下的土地交易中心辦理交易，再在其土地所在土地部門(mén)辦理土地權屬變更登記。中間涉及土地轉讓的稅費，轉讓金大約每平方米土地30多元；契稅，成交價(jià)的3%，以及其余零星費用。土地成交價(jià)往往金額巨大，隨之交易稅費一般亦為數不低。為省稅費，有的土地交易雙方不愿進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，而是采取轉讓原土地權利人（公司）股權的方式，到工商局辦理股東及法人代表變更登記，通過(guò)取得公司100%股權的方式獲得土地使用權。 比如，甲將他于3年前以2000萬(wàn)元價(jià)格取得的一塊土地轉讓給乙，兩人經(jīng)協(xié)商談妥，甲以1.9億元的市場(chǎng)公允價(jià)格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權轉讓給乙。如以轉讓土地使用權方式交易，則轉讓金（費）為150多萬(wàn)元，契稅為570萬(wàn)元。該地登記的土地使用權人為某貿易公司。貿易公司在工商局登記的股東為甲與另一人，甲持股權90%，另一人占股權10%，該貿易公司專(zhuān)為取得土地注冊成立，沒(méi)有開(kāi)展其他業(yè)務(wù)，經(jīng)注冊會(huì )計師審計證實(shí)如此。于是，甲與另一股東簽名，將貿易公司100%股權轉讓給乙與乙指定的另一人，并到工商局辦理了貿易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續，乙成為貿易公司股東，從而實(shí)際獲得土地。 以上這種情況，在法律上，不能視為發(fā)生土地使用權轉讓。貿易公司作為獨立法人，有民事活動(dòng)主體資格，對外獨立承擔民事責任，享有民事權利，在它內部，無(wú)論股東、住所、法人代表、注冊資本、經(jīng)營(yíng)范圍、名稱(chēng)、章程等登記事項發(fā)生什么變化，都不影響它在法律上享有的獨立人格地位。因此，如土地權利人內部發(fā)生變化，只需要到工商局部門(mén)辦變更登記即可；如名稱(chēng)、住所、法人代表變化，按《土地登記規則》，應到國土部門(mén)辦理變更登記，但這不屬于土地使用權轉讓?zhuān)瑹o(wú)需繳交轉讓金、契稅等稅費。 【法律精細分析】： 那么，采用以上做法轉讓土地豈非很“著(zhù)數”？事實(shí)并非如此??！ 首先：（一） 受讓土地后，乙雖然實(shí)際擁有了可供開(kāi)發(fā)的土地，但是當乙進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，卻只能將2000萬(wàn)元作為土地成本計入產(chǎn)品，與實(shí)際取得土地的成本1.9億元相比，不能計入成本的差額達1.7億元。若又按土地增值稅最低30%計算，乙將至少繳納土地增值稅：1.7億元×30%=5100萬(wàn)元，還將增加企業(yè)所得應納稅收入（1.7億元-5100萬(wàn)元）=1.190億元，如按25%所得稅率計，為2975萬(wàn)元。加起來(lái)，須至少納稅高達8075萬(wàn)元！ 其次，（二）那么，可否以貿易公司名義申請土地評估，增加土地價(jià)值為1.9億元，然后請求稅務(wù)機關(guān)確認此為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的土地成本？這是做不到的。因為，貿易公司發(fā)生股權轉讓時(shí)，公司名下土地價(jià)值在帳面凈值上為2000萬(wàn)元，而乙收購甲對貿易公司所持100%股權時(shí)，不論將股權交易價(jià)寫(xiě)成多少，土地資產(chǎn)隱含的評估增值1.7億元在稅收上沒(méi)有確認實(shí)現，因此不能按1.9億元作為計稅成本。 再次，（三）那又能否在乙完成了對貿易公司全部股權的收購后，由貿易公司將整體資產(chǎn)轉讓給乙控股的另一間開(kāi)發(fā)公司，以換取對開(kāi)發(fā)公司的股權？當貿易公司的唯一資產(chǎn)為這塊土地，評估價(jià)值為1.9億元，開(kāi)發(fā)公司與貿易公司簽訂協(xié)議，將作價(jià)1.9億元的土地資產(chǎn)整體轉讓給開(kāi)發(fā)公司，貿易公司只要不收取非股權支付價(jià)，就可以不必計算資產(chǎn)視同銷(xiāo)售所得1.7億元的所得稅，開(kāi)發(fā)公司也可以按1.9億元作為計稅成本。這樣做是合法的，也不是不可以操作。但是，開(kāi)發(fā)公司接受貿易公司整體資產(chǎn)轉讓后，土地權利要從貿易公司過(guò)戶(hù)到開(kāi)發(fā)公司名下，仍要支付契稅（1.9億元×3%）=570萬(wàn)元和轉讓金150多萬(wàn)元。