父母將房產(chǎn)轉讓給外籍子女問(wèn)題總結
一、 結論
1. 轉讓方式有贈與與買(mǎi)賣(mài)兩種。這兩種方式的主要區別在于稅收：一般來(lái)說(shuō)，如果是五年以?xún)鹊姆慨a(chǎn)，贈與方式繳納稅款較少；如果是五年以上的房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)方式繳納稅款較少，但是也與房產(chǎn)面積，房產(chǎn)數有關(guān)系，關(guān)于稅收的分析請見(jiàn)第二部分。
2. 轉讓和贈與兩種方式都需要主體資格審核，提交書(shū)面合同和繳納稅收三個(gè)步驟。受理機構是房產(chǎn)所在地（區縣級）的房管局，根據現有的信息，此轉讓唯一的特殊在于，因為受讓方是外籍，需額外提交的申請材料是出入境出具的境內居留證明（外國人需住滿(mǎn)一年
http://www.bjgaj.gov.cn/web/list_getNextCol_col1815.html）和北京市涉外項目國家安全審查批準文件（只對房屋進(jìn)行審查，不對主體審查，58301736）。
二、 稅收分析
（一） 買(mǎi)賣(mài)方式
需繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅三種。其中：
（1）房產(chǎn)滿(mǎn)五年，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，只需要繳納契稅和產(chǎn)權轉移登記費；
（2）如果房產(chǎn)未滿(mǎn)五年，需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，同時(shí)繳納契稅和產(chǎn)權轉移登記費。
（二） 贈與方式
根據國家政策，父母把房產(chǎn)贈與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的，只繳納占房產(chǎn)總價(jià)2%的公證費和11.5%的契稅即可。
（三） 總結
一般來(lái)說(shuō)，五年以?xún)鹊姆慨a(chǎn)贈與方式繳納的稅款更少，五年以上房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方式繳納的稅款更少。但是也與房屋面積、以及轉讓房屋是否是家庭唯一住房等有關(guān)，具體分析如下，可以逐條對照擬轉讓的房屋符合哪些條件，選擇最優(yōu)的方案：
1. 五年以?xún)鹊姆慨a(chǎn)轉讓?zhuān)?div style="height:15px;">
根據國家政策，父母把房產(chǎn)贈與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的，只繳納占房產(chǎn)總價(jià)2%的公證費和11.5%的契稅即可。
5年以?xún)鹊姆慨a(chǎn)以買(mǎi)賣(mài)方式轉讓不用繳納公證費，但除了契稅（交易價(jià)格與評估價(jià)格取其高者）外還要繳納下面的稅費：
（1） 房屋購買(mǎi)不足五年以及面積超過(guò)140平方米的房子買(mǎi)賣(mài)時(shí)要征收營(yíng)業(yè)稅。
（2） 房屋購買(mǎi)不足五年或者房屋雖然購買(mǎi)已滿(mǎn)5年但并不是家庭唯一住房的，買(mǎi)賣(mài)時(shí)要征收個(gè)人所得稅。
2. 五年以上房產(chǎn)
根據國家政策，如房產(chǎn)購買(mǎi)已超過(guò)五年，且面積不超過(guò)140平方米，且是家庭唯一住房的，則免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，只需交納契稅，比贈與過(guò)戶(hù)少繳納一個(gè)公正的費用。
三． 具體流程
贈與與買(mǎi)賣(mài)兩種方式都需要在房屋所在地的區縣級房管局申請辦理，提交的材料和具體流程均已在當地（區縣級）房管局的網(wǎng)站公開(kāi)，已附在下面，如有進(jìn)一步問(wèn)題，請隨時(shí)電話(huà)聯(lián)系。
房屋買(mǎi)賣(mài)方式流程
---摘自朝陽(yáng)區房管局辦事流程 http://fgj.bjchy.gov.cn/fwqxjy/gzlc/ff808081473d0566014741dc5a790003.html
申報材料：
1.登記申請書(shū)原件。
2.申請人身份證明。
3.房屋所有權證原件。
4.2008年10月15日以后簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同的，提交網(wǎng)上簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同原件；
已辦理房屋所有權轉移預告登記的，提交預告登記證明原件；
房屋被征收的，提交區（縣）人民政府的房屋征收決定和被征收人明細表； 共同共有轉為非等額按份共有的，提交共有方式和份額的變更協(xié)議；
房屋拍賣(mài)的，提交拍賣(mài)成交確認書(shū)，拍賣(mài)成交確認書(shū)應載明委托人、拍賣(mài)人、買(mǎi)受人姓名或名稱(chēng)、房屋坐落、成交價(jià)格等內容，拍賣(mài)成交確認書(shū)中未載明以上內容的，還應提交相應的證明文件。
