業(yè)委會(huì )是本物業(yè)管理區域范圍內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。由業(yè)主大會(huì )（業(yè)主代表大會(huì )）選舉產(chǎn)生，業(yè)委會(huì )委員由業(yè)主擔任。業(yè)委會(huì )是業(yè)主大會(huì )（業(yè)主代表大會(huì )）的常設執行機構，對業(yè)主大會(huì )（業(yè)主代表大會(huì )）負責。
2. 業(yè)主大會(huì )履行下列職責
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責；
要想搞清楚業(yè)委會(huì )的職能與權限，首先必須搞清《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”）的基本精神。簡(jiǎn)言之，“條例”把立約權，也就是小區的“立法權”給了業(yè)主大會(huì )，把行政管理權給了物業(yè)公司，司法權掌握在政府各部門(mén)手中。
業(yè)委會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，就相當于一個(gè)小區內的“人大”或“議會(huì )”，她的職能與權限在“條例”第十五條有明確規定。在實(shí)際工作中，不論是業(yè)主還是業(yè)委會(huì )委員都容易把業(yè)委會(huì )簡(jiǎn)單地理解為是一個(gè)維權”機構，或“權力機構”，結果導致業(yè)委會(huì )常常成為小區“動(dòng)亂”的焦點(diǎn)，這就違背了“條例”的基本精神?！皸l例”第一章，第一條明確規定本條例是“為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”。規范物業(yè)管理活動(dòng)靠什么？靠法律，靠合同，不能靠大家起哄，鬧事，不交物業(yè)費。更重要的是，“條例”的精神是“公平”，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權益，而不是任何一方。
實(shí)際生活中，一般中國人對公益不感興趣，在小區積極公益的人首先是那些“維權人士”，這些人一旦當了業(yè)委會(huì )委員，便帶領(lǐng)大家走上維權之路，實(shí)際就是跟物業(yè)和開(kāi)發(fā)商斗。這些人一旦有私心，就很容易被收買(mǎi)，或把小區鬧得不成樣子，兩敗，甚至是多敗俱傷。
就以銀楓家園為例。前“管委會(huì )”的指導思想就是“維權”，既不與物業(yè)簽合同，也不關(guān)心業(yè)主公約，只要誰(shuí)一說(shuō)物業(yè)或開(kāi)發(fā)商不好就來(lái)精神，鬧得小區人心疲憊，物業(yè)、開(kāi)發(fā)商心灰意懶。最后業(yè)主通過(guò)投不信任票把他們趕下了臺。結果，業(yè)主與業(yè)主之間因為觀(guān)點(diǎn)不同，傷了面子。還有的小區因為維權鬧得整天打官司，日常生活受影響，房屋的價(jià)格也一落千丈。要么就是業(yè)委會(huì )濫用監督權力，對物業(yè)公司的日常管理工作指手畫(huà)腳，瞎指揮，把物業(yè)公司當自己家保姆，如果再缺乏點(diǎn)修養，就根本不把物業(yè)公司的人當人。這些都背離了“條例”的精神，超出了業(yè)委會(huì )的職能與權限，結果是傷害了自己及大家，包括自己的鄰居、物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商的利益。不是共贏(yíng)而是共輸，是自毀。
我曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章就叫《警惕我們文化中的自毀傾向》，主要就是講這個(gè)問(wèn)題。所以，業(yè)委會(huì )的職能與權限必須嚴格限制在“條例”范圍內，一旦超出必須盡快糾正，否則會(huì )給所有人的生活帶來(lái)巨大的負面影響。而誰(shuí)來(lái)管業(yè)委會(huì )這樣的機制，在實(shí)際操作中還需要積累經(jīng)驗，目前我們正在實(shí)踐。我認為對業(yè)委會(huì )主任的培訓已經(jīng)是當務(wù)之急。業(yè)委會(huì )委員不懂“條例”，不嚴格按“條例”辦事就沒(méi)有資格當業(yè)委會(huì )委員。這方面的監管如何落實(shí)也是問(wèn)題。
業(yè)委會(huì )與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商的關(guān)系應當是什么？
