——孫某訴趙某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
一、據以研究的案例
孫某在石景山區黑石頭板凳溝村處原有房屋七間。 1988年11月7日，趙某與孫某簽訂房產(chǎn)賣(mài)契，約定由趙某購買(mǎi)孫某上述房屋七間，當時(shí)孫某為板凳溝村民，趙某系海淀區城鎮居民，該賣(mài)契同時(shí)經(jīng)北京市石景山區房地產(chǎn)管理局審核通過(guò)并登記備案。雙方約定購房?jì)r(jià)款為7000元，該款趙某已于簽訂房產(chǎn)賣(mài)契前實(shí)際給付孫某，雙方亦向北京市石景山區房地產(chǎn)管理局交納了相應房屋買(mǎi)賣(mài)手續費、房產(chǎn)登記費及契稅等費用。孫某亦將上述訴爭房屋七間交付趙某，石景山區房地產(chǎn)管理局未就上述訴爭房屋向趙某核發(fā)產(chǎn)權證書(shū)。經(jīng)黑石頭大隊批準，孫某原有林權證變更至趙某名下。此后，趙某亦對上述訴爭房屋七間進(jìn)行了翻、擴建，原有房屋現已不存在。
原告孫某訴稱(chēng),原告與被告于 1988年9月21日協(xié)商，由被告購買(mǎi)原告位于北京市石景山區黑石頭板凳溝滿(mǎn)井村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時(shí)原告系板凳溝生產(chǎn)隊村民，此房宅基地屬農民集體所有，而被告為城市居民。根據我國土地管理法的相關(guān)規定，宅基地屬農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)管理。被告買(mǎi)受農村房屋，損害了集體經(jīng)濟組織及原告的合法權益，原被告之間買(mǎi)賣(mài)農村房屋的行為不符合法律規定。
故訴請判令：
一、確認原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；
二、被告立即騰退返還房屋。
被告趙某辯稱(chēng)：一是原、被告雙方關(guān)于訴爭房屋的買(mǎi)賣(mài)行為是雙方共同的意思表示，且已實(shí)際履行；二是雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)房地產(chǎn)管理局確認并蓋章，說(shuō)明雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的行為有效；并且雙方也繳納了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續費等相關(guān)稅費，辦理了相關(guān)手續，是具備行政約束力的；三是海淀法院曾有相類(lèi)似的判決，案情與本案基本相似，最終法院判決確認合同有效，該判決后亦為中級法院維持。故可供法庭參考；四是被告購房后一直在訴爭房屋長(cháng)期居住，已對房屋形成了穩定的占有使用關(guān)系，而且被告后來(lái)對于訴爭房屋也進(jìn)行了建設行為。如果確認無(wú)效，會(huì )導致賠償等一系列訴訟產(chǎn)生。為了保障交易行為的穩定性，法院應當確認本案的房屋交易行為的有效性，駁回原告的訴訟請求。
一審法院經(jīng)審理認為，農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同以認定無(wú)效為原則，以認定有效為例外。本案中，孫某與趙某就訴爭房屋已形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某系農村集體經(jīng)濟組織成員，趙某系城鎮居民，但該合同在當時(shí)已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審核并登記備案。就此，可以認定雙方買(mǎi)賣(mài)行為并不違反當時(shí)國家有關(guān)政策；黑石頭大隊作為集體經(jīng)濟組織亦應知曉雙方買(mǎi)賣(mài)房屋情況，且一直未提出異議。目前，本區農村房屋辦理產(chǎn)權證書(shū)尚未開(kāi)展，雙方履行上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，即無(wú)相關(guān)部門(mén)辦理產(chǎn)權證書(shū)?；诖?，本院認為，原、被告間買(mǎi)賣(mài)行為已完成。從尊重歷史、照顧現實(shí)出發(fā)，該買(mǎi)賣(mài)行為有效。最后，趙某已對訴爭房屋進(jìn)行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現已不存在，現孫某主張確認買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效并由趙某返還訴爭房屋亦已無(wú)法實(shí)現。結合以上幾點(diǎn)，對于原告上述訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條之規定，判決：駁回孫某的訴訟請求。
一審判決后,當事人雙方未上訴,現判決已發(fā)生法律效力。
二、相關(guān)法律問(wèn)題分析
本案爭議的焦點(diǎn)是對城鎮居民購買(mǎi)農村集體組成成員的私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力的認定問(wèn)題。
繼 “畫(huà)家村”系列案件出現后，隨著(zhù)農村小產(chǎn)權房糾紛不斷，農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛成為當前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。尤其在當前農民“進(jìn)城”的潮流下，同時(shí)出現城鎮居民“下鄉”現象，越來(lái)越多的城鎮居民購買(mǎi)農村私房，由于多未辦理過(guò)戶(hù)登記手續，在面臨土地增值或巨額拆遷補償時(shí)，原房屋所有權人對會(huì )起訴要求確認私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，請求退還房屋。在司法實(shí)踐中，由于涉農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛法律關(guān)系復雜，涉及相關(guān)法律、法規眾多，不同階位的立法規范之間存在矛盾和沖突，造成司法機關(guān)對此類(lèi)案件裁判標準的不統一。由于司法實(shí)踐對私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認定的不統一，造成司法實(shí)務(wù)上的困惑。
在司法實(shí)踐中，如何確認此類(lèi)合同的效力，存在兩種不同的觀(guān)點(diǎn)：
觀(guān)點(diǎn)一認為：農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應確認無(wú)效
首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)贤恋毓芾矸ǖ确珊蛧矣嘘P(guān)規定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄罢貙儆谵r民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理?！眹鴦?wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局［１９９０］國土函字第９７號《關(guān)于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問(wèn)題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規的合同無(wú)效”的規定，農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同由于違反了國家政策和相關(guān)法律、法規應確定無(wú)效。
其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉讓。農村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