貿易公司在收回投資時(shí)，將作為資產(chǎn)轉讓所得體現評估增值額，仍應繳納企業(yè)所得稅，如按25%稅率計，亦是為數不低！只不過(guò)延遲一點(diǎn)交納而已，意義不大。 因此，以買(mǎi)賣(mài)公司股權方式轉讓土地使用權，實(shí)際上并不能節省稅費。 【目前現狀】 不過(guò)，實(shí)際上，商業(yè)用地或者住宅用地開(kāi)發(fā)時(shí)，很多開(kāi)發(fā)公司實(shí)際所應繳納的土地增值稅成本風(fēng)險都轉嫁到了消費者購買(mǎi)的房?jì)r(jià)上；而工業(yè)用地開(kāi)發(fā)時(shí)，自己的土地增值稅雖然自己來(lái)承受，但是工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)，在土地稅費上當地工業(yè)區管委會(huì )或者其他部門(mén)出臺相應緩、免政策，同時(shí)依靠企業(yè)的財務(wù)處理來(lái)消化該部稅費。 上述措施都逃避不了未來(lái)潛伏和未來(lái)將要發(fā)生的土地增值稅等重大繳稅科目，只是各有套路而已；而實(shí)際上目前暫時(shí)通過(guò)股權轉讓?zhuān)瑏?lái)規避以資產(chǎn)轉讓形式現實(shí)存在的土地稅費?？傊ㄋ滓痪湓?huà)，現在規避掉重額稅費，以后會(huì )怎么樣，視具體情況而定，總比當前付出現實(shí)巨大成本好！這也是很多企業(yè)的考量因素，也是目前全國范圍內股權轉讓形式下進(jìn)土地買(mǎi)賣(mài)大行其道的原因。 【國家現有的規定】 第一， 純土地資產(chǎn)的公司，全部股權一次性全部轉讓?zhuān)瑧斃U納土地增值稅； 第二， 不能作為投資形式規避增值稅。改變原以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)方式的出資不用繳納土地增值稅的規定，也需要繳納稅費。這也是與本文乙方進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，股權轉讓款不能計入資產(chǎn)成本相對應的。 【博主最后的對策和結論】 一、股權轉讓仍是目前規避土地增值稅的不二手段，雖然未來(lái)不管土地屬性如何，稅費成本未來(lái)也會(huì )得到相應解決，總比現在繳稅強； 二、股權轉讓涉及的公司如果只存在土地資產(chǎn)而無(wú)其他具體實(shí)業(yè)的，應當部分轉讓、逐次轉讓?zhuān)制谵D讓?zhuān)苊庖淮涡赞D讓引起政府監管部門(mén)的重大關(guān)注。（而目前稅務(wù)部門(mén)出臺的批復也只針對一次性股權轉讓的個(gè)案，并未出臺系統文件） 三、受讓方企業(yè)家要有心理準備，不應簡(jiǎn)單理解股權轉讓了，以后這類(lèi)稅費就沒(méi)有了。土地開(kāi)發(fā)時(shí)最終成本始終需要靠帳面體現出來(lái)，帳面體現不了，節稅目的就達不到。應當作長(cháng)遠和綜合性的稅務(wù)籌劃。 附件1 【有關(guān)股權一次性轉讓?zhuān)毨U納稅費】： 附：國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復》（國稅函〔2000〕687號） 廣西壯族自治區地方稅務(wù)局： Hxd云南納稅人網(wǎng) 你局《關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請示》 （桂地稅報〔2000〕32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權，且這些以股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規定征稅 國家稅務(wù)總局
二〇〇〇年九月五日 附件2【以土地作為投資方式的，2006年之后仍需繳納土地增值稅】 1、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定： 一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。 2、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定： 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定 六、本文自2006年3月2日起執行。 3、根據上述文件的規定，你們以土地使用權投資是否交納土地增值稅，關(guān)鍵是投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規定計算交納土地增值稅，不能適用財稅[1995]48號的優(yōu)惠規定。 | 