如果把一個(gè)小區中的業(yè)委會(huì )比喻為“議會(huì )”，那么物業(yè)公司就相當于“政府”，“議會(huì )”跟“政府”不能天天對著(zhù)干。業(yè)委會(huì )主要是按物業(yè)合同的約定配合并監督物業(yè)公司的工作。物業(yè)公司是大家請來(lái)的管家，人家也是人，首先要充分尊重物業(yè)公司的專(zhuān)業(yè)工作。決不能干預人家的日常管理。其次，要配合物業(yè)的工作，鼓勵物業(yè)把工作干好。一定要疑人不用，用人不疑，千萬(wàn)別把人家象防賊一樣整天盯著(zhù)。物業(yè)干不好，可以提意見(jiàn)，用不著(zhù)整天把炒人家掛在嘴上。換物業(yè)公司不是隨便的事，必須區分是物業(yè)公司本身不好，還是某個(gè)員工不好。目前業(yè)主有絕對的權力炒物業(yè)，這是一個(gè)巨大的進(jìn)步。下一步的問(wèn)題是業(yè)主，特別是業(yè)委會(huì )能不能用好這個(gè)權力，能不能承擔后果。眼下的問(wèn)題是選出的“業(yè)委會(huì )”把小區搞亂了，大不了不干了，他不承擔任何責任。簡(jiǎn)言之，業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司的關(guān)系是在物業(yè)合同規定的范圍內的民事關(guān)系，以及監督與被監督的關(guān)系。
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商也是一個(gè)業(yè)主。它更象“土著(zhù)居民”，在一塊地上把房子建好。房子一賣(mài)出去，新來(lái)的業(yè)主就象“移民”，他們進(jìn)來(lái)要按自己的“規矩”習慣改造“土著(zhù)居民”開(kāi)發(fā)商。
如果國家發(fā)展不是這么快，法律健全或執法嚴格，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的沖突可能不會(huì )這么尖銳。的確有黑心的開(kāi)發(fā)商，但大部分開(kāi)發(fā)商是想把工作干好。我就說(shuō)了，如果你是開(kāi)發(fā)商，你愿意把樓建壞嗎？質(zhì)量問(wèn)題是由多方面原因造成的，也不能簡(jiǎn)單地怪開(kāi)發(fā)商。如果不是樓的質(zhì)量本身有問(wèn)題，影響你生存，就應采取理性、寬容的態(tài)度。我的經(jīng)驗是，要想建設好一個(gè)小區，大家過(guò)好日子，業(yè)委會(huì )、業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商必須以理性、理解、合作、寬容的態(tài)度共同建設。首先，任何一方與另一方為敵的思想和做法對建設新生活都沒(méi)有好處。其次，用法律保護自己的利益。要以負責任的精神對待對方，以理服人。我們業(yè)委會(huì )的經(jīng)驗是定期與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì )，是誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負責，不能推諉，并將會(huì )議情況向業(yè)主報告，保障大家的知情權。
業(yè)委會(huì )與業(yè)主相處時(shí)該做些什么？
我們上任以來(lái)，首先讓業(yè)主明白，業(yè)委會(huì )是干什么的。業(yè)委會(huì )委員也是普通業(yè)主，業(yè)委會(huì )不是權力機構。我們無(wú)權指揮任何人，包括物業(yè)公司去做什么。的確有業(yè)主連路上堵車(chē)都向我抱怨，要我去解決，要租房子也給我打電話(huà)等等。我們向業(yè)主解釋業(yè)委會(huì )的委員不是“公務(wù)員”，也不是“國家干部”，請把我們當成與你們一樣的業(yè)主，我們從事公益純粹是理想或“公益心”。
業(yè)委會(huì )該做的事情，除了必須限定在“條例”及物業(yè)合同的范圍內，制度建設是當務(wù)之急，有太多的事要做。比如，在實(shí)際工作中如何增加業(yè)委會(huì )工作的透明度？如何有效地監督物業(yè)公司的工作？如何發(fā)動(dòng)業(yè)主參與小區事務(wù)？如何與社區、街道、派出所配合，更好地貫徹、執行“條例”？因為，這些政府的基層單位及職能部門(mén)有很多都不知道有“物業(yè)管理條例”。我們在實(shí)踐中最大的困惑是:業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司都沒(méi)有執法權，結果，“條例”及業(yè)主公約碰到不講理的業(yè)主就是一紙空文。物業(yè)費沒(méi)有任何理由就是不交，高檔小區私搭亂建的也有，物業(yè)管不了，街道的城管又不好管，眼看著(zhù)一個(gè)好小區就變成了一個(gè)大雜院！