5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。
6.契稅完稅或減免稅憑證原件。
申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記，還應當提交國有土地使用權證或者市、區（縣）人民政府批準使用劃撥用地的文件；其中土地使用權為劃撥用地的，還應當提交土地管理部門(mén)出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。
已購保障性住房上市的，還應當提交住房保障部門(mén)出具的上市出售意見(jiàn)原件。 已購經(jīng)濟適用住房、按經(jīng)濟適用住房管理住房、限價(jià)商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場(chǎng)價(jià)出售的，還應當提交補交土地收益的證明原件。
標準價(jià)、優(yōu)惠價(jià)房改房出售的，還應當提交補交房屋差價(jià)或者滿(mǎn)65年工齡的證明原件。
城六區央產(chǎn)房上市的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。
按照《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于落實(shí)我市住房限購政策進(jìn)一步做好房屋登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（京建法〔2012〕23號）要求，提交購房家庭通過(guò)資格核驗時(shí)申報的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶(hù)籍證明、婚姻證明及其他證明材料。
境外企業(yè)法人、其他組織或自然人，還應當提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件（之前已經(jīng)批復的房屋、樓棟或項目除外）。
境外自然人，還應當提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內居留狀況證明》原件。
境外企業(yè)法人、其他組織，還應當提交相關(guān)管理部門(mén)核發(fā)的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營(yíng)業(yè)執照或登記證書(shū)；各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構提交外交部同意其購房的照會(huì )。
境外法人、其他組織或自然人購買(mǎi)自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時(shí)，還應當提交所購商品房符合實(shí)際需要自用、自住原則的書(shū)面承諾。境外法人、其他組織或自然人投資本市非自用、自住商品房的，還應當提交商務(wù)管理部門(mén)核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和工商管理部門(mén)核發(fā)的《營(yíng)業(yè)執照》。原自用、自住商品房進(jìn)行出租、轉讓的，按上述原則辦理。
房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，房屋所有權人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時(shí)，抵押權人（預告登記權利人）應當到場(chǎng)，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人（預告登記權利人）同意抵押房屋轉讓的書(shū)面文件原件、他項權利證書(shū)或者預告登記證明原件。
相關(guān)要求：
（一）申請人身份證明
1.境內自然人：居民身份證，未成年人為居民身份證或戶(hù)口簿；
2.中華人民共和國香港、澳門(mén)特別行政區自然人：香港、澳門(mén)特別行政區居民身份證或者香港、澳門(mén)特別行政區護照；
3.中華人民共和國臺灣地區自然人：臺灣居民來(lái)往大陸通行證；
4.華僑：中華人民共和國護照和國外長(cháng)期居留身份證件；
5.外籍自然人：中國政府主管機關(guān)簽發(fā)的居留證件或者其所在國護照；
6.境內機關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團法人：組織機構代碼證；
7.境內企業(yè)法人：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照；
8.境內其他組織：營(yíng)業(yè)執照或者組織機構代碼證；
9.境外（含港澳臺，下同）法人、其他組織：其成立的批準文件，或注冊證明，或商業(yè)登記證；
10.外國駐華使（領(lǐng)）館和外國駐華辦事機構、國際組織駐華代表機構：該使（領(lǐng)）館、辦事機構、代表機構出具的身份證明。
（二）委托、公證和認證
1.委托代理人登記的，提交授權委托書(shū)、委托雙方身份證明。授權委托書(shū)應當明確委托事項、權限；注明委托期限的，申請登記時(shí)間應當在委托期限內。委托人
