林子元 房稀杰 樊奕喆
小區內垃圾遍地、管道失修，物業(yè)不作為，該怎么辦？鄰居違規飼養動(dòng)物、擺放雜物侵占通道該如何制止？5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）中，一系列新規定將有效解決社區居民在生活中遇到的“操心事”“煩心事”。下面我們結合相關(guān)案例，詳細梳理《條例》中有關(guān)業(yè)主組織的規定，闡明新規如何強化對業(yè)主權利的保障。
業(yè)主大會(huì )：成立門(mén)檻降低
一家實(shí)業(yè)公司購買(mǎi)了某大廈底層和二層房屋的產(chǎn)權，但未支付過(guò)相關(guān)的專(zhuān)項維修資金。后該大廈小區業(yè)主大會(huì )經(jīng)征求業(yè)主表決意見(jiàn)，決定由業(yè)主大會(huì )代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟，要求該公司就其所有的兩層房屋向小區業(yè)主大會(huì )繳納專(zhuān)項維修資金約6萬(wàn)元。法院經(jīng)審理認為，繳納專(zhuān)項維修資金是業(yè)主為維護建筑物的長(cháng)期安全使用而應承擔的一項法定義務(wù)，取決于義務(wù)人是否屬于區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人。
繳納專(zhuān)項維修資金是區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人，為建筑物的全體業(yè)主共同利益應當承擔的法定義務(wù)。業(yè)主大會(huì )要求補繳維修資金的權利，是代表全體業(yè)主行使維護小區共同或公共利益職責的管理權?；趯?zhuān)項維修資金的性質(zhì)和業(yè)主繳納專(zhuān)項維修資金義務(wù)的性質(zhì)，法院最終判決公司應當按照小區業(yè)主大會(huì )訴請支付專(zhuān)項維修資金。
上述案例涉及一個(gè)我們耳熟能詳的主體：業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )是由全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益的組織。根據我國物權法規定，雖然設立業(yè)主大會(huì )并不具有強制性，但是成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )對于實(shí)現小區良好治理至關(guān)重要，如制定管理規約規范小區業(yè)主不當行為，選舉或更換其重要執行機構——業(yè)主委員會(huì )，授權業(yè)主委員會(huì )作為適格主體向法院提起訴訟等。
但以往實(shí)踐中普遍存在業(yè)主大會(huì )成立門(mén)檻高，導致小區“自治失靈”的狀況。有鑒于此，5月1日即將施行的《北京市物業(yè)管理條例》破解了業(yè)主大會(huì )成立難的“痼疾”，其中第三十條規定：一個(gè)物業(yè)管理區域內，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的申請，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。也就是說(shuō)，一個(gè)物業(yè)管理區域內，交付面積在過(guò)半情況下，申請成立業(yè)主大會(huì )的條件是5%以上或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，此外建設單位也被納入了適格的申請主體當中。這一規定對降低業(yè)主大會(huì )成立門(mén)檻發(fā)揮著(zhù)重要作用。
此外，為了促進(jìn)、鼓勵業(yè)主大會(huì )發(fā)揮應有作用，新《條例》相比現行的《物業(yè)管理辦法》更加細化，一是規定了有關(guān)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備組相關(guān)事項，例如人員組成、準備工作、時(shí)間期限等；二是明確了業(yè)主大會(huì )職權，尤其是關(guān)于決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金的規定；三是為業(yè)主大會(huì )日常運行提供了制度性規范，強調信息公示、可采用互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)與表決、強化了街道辦事處的功能等。
業(yè)主委員會(huì )：發(fā)揮作用才是真
房地產(chǎn)界流行一句俗話(huà)叫“有了業(yè)委會(huì )，房?jì)r(jià)翻一倍”。業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì )”），顧名思義，是指由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主選舉出的業(yè)主代表組成，通過(guò)執行業(yè)主大會(huì )的決定，向社會(huì )各方反映業(yè)主意愿和要求，代表業(yè)主利益，并監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主大會(huì )執行機構，其本質(zhì)上是業(yè)主自治的一個(gè)執行機構。然而，近年來(lái)，業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )成立難，公共維修資金使用難，特別是物業(yè)管理不規范、業(yè)主維權難等問(wèn)題屢見(jiàn)報端，成為不少矛盾糾紛的源頭。究其原因，一是因為業(yè)委會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，多為兼職，對物業(yè)管理并不熟悉，在同物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、政府以及本小區的其他業(yè)主溝通協(xié)調過(guò)程中容易懈怠，難以真正代表業(yè)主利益；二是因為業(yè)委會(huì )運作程序不規范。部分小區業(yè)委會(huì )委員選舉程序落實(shí)不到位，有些委員拉幫結派謀取私利，導致業(yè)委會(huì )空有其名。
如何破解業(yè)委會(huì )不作為、難作為的困境？《條例》中用了13條規定的篇幅，對業(yè)委會(huì )成立條件、業(yè)委會(huì )委員的資質(zhì)要求、人員組成、選舉程序、任期、備案制度、工作職責、會(huì )議召開(kāi)、退出條件、禁止性規定及行政監管等做出了詳細的規定?！稐l例》第四十條在對業(yè)委會(huì )委員候選人產(chǎn)生方式上規定，在居民委員會(huì )、村民委員會(huì )推薦和業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦這兩種基礎上，特別增加了由社區黨組織推薦這一產(chǎn)生方式，并規定籌備組根據業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，報社區黨組織備案。社區黨組織也要引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì )委員，通過(guò)法定程序擔任業(yè)主委員會(huì )委員。這對于在業(yè)主自治過(guò)程中充分發(fā)揮黨員先鋒模范作用，深化市域治理起著(zhù)關(guān)鍵作用。