在建立健全公選、監督制度方面做了些什么？公選本身不是問(wèn)題，問(wèn)題是業(yè)主的參與意識太差，他覺(jué)得小區的事跟他沒(méi)關(guān)系。如今的業(yè)主有了民主、自由權，很多人還不習慣用，不知道怎么用。因此，投票時(shí)花費的人力物力巨大，要反復敲門(mén)，打電話(huà)，有時(shí)，一個(gè)月能打上千元的電話(huà)。喚醒業(yè)主的公民意識，讓他們關(guān)心自己身邊的生活，行使自己的權利，這需要全社會(huì )的重視，教育及長(cháng)期的動(dòng)員工作。
如何監督？我們的經(jīng)驗，一是“公示制度”的建立。什么事你首先要透明，尊重大家的知情權。比如，涉及公共利益，如小區的洗車(chē)服務(wù)，以前，物業(yè)公司的經(jīng)理私下就辦了?，F在，我們首先公示，看是否有人反對，這是第一步。第二步，選兩家以上的洗車(chē)公司，現場(chǎng)表演，然后競價(jià)，最后，由業(yè)主不記名投票，并當場(chǎng)公布結果。合同簽署后進(jìn)行公布，服務(wù)費公開(kāi)，收益由物業(yè)公司用于物業(yè)服務(wù)。這樣就不會(huì )有人懷疑業(yè)委會(huì )或物業(yè)公司有“貓膩”。做公益，沒(méi)有比誠信更重要的了！
我們還在小區業(yè)委會(huì )辦公室外，專(zhuān)門(mén)開(kāi)一個(gè)“警醒欄”，供業(yè)主批評業(yè)委會(huì )，批評物業(yè)公司用。要求是必須用真名，不得人身攻擊，不得談?wù)撟诮陶螁?wèn)題。
業(yè)委會(huì )的所有會(huì )議都公開(kāi)，業(yè)主可以旁聽(tīng)。
業(yè)委會(huì )的會(huì )議記錄，文件傳閱都可以向業(yè)主公開(kāi)。
業(yè)委會(huì )要求物業(yè)公司記錄所有業(yè)主的意見(jiàn)，定期向業(yè)委會(huì )報告。這樣就能保證各方面的溝通、監督。而且，做到業(yè)主有問(wèn)必答，讓業(yè)主感到自己受到尊重并鼓勵業(yè)主積極參與小區事務(wù)。
業(yè)委會(huì )打開(kāi)工作局面的竅門(mén)是什么？在新興的高檔小區，業(yè)委會(huì )開(kāi)展工作的難度之一是誰(shuí)也不認識誰(shuí)。我們的經(jīng)驗是先跟大家交朋友，創(chuàng )造機會(huì )讓大家認識。多搞活動(dòng)。這些工作很多要有物業(yè)公司的理解和支持。我們有幸選擇了銀達物業(yè)，銀達的老總以注重人文及社區建設著(zhù)稱(chēng)，他們也常組織各種文化活動(dòng)，豐富大家的文化生活，拉近業(yè)主與業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)之間的距離。
建立每樓，以及每樓單元的業(yè)主負責制很有必要。要經(jīng)常召集大家開(kāi)會(huì )，向大家通報情況，傾聽(tīng)大家的意見(jiàn)。組織業(yè)主參觀(guān)自己的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)的設備部分，理解物業(yè)到底是干什么的。很多人錯誤的以為，物業(yè)公司就是雇幾個(gè)保安，清潔，不知道物業(yè)管理是一門(mén)科學(xué)。通過(guò)參觀(guān)可以在一定程度上糾正這種錯誤認識。
我們工作的意義、希望及困難是什么？
自古人類(lèi)就有“理想國”。在這個(gè)國家，人人自由、平等、博愛(ài)。其實(shí)，這個(gè)理想國已經(jīng)悄然地來(lái)到了我們身邊，只是很多人還沒(méi)有意識到，或生在福中不知福。大家仔細想一想，誰(shuí)住在一個(gè)小區是不自由，不平等的？缺的只是一點(diǎn)“博愛(ài)”之精神！業(yè)委會(huì )工作的意義就是喚起大家對自己幸福生活的珍視及做出自己作為一個(gè)公民的社會(huì )貢獻。我們建“順風(fēng)車(chē)站”的目的也是喚起大家的公民意識，知道;幫助他人就是對自己的最好幫助?？偟膩?lái)說(shuō)我們對生活充滿(mǎn)了希望。