再次，由于目前農村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權證書(shū)變更登記，受人無(wú)法獲得所有權人的保護。
最后，認定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權益。
觀(guān)點(diǎn)二認為：農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應以認定無(wú)效為原則，以認定有效為例外
首先，我國法律沒(méi)有明確規定城市居民不得購買(mǎi)農村房屋。在當前司法實(shí)踐中，法院對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認定問(wèn)題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用，農村房屋買(mǎi)賣(mài)體現了當事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權分離”模式使得農民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關(guān)土地管理法規關(guān)于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以次確認買(mǎi)賣(mài)合同的效力，而國務(wù)院辦公廳的兩個(gè)通知不能算作法規，不能作為合同無(wú)效的依據。而房屋出賣(mài)方在違規出賣(mài)房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無(wú)效，無(wú)疑是違反了誠實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣(mài)房者獲益，而恪守誠實(shí)信用買(mǎi)房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類(lèi)合同無(wú)效導向的后果是嚴重損害社會(huì )的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì )根基，應當引起司法決策者的高度重視。
其次，農村私有房屋買(mǎi)受人買(mǎi)受方為長(cháng)期居住，甚至已經(jīng)將城鎮房屋變賣(mài)，在法院認定合同無(wú)效后，雖然賣(mài)方贏(yíng)得了訴訟卻要承擔高額的締約過(guò)失賠償責任，而買(mǎi)房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無(wú)住所的情況下，不利于社會(huì )的穩定。
再次，在我國房屋被賦予了很多的社會(huì )意義，不僅是安身立命之所，更體現為居住人的密切財產(chǎn)、社會(huì )依附關(guān)系。尤其當前房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買(mǎi)受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會(huì )關(guān)系，確認協(xié)議無(wú)效意味著(zhù)買(mǎi)受人穩定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。
最后，在買(mǎi)受人占有房屋后，一般會(huì )對房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協(xié)議無(wú)效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價(jià)值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題，如此判決的結果很難實(shí)現法律效果與社會(huì )效果的有機統一。這都在“畫(huà)家村”案件中得到充分的體現。
關(guān)于如何確認農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，筆者應綜合上述觀(guān)點(diǎn)，結合具體案情，區分不同情況，以認定農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為原則，以認定有效為例外。
首先，要堅持尊重歷史，照顧現實(shí)原則。由于農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮居民之間，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)行為多發(fā)生在上世紀90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農村私房買(mǎi)賣(mài)合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無(wú)效的實(shí)際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現實(shí)情況，包括協(xié)議履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過(guò)審批、登記、有無(wú)翻建、擴建是否具備騰房條件等進(jìn)行綜合衡量。
其次，要堅持綜合利益衡量，實(shí)現利益平衡的原則。確認農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力，要全面考慮到合同無(wú)效對雙方當事人利益影響，尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失；對買(mǎi)受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價(jià)值進(jìn)行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買(mǎi)受人的妥善安置問(wèn)題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。
最后，注重實(shí)現裁判的法律效果和社會(huì )效果有機統一。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實(shí)踐中認定私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因為：一是部分城鎮居民在購買(mǎi)農村房屋后進(jìn)行了依法登記和產(chǎn)權變更手續；二是出賣(mài)方已經(jīng)轉為城鎮居民；三是法院認定買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生的時(shí)間較長(cháng)，購買(mǎi)方已經(jīng)在農村長(cháng)時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當事人居住權和穩定農村社會(huì )關(guān)系的角度認定有效。這樣更能為社會(huì )大眾所能接受。
結合本案的處理，雖然原告系農村集體經(jīng)濟組織成員，被告系城鎮居民，但是該私有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為雙方真實(shí)的意思表示，已履行完畢，至今已有二十年，并且該合同當時(shí)已經(jīng)在政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審核并登記備案。另外，被告已對訴爭房屋進(jìn)行了翻、擴建，訴爭的七間房屋現已不存在，原告確認房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效并返還訴爭房屋的訴求已經(jīng)沒(méi)具備實(shí)現的可能。為此，從尊重歷史、照顧現實(shí)出發(fā)，確認該賣(mài)賣(mài)協(xié)議有效，實(shí)現了法律效果與社會(huì )效果的有機統一。
（本案例被中國審判案例要覽、審判前沿采用。）
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