物業(yè)管理委員會(huì )：權利保障的最佳過(guò)渡
此前，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意、想要更換物業(yè)公司時(shí)，可謂困難重重，新老物業(yè)交接難引發(fā)的矛盾不在少數，也深刻反映了業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )“成立難、運轉難、接受難”的現實(shí)問(wèn)題。耗時(shí)費力，卻無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )或者選出業(yè)主委員會(huì )時(shí)該怎么辦？《條例》為廣大業(yè)主提供了一個(gè)解決的辦法：成立物業(yè)管理委員會(huì )，這也是此次修訂的一大亮點(diǎn)。
根據《條例》規定，組建物業(yè)管理委員會(huì )主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。有下列情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì )：一是不具備成立業(yè)主大會(huì )條件；二是具備成立業(yè)主大會(huì )條件，但確有困難未成立的；三是業(yè)主大會(huì )成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )制度運行不暢導致的物業(yè)管理混亂問(wèn)題。
雖然物業(yè)管理委員會(huì )看似是業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )不能產(chǎn)生時(shí)的一個(gè)“替代品”，但我們必須明確它們之間的差別，才能更好地維護業(yè)主自身的權益。
首先是成立條件不同。就如前文提到的，業(yè)主大會(huì )是在一個(gè)物業(yè)管理區域內已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積50%以上的情況下，經(jīng)由5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位，向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，經(jīng)過(guò)街道辦事處、鄉鎮人民政府審核并指導籌備組組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生、代表業(yè)主執行業(yè)主大會(huì )決定的組織，其成立體現了小區居民的自治管理意識。而物業(yè)管理委員會(huì )則是在業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )不能成立時(shí)產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建的。成立條件不同決定著(zhù)三者性質(zhì)存在根本上的差異。
二是人員組成不同。根據《條例》規定，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )是由一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主組成，本質(zhì)上是一種自治組織；而物業(yè)管理委員會(huì )是由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等七人以上單數共同組成，只不過(guò)要求業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì )委員人數的一半。物業(yè)管理委員會(huì )人員的結構組成決定著(zhù)它無(wú)法真正成為業(yè)主權益的“發(fā)聲器”，它所做出的決定無(wú)法像業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )一樣，代表小區大多數業(yè)主的利益訴求。因此，《條例》第五十六條雖然規定物業(yè)管理委員會(huì )可以履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責，但在未來(lái)司法實(shí)踐中，物業(yè)管理委員會(huì )做出的決定能否代表業(yè)主的“共同意志”，能否在涉及建筑物共有部分的相關(guān)權利糾紛中擁有訴訟主體資格，尚需進(jìn)一步完善。
三是工作職責不同。根據《條例》規定，業(yè)主大會(huì )履行決定制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人員或者不再接受事實(shí)服務(wù)等十項職責；業(yè)主委員會(huì )履行召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì )履職情況、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接等12項職責；而物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構，主要職責是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區域成立業(yè)主大會(huì )，且一般任期不超過(guò)三年。這就明確了物業(yè)管理委員會(huì )只是成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的“過(guò)渡品”，而非“替代品”，立法仍然采取鼓勵支持成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)委會(huì )的態(tài)度，以更好地保護業(yè)主的合法權益。
無(wú)論是新增加了物業(yè)管理委員會(huì )以填補缺少業(yè)委會(huì )導致的空白，還是對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立、運行進(jìn)行更加細致的規范，《條例》的出臺都是為了規范業(yè)主組織，進(jìn)一步保障物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的合法權益。
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