我們工作中的最大困難來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一方面是部分中國人富裕得太快，思想，道德跟不上，常干損人利己的事，比如私搭亂建，既引起鄰里不和又破壞大家的共同利益;另一方面是政府的有關(guān)執法部門(mén)存在不作為現象，使那些干了錯事的人受不到應有的處罰，其結果是使好人傷心。在社會(huì )生活中，沒(méi)有比人看不到希望更可怕的事了。
我們相信，“條例”本身是一部劃時(shí)代的偉大文件，如果執法能跟上，則許多現實(shí)問(wèn)題都可以迎刃而解。談?wù)撊魏挝飿I(yè)管理問(wèn)題，離開(kāi)了“條例”都是沒(méi)有意義的?！段飿I(yè)管理條例》及業(yè)主公約是中國新興小區的“憲法”。學(xué)習、理解、貫徹、實(shí)施“條例”仍然是我們業(yè)委會(huì )工作的當務(wù)之急！希望與大家共勉！
今天晚上與幾位業(yè)主溝通，使我再次感到有必要說(shuō)明業(yè)委會(huì )到底是干什么的，該干什么，不該干什么。業(yè)主搞不清這個(gè)問(wèn)題，就容易產(chǎn)生誤解。
1， 業(yè)委會(huì )是干什么的？根據《物業(yè)管理條例》的規定，業(yè)委會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，說(shuō)白了，業(yè)主大會(huì )開(kāi)會(huì )決定什么，業(yè)委會(huì )就執行什么，除此之外，業(yè)委會(huì )不是業(yè)主的辦事機構，業(yè)主無(wú)權要求業(yè)委會(huì )為自己干什么。如果單個(gè)或一些業(yè)主有要求，可以征集20%業(yè)主的簽名，要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，由大家投票表決該怎么辦。這就是程序，是民主，是規定。業(yè)主當然有權要求改變這個(gè)規定，但不要對業(yè)委會(huì )說(shuō)，給人大，國務(wù)院寫(xiě)信吧。
2， 明白了業(yè)委會(huì )是干什么的，該干什么，不該干什么就清楚了。很多業(yè)主簡(jiǎn)單地以為業(yè)委會(huì )是一個(gè)業(yè)主的維權機構。這個(gè)理解不符合《物業(yè)管理條例》的精神。條例的精神在開(kāi)頭寫(xiě)的很清楚：是保護業(yè)主和物業(yè)公司雙方的合法權益。業(yè)委會(huì )不能離開(kāi)這個(gè)精神。離開(kāi)了這個(gè)精神，小區必然大亂！光站在業(yè)主這邊，一味壓物業(yè)公司不行，不維護廣大業(yè)主的利益更不行！這個(gè)分寸，大局的把握需要道德和智慧的力量。我在實(shí)踐中的體會(huì )是：要堅決按條例精神辦，頂住各方壓力和誤解，把握住小區穩定的大局，業(yè)主，物業(yè)，開(kāi)發(fā)商的利益都要兼顧到，不能走極端。如果業(yè)主中出現不同意見(jiàn)沒(méi)關(guān)系，拿出來(lái)讓大家討論，投票。但必須用真名。誰(shuí)也不要光說(shuō)，不負責任。既然權力是大家的，那么大家就要對自己的決定負責。業(yè)委會(huì )最不應該干的是你好我好大家好。都是朋友，你有個(gè)提議，那好，我幫你讓大家投票吧。決不行！原則問(wèn)題不能徇私情。誰(shuí)想在小區推行自己的主張，誰(shuí)就必須首先得到20%業(yè)主的支持，然后由大家投票決定。否則，“理想主義者”說(shuō)，趕走物業(yè)吧，我們可以找到便宜的。怎么趕？他可以給你設計這樣一道題：你是否同意物業(yè)費下降一半，如果物業(yè)公司不干，你是否同意招標？答案多半是“是”。誰(shuí)不同意便宜？而物業(yè)不干，那肯定是招標。如果業(yè)委會(huì )支持這樣的投票，就等于把小區推向混亂。這就是復雜的小區政治！這非常像迫使老婆離婚或趕走員工。你的條件是這樣的：如果你想繼續跟我生活下去就必須同意吃半飽，或不拿工資，如果你不同意，我就視為你是自動(dòng)離開(kāi)。如果以這樣的態(tài)度對待物業(yè)公司，結果是什么呢？銀楓家園已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)了，物業(yè)撤出，小區全面的混亂。
盡管我不是“領(lǐng)導”，但我還是欣賞韋爾奇的話(huà)，做決定，要“有勇氣，敢于做出不受歡迎的決定，說(shuō)出得罪人的話(huà)?！?
讓人明白事實(shí)，懂得真理，在今天居然是件得罪人的事！
業(yè)主委員會(huì )，是指由物業(yè)管理區域內的業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )議事規則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機構。
業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。
地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。（《物權法》第七十五條）
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。（《物權法》第七十八條）
同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。（國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》第十條）
業(yè)主委員會(huì )委員任職條件:
業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬?具有完全民事行為能力；
?。ǘ?遵守國家有關(guān)法律、法規；
?。ㄈ?遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
?。ㄋ模?熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
?。ㄎ澹?具有一定的組織能力；
?。?具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；
?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。（國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》第十五條）
業(yè)主委員會(huì )的歷史沿革：
1991年，以“業(yè)主委員會(huì )”為名稱(chēng)的中國的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準確的說(shuō)，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護業(yè)主利益為目標的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì )，一個(gè)“小組”。只不過(guò)冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。
而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)（維持運轉所需資金）就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì )或小組，由于其要為生存而謀錢(qián)，自然第一要務(wù)就是為錢(qián)而生存。自然就會(huì )把大量的精力花在“弄錢(qián)”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢(qián)低頭，向金錢(qián)的提供者低頭。
2003年，《物業(yè)管理條例》出臺，它第一提出了“業(yè)主大會(huì )”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì )、協(xié)會(huì )組織概念。并且還把名稱(chēng)為“業(yè)主委員會(huì )”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì )的執行機構”這一法律地位。準確的說(shuō)，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織——由全體業(yè)主組成的——業(yè)主大會(huì )。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì )，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號稱(chēng)維護業(yè)主利益的小組而已。
這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì )，其運轉所需的一切資金預算，都來(lái)自業(yè)主大會(huì )，即由業(yè)主大會(huì )會(huì )議決議來(lái)決定業(yè)委會(huì )的預算。業(yè)委會(huì )不再需要自己“謀錢(qián)”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì )彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業(yè)委會(huì )使用這些費用的一個(gè)完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來(lái)了！
2007年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì )的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實(shí)，設計了當業(yè)主們不能組織起來(lái)的時(shí)候的決策機制——業(yè)主共同決定。但無(wú)論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區劃（物業(yè)管理區域）內的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì )”，而是業(yè)主大會(huì )。當然，一個(gè)人數眾多的協(xié)會(huì )類(lèi)組織，選舉一個(gè)常設理事機構也是非常自然的。盡管2007年《物業(yè)管理條例》修改之后取消了對業(yè)委會(huì )“業(yè)主大會(huì )的執行機構”的限制，也并不是說(shuō)業(yè)委會(huì )就可以代替業(yè)主大會(huì )做出決定。因為《物權法》規定：
第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
就是說(shuō)，上述七項事項由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì )來(lái)決定。這，就是業(yè)委會(huì )的真正法律地位——業(yè)主大會(huì )的常設理事機構。
立法，已經(jīng)走在了社會(huì )習慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì )而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì )。上海等城市都已對業(yè)主大會(huì )備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關(guān)業(yè)主大會(huì )的部門(mén)規章。
盡管業(yè)主委員會(huì )的運轉直接反應出業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì )的運轉水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )，只是業(yè)主組織內部的一個(gè)特別機構而已。
我們有理由相信，中國業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨立運轉的業(yè)主委員會(huì )，逐步轉向到花業(yè)主大會(huì )的錢(qián)、組織業(yè)主大會(huì )會(huì )議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì )做事的業(yè)主大會(huì )內部的公仆（理事、秘書(shū)）機構。完成這個(gè)理念、制度、操作轉型之日，就是中國業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。
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